Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры на публичных торгах: подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
Больше выгод или рисков?
Изначально люди связываются с аукционами по продаже недвижимости, чтобы сэкономить. По разным оценкам, дисконт в стоимости квартир по сравнению с рыночными ценами составляет 10-20%, очень редко он больше. При этом покупатель несет определенные риски.
Сопоставить цены продажи квартир на аукционе и рыночные цели достаточно сложно. Учитывая, что стартовая цена – это оценочная стоимость, сильного расхождения с рынком быть не может.
Если поискать цены на продаваемые квартиры, получится, что средний дисконт равен 25%:
- однокомнатная квартира площадью 42,3 м2 в Москве (улица Новаторов, дом 14, корпус 2) на 16 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 8 826 400 рублей в мае 2019 года. Сейчас в том же доме аналогичная квартира продается уже за 10 950 000 рублей;
- однокомнатная квартира площадью 30,8 м2 в Москве (Валдайский проезд, дом 11) на 2 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 5 478 000 рублей в мае 2019 года. Сейчас в доме рядом аналогичная квартира продается за 6 890 000 рублей.
Казалось бы, в обоих случаях разница составляет 25%. Но в реальности цена в объявлении на продажу обычно предполагает некоторый торг, и итоговая цена будет ниже. Также стоит учитывать разное состояние квартир.
Как научиться покупать имущество банкротов выгодно?
Участие в торгах по банкротству для многих является не разовой акцией (например, для покупки машины или жилья для личного пользования), а постоянным способом заработка. Поскольку с ростом числа банкротов увеличивается и количество выставляемых на аукционы лотов, возможность заработать на таких покупках с каждым годом интересует все большее число россиян.
На первых двух этапах аукциона цену лота нельзя назвать выгодной. Привлекательность в цене, но и вместе с тем повышение конкуренции, идет на этапе публичных предложений, когда есть шанс купить имущество по цене, в разы ниже, чем реальная его рыночная стоимость. Иногда цены падают до смешных отметок. Здесь главное не упустить время, но оставаться хладнокровным, чтобы не купить «что попало» в пылу азарта, — напомнил Илья Артемьев.
По его словам, ключевой задачей для участника торгов является грамотная оценка ликвидности имущества. Он отметил, что нередкими являются ситуации, когда гражданин, купивший лот по «бросовой» цене, так и не смог его перепродать из-за отсутствия спроса на рынке.
Высоколиквидные и высокоприбыльные объекты, интересные покупателям, традиционно уходят с молотка еще до этапа публичного предложения. Поэтому вряд ли стоит обольщаться, увидев «копеечный» лот под конец торгов.
Если вы видите, что имущество долгое время никого не интересует и конкуренция не растет пропорционально снижению цены, либо организатор торгов весьма неохотно предоставляет информацию по объекту — это повод задуматься и присмотреться к иным лотам. В таких случаях мы можем иметь дело с неликвидным лотом или объектом с завышенной стоимостью и даже небезупречным с юридической точки зрения.
Как купить квартиру через аукцион различного рода объектов недвижимого имущества
Расскажем о том, Как купить квартиру через аукцион различного рода объектов недвижимого имущества более подробно. Прежде всего необходимо будет получить специальную электронную цифровую подпись, срок действия которой в подавляющем большинстве случае составляет двенадцать месяцев. Причем, электронная цифровая подпись может быть действительной одновременно на нескольких аукционах различного рода объектов недвижимого имущества.
Оформлять электронную цифровую подпись для участия в аукционах различного рода объектов недвижимого имущества лучше заблаговременно. В противном случае аукцион различного рода объектов недвижимого имущества может существенным образом затянуться. После получения электронной цифровой подписи необходимо будет пройти процедуру регистрации на том аукционе различного рода объектов недвижимого имущества, где продается заинтересовавшая вас квартира.
