Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще владельцами долей являются супруги или родственники, между которыми установились близкие отношения. Родители с детьми приватизируют муниципальное жилье, или определяют доли по соглашению после использования маткапитала. Но дети вырастают, заводят собственные семьи, а родители разводятся, хотя продолжают жить на одной территории. Разные жизненные ситуации требуют от бывших родственников согласования порядка использования общих помещений и оборудования.
Почему необходимо соглашение о порядке пользования
Чтобы не накалять ситуацию в доме и исключить взаимные претензии и споры, собственники долей заключают соглашение в письменном виде, закрепляя на бумаге каждую деталь, касающуюся совместного проживания и выполнения обязанностей в отношении жилья.
Если комфортное проживание и пользование площадью одновременно для всех жильцов невозможно, а доля одного из совладельцев признана несоразмерной, согласно ст. 247 ГК РФ, есть возможность получить компенсацию за ту часть имущества, которой ущемленный в правах собственник не смог бы воспользоваться.
Если стороны не могут добровольно определить, как именно пользоваться жильем, обращаются в суд.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли
Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.
Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.
Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.
В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.
✅ Необходимые документы
Завершающим действием будет обращение в МФЦ или Росреестр с целью регистрации соглашения о перераспределении долей в общем праве. Чтобы регистратор принял у вас заявление, нужно передать копии документов.
Список документов:
- 3 экземпляра соглашения об изменении в долевом владении на дом/землю;
- паспорта дольщиков;
- доверенность + копия паспорта представителя – если сделка поручена третьему лицу;
- правоутверждающий документ – включает сведения о регистрации долевой собственности + сведения о возникновении такого права (например, данные свидетельства о праве на наследство);
- прочие документы – например, согласие органа опеки, разрешение родителей, документы о льготах.
Также могут потребоваться оригиналы или подлинники документов. Оформите папку с документацией – она пригодится как при обращении к нотариусу, так и при вашем визите в МФЦ или Росреестр.
Определение долей по соглашению потребует некоторых денежных расходов. Конечно, они не сравнимы с теми затратами, которые придется понести при определении долей через суд, но некоторую сумму заплатить придется.
При удостоверении добровольного соглашения в нотариальной конторе придется заплатить госпошлину, ее размер будет зависеть от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно ст. 333.24 НК РФ, госпошлина составит 0,5% от стоимости квартиры. В этой же статье указаны минимальный и максимальный размер платежа: не менее 300, но не более 20 000 рублей.
Например, если стоимость объекта недвижимости составляет 3 миллиона рублей, то размер госпошлины за удостоверение соглашения будет:
3 000 000 * 0,5% = 1500 рублей.
Также необходимо будет заплатить госпошлину за внесение изменений в ЕГРН. Каждый из подписантов должен будет внести по 2 000 рублей за свой экземпляр выписки из единого государственного реестра недвижимости. Такая выписка в настоящее время заменяет свидетельство о праве собственности, которые выдавали ранее при оформлении недвижимости.
Перераспределение долей в приватизированной квартире
Согласно статье 245 ГК РФ, приватизация квартир определяет размер права собственности в равных пропорциях для лиц, проживающих в квартире на момент приватизации и являющихся одной семьёй, соответственно положениям статьи 35 СК Р.
Определённые условия допускают изменения пропорций в сторону увеличения для одних участников, за счёт их уменьшения – для других.
Такие условия наступают, когда один или несколько совладельцев претендуют на дополнительные площади в силу ответственного управления жильём, вложения в него собственных денежных средств. По преимуществу это касается неотделимых улучшений, которые произведены из ресурса заинтересованного лица.
При этом в расчёт принимаются волеизъявления остальных владельцев, которые вправе выразить претензии по существу вопроса.
В качестве уступки допускается предоставление денежных средств, ответственность за выплаты устанавливается солидарно, за вычетом пропорциональной части средств, принадлежащей инициатору проведения неотделимых улучшений.
В иных случаях совладельцы отказывают в изменении пропорций владения жилой площадью, мотивируя отказ тем, что ими не представлялись санкции на проведение ремонта или реконструкции помещения, отказываясь возмещать материальные затраты как в виде денежной компенсации, так и посредством перераспределения объёма получаемой жилой площади. Такие вопросы передаются на рассмотрение в арбитраж.
Соглашение о выделении долей в квартире между супругами и детьми: образец
Образец соглашения здесь.
СОГЛАШЕНИЕ
Город Москва 25.11.2016 г.
