Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Блоги на портале журнала ПАРТНЕР». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Любое планирование покупки недвижимость в Германии дистанционно необходимо начинать с выбора надежного партнера в лице юридической компании. В ФРГ так построено законодательство, что невозможно физическому или юридическому лицу самостоятельно провести сделку купли-продажи объекта недвижимости без юриста, адвоката, маклера, нотариуса.
Наша компания с помощью партнеров на немецкой территории — адвокатского бюро предлагает клиентам юридические и маклерские услуги. Также мы можем проконсультировать о том, какие виды недвижимости на текущий момент являются наиболее привлекательными в том или ином регионе ФРГ.
Для правильного выбора объекта инвестиций мы опрашиваем каждого клиента по следующим вопросам:
- Какая глубина планирования инвестиций?
- В течение какого периода инвестор планирует быть собственникам того или иного объекта недвижимости?
- Какой опыт инвестиций у клиента на территории ФРГ и других европейских стран?
- Имеется ли неудачный опыт инвестирования у клиента?
- Какой уровень рентабельности от сдачи в аренду приемлем инвестору?
- Интересна ли клиенту капитализация и ликвидность предлагаемого объекта недвижимости?
Легализация доверенностей
Вам в скором будущем предстоит заграничная поездка? И цели, которые вы преследуете, носят далеко не туристический характер? К примеру:
- Аренда, приобретение, продажа объектов недвижимости
- Сопровождение грузов
- Осуществление банковских операций
Если вы будете действовать не от своего имени, — вам понадобится не только доверенность, но и легализация доверенности.
- Рассмотрим таковую в части консульской легализации .
Доверенность должна быть в обязательном порядке:
- и, переведена на официальный язык страны, в которой вы собираетесь её предъявлять.
- заверена нотариально;
Разнообразие и сложность отношений с иностранным элементом делают практически невозможным исчерпывающий анализ всех возможных ситуаций. Поэтому в данной книге мы прежде всего постарались дать некую общую методологию работы нотариуса в делах с иностранным элементом, опираясь на которую и при определенных усилиях возможно в большинстве случаев прийти к позитивному решению возникающих затруднений.
Кроме того, имея целью максимально приблизить столь сложный предмет, как международное частное право, к реальной юридической практике, мы достаточно подробно рассмотрели ряд наиболее часто встречающихся вопросов, связанных с международным наследованием, имущественными отношениями супругов в международном частном праве и некоторыми сделками с иностранным элементом. Конечно, данный перечень не отражает всего спектра вопросов, возникающих в нотариальной практике при решении дел с иностранным элементом. Уже сейчас можно дополнить этот список вопросами установления родственных отношений и международного усыновления, международной защиты несовершеннолетних и недееспособных граждан, смешанных браков, гражданства, правового положения беженцев и вынужденных переселенцев, действия актов гражданского состояния в международных отношениях, международного корпоративного права и международных финансовых отношений. По нашему глубокому убеждению, практически ориентированное изучение данных проблем является одним из перспективных направлений международного частного права, все больше переходящего из области умозрительных конструкций к юридической прагматике.
Ответственность после покупки жилья
Одной из главных обязанностей каждого собственника недвижимости, независимо от его гражданства и наличия ВНЖ в Германии, считается оплата коммунальных платежей и налогов. В стране очень строго отслеживают всех должников. Иногда небольшая задолженность может послужить причиной внушительного штрафа, а в худшем случае закончиться отказом в продлении визы или приведет к лишению статуса ВНЖ. Кроме того, образовавшийся долг будет записан в поземельной книге, что может послужить поводом для принудительной продажи жилья на аукционе.
Важно помнить! Граждане России, являющиеся ее резидентами, то есть, проживающие на российской территории более полугода, обязаны ставить в известность налоговые службы о наличии счетов в зарубежном банке или создании юридического лица. А это иногда является обязательным требованием при совершении сделки по недвижимости.
Перечень дополнительных расходов
Одним из обязательных налогов можно считать налог на покупку недвижимости. Без его оплаты новый владелец не будет внесен в Поземельную книгу. Величина данного налога зависит от региона, где приобретается недвижимость. В соответствии с законом ответственность по оплате данного налога солидарно несут оба участника сделки, но иногда при заключении предварительного договора вносится пункт, когда все расходы берет на себя будущий собственник.
