Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Клиенты хотели купить себе загородный дом и уже выбрали интересный вариант. Меня пригласили на юридическое сопровождение сделки. Продавцы получили дом с участком в дар от родителей. Они предоставили свой договор дарения, который оказался на 6 листах. В нем было очень много лишних пунктов — часть из них бесполезные, другие не относятся к дарению, а некоторые были написаны по несколько раз, но другими словами. Продавцы уточнили, что договор составил знакомый юрист и взял за него 4 000 рублей. Хотя средняя цена в тот момент была 2 000 рублей. В общем, юрист хотел оправдать цену и показать деятельность.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Акт приема — передачи по договору дарения земельного участка составляется в двух экземплярах и подписывается сторонниками сделки. Заверять документ у нотариуса не требуется. Главным моментом при составлении соглашения является факт отсутствия взаимных претензий друг к другу. Помимо этого, требуется подробно описать состояние земельного надела, адрес, отличительные черты и другую важную информацию об объекте недвижимости.
Требования к оформлению документа:
- основание для отчуждения земельного участка — договор дарения, поэтому при оформлении передаточного листа требуется ссылаться на юридически заверенный договор;
- в соглашении необходимо продублировать условия сделки, а также их фактическое соответствие;
- если у сторон договоренности имеются претензии, документ приема — передачи не подписывается.
Составляя передаточный акт на земельный участок требуется указать площадь, а также предназначение земли (для сельскохозяйственных угодий, ведения хозяйства, постройки и др.).
Какие документы нужны при подготовке договора дарения:
- паспортные данные сторон сделки;
- свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
- технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
- доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.
Оформить расписку о приеме-передаче недвижимости можно в любой момент: до закрытия сделки, т.е. до регистрации перехода прав собственности. Будущий покупатель должен быть ознакомлен с фактическим состоянием дома и участка, о чем и свидетельствует бумага.
В приложении о передаче недвижимости могут содержаться уточняющие положения, в которых содержится информация о том, когда новый владелец получит землю. Это значит, что осмотр и оценка состояния участка происходят в один день, но окончательная передача земли осуществляется в другой.
В документе должна быть прописана дата или условия, при которых документ вступит в силу. Например, земля будет передана после оплаты задатка. Если в документе нет уточняющей информации, покупатель получает право пользования участком и домом сразу после подписания акта. Заверять его у нотариуса без желания сторон не требуется.
Обратите внимание! Хотя получения права пользования происходит после подписания передаточного акта, право собственности покупатель получит только после регистрации договора в Росреестре.
Закон не требует обязательного составления передаточного акта при оформлении договора дарения. Все имущественные права нового собственника подтверждает регистрация в Росреестре, а она может осуществить и без акта.
Но нотариус, оформляющий сделку, должен предупредить обе стороны о существовании данного документа, о его значении, юридической силе. Составление акта передачи и приемки имущества по дарению является законодательной нормой, разработанной не случайно.
Бумага может не потребоваться, если между сторонами не возникает никаких претензий. Но при любом конфликте акт становится одним из главных средств защиты интересов и прав. Главное, его нужно грамотно составить, по достоверному положению вещей, подписать обеими сторонами.
Необходимо понимать, что цена данного вопроса зависит от прайса конторы, в которой происходило оформление. Большую часть денежных средств необходимо потратить на услуги юриста и нотариуса. В остальном, при подаче всех документов для дарения, в том числе и данного акта, платится государственная пошлина, равная одной тысяче рублей.
При передаче квартиры необходимо учитывать наличие вещей, которые являются ее частью. Необходимо понимать, что важным моментом при составлении акта приема-передачи является описание всего имущества, которое готов отдать старый владелец. В противном случае, могут возникнуть различные проблемы при спорных моментах.
Рассмотрим нюансы, которые надо учесть при подписании акта:
- В случае оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде.
Акт приема передачи – это фактическое исполнение договора и «вручение» земельного участка покупателю. Соответственно, любая порча оговоренного в договоре имущества, находящегося на земельном участке – зона ответственности владельца. - В договоре можно оговорить сроки фактической передачи земельного участка, предположим, не сразу после регистрации сделки в Росреестре, а позже (например, если участок труднодоступен зимой, а его надо освободить – вывезти личные вещи). Факт передачи участка также фиксируется в Акте.
- До подписания акта-приема передачи земельного участка продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора. Если недвижимость, передаваемая вместе с земельным участком, на момент передачи, не соответствует условиям договора, то покупатель это может отразить в Акте. Это не освобождает продавца от выполнения условий договора.
Нужен ли передаточный акт?
Часто, передавая земельный участок в аренду или в дар, сторонники соглашения забывают подписывать акт приема — передачи. Однако, только на основании этого документа регистрируется право собственности недвижимого имущества. Договор дарения обладает юридической силой, но не подтверждает факт осуществления сделки. Само по себе соглашение — это намерение сторон. Подтверждение передачи имущества в собственность другого человека подкрепляется подписанным актом приема — передачи. Помимо этого, документ гарантирует законность правовых отношений дарителя и одаренного.
