Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить увеличение площади земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы поставить землю на кадастровый учет и зарегистрировать на нее свои права, необходимо обязательно определить границы надела. Если участок уже внесен в ЕГРН, но необходимо внести изменения в сведения, нужно делать перемежевание. Для проведения повторной процедуры потребуется время и деньги. Но без нее землевладельцу запрещено эксплуатировать участок согласно разрешенному виду использования, а также заключать юридические сделки (договор купли-продажи, дарения).
Как переделать межевание земельного участка
Чтобы получить новый межевой план и внести актуальные сведения о месте расположения границ участка, собственник должен заказать услугу повторного межевания в специализированной геодезической компании и вызвать кадастрового инженера. Необходимость перемежевания возникает, если после предыдущих замеров были обнаружены такие виды ошибок:
- Неправильно расположенные границы ‒ изучив Публичную кадастровую карту вы можете обнаружить, что границы ваших землевладений накладываются или пересекаются с соседней территорией. Перед процедурой уточнения координат поворотных точек, нужно согласовать их расположение с соседями и получить от них письменное подтверждение, что они не имеют претензий;
- Неверно установлены границы нескольких смежных участков ‒ если во время межевания были определены границы неправильно, соответственно данные о соседнем ЗУ будут отображаться некорректно. Исправить кадастровую ошибку можно путем перемеживания всех смежных земель;
- Владельцы пограничных наделов не согласны с установленными границами ‒ в некоторых случаях соседи не соглашаются делать повторное межевание, считая, что первая процедура была выполнена правильно. В такой ситуации решать конфликт нужно через суд, где могут признать результаты существующего межевого плана недействительными;
- Искажение данных из-за несовершенства спутниковых фотографий ‒ в этом случае никаких действий по исправлению неточностей предпринимать нет смысла. Главное, что в документах и в ЕГРН указана актуальная информация.
Нужно ли делать повторное межевание?
Если вы сомневаетесь или не знаете, как узнать, установлены ли границы вашего земельного участка правильно, можно изучить выписку из ЕГРН. Если в справке вы видите следующие данные, то перемежевание лучше сделать:
- Площадь надела указан точной цифрой;
- В разделе «Особые отметки» указано, что границы участка не определены, в соответствии с действующим законодательством;
- Отсутствие в выписке столбца со значением погрешности, которая допускается при измерении координат характерных точек.
У кадастровых инженеров имеется заинтересованность относительно проведения рассматриваемого типа работ в сокращенные сроки. Если вся собранная документация в порядке, то обязательным становится направление запроса для получения выписки, сделанной из ЕГРН. В этом акте отражены полные данные по выбранному наделу. Результат предоставляется владельцу спустя 5 дней.
Важно учесть, что можно использовать услуги пакетного типа. Это говорит о том, что лицо одновременно трудится на нескольких наделах. Такой вариант часто используется лицами, которые обладают правомочиями собственности на соседние наделы. Получение выписки помогает им обезопасить себя от возникновения спорных ситуаций относительно земли. Также можно привести пример межевания для понимания ситуации.
Дом построен не полностью и при этом, оформление при использовании дачной амнистии не произведено. Однако, надел состоит на учете. Риск возникнет, если другие территории уже подлежали разграничению и отражены в кадастровых актах. К примеру, после проведения позднего межевания надел может оказаться меньше на несколько соток.
Стоимость межевых работ
На цену влияет площадь земельного надела. Также при расчете учитывается расстояние, на которое участок удален от населенной территории. Не стоит забывать и на субъективное мнение лица, проводящего данную разновидность работ. Если говорить о средней стоимости, то варьируется от двух до пятнадцати тысяч рублей. Отдельные виды услуг удастся получить при оплате минимальной стоимости. Когда гражданин заказывает проведение работ под ключ, то важно учитывать, что стоимость их будет дороже. Это связано, что предусматривается сопровождение операции в полном объеме. Если у инженера есть опыт в данном направлении, то он имеет представление о том, по какому вопросу могут возникнуть проблемы.