Абсолютно у каждого участника аукциона различного рода объектов недвижимого имущества имеется свой личный кабинет, через которую и осуществляется подача заявки на участие. Через личный же кабинет осуществляется внесение задатка за понравившейся объект недвижимого имущества. В соответствии с правовыми нормами, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, сумма задатка составляет двадцать процентов от стоимости объекта недвижимого имущества. Затем проводится непосредственно сам аукцион различного рода объектов недвижимого имущества. На протяжение нескольких суток участники аукциона предлагают свою цену за конкретный объект недвижимого имущества. Всегда следует быть готовым к возрастанию стоимости интересующего объекта недвижимого имущества. То, насколько она изменится, будет зависеть главным образом от числа участников аукциона, а также от степени привлекательности самого объекта недвижимого имущества.
По окончанию аукциона побеждает тот, кто предложит за конкретный объект недвижимого имущества наибольшую денежную сумму. Ему необходимо будет перечислить на счет продавца интересующего объекта недвижимого имущества оставшуюся денежную сумму. Необходимо сразу же отметить факт того, что в случае отказа победителя аукциона от приобретения объекта недвижимого имущества задаток ему возвращен не будет. Помимо этого его могут добавить черный список, соответственно он больше не сможет принимать участия в данном аукционе различного рода объектов недвижимого имущества. Что же касается проигравших участников аукционов различного рода объектов недвижимого имущества, то им задаток возвращается.
Могут ли обмануть или отобрать купленную квартиру на аукционе
Не менее важным вопросом при приобретении квартиры через аукцион различного рода объектов недвижимого имущества является вопрос Могут ли обмануть или отобрать купленную квартиру на аукционе. Как показывает практика, потенциальные покупатели в определенных случаях потенциальные покупатели квартир могут даже не подозревать о том, что они принимают участие в аукционе различного рода объектов недвижимого имущества.
То есть, они думают, что приобретают жилое помещение по сниженной стоимости, а потом им начинают звонить риэлторы и говорить, что появилось еще несколько претендентов на это жилое помещение и они готовы его приобрести по гораздо более высокой стоимости, провоцируя его таким образом на то, чтобы он тоже предложил большую денежную сумму. Таким образом получается, что человек, сам того не ведая, становится участником аукциона. И здесь больше отрицательных моментов, нежели положительных.
Мифы аукционных продаж: когда стратегия продажи с помощью аукциона приводит к эффективной сделке
Аукционные продажи — один из эффективных, но не самых популярных методов реализации недвижимости. Все дело в том, что он требует со стороны агента большого опыта, физических сил и профессиональной интуиции. Однако в определенных случаях этот способ показывает максимальную эффективность как для риелтора, так и для его клиента.
Вокруг аукционных продаж, как и вокруг любого метода со сложной механикой, существует много мифов. Олег Свиридов, Эксперт по недвижимости федерального уровня и бизнес-тренер, давно практикует аукционы, и рассказывает, как этот способ продажи работают на самом деле.
Миф №1. Аукцион подходит для продажи любых видов недвижимости
Аукционный метод — не панацея и годится не для всех видов сделок. Он наиболее эффективен, когда собственник мотивирован на продажу «здесь и сейчас».
- Миф №2. Это хорошо работает только при продаже недвижимости по цене ниже рынка
- На самом деле аукцион показывает самую высокую эффективность при продаже премиум-недвижимости и эксклюзивных квартир.
- Миф №3. Продвижением в аукционных продажах можно заниматься самому
Чтобы качественно продвигаться на высококонкурентном рынке, нужно уметь делегировать эту работу профи. Аукционный метод предполагает быструю реализацию объекта, а значит нужна профессиональная работа с визуалом, текстами и ставками за рекламу. Это сэкономит время и позволит более качественно работать на других этапах воронки продаж.
Безопасно ли покупать недвижимость на аукционе?
Отвечает ведущий Юрист Европейской Юридической Службы Евгений Лучин.
Имущество (в первую очередь недвижимое), продаваемое с торгов, изначально вызывает интерес у желающих как сэкономить свои деньги, так и у желающих эти деньги вложить.
Основные «поставщики» недвижимости для торгов — банкротные процессы и банки, реализующие залоговое имущество. Рассмотрим особенности того и другого порядка.
