Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существенное условие договора продажи недвижимости — предмет, то есть квартира, дом, земельный участок и т.д. В договоре необходимо указать информацию об имуществе: кадастровый номер, адрес, площадь (поможет выписка из государственного реестра недвижимости), тогда не возникнет трудностей с определением, какой объект недвижимости продается, и, как следствие, нарушения прав сторон. Например, если в договоре нет необходимых для идентификации недвижимого имущества сведений, сделка будет считаться незаключенной (ст. 554 Гражданского кодекса РФ). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, продается квартира в строящемся доме (по договору участия в долевом строительстве — другая ситуация и другой договор, но все же хотим напомнить о важности этого условия). Тогда в качестве описания предмета подойдут площадь, кадастровый номер земельного участка, географические координаты объекта и все, что известно, — подъезд, этаж, строительный адрес дома и квартиры.
Безопасность сделки: правовые гарантии нотариально удостоверенного договора
При удостоверении соглашения о продаже недвижимого имущества нотариус:
· проверяет законность сделки, устанавливает личности граждан и представителей физических и юридических лиц;
· проверяет правоспособность юридических лиц, дееспособность граждан, полномочия представителей;
· разъясняет продавцу и покупателю смысл, значение и последствия заключаемого договора;
· проверяет соответствие намерений сторон требованиям закона и соответствие воли сторон волеизъявлению.
При обнаружении нарушений законодательства, недобросовестности со стороны участников сделки нотариус не удостоверит договор. Нотариально удостоверенная сделка гарантирует продавцу и покупателю, что стороны осознают суть соглашения, последствия своих действий, что исключает возможность введения в заблуждение и принуждения к подписанию договора. При этом, если нотариус допустит ошибку, пострадавшая сторона получит компенсацию ущерба, так как профессиональная деятельность нотариуса застрахована. Он несет полную имущественную ответственность за реальный вред, причиненный в ходе совершения нотариального действия.
Нюансы самостоятельной сделки без участия риэлтора/нотариуса
Главное правило, которому нужно следовать, самостоятельно продавая/покупая квартиру – внимательность и осторожность. Предварительно необходимо изучить все правовые нормы, касающиеся ДКП. Если что-то непонятно – проконсультироваться с юристом или опытным агентом по недвижимости. И стараться все эти нормы и правила неукоснительно соблюдать. Какие-то нюансы нужно просто запомнить:
Перед подписанием любого документа следует внимательно его прочесть. Если что-то вызывает сомнения, лучше взять копию и перед тем, как подписывать показать текст юристу.
Задаток не должен превышать 200 тысяч рублей. Обязательно требуйте с получателя расписку, составленную по всем правилам.
При передаче задатка рекомендуется составить и подписать предварительный договор. В нем можно прописать не только обязательства сторон, но и штрафные суммы, которые выплатит потерпевшей стороне нарушитель условий договора.
Покупателю не рекомендуется соглашаться на просьбу Продавца записать в договоре меньшую сумму, а остальное передать «из рук в руки». Продавец таким способом пытается уйти от налогов. Это незаконно. Кроме того, если окажется, что с недвижимостью «что-то не так» и придется аннулировать сделку, по закону удастся взыскать с Продавца лишь ту сумму, что указана в договоре.
Максимальную внимательность следует проявить, покупая квартиру у застройщика. Особенно, если вы покупаете еще не построенное жилье. Необходимо внимательно изучить:
- Учредительную документацию девелопера
- Проектную декларацию
- Разрешение на строительство
- При возможности и условии, что вы в этом разбираетесь – бухгалтерскую отчетность компании
Судебная практика по условиям договора купли-продажи будущей недвижимости
Пленум ВАС в своем постановлении от 11.07.2011 № 54 дал следующие разъяснения:
- стороны могут индивидуализировать недвижимое имущество, которое будет создано в будущем местонахождением, ориентировочной площадью будущего строения, другими характеристиками из проектной документации;
- если в договоре недостаточно сведений для индивидуализации объекта, но они есть в акте приема-передачи или другом документе, то такой договор не может быть признан незаключенным;
- договоры купли-продажи будущего объекта недвижимости должны предусматривать цену, она может быть установлена за квадратный метр площади или по-другому.
Как составить договор купли-продажи
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.
✓
Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
✓
Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
✓
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
✓
Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
✓
Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.
Вопрос 50. Понятие, предмет и стороны договора мены
1. По договору меныкаждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне определенное имущество в обмен на другое.
2. Предметом договора меныявляются вещи, которые не изъяты из оборота и оборот которых не ограничен.
3. Каждая из сторонпо договору мены признается продавцомв отношении передаваемого товара и покупателемв отношении получаемого товара, поэтому к отношениям по передаче товаров применяются нормы «Общих положений о купле-продаже».
По общему правилу обмениваемые товары признаются равноценными. Если же в соответствии с договором товары признаются неравноценными, то разницу в ценах должна оплатить сторона, стоимость товаров которой ниже.