Эти лица способы предупредить заказчика и сориентировать по действующим положениям законодательства. Когда используется грамотный подход к данной ситуации, получится сократить расходы в пару раз. Если несколько граждан объединятся для проведения межевания, по стоимости это будет дешевле, чем индивидуальный заказ. Иногда можно найти довольно низкие цены на проведение такого рода работ. Однако, нужно учитывать, что к сумме затем добавится выезд специалиста на место и прочие дополнительные услуги и сэкономить уже не получится.
ВНИМАНИЕ !!! Также назначать невысокую цену могут студенты. Это им необходимо для наработки опыта. Тогда гражданину нужно быть готовым к тому, что в процессе межевания могут быть допущены ошибки, которые в дальнейшем придется исправлять. Иногда можно встретиться с мошенником. Чтобы это избежать, удастся проверить данные конкретного сотрудника при использовании базы Росреестра.
На практике стоимость может варьироваться от 1 до 50 тысяч рублей. Говоря об уточнении границ участка, то примерная цена на это равняется 25 тысячам. Для проведения экспертизы соглашения об аренде надела придется заплатить порядка 1000 рублей.
Разница в указанных ценах зависит от того, насколько опытен инженер и какова его квалификация. Важным моментом выступает то, что опытные сотрудники всегда просят за свои услуги порядком больше, чем те, кто только начинают трудиться в данной сфере. Решение остается за заказчиком. Однако, нужно учитывать, что последствия проведения таких работ находятся в полной зависимости от сделанного выбора.
Можно ли не платить за процедуру?
В пошаговой инструкции мы уже касались вопроса о том, сколько стоит межевание земельного участка. Можно ли сделать это бесплатно?
Можно, но лишь в то время, когда муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы. Информацию о них нужно искать на официальных сайтах местной власти.
Если такие работы ведутся или планируются – необходимо подать заявление. Его форма свободная нужно только обязательно указать ФИО, паспортные реквизиты, местоположение, кадастровый номер надела. Право бесплатно воспользоваться кадастровыми работами дает:
- «Дачная амнистия»
- Оформление участка до 1998 года (если он при этом не внесен в ЕГРН)
- Зафиксированные кадастровые ошибки, допущенные ранее
- Отсутствие постановки на учет Росреестра надела, данные о котором у данной организации имеются
Какие нужны документы?
Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:
– ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
– материалы лесоустройства;
– планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
– документы по территориальному планированию муниципальных образований;
– проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Местоположение границ земельного участка и площадь — его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).
В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:
- кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ ( пункт 3 статьи 25 и пункт 4 статьи 27 № 221-ФЗ )
- фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах
Уточнённая площадь земельного участка, указанная:
- в документах
- в ГКН
- в акте органа местного самоуправления
- не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.
- Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).
- В Санкт-Петербурге — Законом № 405-53
- Smin = 300 м2 = 3 сот = 0.03 га — для участков ИЖС
- Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га – для участков для ведения огородничества
- Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га — для ведения садоводства
- Smin = 18 м2 — для индивидуальных гаражей
- Smin = 5 м2 — для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества
Порядок внесения изменений
Регламентируется работа межевальных компаний и сама процедура многими законодательными актами, но главным из них считается Федеральный закон: №122-ФЗ от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с правками от 2016 г.) Этот документ отражает подробную информацию, которая касается процесса межевания, внесения изменений в карту, раскрывает особенности и сложные моменты процедуры.
Сегодня процесс изменения границ земельного участка после межевания требует времени для подготовки и выполнения. Происходит это в несколько этапов:
- подготовка документации на землю;
- подписание договора с межевальной компанией о предоставлении услуги;
- выполнение перемежевания на объекте недвижимости;
- выдача Акта согласования, где зафиксировано изменение границ участка;
- формирование и передача межевого плана в кадастровую палату;
- оплата госпошлины за оформление права собственности;
- выдача кадастровой выписки владельцу.
Необходимо отличать изменения в кадастре от постановки на учет после прекращения учета на недвижимость и от исправления ошибок.
Касаемо одновременного снятия с учета и новой постановки следует указать, что, как правило, такие ситуации возникают при глобальном переделе недвижимости или, когда в процессе задействованы несколько объектов. При внесении необходимых изменений в кадастр происходят лишь незначительные переделки. Например, если в результате реконструкции здания площадь увеличилась на 10 кв.м, то конечно это идет речь об изменении в кадастре. Если же была возведена пристройка к зданию, требующая отдельного ввода в эксплуатацию, то первоначальное здание снимается с кадастрового учета и производится постановка всего комплекса сразу (старее задние, плюс пристройка, как единый объект).