Мы, гр. Романов Роман Романович, 14 апреля 1975 года рождения, место рождения: г. Москва, гражданство: РФ, пол: мужской, паспорт гражданина Российской Федерации серия 40 01 № 658742, выдан 21.04.2001 г. Центральным РОВД г. Москвы, зарегистрированный по адресу: Россия, г. Москва, ул. Центральная, д.8, кв. 23, гр. Романова Юлия Владимировна, 10 января 1980 года рождения, место рождения: г. Москва гражданство: РФ, пол: женский, паспорт гражданина Российской Федерации серия 40 05 № 458652, выдан 10.05.2005 г. Центральным РОВД г. Москвы, зарегистрированный по адресу: Россия, г. Москва, ул. Центральная, д.8, кв. 23, действующие за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей: Романовой Алины Романовной 25 июля 2005 года рождения, место рождения: г. Москва, гражданство: РФ, пол: женский, свидетельство о рождении серии I-ОО №256128 выданное 25.06.2005 г. Управлением ЗАГС города Москвы, запись акта о рождении №4589, дата записи акта о рождении 25.06.2005 г., зарегистрированной по адресу: Россия, г. Москва, ул. Южная, д. 62, кв. 80 и Романовой Марии Романовны, место рождения: г.Москва, гражданство: РФ, пол: женский, 08 марта 2013 года рождения, свидетельство о рождении серии IО-ОО №521859 выдано 01.03.2013 г. Отделом ЗАГС Главного управления ЗАГС по городу Москве, запись акта о рождении №521 дата записи акта о рождении 08 марта 2013 года, зарегистрированная по адресу: Россия, г. Москва, ул. Южная, д. 62, кв. 80, находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, руководствуясь ст.421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора, в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ №892 от 12.12.2007г. (в редакции от 04.12.2009 №994, от 27.11.2010 №397) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», а также на основании данных Романовым Романом Романовичем и Романовой Юлией Владимировной Обязательств в Пенсионный Фонд РФ об оформлении жилого помещения, приобретенного с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением долей по соглашению, реализуя свои права собственников имущества в соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1.Нам, Романову Роману Романовичу и Романовой Юлии Владимировне принадлежит на правах общей долевой собственности КВАРТИРА, находящаяся по адресу: Россия, г. Москва, ул. Южная, д. 62, кв. 80, состоящая из 3-х комнат, общей площадью 60 (шестьдесят) кв.м., на 5 этаже жилого дома.
2. Указанная квартира принадлежит Романову Роману Романовичу и Романовой Юлии Владимировне на правах общей долевой собственности на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, удостоверенного нотариусом нотариального округа г. Москвы Селезнева А.С. 10.03.2002 г., реестровый номер 3462, зарегистрирован 10.03.2002 г. за № 00-00-00/000/0000-000, соглашения об определении долей от 21.11.2013 г.
Романову Роману Романовичу принадлежит 1/2 доля в общей долевой собственности на квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 00-NNN 124765 от 21.11.2013, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москваой области, запись о регистрации №00-00-00/000/0000-000 от 21.11.2013 г.
Романовой Юлии Владимировне принадлежит 1/2 доля в общей долевой собственности на квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 00-NNN 124765 от 21.11.2013 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москваой области, запись о регистрации №00-00-00/000/0000-000 от 21.11.2013 г..
Регистрационная запись об ипотеке вышеуказанной квартиры, зарегистрированной Главным Управлением федеральной регистрационной службы по Москваой области 14 февраля 2004 года, погашена 14.02.2014 г.
3. В целях реализации своих прав собственника и исполнения обязательств настоящим соглашением определяем доли в праве общей собственности на указанную в п.1 настоящего соглашения квартиру следующим образом:
- Романов Роман Романович – 4/10 (четыре десятых) доли.
- Романова Юлия Владимировна – 4/10 (четыре десятых) доли.
- Романова Алина Романовна – 1/10 (одна десятая) доли.
- Романова Мария Романовна – 1/10 (одна десятая) доли.
4. Настоящим соглашением Обязательства Романова Романа Романовича и Романовой Юлии Владимировны после регистрации права общей долевой собственности считаются исполненными.
Соглашение о выделе доли в праве собственности
С помощью такого документа, как соглашение о выделе доли в праве собственности можно добиться реального раздела имущества. Речь в данной статье пойдет об имуществе, которое находится в долевой собственности (основание – ст. 252 Гражданского кодекса РФ): когда доли в праве на него уже определены, – при покупке жилья, земли и др. объектов (указаны в договоре купли-продажи), дарении (в соответствующем договоре), а также в соглашении об определении долей в общем имуществе.
Принципиальным в вопросе подготовки к выделу доли в праве собственности и подписанию соглашения является достижение согласия между участниками. О том, как из имущества выделить реально его часть, которая соответствует размеру доли. Нюансы соглашения и способов выдела доли в праве собственности будут освещены ниже, подробности можно уточнить у дежурного юриста.