Оба способа схожи в том, что продажа осуществляется на основании судебных решений, но в разных процессах: заложенное имущество реализуется в порядке исполнительного производства, а имущество банкрота — в порядке конкурсного производства, регламентированного законом о несостоятельности. Заложенное имущество, принадлежащее банкроту, будет также продано в ходе конкурсного производства.
Чем характерен процесс исполнения решения по реализации заложенного недвижимого имущества? Процедура продажи определена законом об ипотеке, который установил ряд существенных моментов в продаже.
Прежде всего, цена продажи имущества устанавливается судом, и более никем. Те торги, которые проводились с изначальной ценой, определённой приставом-исполнителем, признаются впоследствии недействительными.
Закон также содержит ряд норм, обеспечивающих права должника, в частности, то, что информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо её размещения в интернете в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.
Публичные торги по продаже заложенного недвижимого имущества в рамках исполнительного производства проводятся по месту нахождения этого имущества. Если какая-то из этих норм нарушена, то имеются все основания для дальнейшего оспаривания результатов торгов.
Вся информация о торгах отражается на сайте. Законодательство не содержит нормы, обязывающей проводить торги исключительно в электронном виде, поэтому можно найти продаваемую квартиру как на электронном аукционе, так и на обычном. Минэкономики в настоящее время рассматривает вопрос перевода торгов по заложенному имуществу в электронную форму.
Первоначальная цена, которая определяется судом, основывается на отчёте оценщика. Часто бывает, что недвижимость не продаётся на первых торгах, и тогда торги объявляются несостоявшимися.
В таком случае залогодержатель (как правило, это банк) имеет право забрать имущество по начальной цене и зачесть долг (или его часть).
Если имущество банк не интересует, то оно повторно выставляется на торги с 15%-но скидкой, а в случае признания несостоявшимися и их залогодатель забирает предмет залога с 25%-ной скидкой от первоначальной цены. В дальнейшем такие объекты продаются залогодержателем самостоятельно.
Процедура продажи имущества банкротов имеет отличия от продажи имущества в залоге. Прежде всего, судебные приставы в этом процессе не участвуют, и все действия осуществляются арбитражным управляющим или, как он именуется на этой стадии, конкурсным управляющим.
Конкурсный управляющий готовит весь процесс продажи, в частности, именно он предлагает для утверждения кредиторами средства массовой информации, в которых будет публиковаться объявление о продаже, специализированную организацию (площадку) и иные сведения о продаже.
Немаловажно, что продажа имущества банкротов осуществляется исключительно в электронном виде, что существенно упрощает участие в таких торгах и позволяет делать это дистанционно.
Принципиально отличается и сама процедура продаж. На первом этапе проводится аукцион, то есть привычная форма продажи, при которой выигрывает тот, кто предлагает большую, чем конкурент, цену.
Закон о несостоятельности достаточно подробно определяет порядок публикаций о продаже и проведения самой процедуры, что минимизирует уровень злоупотреблений.
Важно понимать, что конкурсный управляющий не является организатором торгов, в этой роли выступает специализированная площадка.
Если на торги заявляется один участник, то торги признаются несостоявшимися, но договор купли-продажи тем не менее заключается, именно с этим единственным участником. В случае если желающих не нашлось, повторные торги проводятся с 10%-ным дисконтом.
В случае если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключён с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.
Что такое публичное предложение? Это своего рода аукцион с постепенным падением цены: если в какой-то временной промежуток имущество не продаётся, то по окончании этого временного промежутка цена снижается, и тот, кто первый успел заявить о согласии купить по этой цене, является победителем. Именно с таким покупателем и заключается договор.
Общий смысл этой процедуры в том, что в отличие от процедуры продажи заложенного имущества банкротные торги направлены на продажу имущества во что бы то ни стало, так как банк может держать заложенное имущество за собой и обслуживать его, а процедура банкротства ограничена во времени и деньгах.