В отношении исправления ошибок, то это специальная процедура, предусмотренная законом. Исправление ошибок производится либо по инициативе кадастрового органа, либо по заявлению любого лица, либо по решению суда. В любом случае о выявленной ошибке уполномоченный орган выносит решение и устраняет ошибку в течение пяти дней, о чем уведомляются заинтересованные лица.
Важное в процедуре изменения границ
Изменение границ земельного участка имеет свои особенности, которые заключаются в двух следующих способах:
- Без внесения корректировок в площадь территории. Представляет собой проведение межевых линий на местности с уточнением всех поворотных углов без сдвигов сторон участка. Возможно некоторое перераспределение земельных участков со сдвигом, в ходе которого площадь участка остается прежней. В таком случае границы могут передвигаться, как в длину, так и в ширину.
- С изменением площади. Такое возможно при объединении, разделении, а также выделении отдельной доли надела. В результате после проведения изменения границ появится новая площадь территории. В некоторых случаях один участок разделяется на две-три части. Обычно такое происходит при возникновении спорных вопросов между наследниками пая или придомовой территории. В случае выделения определенной доли, участок, из которого изъяли некую площадь, остается основным, а новый (доля) считается второстепенным.
Обратите внимание, что заказать изменение границ земельного участка может непосредственный владелец или человек, недовольный захватом площади. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Сложности и бюрократическая волокита, безусловно, омрачают любую выгоду от оформления земли, но плюсов на самом деле гораздо больше. Проведение межевания надела позволит владельцу раз и навсегда установить границы участка. Это избавит от проблем при проведении юридически значимых сделок с землей.
Если владелец захочет поменять участок, оформить садовый участок в СНТ, поставить на учет землю под домовладением, привести в порядок документы на придомовую территорию, все это потребует наличия установленных границ надела.
Так что, подводя итог, следует отметить, что собственникам земельных участков следует своевременно оформлять документы на них в соответствии с законом, иначе в один прекрасный момент эта процедура может стать срочной и повлечет за собой очень ощутимые траты денег, времени и нервов.
Ошибки межевания и смена собственника
Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.
Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.
Основные ошибки при определении координат, границ:
- данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
- иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
- смещение межи на соседний надел.
Межеванием называют геодезическую процедуру, в ходе проведения которой проводится уточнение границ участка и его площади с использованием специального оборудования и методов. Делать её могут только имеющие государственную лицензию специалисты.
По итогам проведённых ими замеров и расчётов составляет межевой план – подробный документ, содержащий параметры участка, и пояснения в текстовом и графическом виде.
Границы земельного участка согласовываются с соседями. Это не всегда получается, но их одобрение желательно, а оповещение о проведении межевания – обязательно, без приглашения соседей процедура попросту не будет действительной.
Наконец, итогом всех усилий становится занесение новых сведений об участке в Росреестр и закрепление прав на землю за гражданином. Он будет владеть не примерным участком, который по вступающим в силу с 2021 года положениям даже нельзя продать будет, а территорией с точно определёнными границами, и сможет распоряжаться ею без ограничений.
Может оказаться, что в реальности участок больше, чем по документам. Тогда потребуется провести оформление этой увеличившейся площади, и в нём есть свои тонкости. Для этого должно быть в наличии основание. Законными основаниями считаются следующие:
- Перечисленные в статье 29.28 Земельного кодекса – она касается участков в государственной и муниципальной собственности, если соседствующим с вашим оказался именно такой.
- Исправление кадастровой ошибки.
- Объединение смежных участков вследствие их приобретения в собственность.
В рассматриваемом случае главным образом подходит второй вариант – исправление кадастровой ошибки, но и при остальных двух оформление проходит схожим образом. Разница будет в том, что при увеличении участка за счёт поглощения соседних потребуется дополнительно оформить эту землю в собственность, а вот при кадастровых ошибках это не нужно.
