Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда возможна приватизация чердака и как это сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники квартир, расположенных на последнем этаже дома, могут расширить площадь жилого пространства за счет чердачного помещения. Однако следует учесть, что в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ чердаки относятся к помещениям, находящимся в общей долевой собственности всех собственников квартир в доме. Кроме того, эти помещения могут быть предназначены для обслуживания более чем одной квартиры в данном многоквартирном доме, вследствие чего к ним должен быть обеспечен беспрепятственный постоянный доступ.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:
Поэтому, во-первых, при желании приватизировать чердачное помещение необходимо узнать, располагаются ли на чердаке какие-либо линии коммуникации, имеющие значение для всего дома. Для этого следует провести специальный технический осмотр. Во-вторых, действующий в отношении чердачного помещения режим общей долевой собственности предполагает получение согласия на приватизацию всех его собственников. Для этого необходимо провести общее собрание членов ТСЖ или ЖСК. Пожалуй, преодолеть этот этап сложнее всего, поскольку для оформления чердака в собственность решение должно быть принято единогласно.
Следующим этапом становится получение разрешения на переустройство чердачного помещения, которое выдает жилищный комитет. Приготовьтесь к тому, что получить это разрешение будет возможно только после согласования переустройства с рядом инстанций (МЧС, газовой инспекцией и т. д.). После проведения реконструкции помещение вводится в эксплуатацию, вносятся изменения в техническую документацию и оформляется право собственности. Выкупить чердачное помещение можно в том случае, если у него уже есть собственник. Получить информацию о собственнике чердачного помещения можно посредством выписки из ЕГРП. Также чердачное помещение можно использовать на праве аренды или безвозмездного пользования. Данный способ является более простым, поскольку требует согласия не всех собственников квартир многоквартирного дома, а лишь двух третей.
Помните, что, если в вашем доме планируют провести капитальный ремонт, оформить чердачное помещение в собственность не удастся!
Документы для приватизации чердака
Для оформления чердака в собственность как жилого помещения потребуется предварительно провести реконструкцию. Сделать это можно лишь при наличии специального разрешения. Заказать его можно в МФЦ при наличии документов:
- Заявление на выдачу разрешения.
- Документ удостоверяющий личность заявителя.
- Протокол собрания жильцов согласных передать чердак в собственность.
- Выписка их ЕГРН на нижнюю квартиру.
- Проектная документация на реконструкцию от проектного бюро.
- Разрешения на проект от контролирующих ведомств: Роспотребнадзор, отдел архитектуры, МЧС. Жилое помещение должно быть отапливаемым, а значит придется посетить и газовую службу.
- План многоквартирного дома.
Уточнить перечень можно позвонив в МФЦ.
После проведения работ необходимо зафиксировать их результаты в присутствии комиссии, а затем завершить оформление в Росреесте.
Основания и варианты оформления
Итак, полноценно пользоваться чердачным помещением можно только после оформления его на праве собственности. Чаще всего чердак не приватизирован, т.е. не принадлежит частному лицу. Приватизировав чердак, собственник получает право распоряжаться, владеть и пользоваться им по своему усмотрению.
Рассмотрим несколько вариантов приватизации чердака.
- Вариант №1 – приватизация при помощи управляющей компании. Если отсутствуют основания, препятствующие приватизации чердака, например, на нем нет коммуникаций, чердак не аварийный, нужно обратиться в управляющую компанию. Как правило, после сдачи дома в эксплуатацию, чердак остается за управляющей компанией, нередко он используется как техническое помещение. Соответственно, если чердак закреплен за УК, то именно она имеет право давать разрешение на приватизацию
- Вариант №2 – общее согласие. Если выяснится, что УК не оставляла за собой права пользования чердаком, то последний является общим имуществом, т.е. им в равной степени владеют все собственники жилья. В этом случае придется получать согласие от всех собственников квартир, т.к. и они имеют право пользоваться чердаком. При наличии письменного согласия всех жильцов дома, процесс приватизации чердака можно запускать.