Как купить понравившуюся квартиру
Чтобы подать заявку, понадобится ЭЦП (электронно-цифровая подпись). С ней нужно зарегистрироваться и пройти аккредитацию на площадке. Для этого следует подать соответствующий запрос.
Подавая заявку, нужно внести предоплату (задаток). Сумма задатка обычно составляет от 5 до 20% начальной цены лота. Если участник не выигрывает, деньги возвращаются в течение нескольких дней. В случае победы потребуется выплатить оставшуюся сумму.
Далее в течение трех суток следует заключить договор купли-продажи с организатором. На оплату покупки у победителя торгов 30 дней. Заплатить следует после заключения договора. Если в течение месяца организатор не получит оставшуюся сумму, задаток остается у него, а торги будут признаны несостоявшимися.
Превышение реальной стоимости недвижимости
На аукционе можно попасть в неприятную ситуацию — задрать цену так, что она станет невыгодной. Такое случается из-за азарта и кажущейся выгодности квартиры. Поэтому повышайте цену аккуратно, чтобы избежать ошибки.
По описанию лота можно оценить рыночную стоимость квартиры. Сделайте из этого значения верхний порог цены. Чтобы ваша максимальная ставка не превышала планку «рыночная цена минус 10-20%».
На аукционе нет потолка. Поднимать стоимость можно сколько угодно. Иногда из-за этого начинаются гонки с азартным соперником. Повышение только ради обладания желанным лотом.
На выходе получится, что рыночная цена квартиры 1,2 млн. А по результатам торгов заплатить нужно 1,6 млн. У победителя есть 2 варианта: выкупить квартиру или потерять залог.
В любом случае, невнимательность ведет к убыткам.
Грязные игры при продаже вторички или «аукцион по-русски»
Российская суровая действительность вносит негативные коррективы в эту схему продажи недвижимости, в принципе, с исконно благими намерениями. Ушлые доморощенные агенты наловчились использовать метод в своих личных корыстных интересах. При этом субъекты и объект служат посреднику послушными марионетками и инструментами для быстрой наживы и извлечения сверхприбыли.
Смысл махинации заключается в следующем: используя своё громкое имя, положение и злоупотребляя доверием собственника, нечистые на руку эксперты на этапе оценки преднамеренно занижают предварительную рыночную стоимость жилья для хозяина. Согласитесь, на таких позициях очень удобно работать и профессионалами быть не обязательно, чтобы продать недвижимость дёшево да быстро. Естественно, что в дальнейшем квартира по заманчивой цене пробуждает неподдельный интерес со стороны потенциальных покупателей. На просмотр квартиры сгоняют всех страждущих на одно и то же время, сталкивая их лбами для принятия так нужного агентам мгновенного положительного решения о приобретении, а там — как карта ляжет. Возможные сценарии развития событий будут зависеть от того, как виртуозно владеет риэлтор этим грязным приёмом:
- Если мошенник не опытен или не жаден по природе, то он будет рекомендовать владельцу первого попавшегося клиента – продаст объект сразу и получит свою комиссию, зафиксированную в договоре, в кротчайшие сроки.
- В случае, когда агент прожжённый, то малой кровью участникам сделки не обойтись. Торопиться с рекомендациями он не будет. Выждет время, когда клиенты сами начнут предлагать ему откат за приоритетное рассмотрение кандидатуры, чтобы квартира осталась за ними. В результате успешно реализованной схемы риэлтор получает и гонорар с собственника, и взятку с покупателей – никак иначе, как двойной куш или скрытая комиссия это назвать нельзя.