Также обязанностью покупателя является оплата нотариальных услуг, расходов по регистрации прав на собственность и услуг риелтера.
Продавец со своей стороны несет расходы по удалению из Поземельной книги обременений и по оплате дополнительных услуг нотариуса, если у него не получилось посетить нотариальную контору одновременно с другими участниками процесса.
В Германии не существует каких-либо ограничений при покупке недвижимости гражданами России и стран СНГ. Только при оформлении недвижимости на юридическое лицо обязательно требуются доказательства законной деятельности компании, поэтому придется обращаться в Торговую Палату.
Любую сделку по недвижимости можно проводить без риелтера, но участие нотариуса – обязательно, так как он является ключевым звеном сделки. Нотариус является гарантией чистоты сделки и безопасности, все транзакции проводятся только через него.
Купленная недвижимость не является основанием для оформления ВНЖ, но у собственника появляется право на получение мультивизы, гарантирующей пребывание в стране в течение 90 дней в каждом полугодии.
Если проводится обычная процедура покупки, то на ее проведение потребуется от двух до 4 месяцев.
Что указать в доверенности
Для совершения сделок с недвижимостью и (или) представительства в Росреестре по вопросам совершения учетно-регистрационных действий с недвижимостью доверенность должна содержать все полномочия, которыми наделяет своего представителя доверитель.
В тексте доверенности должно быть указано, какие конкретно права делегирует гражданин. Это может быть право представлять интересы при продаже или приобретении недвижимости, подписывать документы, в том числе договор, собирать и запрашивать необходимые для сделки документы, определять размер долей в праве, обратиться в Росреестр за государственной регистрацией прав, получить задаток или полную сумму за проданный объект недвижимости. Отдельно стоит указать, включает ли документ право передоверия. То есть может ли человек, которому доверены какие-то права, передать их другому человеку и кому.
Если известна сумма сделки, то ее также можно указать в документе, как и вознаграждение доверенному лицу за оказанные услуги.
Отдельно хотелось бы обратить внимание на особенности доверенности, выдаваемой для заключения договора дарения. Такая доверенность в обязательном порядке должна содержать сведения о предмете дарения и об одаряемом (то есть должен быть указан конкретный объект недвижимости и конкретное лицо, кому будет подарен этот объект). Поэтому ошибаются те граждане, которые пытаются заключить договор дарения по генеральной доверенности. Такой договор считается недействительным, поскольку нарушает требования законодательства.
Для иностранца продать квартиру в Германии проще, чем купить. Если собственник решит воспользоваться услугами немецкого маклера, то даже приезжать в страну не будет необходимости. Впрочем, обойтись без помощи риэлтора в любом случае сложно. Как рекламировать объект в чужой стране? Как без беглого немецкого общаться с потенциальными покупателями? Как, наконец, организовывать показы, находясь за пределами Германии… А с учетом того, что гонорар за работу маклера можно переложить на плечи покупателя, — отказываться от помощи агентства для продавца не имеет смысла.
Кто будет оплачивать гонорар риэлтора, обычно решается перед выставлением квартиры на продажу. С одной стороны, объявления с пометкой «без комиссии», т.е. где вознаграждение платит продавец, привлекают покупателей. С другой, итоговая стоимость объекта не должна превышать рыночную. Если накинуть на цену еще и комиссию, она может стать не такой привлекательной для покупателей. Данный вопрос решается в индивидуальном порядке, в зависимости от характеристик объекта недвижимости.
Продавцам стоит знать: если собственник не имеет всех необходимых документов для продажи объекта, которые придется собирать маклеру, то и комиссию будет оплачивать и продавец, и покупатель, т.к. в этом случае у риэлтора будет больше работы.
Если продавец обращается к немецкому маклеру, то алгоритм его действий будет следующим:
1. С маклером подписывается договор, которые дает агентству право предлагать объект недвижимости потенциальным покупателям.
2. Продавец высылает все имеющиеся данные по объекту недвижимости (площадь, этаж, год постройки, состояние, статус — в аренде или нет, расположение, другие особенности), фотографии, схему планировки и необходимые для продажи документы. Из документов понадобятся:
— выписка из поземельной книги, желательно свежая (Grundbuchauszug);
— жилищный устав (Teilungserklдrung);
— экономический план (Wirtschaftsplan);
— договор аренды (Mietvertrag), если квартира сдается внаем;
— протоколы собраний владельцев за последние три года (Eigentьmerversammlungsprotokolle).