Разумеется, чтобы получить право собственности на чердак простого соглашения всех жителей дома недостаточно. Вся процедура проходит несколько этапов:
- Прежде всего, нужно удостовериться в том, что чердак не принадлежит кому-то на праве собственности.
- Провести собрание собственников жилья. На собрании рассмотреть вопрос о приватизации, проголосовать и оформить согласия всех собственников письменно. Это можно сделать, прикрепив к протоколу собрания таблицу с именами всех собственников квартир с подписью в графе «согласен» или «не согласен».
- Собрать документы для приватизации чердака.
- Заявление о приватизации чердака вместе с пакетом документов необходимо передать в управляющую компанию, а также в отделение администрации города, которое занимается рассмотрением подобных вопросов;
- По результатам на ваше заявление будет дан ответ. В случае положительного решения, нужно получить свидетельство о праве собственности в Росреестре.
Что касается документов, то на получение некоторых из них уйдет время, т.к. придется обращаться в разные инстанции. Вот примерный минимальный перечень документов, которые необходимо собрать для приватизации чердака:
- копия собственного паспорта;
- документ-основание владения квартирой (дарственная, свидетельство о праве собственности и др.);
- документы на квартиру: кадастровый план, технический план;
- согласие от жильцов дома;
- справка о безопасном использовании чердачного помещения (оформляется в территориальном отделении Роспотребнадзора);
- справка о технической безопасности помещения (выдается в управлении МЧС, зачастую чисто формальная процедура);
- план квартиры, совмещенной с чердаком (если такое совмещение планируется и возможно, т.к., разумеется, не всегда чердачное помещение находится непосредственно над квартирой потенциального собственника);
- разрешение от газовой инспекции в качестве подтверждения того, что газовые коммуникации будут доступны для коммунальных служб.
В каких случаях возможно?
Стать владельцем чердачного помещения могут исключительно собственники квартиры. Чаще всего, расположенной на последнем этаже многоквартирного дома, т.е. прямиком под мансардой. Жильцы муниципальных квартир таким правом не обладают. Прежде чем приватизировать чердак, им придется перевести в собственность занимаемую жилплощадь.
Выделяют несколько условий приватизации чердака над квартирой:
- помещение никем не приватизировано;
- чердак не служит местом пересечения инженерных узлов (электропроводки, газопровода, водоснабжения);
- объект не считается аварийным (Читайте «Как приватизировать аварийное жилье?«);
- согласие жильцов нижних и средних этажей.
Случается, что чердачное помещение уже приватизировано, но собственник его не использует. Как быть в такой ситуации? Разумным решением будет договориться с владельцем об аренде чердака. Второй вариант – попытаться выкупить нежилой объект. Финансовые затраты можно компенсировать сдачей мансарды в коммерческую аренду.
Порядок оформления прав собственности на мансарду
Для регистрации права на чердак над квартирой следует придерживаться следующего порядка действий.
- Организовать общее собрание владельцев имущества. Сообщить о его проведении нужно за 10 дней как предусмотрено ч. 4.ст. 45 ЖК. Для этого следует направить собственникам сообщение. Сделать это можно лично под роспись или отправить заказным письмом. В сообщении указывают личные данные инициатора собрания, дату, время и адрес проведения, повестку дня. Решение собрания оформляют протоколом, оно будет для всех собственников обязательным, в том числе и тех, кто в собрании не принимал участие.
- Поскольку имущество общее, владельцы могут потребовать его выкупа. Если в доме организовано ТСЖ, лучше оформить передачу помещения в собственность договором купли-продажи, он и будет правоустанавливающим документом.
- Если согласие от жильцов получено, можно начинать подготовку к регистрации. Сначала необходимо убедиться, что в этой части нежилого помещения нет инженерных коммуникаций, к которым должен быть обеспечен беспрепятственный доступ коммунальных служб. Для этого следует обратиться в БТИ и заказать технический паспорт объекта.
