Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требуется ли письменное согласие жены на покупку недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга. При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки. Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.
Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры в 2023 году?
Для начала обратимся к статьям Семейного кодекса, где сказано:
- совместно нажитое имущество в браке является для супругов общим. При разводе оно делится пополам, независимо от уровня дохода, если иные условия не предусмотрены брачным договором (ст. 34 СК РФ);
- по умолчанию считается, что покупка имущества согласована между супругами. Потому не требуется согласия ни устного, ни письменного (ст. 35 СК РФ).Однако, сделка оспорима, если будет доказано, что один из них не согласен или не знал о ней.
Необходимость оформления нотариального согласия супруга на покупку квартиры устанавливается в каждом конкретном случае. Обычно, если сделкой занимается риэлтор, то он рекомендует получить документ, когда второй супруг:
- не принимает участие в любых этапах сделки: осмотре квартиры, обсуждении покупки, подборе документов и т.д.;
- категорически не согласен с приобретением недвижимости.
В каких случаях согласие супруга не требуется
Есть ситуации, когда на вопрос, нужно ли согласие супруга на покупку квартиры, можно ответить отрицательно. В некоторых случаях совершить сделку с недвижимостью (купить квартиру) можно без согласия супруга. Есть пять ситуаций, когда договоры купли-продажи недвижимости заключаются мужем или женой без согласия второго члена семьи, заверенного у нотариуса:
- у мужа и жены заключено брачное соглашение, в котором четко прописаны все условия пользования совместным имуществом. При этом положения договора могут идти вразрез с нормами семейного законодательства;
- квартира приобретается в дар мужу или жене;
- объект недвижимости – часть наследства одного из супружеской пары;
- жена (муж) оформил нотариальную доверенность на вторую сторону, дающую право совершать сделки с недвижимостью единолично. Такой документ имеет силу нотариально заверенного согласия;
- квартира приобретается с привлечением средств материнского капитала (в ипотеку или наличными). В этом случае муж и жена составляют нотариально удостоверенное обязательство о том, что они обязуются выделить доли детям.
Нужно ли заверенное юристом согласие супруга на продажу земельного участка
В процессе регистрации сговора по продаже земельного надела в Росреестре государственный чиновник не пропустит документы в работу, если будет отсутствовать заверенное в нотариальной конторе одобрение супруга. Исключение составляет редкий случай, когда акт продажи состоялся между супругами и все права на проданный участок перешли к жене (мужу).
Важно. Когда есть доказательства, что в земельный надел, приобретенный до свадьбы одним из супругов, вложены средства второго члена семейной пары, значительно увеличившие стоимость участка, на продажу такой недвижимости потребуется одобрение жены (мужа).
Проведенную без письменного согласия сделку, суд по заявлению стороны, чьи интересы были нарушены, может признать недействительной. Подать исковое заявление истец имеет права в течение одного года, после того, как он получил сведения о продаже общего участка. Нужно ли разрешение супруга на покупку земельного участка, тратить на его оформление деньги или нет, покупатель надела должен решить для себя сам.
Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу или покупку квартиры
Развод – мероприятие неприятное, поэтому делить имущество мужья и жены зачастую начинают с запозданием. Когда женщина, владеющая недвижимостью, решает реализовать ее, нередко становится проблемой получить разрешение от бывшего мужа. Либо мужчина борется за имущественные права, либо живет далеко. Бывает и такой пример: бывшему супругу не нужна спорная квартира, но официально отказаться от нее он не желает. Поэтому вопросы, что касаются имущества, желательно решать сразу: мирно у нотариуса либо в суде.
Разрешение на отчуждение недвижимого имущества после развода – рекомендуемый пункт, как в браке, если не удалось разобраться в имущественных спорах. Нажитые в официальном союзе материальные ценности после разрыва отношений сохраняют статус совместной собственности.
Согласие супруга на продажу земельного участка, жилища и транспорта составляют и нотариально заверяют так же, как при брачном союзе: по свободному образцу с вышеуказанными документами. Только придется добавить свидетельство о разводе.
Согласие на покупку недвижимых объектов после развода не оформляется. У бывшей пары больше нет совместного бюджета, каждый сам по себе.
Итог: ни купить квартиру без согласия заинтересованной стороны, ни продать, ни подарить нельзя. Брачные отношения подразумевают ответственный имущественный подход. После развода тоже желательно учесть мнение бывшего супруга, чтобы не попасть впросак. Срок давности иска помогает не всегда. При сомнениях лучше обратиться к опытному юристу.
Обязанность по представлению согласия супруга при государственной регистрации перехода права собственности на другого при покупке жилья отменена с 2017 года (п.4 ч.3 ст.9, ч.5 ст.38 закона 218-ФЗ).
Теперь при государственной регистрации перехода прав собственности сотрудники Росреестра не вправе затребовать согласие супруга на это действие. Регистрация будет проведена, но в выписке из ЕГРН будет указано, что оно отсутствует.
