Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.
Плюсы и минусы покупки вторичного жилья
Достоинства покупки готового жилья:
- Заселение после оформления сделки
- Постоянная регистрация по месту жительства
- Развитая социальная инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, игровые площадки
Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:
- Неудачный тип планировки, небольшие габариты квартиры (если жильё приобретается в старых домах, например, в «хрущёвках»)
- Изношенные подъезды, лифты, подъездные пути
- Старые коммуникации: электропроводка, водо-, тепло-, газоснабжение, канализация
Как быстро проходит сделка при покупке вторичного жилья в ипотеку
На сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку в среднем уходит 2-4 недели:
- Подача заявки, предварительное рассмотрение — 2 дня
- Поиск и выбор жилья — 14 дней
- Оценка квартиры — 2–3 дня
- Одобрение банком — 3–5 дней
- Страхование и подписание ипотечного договора — 1 день
- Регистрация прав собственности — 3–5 дней
Этапы сделки зависят от условий и требований конкретного банка.
Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки
Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:
- паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
- свидетельство о браке и рождении детей (если есть);
- копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
- справку о доходах (минимум за последние полгода);
- военный билет или водительские права (не всегда).
К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.
Положительными моментами для банка также станут:
- наличие детей и зарегистрированного брака;
- готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
- наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.
Основные условия договора
Выше уже упоминалось, что покупка квартиры в ипотеку предусматривает оформление специального соглашения. Этот договор должен содержать в себе необходимые условия и пункты, иначе его признают недействительным. В договоре обязательно присутствуют:
- шапка документа;
- информация обо всех сторонах соглашения;
- предмет договора;
- паспортные сведения участников, их адреса и ИНН.
Кроме того, в договоре указываются исчерпывающие сведения об актах, подтверждающих, что продавец выступает собственником квартиры. Договор также должен содержать подробную характеристику предмета сделки:
- суммарную квадратуру;
- точное местонахождение;
- наличие коммунальных долгов или кредитов;
- цену недвижимости.
Существуют дополнительные пункты договора, например, список людей, планирующих проживать в квартире. Ещё в договоре стоит указать данные о состоянии квартиры, главные особенности планировки, информацию о сделанном ремонте и о наличии мебели. Можно приложить к договору справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Риски для продавца ипотечной квартиры
Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.
Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.
Какие документы нужны на ипотеку
-
Паспорта владельцев и свидетельства о рождении, если в их числе есть несовершеннолетние дети до 14 лет.
-
Выписки из ЕГРН. В ней указаны данные о собственнике жилья и наличие обременений (например, находится ли оно в залоге, наложен ли на нее арест). Раньше вместо нее запрашивали свидетельство о собственности, но сейчас их перестали выдавать. Стоит помнить, что такая справка действительна в течение 30 дней.
-
Правоустанавливающая бумага, которая подтвердит, что эта жилплощадь досталась вам законным путем. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор мены и т.д. Это очень важная бумага, и если вы его потеряли, обязательно закажите копию в Росреестре.
-
Техпаспорт, по которому банк проверяет, нет ли неузаконенной перепланировки. Его заказывают в бюро технической инвентаризации.
-
Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт. Она действительна в течение 10-30 дней.
-
Справка о количестве человек, прописанных в квартире, которую заказывают в паспортном столе или через МФЦ. Обычно продавцы выписываются до подписания договора купли-продажи. Но иногда стороны договариваются, что совершеннолетние собственники на протяжении нескольких дней останутся прописанными в ней и после продажи, если это необходимо (например, продавцу негде прописаться, а за отсутствие регистрации больше семи дней ему придется платить штраф).
-
Нотариально заверенная доверенность, если вы не хотите сами заниматься процедурой купли-продажи и наняли для этого специалиста, который точно знает, как продать дом в ипотеку. Со стороны покупателя тоже может выступать специалист, на которого оформлена доверенность на покупку квартиры в ипотеку.
Все это понадобится для того, чтобы составить договор купли продажи квартиры в ипотеку. Но в зависимости от семейного положения продавца, состава собственников и фантазии банковских юристов этот список может стать длиннее:
-
Если продавец состоит в браке и жилье покупалась после свадьбы, потребуется согласие жены или мужа или брачный контракт, в котором указан режим раздела собственности. Супруг по закону имеет право претендовать на долю от совместно нажитого имущества, и банк должен удостовериться, что этого права вторая половинка не лишится.
-
Свидетельство о браке или разводе.
-
Если недвижимость состоит в долях, продавцу необходимо предоставить нотариально заверенную бумагу от других собственников — отказ от права приобретения объекта.
-
Если один из совладельцев не достиг совершеннолетия, придется идти в органы опеки за разрешением.
-
Иногда банк слишком сильно переживает о дееспособности продавца, в таком случае он может потребовать справку от психиатра и нарколога.
Права пользования у третьих лиц
Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе. В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации. Принудительно это сделать можно только по решению суда.
Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:
- прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
- те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
- несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
- рентополучатели.
Фактическая передача недвижимости и ключей
Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.
Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи. Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права. На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.
Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.
Что проверить перед подписанием:
- снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
- отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
- техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).
По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.
Как провести альтернативную сделку
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
- Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
- Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
- Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
- Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
- После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
- Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
- Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
Продать квартиру, не уведомив банк
Ст. 37 №102-ФЗ «Об ипотеке» регламентирует отчуждение имущества, пребывающего в залоге, залогодателем третьему лицу через продажу или с помощью иного способа только с согласия залогодержателя. Исключение – другие случаи, прописанные в договоре, которые большинство банков изначально не предусматривают.
В случае попытки обойти эту норму покупатель и продавец столкнутся с непреодолимым препятствием в виде невозможности зарегистрировать смену прав собственности в Росреестре, так как в документах указаны права кредитора на залоговое имущество.
Единственный приемлемый вариант в этом случае – погашение остатков задолженности покупателем вместо продавца. Однако найти покупателя, согласного на такие условия будет не просто.
Банк может отказать заёмщику в выдаче кредита при наличии третьих лиц, имеющих право на законное пользование. Условие проверки информации и отсутствие сторонних лиц кредитные организации перекладывают на будущего залогодателя. В числе зарегистрированных и незарегистрированных лиц в реализуемой квартире могут числиться граждане, требующие пристального рассмотрения и внимания вследствие обстоятельств:
- Приватизация квартиры. Прописанные на момент проведения приватизации, давшие согласие на проведение приватизационного процесса без включения в состав собственников могут проживать фактически. Если у продавца право собственности появилось путём приватизации, то нужно потребовать справку о зарегистрированных лицах на момент её проведения.
- Завещательный отказ. Это ситуация, когда у продавца правоустанавливающим документом на квартиру является свидетельство о праве на наследство по завещанию, но с оговоркой на пожизненное проживание третьего лица. Необходимо изучить свидетельство, так как при совершении завещательного отказа информация будет прописана.
- Договор ренты. Рентополучатели могут пожизненно получать оплату по заключённому соглашению. Обычно рентодателями являются люди преклонного возраста, не имеющие родственников и не способные позаботиться о себе.
- Приобретение недвижимости с материнским капиталом. Группу риска открывают несовершеннолетние дети и наличие у продавца договора купли-продажи в ипотеку, поскольку в случае приобретения квартиры без кредитных средств информация об использовании материнского капитала будет указана.
Важно в тексте договора предусмотреть подробный алгоритм расчётов, поскольку обязательства по внесению платежей лежат и на покупателе в части первоначального взноса, и на банке-залогодержателе в части перечисления кредитных денежных средств.
Необходимо детально прописать ответственность сторон при отказе от сделки, поскольку банк осуществляет перевод средств только после регистрации. Риски для сторон заключаются в условиях возврата перечисленного аванса при отмене сделки.
Возможные варианты ответственности для виновных сторон:
- возврат аванса в двукратном размере продавцом;
- компенсация невозвращением перечисленных денежных средств покупателем.
Какие пункты нельзя включать?
Некоторые пункты не могут быть включены в такой документ, а их наличие приведет к аннулированию договора. Запрещено указывать в ДКП пункты:
- Об обязанности продавца передавать право владения покупатель на жилплощадь в момент регистрации документа в Росреестре. Передача прав собственности производится в течение 10 дней после перечисления всей стоимости жилья на счет продавца.
- О невозможности расторгнуть договоренность в одностороннем порядке. Это тоже нарушает права участников и не является законным требованием. Возможность расторгать ДКП должна иметься у обеих сторон, при этом договор должен содержать уточнения по штрафным санкциям при нарушении оговоренных пунктов.
При нарушении данных ограничений Росреестр откажет в регистрации, что может привести не только к прекращению сделки, но и к потере уже уплаченного аванса.
Главное и основное требование к договору купли-продажи — он должен четко, ясно указывать, что именно, от кого и к кому переходит недвижимость, а также в каком порядке и в течение каких сроков это должно происходить. Помимо этого имеются и другие важные (пусть и не в такой степени) требования к договору купли-продажи квартиры по ипотеке:
- Документ в обязательном порядке должен быть выполнен в письменной форме.
- Договор должен быть завизирован подписями покупателя и всех собственников продаваемой недвижимости.
- В договоре обязательно должен быть пункт о том, на каком основании продавец получил в собственность недвижимость, а также какими документами это подтверждается.
- В договоре купли-продажи все формулировки должны быть предельно точными; не допустимо появление ситуаций, когда определенные части текста можно интерпретировать по-разному.
- В договоре должна быть указана реальная дата его подписания, а также указание населенного пункта, в котором происходит составление документа. В противном случае это может привести спустя время к неблагожелательным последствиям, вплоть до невозможности зарегистрировать сделку в Росреестре.
- Форма договора должна соответствовать внутреннему регламенту банка-кредитора.