Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия застройщику об устранении недостатков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.
Претензия к Застройщику по недостаткам
В «НАИМЕНОВАНИЕ ЗАСТРОЙЩИКА»
(ИНН 1111111111, ОГРН 1111111111111)
Юридический адрес: юридический адрес застройщика
От: ФИО дольщика
11.11.1111 года рождения,
паспорт 1111 111111,
выдан «орган, выдавший паспорт»,
дата выдачи 11.11.1111 г.,
код подразделения 111-111,
зарегистрированный по адресу: «адрес регистрации»
Претензия
Между гражданином РФ ФИО и «Наименование застройщика» (ИНН 1111111111, ОГРН 1111111111111) (далее – «Застройщик») был заключен Договор участия в долевом строительстве № «номер ДДУ» от 11.11.1111 г. (далее – «Договор долевого участия»).
Предметом Договора долевого участия являлось строительство Застройщиком жилого дома по строительному адресу: «строительный адрес строящегося объекта», 1 этап – жилой дом корпус 1.1. на земельном участке с кадастровым номером 11:11:1111111:111-11/111/1111-1, и обязанность Застройщика по передаче Объекта долевого строительства, жилого (нежилого) помещения (далее — «Квартира») Участнику долевого строительства в срок до 11.11.1111 г.
Цена квартиры, в соответствии с Договором долевого участия составляет 1 111 111 рублей.
Объект был передан с существенными недостатки, подлежащими устранению. В связи с тем, что Застройщик после первого осмотра от 11.11.1111 г. не устранил выявленные замечания, Участник долевого строительства был вынужден обратиться в компанию «Компания» с целью проведения экспертизы объекта.
По итогам проведения экспертизы было составлено заключение, в котором указывается, что Стоимость выполнения работ и услуг, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет: 111 111 (стоимость прописью) рублей 00 копеек. Стоимость материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет округленно до 2-х знаков: 111 111 (стоимость прописью) рубля 60 копеек.
Общая сумма, необходимая для устранения выявленных в ходе экспертизы недостатков, составляет 1 111 111 рублей.
Обоснование
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно ст. 309 ГК РФ, Обязательства должны исполняться надлежащим образом, а в случае их ненадлежащего исполнения кредитор может требовать убытки.
При возмещении убытков лицо должно оказаться в таком положении, если бы обязательство исполнялось надлежащим образом.
Исходя из положений, указанных в ст. 29 ФЗ «О защите Прав Потребителей» при обнаружении недостатков выполненной работы лицо может требовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
На основании изложенного, руководствуясь действующим законодательством,
Прошу:
— в течении 10 дней устранить недостатки или возместить убытки на устранение недостатков в размере 1 111 111 рублей.
В случае оставления претензии без ответа и отказа в удовлетворении моих требований в добровольном порядке буду вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств, а также суммы штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», за неудовлетворение требований в добровольном порядке в размере 50% от суммы долга, а также возмещения судебных расходов.
Приложение:
• Банковские реквизиты;
• Экспертное заключение по недостаткам.
Претензия застройщику по договору долевого участия: суть документа
Претензия необходима для урегулирования спора. Закон не содержит четких требований к данному документу. Поэтому претензия может быть составлена в свободной форме. Однако необходимо включать в текст претензии некоторые обязательные условия:
- Претензия должна быть правильно оформлена. Так, претензия должна включать дату подписания, паспортные данные подателя. Кроме того, в претензии нужно отражать номер договора долевого строительства и дату его заключения;
- В претензии следует подробно изложить нарушения договорных обязательств. При этом они должны быть подтверждены документально. Например, если квартира меньше по площади, нужно прикладывать к претензии акт замеров или любой иной документ, подтверждающий площадь квартиры;
- В претензии следует выразить требование устранить недостатки. Важно установить срок для компании, в который она должна ответить на претензию. Как правило, достаточно 10 суток для ответа. После чего,
Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд
Можно, но не во всех случаях, поскольку основания, например, для расторжения договора долевого участия по требованию участника долевого строительства могут предусматривать процедуру обязательного направления застройщику соответствующего требования до обращения с иском в суд.
