Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы постановки многоквартирного дома на кадастровый учет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановка жилого многоквартирного дома на кадастровый учет необходима перед его вводом в эксплуатацию и в большинстве случаев выполняется самим застройщиком или органами местного самоуправления, контролирующими ход работ. Порядок проведения этой процедуры и ее условия определены положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ.
Когда и кем проводится процедура
В некоторых случаях (например, когда компания, руководящая строительством, признана банкротом или отказывается выполнять свои прямые обязанности) поставить МКД на государственный кадастровый учет могут сами жильцы (дольщики) при помощи обращения в суд.
И в первой, и во второй ситуации регистрируются не только все жилые помещения, входящие в состав МКД, но и:
- нежилые (технические) помещения;
- вспомогательные помещения;
- нежилые помещения, предназначенные для общего использования;
- машиноместа.
Новые правила постановки на кадастровый учет квартиры в новостройке
Если паспорт ранее оформлялся, если жилье зарегистрировано, получить его сможет любой человек и на совершенно любую квартиру.
Если жилье ранее не ставилось на учет, если паспорта в наличии нет, получить его тоже сможет любой человек — собственник жилья или посторонние лицо. Главным условием является обращение в кадастр с грамотно написанным заявлением. Если в помещении была проведена перепланировка, получить бумагу или внести проведенные изменения в уже существующий документ имеет право только собственник.
Кадастровые инженеры помогут поставить на кадастровый учет срочно и недорого дачи и прочую недвижимость. Сначала нужно обратиться к инженеру, который выполнит замеры и подготовит технический или межевой план, проведет определение координат земельного участка. Чтобы выполнить постановку здания на кадастровый учет без приостановок, нужно тщательно составить пакет документов, перепроверить правильность, актуальность внесенных сведений. Ведь в случае приостановки теряется драгоценное время, гражданину нужно переоформлять неправильные бумаги или отправлять недостающие. С целью выполнения процедуры быстро, лучше доверить данные вопросы профессионалам, которые выполнят работы в сжатые сроки без лишних хлопот для собственника объекта недвижимости.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Постановка на кадастровый учет: порядок процедуры
По заявлению госоргана, администрации муниципального образования или застройщика на Росреестр ставит на учет объект недвижимости, квартиры, зоны совместного пользования и дополнительные помещения.
Такие сведения, как расположение МКД, состав и расположение внутренних помещений описывает технический план дома. Без этого документа госорган не разрешит эксплуатацию и Росреестр не поставит МКД на учет.
Технический план здания содержит тестовую и графическую части. Данный документ составляет кадастровый инженер.
Когда и кем проводится процедура
Постановка жилого многоквартирного дома на кадастровый учет необходима перед его вводом в эксплуатацию и в большинстве случаев выполняется самим застройщиком или органами местного самоуправления, контролирующими ход работ. Порядок проведения этой процедуры и ее условия определены положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ.
В некоторых случаях (например, когда компания, руководящая строительством, признана банкротом или отказывается выполнять свои прямые обязанности) проведение постановки на кадастровый учет возможно самими жильцами (дольщиками) при помощи обращения в суд.
И в первой, и во второй ситуации регистрируются не только все жилые помещения, входящие в состав МКД, но и:
- нежилые (технические) помещения;
- вспомогательные помещения;
- нежилые помещения, предназначенные для общего использования;
- машиноместа.
Постановка на учёт квартиры в многоквартирном доме
Квартиры, размещеные в новостройке, могут быть приобретены по договору купли-продажи, при использовании приватизации, по наследству, также по дарению. В случае, если во время совершения сделки жилое помещение уже было учтено в Росреестре, снова проводить такую процедуру не надо. Если же учёта не было, квартиры могут пройти данную процедуру при помощи вот таких способов:
- Приватизированную квартиру ставят на кадастровый учёт одновременно с регистрации прав на граждан.
- Если это квартира, которая находится во вновь построенном здании, учёт проводит застройщик, либо в тот момент, когда регистрируется право на дольщиков или покупателя.
- В старых домах, которые были построены до 2013 г. , продажа квартиры до кадастрового учёта запрещается, однако, данная процедура может быть проведена в сделке.
Обмерные работы – когда необходимы
Чтобы Росреестр получил точные данные о характеристиках объекта, его надо измерить. Обмеры зданий необходимы при проектировании, реконструкции или ремонте указанных объектов. Целью обмерных работ является установление точных характеристик объекта, строительных конструкций и отдельных элементов здания. Выделяют следующие виды обмерных работ на здании:
- обмер строительных конструкций (фасады, выступы, лестничные площадки и т.д.);
- обмер внутренних помещений (например, для сдачи в аренду части здания или перепланировки);
- обмер параметров здания (необходим для составления или обновления поэтажных планов и чертежей, отдельных конструкций здания и т.д.).