Однако, такие сделки могут иметь неблагоприятные последствия – оспаривание. Оно возможно только:
- в течение одного календарного года от даты, когда ему стало известно о совершении сделки или должен был о ней узнать;
- в судебном порядке;
- при отсутствии решения о разделе совместного имущества после развода.
Если суд примет решение о признании сделки недействительной, происходит возврат к первоначальному состоянию: продавец получает обратно квартиру, а покупатель – денежные средства, переданные за нее. Обычно при отсутствии нотариального согласия супруга суд встает на защиту его интересов.
Для того чтобы оспорить законность приобретения недвижимости, потребуется составить исковое обращение и направить его в суд. Основанием выступает отсутствие нотариально заверенного согласия второго супруга.
Но если в определенной ситуации письменное согласие супруга не было обязательно, он все равно имеет возможность оспорить сделку, доказав, что его имущественные права были нарушены. Ему потребуется обратиться в суд с исковым требованием признать сделку ничтожной.
В следующих ситуациях может быть установлена Недействительность сделок, оформленных без согласия второго супруга.
- Супруг-покупатель или Продавец квартиры были в курсе о том, что вторая сторона против совершения сделки, однако все равно ее провели.
- Если сделка нуждается в госрегистрации, то второй супруг вправе направиться в суд с требованием признать ее недействительной в течение 12 месяцев с того момента, как ему стало известно о покупке жилья (к примеру, об оформлении ипотечного кредитования).
- Супруг не был в курсе о том, что планируется покупка квартиры, так как его не проинформировали о данном факте.
Для того чтобы оспорить сделку, потребуется обратиться в районный суд по адресу регистрации истца или ответчика. В исковом обращении необходимо отразить следующую информацию:
- название суда, адрес его расположения;
- сведения об истце и ответчике: ФИО без сокращений, адреса регистрации, контактные данные для связи (№ телефона, адрес электронного почтового ящика);
- информация о жилье, включая ее адрес, реквизиты документа купли-продажи и т. д.;
- основание для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи и признать ее недействительной, с указанием соответствующих законодательных статей, а также с приведением доказательственных фактов;
- просьба суду установить недействительность сделки;
- перечень прикладываемой документации;
- дата направления иска в суд, подпись заявителя.
К необходимым документам относятся паспорт заявителя, договор купли-продажи и иная документация, имеющая отношение к рассматриваемому делу.
Когда необходимо согласие супруга при распоряжении участком?
Согласие супруга, заверенное нотариально, необходимо в случае продажи, обмена, дарения земельного участка. При этом если земельный участок принадлежал одному из супругов до брака, то одобрение второго супруга на сделку не требуется. Это имущество является личной собственностью супруга и впоследствии не участвует при разделе, если иное не предусмотрено условиями брачного контракта.
На практике может возникнуть ситуация, когда земельный участок приобретается на деньги от продажи личного имущества одного из супругов.
В этом случае приобретенный земельный участок будет являться общей совместной собственностью супругов и, соответственно, при разводе будет делиться пополам. И если у супругов нет брачного контракта, то второму супругу придется в суде доказывать, что недвижимость приобретена на его личные средства. Разумеется, должны быть в наличии подтверждающие документы.
Впоследствии может оказаться, что в земельный участок вложены средства второго супруга, в результате чего его стоимость значительно увеличилась. Тогда при распоряжении земельным участком нужно заручиться согласием второго супруга.
Когда согласие второго супруга — необходимость
В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (СК РФ) для оформления сделки с общим недвижимым имуществом, требуется нотариальное согласие второго супруга.
По правилам к общему имуществу относится то, которое было нажито во время брака. То есть — куплено. Подаренное имущество (даже в если одариваемый в браке) — остается личным и разделу не подлежит. Не требуется согласие и на сделки с имуществом, нажитым до брака.
Другие правила могут быть установлены брачным договором. Например, в некоторых случаях в договоре указывается, что определенное имущество, даже купленное в браке, считается личным, или — приобретенное до брака — совместным. Все нюансы должны быть оформлены законодательно.
Таким образом, согласие второй половинки обязательно в следующих случаях:
- для заключения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,
- сделки, для которой установлена обязательная нотариальная форма по закону.
Получается, что практически любой вид распоряжения общим имуществом, будь то:
- мена;
- дарение;
- продажа;
- сдача в аренду на длительный срок.
необходимо согласие второго супруга.
Более того, согласие потребуется и при покупке имущества или его доли, оформлении ипотеки. Без согласия супруга такие сделки — растрата семейного бюджета, которая тоже может привести к судебным тяжбам.
Муж или жена, чье согласие не было получено, имеют право в судебном порядке признать сделку по отчуждению имущества (будь то квартира, дом или автомобиль) недействительной в течение 1 года с того момента, как узнали о ее оформлении.
Если обернуться на 6 лет назад, то для осуществления любой сделки с недвижимым имуществом согласие второго члена брака было необходимо. После внесения поправок в закон (ФЗ №302), который регламентирует данную сферу гражданского права, подтверждения от супруга/супруги на осуществление сделки перестало быть актуальным.