Кроме этого, направление претензии до обращения в суд может повлиять на размер компенсации, взыскиваемой судом, а также на взыскание штрафа по законодательству о защите прав потребителей.
Можно попасть на судью, который откажет во взыскании штрафа, если до обращения в суд застройщику не была направлена претензия, хотя с точки зрения закона это неправильно.
По этим причинам мы обычно готовим и направляем застройщику претензию с правовым обоснованием заявленного требования, обеспечивая себя для судебного разбирательства соответствующими доказательствами ее направления.
Срок ответа застройщика на претензию по ДДУ
Сроки рассмотрения претензий в законе № 214-ФЗ не регламентированы. Как правило, срок ответа застройщика на претензию указывается в самом договоре.
Если таких сроков в договоре нет, то дольщики-физлица могут использовать положения закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) по аналогии. Например,
- в ст. 22 закона устанавливается срок для удовлетворения требований потребителя — 10 дней с даты предъявления претензии;
- в ст. 30 закона указано, что в случае предъявления требований об устранении недостатков, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом.
Когда лучше подавать претензию застройщику
Предъявить претензию застройщику об устранении недостатков в помещении можно как до, так и после подписания акта о передачи объекта.
Порядок заявления требований зависит от вида обнаруженных недостатков (видимые или скрытые дефекты) и процедуры, установленной законодательством.
Если при приеме помещения обнаружены видимые (явные) дефекты (разбитые окна, трещины на стенах и т.п.), то о них необходимо заявлять сразу, фиксируя их в акте.
Скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре помещения, и которые проявляются по истечении некоторого времени. Типичными примерами скрытых дефектов являются затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, плесень и т.п.
Если недостатки не удалось выявить при приемке помещения, заявить о них можно в течение гарантийного срока. Этот срок устанавливается в ДДУ, но в любом случае он не может быть менее 5 лет (п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Чуть меньше — 3 года устанавливается гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование (электроснабжение, водоснабжение и т. д.), включая оборудование, находящееся в общей долевой собственности (лифты). Гарантийный срок отсчитывается с даты передачи помещения дольщику по акту. В ДДУ может быть предусмотрен другой момент начала отсчета, но только более поздний.
Законодательное регулирование
Права граждан, приобретающих квартиры в новостройках, защищены нормативно-правовыми актами Российской Федерации. Основными являются:
- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214 от 30.12.2004 (далее — ФЗ о ДДУ).
- Закон «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 (далее — ЗОЗПП).
Согласно пункту 1 статьи 7 ФЗ о ДДУ, застройщик должен передать дольщику объект недвижимости, качество которого соответствует требованиям градостроительных и технических регламентов, условиям договора и проектной документации, а также иным нормативам. Любое несоответствие фактических характеристик квартиры является нарушением.
Пунктом 5 статьи 7 ФЗ о ДДУ предусмотрены минимальные гарантийные обязательства застройщика в отношении объекта долевого строительства и его инженерных систем:
- 5 лет на недвижимость;
- 3 года на технологическое оборудование и инженерные системы.
Как отправить претензию
Не менее важно правильно отправить претензию по назначению. От этого зависит ее юридическая значимость и возможность применения в качестве доказательства в суде. Кроме того, недобросовестный застройщик может воспользоваться случаем и не исполнять требования гражданина, если претензия направлена ему неофициально.
Многие заблуждаются, считая, что достаточно вручить претензионное уведомление под подпись. Такой способ предъявления претензии возможен, но содержит в себе юридические риски:
- человек, принимающий документы, может не быть уполномоченным на это или не являться работником застройщика;
- подпись о получении претензии может быть намеренно искажена;
- в расписке о приеме может не хватать даты и реквизитов всех переданных документов.
Вручение претензии под подпись легко оспорить в суде, так как данный способ не является официальным подтверждением получения корреспонденции. Самый надежный вариант — отправка почтой заказным письмом на юридический адрес застройщика с уведомлением о вручении и описью вложения. Для этого нужно:
- Узнать действительный юридический адрес застройщика путем запроса выписки из ЕГРЮЛ.