Этапы обмеров зависят от особенностей и типа объекта. Для проведения обмерных работ применяются нормативные требования ГОСТ и СНиП, регламентов, Приказ Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 № 90 (). Узнать, сколько стоит проведение обмеров, можно на консультации у наших специалистов.
Разъяснение сложных моментов
Важно понимать особенность жилого дома и домика на дачном участке. Жилой дом предназначен для проживания и регистрации граждан, а дачный дом — это строение, в котором не допускается прописка, он не является объектом жилищных правоотношений. Для таких строений не нужны проектные документы и разрешение Также можно построить дом без разрешения введения в эксплуатацию на территории садово-некоммерческого товарищества или СНТ. Однако, если СНТ старое, то все коммуникации и дороги изношенные, и жить в таком доме проблематично.
«Дачная амнистия» предоставляет упрощенный порядок регистрации садовых и дачных домиков. При наличии декларации граждане имеют право зарегистрировать недвижимость. Закон распространяется только на территории, которые были предоставлены до введения в действие нового Земельного кодекса. Нельзя оформить право на участок земли на территории, изъятой из обращения.
До регистрации в Госкадастре жилого дома необходимо заказать и получить технический план. Если строение возводилось после 2013 года, проблем не будет. Если до этого времени, то для оформления технического плана необходимо поднять всю документацию, согласно которой разрешено строительство. Если застройка не подтверждается бумагами, то она считается самовольной. Регистрацию квартир в Госкадастре в многоквартирном доме осуществляет застройщик или владельцы жилья.
Для постановки частного дома на учет комплект документов должен включать акты, договоры, свидетельство на пользование землей. Чтобы избежать сложностей при оформлении кадастрового паспорта на домовладение, необходимо заблаговременно оформить право владения на землю и провести размежевание.
Что можно ставить на учёт в кадастре
Согласно п. 7 ст.1 ФЗ №218 к внесению обязательны:
- Земельные участки;
- Здания, сооружения;
- Помещения;
- Единые недвижимые комплексы.
Особенности технического учёта
Технический учёт недвижимости представляет инвентаризацию с подробным указанием признаков, характеристик и свойств объекта. Проводится перед постановкой недвижимости на учёт в кадастре.
Технический учёт оформляется в виде технического паспорта и плана, которые содержат информацию о фактическом состоянии капитального объекта недвижимости, его подробное описание.
Обязательно указываются:
· данные о материалах, из которых изготовлены несущие стены, перекрытия
· дата завершения строительства объекта
· какие перепланировки и когда выполнялись
В техническом паспорте указываются общая площадь дома и каждого помещения, этажность, коммуникации и дата проведённого капитального ремонта, степень износа. Данные о площади здания используются для расчёта стоимости коммунальных услуг. Такая подробная информация о
здании необходима для его обслуживания и безопасного проживания. Указанных сведений нет в кадастровых документах.
В техническом плане в отличие от технического паспорта указывается только общая информация по зданию.
Техническая документация выдаётся сразу после проведения первичной инвентаризации. Она требуется при проведении сделок с недвижимостью:
· при вступлении в наследство
· при оформлении субсидий, опеки
· разрешении на перепланировку
· признания помещения аварийным
· судебного разбирательства
· ипотеки, кредита с обеспечением
Поставить здание на кадастровый учёт без технического плана невозможно. Чтобы получить технический план, план дома, обращаются в БТИ. Подаётся заявление, затем специалисты изучают документы и приезжают для осмотра объекта. Сроки рассмотрения и выдачи готовых документов составляют от 2 дней до месяца в зависимости от сложности объекта.
Кроме БТИ изготовлением технического плана и технического паспорта на здания занимаются специалисты «Городской Ассоциации Инженеров Геодезистов». Ниже мы расскажем подробно, как готовим такую документацию.
Если технический паспорт выдан до 2012 года, то считается бессрочным.
Технический план и технический паспорт необходимы для постановки на кадастровый учёт. Они подтверждают, что недвижимость с такими параметрами существует.
Техническая документация и бумаги по кадастру принимает Росреестр.
Кадастровые документы подтверждают, что человек владеет этим имуществом, и служат для защиты прав собственности. Они важны для государства и влияют на размер налога.
В каких случаях необходим кадастровый паспорт
Необходимость постановки дома на учет может возникать в следующих ситуациях:
- При оформлении права собственности на строении (даже вновь образованного);
- При внесении изменений в конструкцию недвижимости, для чего необходимо осуществить снятие с учета и дальнейшую постановку в новом качестве или характеристиках;
- При внесении произведенных изменений с объектом;
- При необходимости продать дом, оформить дарственную, применить в качестве залога, сдать в аренду и т.д.
Зачем ставить новый МКД на учёт
Многоквартирный дом учитывается как самостоятельная единица. Его обязательно необходимо зарегистрировать в кадастре. Здание регистрируется в строгом соответствии со всеми правилами, которые можно найти в законе 218. Данный закон гласит о государственной регистрации недвижимости.