- Высший пилотаж – это когда маклер сумел разыграть спектакль и многоходовую комбинацию с участием реальных и подставных покупателей. На живой сцене два претендента и оба единовременно заявляют о готовности приобретения – один клиент добропорядочный, а другой — подсадная утка. Успех аферы будет во многом зависеть о того, насколько настоящий претендент в душе азартный игрок. Цель фиктивных торгов по квартире – подогреть интерес, разжечь огонь страсти, максимально высоко поднять клиента по цене и зафиксировать достигнутые устные договорённости внушительной суммой задатка. По плану злоумышленников, ничего не подозревающая жертва в пылу сверх эмоциональной атмосферы аукциона должна увлечься процессом, потерять для себя нить игры и связь с реальным миром, перейти грань дозволенного бюджета и добровольно согласиться письменно подтвердить свои слова в документе, имеющим полную юридическую силу. Когда клиент остынет и, наконец-то, опомнится, он понимает, что загнан в угол и ему ничего другого не остаётся, как переплачивать — покупать жильё по явно завышенной цене либо навсегда прощаться с задатком. В итоге обманщики получают, как минимум, сумму задатка на регулярной основе или, как максимум, снимают сливки с непыльного дельца – извлечение агентом дополнительной комиссии может проводиться в сделке, например, как благодарность встречной стороны по собственной инициативе. В общем, все в дураках, кроме риэлтора, который изначально убедил собственника в правильности действий и предложил ему реализовывать объект через сверхэффективный аукционный метод.
Три удара молотка и квартира продана!
Настоятельно рекомендую собственникам применять аукцион при продаже квартиры лишь в исключительных случаях:
- Неликвидный объект – после стихийного бедствия (пожара или потопа), низкий первый этаж, строение ветхое или аварийное (существует реальная угроза жизни), с вечным индустриальным пейзажем за окном (факторы риска) и т.д.;
- Эксклюзивный объект – элитная недвижимость с уникальными характеристиками: авторские проекты в центральных исторически значимых частях города, памятники архитектуры, апартаменты и особняки больших площадей с шикарным дорогим ремонтом;
- Новостройки – объём предложений до и после сдачи дома (корпуса) в эксплуатацию может действительно зашкаливать. Первичный рынок – это, в первую очередь, плотная конкурентная среда. Застройщику и физлицам ничего другого не остаётся в таких условиях, как только демпинговать или устраивать аукцион;
- Срочность конвертирования актива, когда деньги нужны позарез — уже завтра или ещё вчера!
Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:
- Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
- Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
- Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
- После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
- Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
- Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
- При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
- На финальной стадии оформить документы купли-продажи.
✅ Особенности аукционных сделок
Несмотря на большое количество торговых площадок со своими индивидуальными условиями, существуют общие для всех принципы проведения торгов:
- Участвовать в торгах имеют право совершеннолетние граждане РФ при наличии паспорта, ИНН и СНИЛС.
- Аукционы могут проводиться в очной форме (при личном присутствии участников) и в электронном формате.
- Для участия в электронных торгах обязательно иметь ЭЦП (электронную цифровую подпись) – аналог обычной подписи, необходимый для удостоверения личности участника. ЭЦП оформляется специальным удостоверяющим центром и представляет собой подобие «флешки» со специальным программным обеспечением и зашифрованными данными о личности владельца. Срок действия составляет 1 год, ее можно оформить для использования в рамках одной площадки или нескольких.
- Покупатель обязан внести задаток за покупку (не может превышать 20% цены недвижимости). В случае победы задаток засчитывается в счет оплаты будущего жилья, в случае проигрыша – возвращается в полной сумме.
- Прием заявок по конкретному аукциону открывается за определенное время до его начала (от нескольких дней до месяца). При наличии единственной заявки, она автоматически объявляется выигравшей по начальной цене объекта.
- При выявлении организатором несоответствий в бумагах или других нарушениях со стороны покупателя, он автоматически лишается права выкупа своего «выигрыша».
Торги по продаже недвижимости проводятся в несколько этапов. Сначала устанавливается стартовая цена (как правило, ниже рыночной) и разрешенный шаг. Последний представляет собой минимальную сумму, на которую может поднимать стоимость каждый участник. Если покупателей на таких условиях не находится, стоимость снижается (на 10-20%), но шаг обычно остается прежним. Наибольший интерес представляет последний этап, когда начальная стоимость снова снижается, а торги идут на понижение цены (в рамках установленного минимума). В таком случае появляется возможность сэкономить на покупке жилья до 50-70% по отношению к среднерыночным ценам. Но такие предложения требуют предельной внимательности, ведь столь длительный застой с продажей может быть обусловлен непростой историей объекта.
