Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Как работает график оплаты?
Почти все кредиторы России предлагают клиентам взять деньги в долг по аннуитетной системе. Остальные — по дифференцированной.
Аннуитетная система. Устанавливается график оплаты и вся сумма долга вместе с процентами распределяется равными долями. В итоге заемщик оплачивает ежемесячно одну и ту же сумму.
Дифференцированная система. При дифференцированной системе заемщик оплачивает разные суммы ежемесячно. Вначале заемщик вносит максимальную сумму и со временем ежемесячный платеж уменьшается.
Если у клиента оформлен кредит по аннуитетной системе и он планирует досрочно рассчитаться с долгами, банк предлагает выбрать один из способов: сократить длительность кредита или уменьшить ежемесячные взносы.
Когда заемщик соглашается на сокращение срока кредитования, увеличивается ежемесячный платеж, но итоговая переплата уменьшается. Это актуально в том случае, если досрочное погашение проходит в первые месяцы. Заемщик быстрее расплачивается с долгами, но увеличивается финансовая нагрузка, т. к. приходится больше платить в месяц.
При дифференцированной системе размер переплаты будет меньше, если сократить длительность кредита, т. к. долг и проценты распределяются на весь срок кредитования. При досрочном погашении еще больше возрастает ежемесячный платеж, чем при аннуитетном способе оплаты, но зато переплата будет минимальной.
Плюсы досрочного погашения ипотеки
Вне зависимости от того, что вы решите уменьшить, срок ипотеки или ежемесячный платеж, выгоды досрочного погашения очевидны. Перечислим основные плюсы.
-
В среднем, ипотечный договор заключается на 10-15 лет. Иногда этот срок может составлять 20-30 лет. Согласитесь, оценить свое финансовое состояние на такой длительный период практически невозможно. Досрочное погашение ипотеки с уменьшением ежемесячного платежа или срока позволит снизить возможные риски.
-
Благодаря внесению крупной суммы денег в счет долга можно существенно сократить размер общей переплаты по процентам.
-
На период ипотечного кредитования приобретаемая недвижимость остается в качестве залога у кредитной организации. Досрочное погашение ипотеки, вне зависимости от того, что вы хотите уменьшить, ежемесячные платежи или срок, позволяет быстрее снять обременение.
-
Ускоренная выплата текущей задолженности позволит заемщику при необходимости оформить еще один ипотечный кредит.
Третий путь: уменьшаем платёж и сохраняем выгоду
Этот способ, как мне кажется, придумали самые смекалистые российские заёмщики. Ведь обходить систему – это буквально в крови у нашего народа. В данном случае можно и ежемесячный платёж уменьшить, и на процентах сэкономить. Просто сказка. Для этого потребуется каждый месяц вносить такой же по размеру платёж, как до его уменьшения. То есть гасить кредит досрочно, но небольшими частями. Рассмотрим на наших цифрах.
Для этого возвращаемся к нашей ипотеке на 3 000 000 рублей, взятой на 15 лет под 9% годовых. Обычный ежемесячный платёж – 22 821 рубль. После досрочного внесения 100 000 рублей, он составил – 21 804,04 рубля. В следующем месяце необходимо внести платёж по графику + разницу в 1 016,96 рубля. Так необходимо делать в течение всего срока кредитования.
Что из этого получится? Ипотека закроется в тот же день, если бы вы сделали частичное досрочное погашение в сторону уменьшения срока. При этом размер ежемесячного платежа будет становиться всё меньше и меньше. Это позволит снизить долговую нагрузку. То сеть уменьшить риски для себя.
Что делать перед досрочным погашением
Для начала следует перечитать условия ипотечного договора. Конечно, необходимо это сделать перед его подписанием, но может в тот момент вы не обратили внимания на пункт с возможностью досрочного погашения кредита. Сотрудник банка также может намеренно скрыть эту информацию, так как финансово-кредитная организация теряет часть прибыли, если заёмщик закрывает долг до окончания периода действия договора.
Если в вашем договоре прописана такая возможность, следует обратить внимание на срок и формат подачи соответствующего заявления. В некоторых банках документ принимается только в отделениях на бумажном носителе, в других — оформить его можно дистанционно через личный кабинет официального сайта. В договоре также может быть указана минимальная сумма для частичного досрочного внесения денег. Это связано с последующими операционными издержками при пересчете обязательных платежей.