— для домов дополнительно план расположения на местности (Lageplan).
Если всех документов нет в наличии, их можно собрать в процессе поиска покупателя. Маклер также может самостоятельно запросить недостающие документы у домоуправления. Объявление о продаже можно публиковать заранее. Для показов недвижимости, не сданной в аренду, маклеру передаются дубликаты ключей или сообщаются контакты лица, который может в краткие сроки показывать объект.
3. Маклер выставляет объявление о продаже на различных порталах и рекламных площадках, отвечает на запросы заинтересованных людей, показывает объект недвижимости, ведет переговоры с потенциальными покупателями.
4. Когда покупатель найден, государственному нотариусу высылаются все необходимые данные и документы на подготовку договора купли-продажи. Продавец может лично прибыть на подписание договора купли-продажи у нотариуса, а может выдать доверенность на продажу маклеру или своему доверенному лицу.
5. После заключения договора нотариус следит за выполнением всех законодательно установленных условий и высылает покупателю уведомление о необходимости внесения средств. Покупатель перечисляет деньги на трастовый счет нотариуса или напрямую продавцу. После чего в Поземельной книге окончательно регистрируется изменение прав собственности на недвижимость.
Как оформить доверенность в Консульстве
Надо записаться на сайте Консульства и прийти на приём. С собой надо взять свой действующий заграничный паспорт, внутренний паспорт, образец доверенности и деньги для оплаты консульского сбора.
Заграничный паспорт удостоверяет вашу личность, он нужен обязательно.
Внутренний паспорт возьмите, чтобы внести в доверенность ваши паспортные данные, как это принято для российских документов.
Образец доверенности попросите в той инстанции, для которой вы эту доверенность оформляете. В России каждое действие, которое необходимо, должно быть чётко прописано в доверенности. Нельзя написать «и для всего остального, что потребуется».
Например, в судебной доверенности нельзя написать «представлять мои действия в суде таком-то», надо прописать каждое процессуальное действие: подавать ходатайства, кассации, знакомиться с материалами дела и так далее.
Другая ошибка — писать слишком узко. Например, «в городе Бердянске получить в таком-то органе такой-то документ». А этот орган в Бердянске взяли и переименовали. И всё, доверенность уже не действует.
Минусы обращения в Консульство: запись за месяц, а то и два. Людям, живущим вдали от крупных городов, ехать до российского консульства долго и неудобно.
Плюсы обращения в Консульство: доверенность будет оформлена на русском языке и готова к использованию в России. После оформления ее достаточно будет переслать по назначению любой курьерской почтой.
Что писать в заявлении о выдаче разрешения на осуществление сделок (операций) с иностранным лицом/компанией
До подачи заявления в Минфин России необходимо заключить предварительный договор между сторонами сделки. Хотя в перечне обязательно прилагаемых документов указание на договор не содержится, однако на практике уполномоченный орган требует предоставление договора для его подробного изучения. Поэтому рекомендуется либо заключать предварительные договора/соглашения, либо составлять проекты основных договоров, которые будут заверены обеими сторонами сделки.
В самом заявлении необходимо указать:
- полные реквизиты сторон договора/соглашения
- подробно расписать цель заключения договора (например приобретение объекта недвижимости)
- указать предмет договора (например, полный адрес и характеристики объекта недвижимости)
- описать условия сделки (под условиями сделки подразумевается стоимость договора, порядок перехода прав собственности, а так же другие существенные условия, например возникновение каких-либо дополнительных обязательств в связи с заключением сделки, порядок исполнения условий договора и т.п.)
- сроки сделки (может быть просто бессрочная)
К заявлению требуется приложить следующие документы:
- документ, подтверждающий государственную регистрацию заявителя (выписка из ЕГРЮЛ)
- документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт)
- документ, подтверждающий полномочия (приказ о назначении Генерального директора)
- учредительные документы заявителя (Устав и т.д.)