Преимущества аукциона
Сторонники продажи недвижимости с аукциона утверждают, что это самый быстрый способ продать жилье. Действительно, те, кто хоть раз выставлял свою квартиру на продажу, знают, как сложно найти покупателя, несмотря на большой спрос на недвижимость. Поэтому такой вид продаж выгоден тем людям, которые стремятся быстрее продать право собственности на жилье.
Это законный метод продажи, и если участники торгов придерживаются определенных правил, аукцион одобряется государственными структурами. Квартиру можно приобрести по выгодной цене, при условии, что претендентов на нее будет немного. Поэтому реклама аукционов обычно проходит скрыто и только избранные покупатели попадают на совершение сделки.
На аукционе покупатель видит, что на квартиру, которую он намеревается купить, существует спрос. Если агент по продажам может убеждать покупателя, что на то или иное жилье стоит очередь и нужно срочно приобретать его, то на аукционе клиент своими глазами оценивает правдивость этих высказываний.
Отдельной категорией недвижимости, которую выгодно приобретать именно на аукционе являются залоговые квартиры, выставленные на продажу банками. В отличие от квартир в новых домах и «вторичной» недвижимости, залоговые квартиры можно купить с хорошим дисконтом, сэкономив при этом средства.
Нынешние реалии от эксперта
На данный момент на рынке недвижимости наблюдается некая тенденция, она длится уже несколько лет. Команда риэлторов, продающих квартиры методом аукциона, усиленно доказывают перспективность данного метода. Они устраивают митинги, обсуждения и всячески пытаются доказать, что рынок недвижимости будет развиваться в сторону аукциона. На прошлой неделе аукционщики пытались «наехать» на Циан, мол они блокируют их объявления. А они такие хорошие, продают качественные квартиры ниже рынка. На самом деле потенциальный покупатель даже не догадывается, что участвует в аукционе. Он думает, что дешево покупает квартиру, а на деле потом звонит риэлтор и сообщает, что появился новый покупатель, который готов предложить за квартиру чуть выше. Будете ли вы поднимать цену покупки квартиры. И потенциальный покупатель, сам того не замечая, вовлекается в аукцион. В итоге появляется много негатива, связанного с аукционом. Я считаю, что единственный вариант, при котором аукционная система будет развиваться, это если покупатель будет заранее знать, что он участвует в аукционе.
Для этого все площадки и доски, которым интересно это направление, должны создать дополнительный раздел для аукциона. Туда будут ходить только те, кто намеренно хочет участвовать в подобном аукционе. Сама идея аукциона очень интересна, но пока остается сырой. Думаю, в 2016 году все изменится.
Где искать аукционы и что за квартиры на них предлагают
«Купить квартиру на электронных торгах ниже рыночной стоимости реально. Правда не факт, что скидка будет действительно большой, и этот процесс потребует немного знаний и навыков, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – Что попадает на торги? Как правило, либо это объекты от «Росимущества», то есть то, что реализуется в счет погашения долгов, или квартиры от ГУП «Соцгарантия». Последние остаются от одиноких бабушек и дедушек, которые заключили договор ренты с городом, получали прибавку к пенсии, и после их смерти квартира отошла государству. Есть еще вариант просто муниципальных квартир, но это встречается реже». На торги довольно часто выставляется ипотечное жилье, за которое не смогли расплатиться первые хозяева, а также находящееся в залоге у банка. Иногда и первичку тоже реализуют по аукционной схеме.
Что происходит далее? Квартира выставляется на торги. «На аукцион квартиры выставляют различные продавцы. Это могут быть государственные и муниципальные органы власти, а также банки и иные структуры, продающие залоговую недвижимость или имущество банкротов», – говорит профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.