Передаточный акт к договору дарения земельного участка
— это документ, который подписывается в двустороннем порядке и свидетельствует о том, что даритель предоставил земельный участок в надлежащем виде, а одаренный получил имущество в оговоренный срок.
На основании документа, в будущем возможно оспорить сделку, потребовать возместить ущерб или вернуть земельный участок ненадлежащего качества.
Основное назначение документа приема передачи земельного надела — регистрация права собственности. Без соответствующей бумаги в Росреестре откажутся оформлять заявку.
Передача земли в собственность родственника без акта приема — передачи считается незаконной.
Нужен ли он согласно закону
В Гражданском кодексе, ст. 575 законодатель указывает, какие особы не могут выступать в качестве дарителей, соответственно им не разрешается подписывать документы (договор дарения, ПА):
| Несовершеннолетние граждане | От их имени совершить сделку могут только их законные представители, и то, при наличии разрешения со стороны органа опеки и попечительства. Речь идет о том, когда несовершеннолетний ребенок является собственником участка или доли. |
| Недееспособные граждане | К таковым могут относиться психически нездоровые люди, которые не контролируют свои поступки, не в состоянии отвечать за свои действия перед судом, и т. д. Иметь психические недостатки гражданин может в любом возрасте. |
| Лица, признанные недееспособными в силу обстоятельств – алкогольное опьянение, наркотическое воздействие, др. | При совершении такой сделки родственникам дарителя разрешается выставить претензии одаряемому. В судебном порядке при наличии соответствующих доказательств, суд признает сделку недействительной. |
| Лица, занимающие определенные должности (госслужащие, работники медицины и образования, социальной сферы) | Но законодатель дает оговорку, − они не могут одаривать своего подопечного. Передать в дар, например, близкому родственнику или чужому человеку возможно. |
| Юр. лица, занимающиеся бизнесом | Это исключает госпредприятия или другие, деятельность которых не связана с коммерцией. Им не разрешается передавать в дар имущество, принадлежащее предприятию. |
Наглядный образец передаточного акта к договору дарения земельного участка
Преамбула передаточного акта не будет отличаться в различных ситуациях, скачать образец документа для самостоятельного оформления участники могут в интернете.
Но отличия должны наблюдаться в основной части, т. к. играет роль:
- передается участок один или с постройками;
- имеются ли вообще строения на земле;
- есть ли у земли совладельцы, если да, то передать даритель может только свою долю;
- скольким лицам земля передается в дар, возможно, предстоит оформление участка в долевую собственность;
- имеются ли определенные требования со стороны дарителя, чтобы условия договора выполнились, или нет.
Скачать образец заполнения акта приема-передачи земельного участка при договоре дарения
Поэтому сначала в акте следует указать реквизиты участников, затем индивидуальные характеристики участка и документы, которые свидетельствуют, что он является собственностью дарителя, другие важные факторы для осуществления сделки.
В дополнение к выше сказанному участники указывают, что после того, как произойдет приём-передача, считается, что они выполнили свои обязанности по отношении друг ко другу. Важно также учесть, что после оформления акта, если одна из сторон отказалась его подписывать, считается, что она уклонилась от своих обязанностей.
Составляется документ в том же количестве экземпляров, что и договор дарения. В обычном порядке – это 3 экземпляра, но если одаряемых больше, чем 1 лицо, то потребуется оформить по одному экземпляру для каждого.
Причем в акте может указываться, что участок переходит к нескольким лицам, и они получают право на совместное пользование. Тогда потребуется внести фамилии одаряемых и паспортные данные в один договор дарения и ПА к нему. Фактически каждый одаряемый получает копии документов.
Если передача участка происходит в долевую собственность нескольким лицам, собственнику придется пройти более длительную процедуру:
- сделать межевание участка, т. е. разделить его на несколько частей;
- каждую часть земли отдельно поставить на учет в Госкадастре, где должны выдать на них кадастровые паспорта;
- оформить не один договор дарения на землю, а по числу будущих совладельцев;
- к каждому договору дарения составить ПА на конкретно передаваемую часть.
Если на участке или передаваемой его части имеется строение, то оно указывается в ПА. Но для передачи в дар жилого или хозяйственного помещения придется оформлять другой договор дарения, т. к. постройка проходила регистрацию в Росреестре отдельно и права собственности на нее следует оформлять так же. Это важно понимать, т. к. передача земли в дар не обозначает передачу другого имущества, на ней расположенного.
Возможно, собственник пожелает передать в дар только землю, а постройку в аренду. В таком случае данный факт необходимо также отобразить в передаточном акте, аренда оформляется отдельным договором и носит возмездный характер.
Зачем нужен акт приема-передачи дома с земельным участком
Акт приема-передачи означает фактический переход продаваемого имущества от продавца к покупателю. Речь идет также и о передаче всех правоустанавливающих документов на предмет договора.