Но не во всех случаях увеличение участка возможно, оно не будет допущено, если при этом в него должны быть включены:
- земли общего пользования;
- земля, относящаяся к другой категории по сравнению с основным участком.
Невозможным увеличение может оказаться и по иным причинам:
- участок уже достиг максимального разрешённого размера;
- соседи имеют утверждённый межевой план, и составленный для вас ему противоречит – тогда остаётся решать дело в суде;
- земля, которая должна быть включена в границы участка, изъята из оборота.
До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).
Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться. При этом все случаи изменения площади наделов и порядок действия при таковых изменениях закреплены на законодательном уровне.
Важно понимать, что при любом фактическом изменении площади участка владелец надела должен заказывать повторную процедуру межевания даже в том случае, если ранее это межевание уже производилось. В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем
Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности
В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем. Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности.
Что нужно будет оспаривать и доказывать в суде
Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.
Стороны в судебных разбирательствах:
- Истцы — собственники участка, при межевании которого выявлена проблема с наложением соседних кадастровых границ. Вместо истцов участвовать в суде могут их представители, например, земельный юрист/адвокат;
- Ответчики. Их может быть несколько: 1) Собственники соседних участков, с которыми у нас есть спор. У ответчиков тоже может быть представитель. 2) Представители администрации местного муниципального образования. Они тоже будут участвовать, потому что по суду мы также будем устанавливать границы своего участка (об этом ниже);
- Третья сторона: 1) Представители местного отделения Росреестра и Кадастровой палаты. 2) Председатель товарищества, если участки находятся в товариществе.
Совет — если при подготовке к суду появятся обстоятельства, которые ослабляют нашу позицию, можно и не сообщать об этом судье и, тем более, ответчику. Это нормально когда не говоришь о своих слабостях. Пусть ответчик их выявляет и доказывает, а мы будем искать его слабости. Суд — это состязательный процесс. Слабых сторон я коснусь дальше.
Чтобы победить в судебном разбирательстве, нужно оспорить межевание соседнего «спорного» участка и получить положительное решение на установление границ нашего участка.
Какой участок лучше покупать?
Если покупателю всё равно, было ли проведено межевание или нет, то после регистрации права владения он несёт полную ответственность за всю недвижимость, в том числе землю.
Любой хозяин собственности захочет владеть не только постройками на участке, но и земельным наделом. Для приватизации которого необходимо юридическое оформление результатов определения параметров его площадей.
Рассмотрим преимущества приобретения участка с межеванием.
Без проведения данной процедуры владелец не сможет:
- приватизировать недвижимость (статья 20 закона о регистрации собственности).
- Получить кадастровый номер в государственно реестре.
- Осуществить строительство нового жилья или хозяйственных пристроек на участке.
- Оформить банковский кредит под залог недвижимости.
- В законном порядке бесплатно увеличить площадь своих владений за счёт прирезки дополнительной земли.
- Оформить наследство, дарственную на владения, либо часть их.
- Отстоять свои права в спорных ситуациях с соседями, незаконно прихвативших часть его земли.
- Потребовать компенсацию при порче участка в случаях стихийных бедствий или при необходимости возведения на нём государственных объектов, либо проведения специальных коммуникаций.
- Получить в городском управлении архитектуры кадастровый план участка при желании продать его. После 2018 года эта сделка не может быть осуществлена.
ВАЖНО: Отсутствие межевания земли является серьёзной проблемой при вступлении в права наследования собственности, особенно долевой.
Узаконивание земельных соток выгодно не столько государству, сколько землевладельцам, так как:
- хозяйство будет легче продать, подарить, разделить;
- не возникнет спорных ситуаций со смежными владельцами, а если и возникнут, то решение суда будет положительным.
Некоторые владельцы считают, что межевание надела – пустая трата денег и времени. Однако эти суждения могут иметь место, если:
- хозяин в ближайшем будущем права на недвижимость никому передавать не планирует;
- хорошие отношения с соседями;
- владельцы смежных участков уже позаботились об обозначении своих территорий.
Единственным основным аргументом против межевания является продолжительность и стоимость процедуры. Регламент её проведения, действительно требует определённого времени для выполнения формальностей, а также предусматривает непосредственное участие собственника в оформлении необходимых документов.