Далее, следует предупредить банк о намерении досрочно погасить задолженность. Право заёмщика рассчитаться по ипотечному кредиту до окончания срока действия договора закреплено на законодательном уровне (284-ФЗ). При этом главное, что необходимо сделать, — предварительно подать соответствующее заявление. В противном случае внесенная сумма не будет засчитана. Конечно, деньги поступят на ипотечный счет, но с них будет списываться только сумма обязательного платежа согласно графику.
В заявлении клиент должен указать сумму будущего перевода и желаемую дату его зачисления, а также причину — уменьшение ежемесячного платежа или сокращения срока кредитования. Согласно законодательству, заявка на досрочное погашение подается за 30 дней до наступления даты внесения очередной оплаты. Однако некоторые банки уменьшают этот срок, наиболее часто он устанавливается в пределах 14 дней. В редких случаях кредитные организации принимают такое заявление без каких-либо ограничений, то есть день в день.
Как лучше погашать аннуитетную ипотеку
Досрочно погашая ипотеку, заемщик получает не меньше выгод, чем при досрочном погашении кредита.
Суть досрочного погашения по аннуитетным платежам ипотеки точно такая же, как и в случае с рассмотренными ранее примерами. Варианты действий – те же (частичное, полное досрочное погашение; в счет снижения величины обязательных платежей или срока кредитования).
Несколько практических советов:
- Чтобы максимально выгодно погасить ипотеку досрочно при аннуитетных платежах, выбирайте метод, предполагающий снижение величины ежемесячных платежей.
- Вносите при частичном досрочном погашении ипотечного кредита максимум свободных средств – это даст возможность ощутимо облегчить долговую нагрузку.
- Если свободных средств достаточно, стоит задуматься о полном погашении ипотеки. Это позволит сэкономить на переплате процентов колоссальную сумму средств.
- Упростить процесс досрочных погашений позволит автоплатеж. Настройте его, и ежемесячно в выбранную дату определенная сумма средств с вашего счета будет поступать на счет ипотечного кредита.
Есть ли в ипотечном договоре пункт о досрочном погашении кредита
Это зависит от банка. Ознакомиться с договором стоит заранее, еще до его подписания. И в случае вопросов, обязательно задать их кредитному менеджеру.
К сожалению, часто можно столкнуться с такой ситуацией, что банки допускают только один вид досрочного погашения платежа — вероятнее всего речь будет идти об автоматическом сокращении платежа. Причина проста — это наиболее выгодный вариант для самой кредитно-финансовой организации.
Гасить ипотечный кредит досрочно — это выгодно в любом случае, но необходимо прилагать определенные усилия. Вероятнее всего, в первые годы, семье стоит отказаться от лишних трат в виде отпусков, шоппинга и ремонта, а сэкономленные деньги пустить на досрочное погашение.
Таким образом можно существенно облегчить долговое бремя на все последующие года ипотеки.
В каком случае выгодно уменьшать срок
Досрочная выплата в 50-100 тысяч рублей позволяет сократить срок на несколько месяцев.
Если открыть кредитный калькулятор и просчитать все варианты, то при однократном досрочном погашении выгоднее все же уменьшение срока. Так как размер платежа в этом случае останется тот же, сумма переплаты банку по кредиту станет меньше.
Рассмотрим ситуацию, когда для покупки недвижимости взят заем под 12% (аннуитетный тип платежей) в размере 1 млн рублей. Выплаты начинаются 20 марта 2017 года. Например, в сентябре заемщик получает премию в 60 тысяч рублей и решает ей погасить часть ипотеки. Если он выбирает после досрочки уменьшение срока выплат, то получает выгоду от досрочного погашения в 39856.79 рублей.
Чтобы выяснить, что выгоднее при досрочном погашении: срок или сумма, необходимо знать вид платежа и способ начисления процентов. Последний процесс осуществляется по 2-м методам: дифференциальный, аннуитетный. Кредитные структуры по умолчанию применяют второй способ. Он выгоден банкам и частично комфортен клиентам.
Аннуитетное начисление платежей заключается в следующем: заемщик выплачивает фиксированную сумму на протяжении всего срока действия договора. При этом начисляются проценты на остаток задолженности и части основного тела займа. Если договор долгосрочный, в первые годы уровень процентов максимальный. Постепенно значение показателя снижается. Такой способ расчета способствует увеличению суммы, идущей на погашение основной задолженности.
Если долг выплачивается по дифференцированной методике, размер платежа постепенно будет сокращаться. Первые выплаты будут максимально высокими. Сам платеж состоит из следующих составляющих:
- фиксированная сумма, с помощью которой погашается основной долг;
- проценты, начисляемые на остаток займа.