- Составить опись вложения в двух экземплярах, перечислив все вкладываемые в конверт документы.
- Заполнить форму почтового уведомления.
- Передать незапечатанный конверт с документами, описью и уведомлением работнику почтовой службы для оформления отправки заказной корреспонденции.
- Оплатить услуги почты и сохранить оригинал квитанции с кодом отправления.
Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд
У некоторых дольщиков нет желания вообще как-то выяснять отношения с застройщиками. Они сразу планируют обращаться в суд. Можно ли это сделать? Почему бы и нет. Но есть некоторые нюансы. Если вы хотите расторгнуть договор, то такое требование до суда должно быть направлено застройщику в обязательном порядке.
Учтите, что факт направления претензии до того, как вы обратились в суд, может оказать влияние на размер компенсации и сумму штрафа, который назначается в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».
Иногда все зависит от судьи. Может вам попадется такой судья, который не назначит штраф, так как вы не направляли претензию. Заметьте, это не совсем законное решение. Именно поэтому не стоит игнорировать необходимость направления претензии. Так у вас и юристов будет реальная возможность доказать, что вы пытались решить проблему до суда.
Правила расчёта размера неустойки
Потребность в предоставлении денежных средств возникает у организации, которая не выполнила условия договора в установленные сроки. Величина неустойки составляет 1\300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Обратите внимание: Показатель устанавливается на день выполнения обязательств. Средства начисляются за каждый просроченный день. Если дольщиком является физическое лицо, сумма неустойки повышается в 2 раза.
Таким образом, для расчета показателя потребуются следующие данные:
- Стоимость договора. Обычно она равна цене квартиры.
- Количество дней, которые прошли после установленного срока сдачи. Иногда период начинает исчисляться с последнего дня квартала, указанного в качестве крайнего срока.
- Величина ставки рефинансирования.
На каких основаниях дольщик может написать претензию
Владельцы квартир в новостройках должны соблюдать определенные правила, обращаясь к застройщику. Безосновательные претензии не будут удовлетворены.
Чтобы нарушение устранили, должны присутствовать следующие основания:
- допущен строительный брак;
- организация не успела завершить все строительные работы к установленному сроку;
- параметры квартиры не соответствуют изначально заявленным;
- строительная организация не успевает сдать жильё к намеченному сроку;
- в разрез с первоначальными планами к недвижимости пристроены магазины, кафе, рестораны, офисные помещения.
Если будет доказано, что претензии дольщиков обоснованы, ситуация приведет не только к расторжению договора и выдвижению претензий, но и к судебному разбирательству.
Правила расчета пени за один день
Обычно рассчитывается сразу вся сумма. Однако изначально потребуется узнать величину пени за 1 день. Для этого ставку рефинансирования необходимо разделить на 300. Если дольщиком считается физическое лицо, показатель умножается на 2 дня. Затем стоимость договора умножается на итоговое значение пени. Это и будет величина неустойки за 1 день. Чтобы рассчитать общий размер, потребуется умножить сумму на общую продолжительность просрочки. В 2023 году стоимость недвижимости довольно высока. Цена договора долевого участия также будет высокой. Показатели учитываются при расчете неустойки. Подобные меры применяются для того, чтобы застройщику было невыгодно допускать просрочку и он выполнял взятые на себя обязательства. Учитывайте, что неустойка – это не единственная разновидность платежа, которую можно истребовать с нерадивого застройщика.
Дольщик имеет право потребовать в претензии:
- возместить незапланированные расходы, касающиеся съема квартиры;
- потребовать наложения штрафных санкций;
- истребовать моральный ущерб;
- возместить расходы, вызванные рассмотрением дела в суде.
Правила вручения готовой претензии
Когда образец претензии к застройщику об устранении недостатков использован и документ подготовлен, необходимо задуматься о его передаче. Существует несколько вариантов направления бумаги – обязательные и необязательные. Во второй ситуации необходимо подготовить два экземпляра документа. Это позволит получить документальное подтверждение намерений решения проблемы в досудебном порядке. Один экземпляр претензии остается у заявителя, а второй передается уполномоченному лицу.