Кадастровый учёт проводится для того, чтобы его владелец в дальнейшем мог совершать с данной недвижимостью любые сделки. Если вы являетесь застройщиком, после постановки на учет вы сможете сдавать или продавать квартиры в доме.
В 2018-м году в законодательстве произошли очень важные изменения, благодаря которым теперь можно проводить учет недвижимости и регистрировать на нее право собственности одновременно.
Как зарегистрировать недостроенный дом
Как поставить недостроенный дом на кадастровый учет:
- Для оформления учета недвижимости долгостроя в настоящее время необходимо предоставить техническую инвентаризацию недвижимого имущества и кадастровый паспорт.
- Нельзя зарегистрировать строение:
- если ведется строительство на земле, не предназначенной для этих целей;
- строительство без разрешительной документации;
- возведение с нарушением правил и стандартных норм.
Участок выделяется для строительства из земель государственной или муниципальной принадлежности и подлежит регистрации на основании межевального плана и правовых документов договора приобретения, ренты, дарения, наследства. Если участок имеет границы с соседним наделом, то оформляется акт согласования.
По закону незавершенное строительство — это невведеннное в эксплуатацию здание. Причины не достроить дом бывают разные. С внесенными изменениями в Гражданский кодекс недостроенный дом относится к недвижимому имуществу.
Застройщик незаконного строительства не может оформить право собственности. Обрести право владения на недвижимость можно только в судебном порядке.
Необходимые документы:
- заявление;
- кадастровый паспорт, если земля не была зарегистрирована;
- документ, подтверждающий право на землю;
- чек или квитанцию об оплате госпошлины.
Необходимо пошагово провести следующие действия:
- Обратиться в БТИ с заявлением для вызова техника и осмотра домовладения.
- Специалист БТИ проведет необходимые работы и составит техническую документацию. Дому присваивается номер. Устанавливать адрес и нумерацию входит в компетенцию местного муниципалитета.
- Постановка дома на учет в кадастре, оформление плана и паспорта.
- Получение справки из кадастрового паспорта о подтверждении регистрации прав владения на созданный объект.
Чтобы строение получило статус жилого, следует представить документы: паспорт, заявление, свидетельство о праве собственности, технический план и описание, проект переоборудования. С этой целью вызывают инженера на объект. Техник проводит осмотр, составляет технический план. Если в доме осуществлялась перепланировка без разрешения, то будет взыскан штраф и только потом последует оформление.
Важно знать, если дом построен без разрешительных документов до 30 октября 2001 года, то поставить на учет и оформить вещное право владения недвижимостью можно в упрощенном порядке.
Последовательность шагов для регистрации жилья в ЕГРН с 01.01.2018 г.
Подать документы в Росреестр для учета могут граждане РФ и иностранцы:
- Арендаторы, если срок арендования имущества больше 5-ти лет нотариально подтвержден;
- Наследник/наследники с правом бессрочного пользования жильем;
- Получивший квартиру в наследство или возможный покупатель.
Для заявителей, не отвечающих этим требованиям, при подаче документов на учет требуется одобрение владельца.
Владелец подготавливает для подачи несколько документов. В их число входят:
- Заявление, в котором содержится просьба об учете недвижимости;
- Паспорт;
- документ на право владения;
- Техплан квартиры.
Единой формы заявления нет, требования по различным регионам отличаются, но есть общие обязательные сведения:
- наименование учитываемого имущества (квартира, дом, участок);
- данные заявителя — ФИО, атрибуты удостоверения личности;
- список документов, передаваемых в Росреестр;
- контакты заявителя — адрес, телефоны, электронный адрес.
Для передачи права владения от одного собственника к другому подают:
- заявление о переводе прав на собственность;
- заявление о регистрации покупателя;
- соглашение, подтверждающий сделку (договор, решение суда).
Алгоритм действий для регистрации:
- Заказ и оформление техплана квартиры у кадастровой организации.
- Подготовка необходимой документации по установленному перечню.
- Передача документации в Росреестр.
Если все документы в наличии и оформлены правильно, заявитель через прописанный в законе срок получает выписку из ЕГРН, с перечислением количества правок по объекту со времени последнего учета. Выписка не имеет срока действия, ее необходимо переоформить при изменении собственника или при перепланировке квартиры.
Документы, дающие право постановки на учет и оформления собственности:
- свидетельство о наследовании;
- договор купли-продажи;
- договор аренды (с согласия владельца);
- дарственная;
- акт приема/передачи квартиры в собственность.
Выписку из ЕГРН можно не предоставлять, если квартира имеет кадастровый номер.
Представителю несовершеннолетнего владельца необходимо подтвердить право представлять его интересы, а все договоры по недвижимости с участием несовершеннолетних или недееспособных удостоверяются нотариально.