Какой вариант выбрать по кредиту
При выборе между уменьшением срока кредита и снижением суммы ежемесячного платежа необходимо попросить банковского работника предоставить для каждого варианта такие значения:
- количество оставшихся месяцев кредита без досрочной выплаты и с ней;
- размер ежемесячного платежа до досрочной выплаты и после нее;
- итоговая сумма переплаты до досрочной выплаты и после нее.
Далее необходимо сопоставить полученные значения со своими финансовыми возможностями, после чего выбрать подходящий вариант.
Также можно воспользоваться кредитным калькулятором на сайте банка. Калькулятор содержит обязательные к заполнению поля – сумма, ставка, срок кредитования, дата начала и тип платежей, что уменьшается (ежемесячная сумма или срок). По кредиту составится график платежей.
После этого необходимо указать сумму досрочного погашения в каждом месяце, а затем посмотреть статистику по кредиту.
Таким образом, в большинстве случаев при досрочной выплате кредита рекомендуется уменьшить ежемесячный платеж, при этом продолжая платить так, словно сумма платежа не менялась. Это позволит обезопасить заемщика от финансовых проблем в будущем, если он столкнется со снижением доходов, а итоговая переплата будет такой же, как и при сокращении срока кредитования.
Расчет досрочного погашения при аннуитетных платежах
В случае с аннуитетными платежами используется 2 типа досрочных погашений:
- Погашение, после которого уменьшается сумма ежемесячного платежа.
- Погашение материнским капиталом.
- Вычислить оставшуюся сумму долга по кредиту, отнять от нее сумму досрочного погашения;
- Определить остаток срока после погашения;
- С помощью формулы аннуитета рассчитать следующий платеж.
- Для определения остатка долга берем первоначальную сумму долга, отнимаем от нее внесенные за 3 месяца платежи «в погашение долга» и сумму досрочного погашения.
- Новый срок кредита определяется путем вычитания номера платежа от общего количества месяцев кредитования.
Это интересно: Тюремный срок за неуплату алиментов, могут ли посадить в тюрьму за неуплату алиментов 2020
18 – 3 = 15. Новый срок кредита равен 15 месяцам.
- Теперь вы имеете как бы новый кредит со следующими данными:
- S (сумма) – 87 270.06;
- N (срок) – 15 месяцев;
- Р (процентная ставка) – 15%.
Первые выплаты (до досрочного погашения) отображены в таблице:№Год/месяцВсего внесеноВ погашение долгаВ погашение процентовДосрочный платежОстаток долга после платежа01/0 — 150 000.000.000.00 150 000.0011/19 357.727 482.721 875.00 142 517.2821/29 357.727 576.251 781.47 134 941.0331/39 357.727 670.961 686.7640 000.00127 270.0787 270.06
- 40 000.00 – досрочный платеж;
- 87 270.06 – остаток долга с вычетом досрочного платежа.
Как видите, разница лишь в копейках. Из приведенных примеров можно сделать вывод, что досрочное погашение аннуитета не так уж и выгодно, поскольку при определении новой суммы долга вычитаются только платежи в погашение долга, а те, которые идут на погашение процентов (а они как раз в начале кредитования – максимальные) просто дарятся банку. В некоторых банках все же можно получить переплаченные проценты, но они пересчитываются уже при окончательном закрытии кредита (когда есть возможность установить реальный срок пользования деньгами).
Расчет досрочного погашения ипотечного кредита. Формулы для расчета или как рассчитать самому
Люди рано или поздно при взаимоотношениях с банком задумываются над вопросом, как банк считает кредиты и вклады? Человеку важно знать, как банк считает кредит, строит график платежей, считает досрочные погашения по кредиту. Данная статья проливает свет на данный вопрос. В ней приводятся формулы и показано как произвести расчет аннуитетного кредита и как рассчитать досрочное погашение займа с аннуитетными платежами. Допустим вы пытаетесь рассчитать график платежей. Обычно в расчетах таблицы платежей обычно происходит заминка. Особенно интересен график платежей, если делаются досрочные платежи. Сам банк за вас не посчитает, а знать сколько будет платеж после досрочного погашения нужно. Ответить на данный вопрос вам поможет финансовый инструмент — кредитный калькулятор с досрочными платежами онлайн. В нем реализован расчет займа с учетом досрочных погашений. Возможно 2 типа досрочных погашений — с уменьшением суммы платежа и с уменьшением срока кредита.