В документе, который останется у дольщика, должны быть представлены следующие данные:
- дата приема;
- ФИО гражданина, принявшего бумагу, его должность;
- личная подпись лица, принявшего документ.
В некоторых ситуациях дополнительно фиксируется регистрационный номер, проставляется штамп или печать. Способ защищает гражданина. Застройщик может начать отрицать факт получения документа, сообщив, что сотрудник, принявший бумагу, давно не работает.
Как правильно принимать квартиру в новостройке
После того как вас пригласили на осмотр квартиры позовите в указанный день с собой на данное мероприятие хотя бы одного родственника или друга желательно разбирающегося в строительстве.
Он поможет советом, будет свидетелем происходящего и сможет вам помочь в том случае если со стороны застройщика происходит своего рода уговоры подписать акт приема-передачи сейчас под обещание устранить выявленные недостатки в скорейшем времени.
Бывает просто нужен совет своего человека, чтобы определить насколько эти недостатки существенны. Если это какой-то мелкий недочёт устранимый в течение нескольких часов, то почему бы не пойти навстречу и не подписать акт.
Если работа по устранению недоделок займет несколько месяцев, то ни о каком подписание акта не может идти и речи. Строители могут обмануть и ничего не сделать.
Вы примете квартиру, а потом будете обивать пороги для того, чтобы они хоть что-то исправили. Акт приема-передачи будет уже подписан, на застройщика рычаг давления будет утерян.
Если обнаружили в квартире недоделки, то вместе с представителями строительной компании максимально подробно зафиксируйте все недочеты в акте осмотра и сразу на месте согласуйте срок их устранения.
Снимайте на видео процесс осмотра квартиры. Видеозапись тоже может стать доказательством суде. Обязательно заберите один экземпляр и заверьте его уполномоченным представителем застройщика и печатью.
Какие требования нужно указать
Следует подчеркнуть, что упомянутым выше федеральным законом предусмотрено три варианта удовлетворения претензий дольщика после обнаружения в квартире проблем. В заявлении указывают один из перечисленных ниже способов:
- уменьшение цены покупки по дополнительному соглашению к ДДУ;
- устранение недостатков силами застройщика либо за его счет сторонними подрядчиками;
- оплата выполнения (организации) ремонтных работ дольщиком.
Первый вариант не обязательно комментировать подробно. Если устраивает возврат части выполненной оплаты или соответствующая сумма скидки, дольщик вправе распоряжаться свободными финансовыми средствами по своему усмотрению.
Мнение эксперта
Если дефекты устранены застройщиком без дополнительных претензий – задача будет решена. Однако надо помнить о следующих недостатках, когда приходится обращаться в суд:
- дольщик не сможет контролировать тщательно покупку материалов и выполняемые работы;
- сложно заставить нарушителя в этом случае соблюдать сроки, качество и другие обязательства.
Начать самостоятельно устранять дефекты – выглядит предпочтительно. Не обязательно лично выполнять ремонтные работы. Достаточно нанять опытных специалистов. При выборе этого варианта необходимо собирать договоры, чеки, другие документы для юридически значимого документального подтверждения расходов.
Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи жилья
Случаи, когда застройщиком затягиваются сроки сдачи, участились, неудивительно, что недовольство вложившихся в квартиры граждан растет, ведь они уже могли справлять новоселье. Вполне законно строительная компания может отодвигать сроки сдачи, но при этом должна сообщать как минимум за 60 дней до предполагаемой даты.
Важно! Сами покупатели решают соглашаться или нет на подобное предложение. Даже если их предупредили, они имеют право требовать неустойку и подавать претензию. Ведь решение исключительно добровольное.
Дольщикам стоит понимать, что пускать ситуацию на самотек нельзя, а уж тем более жалеть застройщика, иначе своих квадратных метров можно вовсе не дождаться. Есть договор, законы и сроки сдачи. Если что-либо нарушается, за это нужно отвечать. Ведь застройщик вряд ли войдет в положение о затрудненном финансовом положении, так же как и банк.