Соглашение о выделе доли в праве собственности
Определение долей по соглашению потребует некоторых денежных расходов. Конечно, они не сравнимы с теми затратами, которые придется понести при определении долей через суд, но некоторую сумму заплатить придется.
При удостоверении добровольного соглашения в нотариальной конторе придется заплатить госпошлину, ее размер будет зависеть от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно ст. 333.24 НК РФ, госпошлина составит 0,5% от стоимости квартиры. В этой же статье указаны минимальный и максимальный размер платежа: не менее 300, но не более 20 000 рублей.
Например, если стоимость объекта недвижимости составляет 3 миллиона рублей, то размер госпошлины за удостоверение соглашения будет:
3 000 000 * 0,5% = 1500 рублей.
Также необходимо будет заплатить госпошлину за внесение изменений в ЕГРН. Каждый из подписантов должен будет внести по 2 000 рублей за свой экземпляр выписки из единого государственного реестра недвижимости. Такая выписка в настоящее время заменяет свидетельство о праве собственности, которые выдавали ранее при оформлении недвижимости.
Что такое соглашение о распределении долей
Процедура выделения долей в общей совместной собственности за последнее десятилетие получила широкое распространение. Связано это, в первую очередь, с кампаниями по предоставлению материнского капитала и проведению приватизации. Процесс выделения долей в 2021 году в большинстве случаев связан с недвижимостью, но по закону его можно провести в отношении любого имущества.
Необходимо различать совместную и долевую собственность. В первом случае стороны владеют имуществом совместно на одинаковых условиях при равных правах и обязанностях (стандартный пример: квартира супругов, являющаяся совместно нажитым имуществом). Право долевой собственности предполагает индивидуальное владение какой-то определенной частью общего имущества.
Причины, по которым составляют соглашение об определении доли в 2021 году, могут быть различны:
- сторонами договора являются посторонние люди, ставшие собственниками одной квартиры. Дальнейший раздел по суду невозможен, если каждый юридически не зафиксирует свою долю;
- при покупке недвижимости использовался материнский капитал, что автоматически накладывает на родителей обязанность по выделению долей в квартире своим детям;
- супруги заранее предпочитают разграничить права собственности на имущество не по определенному Семейным Кодексом принципу равенства долей;
- правовая необходимость выделить доли в квартире на детей.
Размер долей можно определить любой на усмотрение сторон. Главное, чтобы при составлении договора все участники выразили с ним согласие. В противном случае возникает необходимость обращения в судебную инстанцию.
Составление соглашения
Соглашение, дающее право определения части из общего имущества, должно быть составлено с соблюдением действующего гражданского законодательства. Раздел долевой собственности должен в обязательном порядке сопровождаться нотариальным заверением.
Теперь рассмотрим основные положения, которые указываются в соглашении о выделении долей из общего имущества:
- В преамбуле документа указываются персональные сведения будущих владельцев долей из общей собственности.
- Предмет соглашения. Считается наиболее значимой частью договора, поскольку именно в этом контексте стороны описывают, в отношении какого имущества будет определяться доля совместной собственности. Если речь идет о недвижимости, обязательно нужно полностью указать техническую информацию объекта и квадратуру, причитающуюся каждому участнику соглашения.
- Права и обязанности сторон. Распределение имущественных долей требует точного указания возможностей каждой стороны после вступления документа в силу. При перечислении прав и обязанностей каждого участника не допускается нарушение норм ГК. К примеру, ст.250 устанавливает приоритет интересов участников соглашения в случае продажи доли третьим лицам.
- Дополнительные условия. В этом разделе стороны могут определить собственника, который займется нотариальным удостоверением соглашения о выделении имущества, находящего в общей собственности.
Требования к соглашению
Перед оформлением соглашения, сторонам необходимо удостовериться в дееспособности друг друга. Кроме того, важно помнить, что запрещено уменьшать долю, принадлежащую недееспособному или несовершеннолетнему собственнику. Даже, если их интересы представляют законные представители.
Закон не устанавливает точный бланк для соглашения. Однако на него распространяются общие требования к договорам.
Документ должен включать следующие пункты:
- наименование;
- место оформления;
- дату заключения;
- данные сторон, включая пол, реквизиты паспорта и адрес;
- сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, общую площадь, данные всех собственников);
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- реквизиты выписки из ЕГРН;
- причины изменения величины долей;
- возмездность/безвозмездность перехода прав;
- новые варианты долей;
- отметка об отсутствии обременения прав одного из долевых собственников;
- права и обязанности сторон;
- количество экземпляров;
- подписи совладельцев.
Важно! Отсутствие в соглашении данных о возможности оспорить контракт в судебном поряке не является запретом на обращение в суд. Любая из сторон имеет право защищать свои имущественные интересы, в случае нарушения прав, вне зависимости от условий контракта.