Для того, чтобы принять участие в торгах, в первую очередь необходимо найти интересующую квартиру. По словам арбитражного управляющего Андрея Борзых, сделать это можно на сайте ЕФРСБ (единый федеральный реестр сведений о банкротстве). Но туда попадает только одна категория квартир. Информацию о торгах можно почерпнуть также на интернет-страницах государственных органов и организаторов торгов, а также в бюллетени «Московские торги» и на других электронных площадках.
«Выбрав интересующую вас квартиру, нужно получить ЭЦП (электронная цифровая подпись) и зарегистрироваться на торговой площадке, на которой выставлена на продажу квартира, – говорит Андрея Борзых. – У каждой площадки свои требования, поэтому нужно следовать инструкции. Ну а дальше оплатить задаток, подать заявку на участие и верить в удачу, чтобы заинтересовавшая вас квартира была не интересна остальным игрокам, или они ее просто не заметили. В последнее время конкуренция на этом рынке значительно усилилась. Новичкам хотелось бы посоветовать, внимательно изучать информацию, приложенную к торгам, это поможет избежать ошибок и сохранить деньги».
Насколько это выгодно и каковы риски
По словам Александра Цыганова, на торги, как правило, выставляются квартиры по цене на 10-15% меньше, чем в среднем по рынку. «Определение средней цены доверяется оценщику по определенной методике, учитывающей квартиры в продаже в соседних домах, – говорит эксперт. – Бывает, что не учитываются особенности микрорайона, и тогда квартиры выставляются еще дешевле, а их стоимость потом значительно растет при последующих перепродажах. Учитывается и сложная для многих покупателей процедура участия в конкурсе. Например, квартиры в московском ЖК «На Симоновском», реализованные по аукционной схеме 2-3 года назад, практически сразу после конкурса были выставлены в свободную продажу на 50% дороже, что покрывало расходы на налоги и гарантировало прибыль продавцу».
Бывают и вовсе удивительные аукционы. «Закон «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает три этапа торгов, – говорит Андрей Борзых. – Первые по изначально установленной цене, вторые торги – цена снижена от первоначальной на 10-20% и третьи – публичное предложение. Если в первых двух этапах торгов цена может вырасти от первоначальной, поскольку эти торги предусматривают аукцион, то в публичном предложении цена постепенно снижается. В моей практике было такое, что имущество стоимостью девять миллионов на первых торгах, было в итоге реализовано за три миллиона – на этапе публичного предложения».
«Подводные камни тоже есть, это и задолженность по ЖКХ, которую нужно будет оспаривать новому владельцу, и судебные разбирательства по снятию с регистрации прежнего владельца и членов его семьи», – говорит Андрей Борзых.
Риск покупки залоговой квартиры или имущества банкрота связан с возможными сложностями с бывшими владельцами. По словам Александра Цыганова, это может проявиться не только в трудностях с их выселением, но и в вероятном нанесении вреда квартире. Например, при покупке залоговой квартиры можно получить вариант, худший чем «white box», так как может быть испорчена проводка, повреждены стены, покрытие пола, потолка и т.д. Ремонт обойдется дороже, потому что придется избавляться от остатков былой роскоши.
«В случае с муниципальным жильем и Соцгарантией квартиры чаще всего находятся в удручающем состоянии, – говорит Максим Лазовский. – Ремонт нужен комплексный и капитальный. Добавим к этому экзотические варианты в старом фонде в центре Москвы (вот сейчас выставлен мезонин на улице Жуковского и мансарда на Малой Никитской), в которых состояние коммуникаций может быть совсем непредсказуемым. В результате есть риск получить «кота в мешке». Ну и цена – можно так увлечься торгами, что в итоге купить жилье или другой объект недвижимости даже выше рынка. Азарт никто не отменял».
Об этом предупреждает и Александр Цыганов. «На торгах по машиноместам в том же ЖК «На Симоновском», по его словам, было несколько прецедентов повышения цены в 3 раза от заявленной! И потом некоторые участники конкурса не выкупали лот, теряя из-за этого обеспечительный платеж. В этом случае право заключения договора купли-продажи переходит ко второму участнику аукциона», – объясняет эксперт.