Право собственности к сторонам переходит одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств по передаче товара.
Порядок исполнения обязательств по ДКП следующий. Обязательства по договору купли-продажи исполняются в полном объёме, указанном в его положениях. Если одна сторона отказывается от их исполнения, её принудят к этому через суд. Например, если жильцы не выписались – их выписывают по решению суда. Если не выехали – их выселяют судебные приставы.
Недоимки при расчёте по сделке также могут высчитываться с недобросовестного покупателя в виде ежемесячных выплат по исполнительному листу. В определённых ситуациях, сторона договора, чьи права нарушены контрагентом, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд.
Договор купли-продажи недвижимости составляется и заключается для того, чтобы передать право собственности на объект, получив взамен соразмерную сумму денег. Документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, куда вносятся сведения по сделке и хранятся там практически бессрочно.
Существенные условия договора купли-продажи
Одно из главных условий договора купли-продажи – это предмет договора. Также в договоре должна быть прописана полная информация о покупателе и продавце, в том числе паспортные данные, обе или одна из сторон — физлицо.
Дополнительными существенными условиями признаются:
-
стоимость предмета договора;
-
права на предмет договора;
-
состояние имущества или товара;
-
комплектация предмета договора купли-продажи;
-
условия передачи и смены собственника;
-
условие о задатке;
-
обязательные документы, которые продавец должен передать покупателю.
Предмет договора купли-продажи
Понятие «предмет договора» не определено действующим законодательством, поэтому каждый правоприменитель толкует его по-своему. По сути, предметом является то, по поводу чего между сторонами возникают права и обязанности. В рассматриваемом договоре предмет – это товар.
В ч. 1 ст. 455 ГК РФ указано, что товаром могут быть любые не ограниченные в обороте вещи (ст. 129 ГК РФ). К данным вещам, например, относятся некоторые виды оружия, лекарственные средства, драгоценные металлы и другие.
Вещами являются предметы материального мира, представляющие ценность для человека, способные удовлетворять потребности субъектов гражданских правоотношений, выступать предметом товарообмена.
Вещи делятся на:
- движимые и недвижимые;
- определённые родовыми признаками и индивидуально-определённые (то есть уникальные) – например, к первому виду относятся чашки, а ко второму – картина конкретного художника;
- потребляемые (к примеру, продукты питания) и непотребляемые (автомобиль, недвижимость);
- делимые (квартира) и неделимые (стиральная машина);
- главная вещь и принадлежность (рама для зеркала);
- одушевлённые (животные) и неодушевлённые.
Подробнее об этом можно прочитать в ст. ст. 128-141 ГК РФ.
Для признания договора купли-продажи заключённым стороны должны согласовать условия о товаре. Согласно ч. 3 ст. 455 ГК РФ для согласования необходимо:
- определить наименование товара путём конкретизации самого наименования и характеристик товара;
- определить его количество (ч. 2 ст. 465 ГК РФ).
При продаже недвижимости в качестве существенных условий должны быть указаны в договоре (Образцы раздела Договор купли-продажи недвижимости) данные, которые позволяют определить конкретное недвижимое имущество (например, расположение на определённом земельном участке) — ст. 554 ГК РФ.
Переход прав на недвижимость и ее передача
В соответствии со ст. 28 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН. Форма выписки, состав включаемых в нее сведений, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со ст. 62 Закона № 218-ФЗ (приказы Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968, от 20.06.2016 № 378, от 25.12.2015 № 975).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Обратите внимание!
Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества включены в предусмотренный ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ перечень оснований для осуществления государственной регистрации прав. Государственная регистрация перехода права собственности при отчуждении недвижимости на основании договора осуществляется по заявлению сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
Если основанием для государственной регистрации перехода права является нотариально удостоверенная сделка, заявление о государственной регистрации может быть подано как любой стороной нотариально удостоверенной сделки, так и нотариусом либо его работником (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
Согласование цены является обязательным для договора купли-продажи имущества
Цена также выступает существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Правило ст. 424 Гражданского кодекса, когда приобретаемая вещь может быть оплачена исходя из сравнимых цен за аналогичные товары, не применяется.
Стоимость передаваемого объекта может определяться:
- Фиксированной суммой.
- Исходя из стоимости, установленной за единицу площади такого объекта, например за квадратный метр. В таком случае цена контракта определяется путем умножения цены за единицу измерения на фактический размер переданного объекта (п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса).
- Процентов от кадастровой стоимости объекта (п. 1 ст. 2 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ).
Если партнерами не установлено иное, цена контракта включает в себя и стоимость земельного участка (или его доли), подлежащего отчуждению вместе с объектом недвижимости (п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса). В качестве примера судебной практики можно посмотреть постановление 12-го ААС от 24.03.2017 по делу № А12-65647/2016.
Когда сделки с отлагательным условием недопустимы?
