Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
Сопутствующие документы
В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:
Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:
- Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
- Паспорта родителей или законных представителей
- Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки
Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):
- Нотариально заверенное согласие супруга на сделку
Для долевых собственников:
- Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости
Кроме того, скорее всего придется оформлять:
- Договор о задатке или выплате аванса
- Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
- Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
- Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Восстановление договора купли-продажи
Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.
Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.
- Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
- Копия выдается лишь для ознакомления.
На что обратить особое внимание?
Каждый пункт в договоре важен, поэтому подходить к этому вопросу нужно основательно. Все условия должны быть согласованы обеими сторонами и тщательно прописаны.
Залог квартиры в случае неоплаты.
Для подстраховки продавца следует внести в договор купли-продажи пункт о залоге объекта недвижимости в пользу продавца до полной оплаты стоимости квартиры.
По закону это условие действует автоматически, но в таком случае нужно проверить пункт об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.
Заверения сторон.
Продавец в свою очередь должен гарантировать достоверность всех сведений о состоянии квартиры и её юридической чистоте.
Мебель.
Если квартира продаётся с мебелью, то это обязательно нужно прописать в договоре – что после сделки всё переходит в собственность покупателя. И цена этого имущества включена в стоимость квартиры.
Порядок заключения предварительного договора купли-продажи
Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.
✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).
✅ Составить преддоговор.
✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.
✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.
Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.
Обязательные правила при оформлении ДКП
Договор купли-продажи (далее ДКП) заключается между продавцом и покупателем, подтверждая тем самым переход права собственности от одного к другому. После того, как стороны его подписывают, документ приобретает юридическую силу. А значит возможные ошибки, опечатки и скрытые нюансы – становятся узаконенными. Доказать потом их ничтожность будет сложно. Чаще всего пострадавшими выступают покупатели. Чтобы избежать негативных последствий, обязательно применяйте 7 главных правил при оформлении ДКП:
- Проверяйте документы на авто.
- Пробивайте машину на ограничения.
- Составляйте 3 экземпляра договора.
- Внимательно заполняйте информацию.
- Подписать договор должен собственник.
- Составьте акт приёма-передачи авто.
- Не занижайте стоимость автомобиля.
Не занижайте стоимость автомобиля
Часто продавцы уговаривают покупателей согласиться на снижение стоимости автомобиля в договоре. Таким образом они хотят максимально снизить сумму налога (13%), который им предстоит заплатить, если машина была во владении менее 3-х лет. Но такая схема очень опасна для покупателя и вот почему:
Допустим, вы купили машину за 2 млн руб, в договоре указали 500 тыс., а через год решили её продать за те же 2 млн. В налоговой инспекции видят, что вы заработали 1,5 млн руб. Поэтому попросят заплатить налог 13% (1 500 000 х 13% = 195 000 руб). Хотя фактически вы доход не получали.
Другой вариант – расторжение сделки. Если окажется, что машина пребывает в залоге у кредитной организации (таких историй бессчётное количество), то залогодержатель имеет право её забрать. Добросовестному покупателю ничего не останется, как требовать возврат денег с продавца. А согласно ДКП он вернёт всего 500 тыс. руб, прописанные в договоре.
Если продавец настоятельно просит оформить ДКП по заниженной стоимости, то просите его написать расписку на недостающую сумму. Эта бумага хоть как-то гарантирует полный возврат средств в случае расторжения сделки.
Для предварительного договора приемлема простая письменная форма (желательно печатать на компьютере и потом распечатать его на листах формата А4, тогда документ будет более серьезным).
При его написании не обойтись без:
- Удостоверений личности участников сделки.
- Технического или кадастрового паспорта на объект.
- Свидетельства или выписки из ЕГРН.
В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры, также, как и в обычном, нужно прописать такую информацию:
- В каком порядке оплачивается аванс и оставшаяся сумма.
- Как передается недвижимость.
- Цена первоначального платежа.
- Условия регистрации.
- Предмет сделки.
- Какие права у продавцов и покупателей и в чем обязанности каждого из них.
Иногда добавляют пункт, в котором написано, что договор не может быть расторгнут. А как расторгнуть, если очень нужно? Ответ: расторгнуть предварительный договор купли-продажи возможно только в суде.
Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель
Структура или «рыба» договора предполагает внесение ряда данных о квартире, поэтому ответственность за его заполнение возлагается на продавца. Это не значит, что покупатель остается безучастен. Он вправе потребовать предоставить готовый проект соглашения для предварительного изучения, внести коррективы, предложить пункты, обязательные к включению.
Чтобы досконально изучить документ, внести коррективы, можно заключить предварительный ДКП. Что он дает:
- подтверждение серьезности намерения совершить сделку;
- право на покупку квартиры в будущем;
- возможность оформить аванс (задаток);
- возможность взять в банке кредит, получить разрешение органов опеки на совершение сделки, если в процессе затрагиваются интересы несовершеннолетнего ребенка.
Предварительный договор — «репетиция» перед составлением Основного. Одно из его отличий — возможность корректировки некоторых пунктов.
✅ Существенные, обязательные условия договора
Несмотря на относительную свободу при составлении договора, существуют пункты, без указания которых значимость сделки будет под вопросом.
Это условия, устанавливающие сам факт купли-продажи:
- покупатель обязуется уплатить названную в документе сумму, в определенном порядке и формате;
- продавец — передаст имущество с перечисленными характеристиками покупателю (исключительно в заявленном виде);
- объект сделки всецело принадлежит продавцу (в противном случае этот момент необходимо расписать более подробно, не скрывая от покупателя);
- каждая из сторон обладает достаточными полномочиями для заключения договора.
Остальные пункты и условия утверждаются продавцом и покупателем по взаимному согласию.
Требования к составлению договора купли-продажи
В стандартной форме соглашения в обязательном порядке прописываются следующие разделы:
- Сведения об участниках сделки – ФИО сторон полностью, адрес места постоянной регистрации и пребывания (если не совпадают), паспортные и контактные реквизиты.
- Предмет сделки – физические и технические характеристики, адрес расположения, основание получения продавцом права собственности, кадастровый номер, сведения о наличии/отсутствии обременений.
- Стоимость недвижимости. Сумма указывается цифрами с расшифровкой, должна быть согласована сторонами в обязательном порядке.
- Способ расчета. Подробно расписывается вариант передачи денежных средств, прописывается факт внесения авансового платежа.
- Права и обязанности сторон.
- Порядок расторжения договора – основания для аннулирования сделки и алгоритм его отмены.
- Подписи сторон и указание даты проведения сделки.
Какие нужны документы
Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.
Перечень документов продавца и покупателя жилья:
— выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
— правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
— паспорт продавца;
— паспорт покупателя;
— справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
— согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
— разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
— квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).
С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.
Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.