Купленное в зарегистрированном браке имущество автоматически признается общим, независимо от того, на кого оно зарегистрировано, и кто оплачивал сделку. Существует один нюанс, когда купленное в браке имущество может принадлежать только мужу/жене, если до регистрации был составлен и подписан по обоюдному согласию брачный договор. В документе изначально зафиксированы правила раздела нажитого, если семья решает развестись. Если у пары есть данный договор, согласия второго человека на покупку участка также не требуется.
В ближайшее время серьезных изменений в законодательстве не предвидится. Договор на покупку имущества не нужно подвергать регистрации, значит от мужа/жены не нужно разрешения на приобретение.
Нужно ли согласие на продажу земельного участка
Специалист не допустит в работу пакет документов при продаже земельного участка, если будет отсутствовать одобрение второго члена брака. В качестве исключения считается ситуация, когда продажа состоялась между мужем и женой, и все права собственности перешли к супругу/супруге.
Обратите внимание. Если есть доказательства, что в земельный участок, который был приобретен до свадьбы одним из членов брака, вложены денежные средства второго супруга, то при продаже потребуется одобрение.
Если возникнут сложности и, один из супругов подаст заявление в суд, заявив, что его права были нарушены. Суд признает сделку недействительной, когда, в ходе проверки, выяснится, что оформление покупки происходило без соглашения одного из членов брака.
Каждый человек вправе решать самостоятельно, оформлять соглашение или нет, тратить на это денежные средства или ограничиться только сделкой. Но, документ обязательно предъявлять в тех инстанциях, где того требует законодательство.
Можно ли провести сделку без согласия
Формально, совершение сделки без согласия второго супругадопускается законодательством, посколькусогласие супруга, оформленное у нотариуса, не входит в обязательный перечень документов для совершения сделок.
Тем не менеена практике это сделать практически невозможно по следующим причинам:
- получатель имущества по сделке при отсутствии согласия второго супругавряд ли согласится расстаться с денежными средствами, так как наличие данного документа является важнейшим правилом при проверке юридической чистоты квартиры,
- отсутствие согласия второго супругаможет быть выявлено при проведении регистрационных действий в службе Росреестра, после чего последует отказ в регистрации сделки,
- второй супруг имеет право оспорить куплю-продажу или дарение, совершенные без его согласия.
Можно ли совершить сделку без согласия, если второй супруг лично присутствует приоформлениидокументов?Присутствие супруга, дающего устное согласие, при подписаниидоговоране устраняет обязанность по удостоверению письменного согласия у нотариуса.
Согласие супруги на продажу недвижимости
А также необходимо учитывать дополнительные нюансы оформления согласия на распоряжение жилыми помещениями. В частности, еслибывшие супруги остаются совладельцаминедвижимости, без оформления согласия продать жилье также невозможно.
Продажа с оформлением документовкупли-продажи не требуетучастие обоих супругов, поскольку второй партнер долженсоглашатьсяна условия, изложенные в проекте договора (в частности, на цену, на порядок расчетов и т. д.).
Если в текстесогласия вписывается ценапродажи, заключение договора на иных условиях будет невозможно. Как правило, если сторонамиуказываются цены в согласии, то это условие определяет минимальное значение стоимости продажи.
А такжепродать недвижимость без согласия супруганельзя, даже если представить доверенность,оформленную нотариусом. Это связано с различным правовым значением данных документов, поскольку доверенность только предоставляет полномочия по совершению юридически значимых действий.
Если распоряжение недвижимостью осуществлялось без оформления согласия, сделка может быть оспорена в пределах трехлетнего срока исковой давности.После пропуска сроков на подачу иска, оспорить сделку будет практически невозможно, поэтому необходимо обратить особое внимание на своевременность предъявления претензий.
Нужно ли согласие супруга на покупку земельного участка – все нюансы
В случае развода в обязательном порядке должен быть оформлен раздел имущества. Если раздел имущества и компенсация за долю в жилище происходили по устной договорённости, без документирования и участия суда, бывший супруг/супруга вправе оспорить сделку по отчуждению этого жилья в течение 3 лет с момента, когда ему стало известно о ней (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от «05» ноября 1998 г).
Чтобы потом, в случае развода не пришлось доказывать происхождение потраченных средств, следует оформить доверенность. Подобный документ имеет силу, когда он составлен и заверен нотариусом. Каждый должен сам решать, насколько он доверяет своей второй половине.
Приобретенное в браке имущество считается общим, не зависимо, на чье имя оно зарегистрировано, и кто из семейной пары оплачивал покупку. Единственный случай, когда приобретенное в супружестве имущество может принадлежать только жене либо мужу, если до официальной регистрации отношений был подписан брачный договор, предусматривающий иные формы деления совместно нажитого добра. Когда у семейной пары есть такой документ, разрешение на приобретение земельного надела, жилища от второго супруга не нужно.