Значение акта заключается и в том, что в этом документе обязательно отражается то обстоятельство, что покупатель не имеет никаких претензий к состоянию купленного им объекта и принимает его без замечаний.
Как известно, право собственности на недвижимость возникает только с момента регистрации сделки в Росреестре. На регистрацию помимо договора представьте и акт, который является его частью и оформляется в виде приложения. На основании этих документов будет произведена регистрация перемены собственников на данную недвижимость.
Образец акта приема-передачи дома с земельным участком
В нормативных документах нет строго утвержденной формы передаточного акта. Можно будет воспользоваться тем образцом, который утвержден Федеральной службой государственной статистики в 2003 году.
При составлении этого документа придерживайтесь указанных ниже рекомендаций:
- в его преамбуле укажите название документа и полные данные о лицах, его подписывающих: их имена, адреса, данные паспортов, реквизиты юридического лица. Отразите, что акт подписывается сторонами без какого-либо давления на них, на добровольных началах;
- укажите на основании какого договора (дата и номер) он составляется и дайте полное описание земельного участка: его месторасположение, площадь, кадастровый номер, категория земель и целевое его назначение;
- перечислите все передаваемые покупателю правоустанавливающие документы на участок и опишите состояние предмета сделки;
- если у покупателя есть претензии, то следует отразить их или написать, что предмет передан в надлежащем состоянии;
- напишите, сколько экземпляров акта составлено и кому они переданы. Обычно их получает каждый участник сделки;
- подпишите акт и поставьте дату.
Акт приема-передачи дома с земельным участком при аренде
Одним из распространенных договоров является аренда земельных участков. Предмет сделки передается собственником второй стороне не в собственность, а во временное пользование. В договоре достаточно точно описать предмет сделки: указать все данные о земельном участке, его адрес, площадь, уникальный кадастровый номер (ч.3. ст. 607 ГК РФ). Обязательных требований касательно оформления акта нигде не содержится. Но его составление поможет избежать многих недоразумений между арендатором и арендодателем.
Акт позволит с точностью установить следующие обстоятельства:
- при наличии подписанного акта факт передачи предмета договора оспариваться никем не будет;
- с какой именно даты будет начисляться арендная плата. По закону им считается день фактической передачи арендодателю земельного участка;
- факт передачи покупателю всех документов на участок;
- факт передачи иного имущества (например, построек на участке);
- факт нахождения недвижимости в надлежащем состоянии.
Акт приема передачи жилого дома и земельного участка: образец 2021
- дата и место составления документа;
- полные имена или наименования юридических лиц продавца и покупателя, представители сторон, если оформление осуществляется по доверенности, должностные лица и их полномочия;
- если передача дома или земельного участка производится с привлечением третьих лиц и экспертов — прописываются соответствующие сведения и информация о них;
- приводятся реквизиты основного договора купли-продажи — акт приема-передачи считается приложением к нему и не может использоваться в качестве отдельного документа;
- общие сведения о передаваемом объекте, адрес, технические детали, описание — все это должно соответствовать основному договору;
- подробная информация о техническом состоянии земельного участка или дома — площадь, постройки, количество помещений, инженерные линии;
- опись дополнительного имущества, передаваемого с выделенным объектом недвижимости — мебель, оборудование, инструменты, иные вещи;
- приводится перечень документов, передаваемых вместе с правом собственности на недвижимое имущество;
- все сведения о состоянии земельного участка или дома, а также дополнительном имуществе могут быть оформлены в виде таблицы, с обозначением недостатков и претензий принимающей стороны;
- фиксируется факт передачи недвижимости и оплаты за нее, если соответствующий расчет предусмотрен договором;
- если таблица с подробным описанием не составлялась, претензии сторон или их отсутствие выносятся в конец документа;
- при отсутствии претензии прописывается факт передачи земельного участка или дома после подписания данного документа;
- обозначается количество экземпляров и проставляются подписи сторон.
Однако если в документе недостатки земельного участка или дома не зафиксированы, продавец несет за них ответственность и после подписания. С учетом данного аспекта акт приема-передачи становится неотъемлемой частью всех сделок с недвижимостью, формирующей правовую базу для претензий сторон друг к другу.
Закон не требует обязательного составления передаточного акта при оформлении договора дарения. Все имущественные права нового собственника подтверждает регистрация в Росреестре, а она может осуществить и без акта.
Но нотариус, оформляющий сделку, должен предупредить обе стороны о существовании данного документа, о его значении, юридической силе. Составление акта передачи и приемки имущества по дарению является законодательной нормой, разработанной не случайно.
Бумага может не потребоваться, если между сторонами не возникает никаких претензий. Но при любом конфликте акт становится одним из главных средств защиты интересов и прав. Главное, его нужно грамотно составить, по достоверному положению вещей, подписать обеими сторонами.