Если рассматривать важную позицию законодателя, которая запрещает подобные операции, то она заключается в указании в качества отлагательного условия смерть продавца. На практике подобные процедуры всегда оформляются исключительно завещанием, при этом делается это строго в том порядке, который установлен законом.
Помимо этого, требуется и нотариальное удостоверение, так как это важное условие. Часто на практике люди путают предварительный договор с тем или иным контрактом об отлагательной сделке, носящий строго юридический характер.
Помните, что за отлагательный прецедент, как правило, нельзя принимать действия участников сделки, если это не предусматривает иных причин, которые требуют отлагательства.
Теперь вам должно быть известно, что э то непростая процедура, поэтому каждый пункт, присутствующий в договоре должен четко соблюдаться, стороны сделки должны вникать в его смысл. Ведь не сделав этого, можно совершить серьезные ошибки.
Была ли Запись полезна? 8 из 19 читателей считают Запись полезной.
Понятие — по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.
Договор продажи недвижимости характеризуется как консенсуальный, двусторонний и взаимный.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.
Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету — недвижимому имуществу:
— земельные участки, обладающие оборотоспособностью — земля и другие природные ресурсы могут передаваться только в той мере, которая определяется в законах о земле;
— участки недр, которые являются недвижимыми в силу из физических свойств, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба не возможно;
— подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
— жилые помещения – это изолированное помещение, которое является недвижимым, пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
— нежилые помещения внутри зданий;
— предприятия как имущественный комплекс;
— объекты незавершенного строительства – права на объекты незавершенного строительства регистрируются на основании специальных документов: документ о праве собственности или праве пользования; разрешение на строительство; проектная документация; документы, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.
Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.
Субъекты договора продажи недвижимости:
Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец — акционерное общество — должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.
По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава — заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности.
Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.
До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.
При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее. Однако данное правило диспозитивно. Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Исполнение договора продажи недвижимости. Порядок перехода права собственности и рисков на покупателя. Права на земельный участок под недвижимым имуществом. Особенности продажи жилого помещения
Исполнение договора продажи недвижимости:
Продавецдолжен передать, а покупатель должен принять недвижимость по передаточному акту или иному документу о передаче. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество. Следовательно, другая сторона вправе требовать возмещения убытков или изъятия вещи.
Продавец должен передать недвижимость надлежащего качества. При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т. п., обслуживающих данный объект.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передана недвижимость ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
— соразмерного уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Договор розничной купли-продажи
Договор розничной купли-продажи – это соглашение, в силу которого продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК РФ).
Правовое регулирование отношений, возникающих из договора розничной купли-продажи, осуществляется нормами, содержащимися в § 2 гл. 30 ГК РФ, Законе о защите прав потребителей, Правилах продажи товаров дистанционным способом, Правилах продажи товаров по образцам, Правилах продажи отдельных видов товаров и др.
Предметом договора розничной купли-продажи является товар (вещь), предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, его существенные условия. Форма договора и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
В соответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним, возмездным, реальным.
Существенные условия договора: предмет, цена договора и в договорах продажи жилых помещений перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Предметом договора купли-продажи недвижимости являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.
Предметом договора купли-продажи недвижимости являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.
При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК, при купле-продаже недвижимости не применяются.
Договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами.
Сам договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит. Исключение установлено для договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК).
Договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.
Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны, — продавец и покупатель — исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
Положение п. 2 ст. 551 ГК свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.
Как видно из нормы ст. 432 ГК РФ, стороны сами могут определять какие именно дополнительные условия будут считаться существенными в их сделке.
Как правило, таковыми чаще всего считаются соглашения о гарантии качества.
Различают два вида гарантий: законные и договорные.
Одни действуют независимо от желания продавца. Другие — он устанавливает добровольно.
Отличие состоит не столько в сроках, сколько в том, кто из сторон будет доказывать факт наличия или отсутствия в товаре недостатков.
Еще одним условием, которое стороны могут посчитать существенным при заключении договора, это передача принадлежностей и документов вещи.
По общему правилу, они передаются вместе с ней. Если только стороны сами не сошлись на ином порядке. У договора в таком случае приоритет перед текстом закона.
Можно ли самому составить договор
Обычно составлением договоров, связанных с недвижимостью, занимаются специалисты риелторских фирм или практикующие юристы. Однако на самом деле для того, чтобы составить такой документ, вовсе не требуется неких сакральных знаний в области юриспруденции. Воспользовавшись образцами, которые имеются на многих сайтах, договор может подготовить любой грамотный человек.
Однако это не значит, что составить договор купли-продажи недвижимости — пустяковое дело. Несоблюдение формы или требований к условиям договора может привести к тому, что сделку с недвижимостью в лучшем случае не зарегистрируют, а в худшем — вторая сторона сможет позднее опротестовать его в суде, именно поэтому иногда имеет смысл заказать договор у профессионального специалиста.