- учредительные документы иностранной компании, с которой заключается договор
- документ, содержащий сведения о выгодоприобретателях. До сих пор даже сам Минфин не может объяснить, что это конкретно за документы, но пока достаточно паспорта руководителя иностранной компании
- бухгалтерский баланс Российской компании
- сведения о балансовой стоимости активов Российской компании
В росреестре дали советы, как не потерять квартиру
Росреестр советует россиянам запретить заочные сделки со своим жильем и их электронную регистрацию, чтобы обезопасить себя от потери недвижимости, пишет «Российская газета».
«Подайте заявление в Росреестр о запрете регистрации сделок без личного участия (это можно сделать, например, через МФЦ). Запись об этом внесут в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Если кто-то захочет продать вашу квартиру, например по доверенности, поданные им документы рассматриваться не будут», — советуют в ведомстве.
Как уточняется, этот механизм ввели в 2013 году, чтобы снизить риски мошенничества, например, при утере паспорта или документов о праве собственности. Также это помогает защитить права пожилых владельцев. Запрет не будет действовать, если сделка проводится по решению суда или по требованию судебного пристава.
Кроме того, в Росреестре рекомендуют не разрешать электронную регистрацию сделок. Провести сделку с недвижимостью можно и через Интернет, с помощью электронной подписи.
При этом уточняется, что в 2019 году этот порядок ужесточили: мошенники ухитрялись оформлять электронные подписи на настоящих собственников, а затем продавали жилье.
Теперь оформить сделку через Интернет можно, только если владелец предварительно письменно сообщил в Росреестр, что разрешает электронные сделки (можно разрешить это как для одного объекта недвижимости, так и для всех сразу).
Есть ряд исключений: документы в электронном виде примут в любом случае, если их направляет банк, органы власти, нотариус, работающий с Росреестром, если усиленную электронную подпись выдала Федеральная кадастровая палата.
Росреестр всегда уведомляет собственников по обычной или электронной почте о поступлении на регистрацию электронных документов, касающихся их недвижимости, подчеркивают в ведомстве.
Поэтому через МФЦ внесите в ЕГРН актуальный адрес электронной почты.
Росреестр советует внимательно сверять данные в документах. Так, нужно попросить у продавца оригиналы документов на собственность и внимательно изучить их. Это может быть договор передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д.
Кроме того, попросить предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. Необходимо убедиться, что продает недвижимость актуальный собственник. Следует проверить, единственный ли собственник продавец или владеет только долей.
Если долями владеют несовершеннолетние, продавец должен предоставить разрешение на продажу органов опеки.
Стоит насторожиться, если за недолгое время жилье часто переходило из рук в руки, отмечают в Росреестре. Судебное оспаривание даже одной из сделок в цепочке может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
В ведомстве рекомендуют быть особенно внимательными, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
На сколько делается документ
Определяя этот параметр, надо помнить, что выписанная доверенность не лишает собственника права самостоятельно выполнять рассмотренные выше действия с объектом недвижимости. При этом одновременное совершение сделок предотвращается унифицированным порядком госрегистрации. Если собственник и поверенный одновременно продадут жилье разным людям, регистрация прав в ЕГРН будет приостановлена до выяснения ситуации.
Как правило, нотариусы предлагают оформлять генеральную доверенность на три года. Если не указать в тексте конкретный предельный срок действия, он прекращается через 12 месяцев. Упомянутая в стандарте дата подписания указывается обязательно. Без нее документ не будет действительным.
Важно! Бессрочные документы такой категории в нотариальных конторах оформляют неохотно. В подобных ситуациях увеличиваются подозрения в совершении неправомочных мошеннических операций.
Образец доверенности на приватизацию квартиры
Единого шаблона документа не существует. И тем не менее, доверенность на приватизацию составляется в соответствии с правилами документооборота. Бланк можно взять у нотариусов. Перед этим не помешает ознакомиться, как выглядит доверенность и из чего она состоит?
- ФИО и паспортные данные доверителя (того, кто передает свои полномочия);
- ФИО и паспортные данные поверенного (кому адресуются обязанности);
- дата составления соглашения;
- подробный перечень полномочий доверенного лица (например, запросить выписку из ЕГРН, заказать кадастровые работы, заверить отказ от приватизации…);
- срок действия (обязательно!)
- сведения о регистраторе, т.е. нотариусе (ФИО, паспортные и юридические реквизиты);
- подписи с расшифровками.