- Поскольку соединение чердака с квартирой предполагает установку стен и дополнительных перегородок, нужно будет разработать проект перепланировки и перевода чердака в жилое помещение.
- Документацию необходимо согласовать с пожарными, газовиками, электриками, управляющей компанией. Утверждение проекта будет предварительным, но сделать это нужно, иначе есть риск оказаться в ситуации, когда помещение в собственность получено, а переустраивать его и даже делать ремонт не разрешают. Согласовывать можно сделать самостоятельно или обратиться в компанию, которая оказывает такие услуги.
- После утверждения проекта всеми инстанциями, можно начинать оформление чердачного помещения или его части в собственность.
Сроки и стоимость чердака
Сама по себе идея приватизации чердака предусматривает его реконструкцию. Только получение разрешения на такие действия может занять от 6 до 9 месяцев. Если прибавить к этому организацию собрания, сбор документов и непосредственно проведение работ и регистрацию их итогов, то минимальный срок приватизации чердака растянется до года. При этом нет гарантии успеха, ведь учитывается масса технических моментов из-за которых, сама реконструкция может оказаться невозможной.
Что касается стоимости, то с учетом сбора документации, получения разрешений от профильных ведомств, разработки технического заключении о безопасности и проекта потенциальному собственнику вряд ли удастся потратить менее 100 тысяч рублей.
Аренда займет меньше, да и обойдется дешевле. Оформление займет примерно 3 – 4 месяца, при условии, что сразу удастся получить согласие от жильцов многоквартирного дома. Но использовать его как жилое официально не получится.
Присоединение чердака, согласование мансарды. Оформление документов. Основные этапы.
Первым делом надо провести собрание собственников общедомового имущества, т.к. по нормам 36 ст. Жилищного Кодекса чердаки, тех этажи, подвалы, и прочие МОПы являются общедомовым имуществом и соответственно распоряжаться им можно только с согласия всех собственников общедомового имущества, но пользоваться, взяв в долгосрочную аренду, можно с согласия кворума в составе 2/3 собственников общего имущества.
Очень трудоемок даже этот этап, т.к. результат зависит от наличия ТСЖ и количества его участников, наличия муниципального жилья или помещений, принадлежащих Департаменту г. Москвы, числа долевых прав на объекты недвижимости, которые в составе дома, здания. Итак, в зависимости от целей собственники могут дать согласие на:
- передачу чердака в долгосрочную аренду безвозмездное пользование;
- или отчуждение и реконструкцию с уменьшением общедолевой собственности.
По результатам этого собрания и зафиксированных в протоколе решений по повестке данного вопроса, определяется дальнейший ход событий по присоединению площади чердака или мансарды к площади вашей квартиры или нежилого помещения. Если у вас нежилое помещение в нежилом здании — потребуется нотариальное согласие всех собственников помещений в здании и согласие Управляющей компании. По нежилым помещениям в нежилых зданиях процедура отличается.
Как снять мансарду в многоквартирном доме и нежилом здании?
Мансарду в нежилом здании или многоквартирном доме можно арендовать для проживания или ведения предпринимательской деятельности. Для этого нужно обратиться в ТСЖ либо Управляющую компанию. Организовывается общедомовое собрание. Жильцы принимают решение о передаче чердачного помещения в аренду и определяют размер ежемесячной платы.
Согласовываются все изменения, которые будут проводиться на техническом этаже. Далее заключается договор аренды и регистрируется в установленном законом порядке. Затем разрабатывается и утверждается проект, проводятся ремонтные работы и вносятся коррективы в техническую документацию.
Важно все изменения отразить в арендном договоре и зарегистрировать.
Для того, чтобы получить чердак в собственность, нужны не только документы непосредственно на само нежилое помещение, но еще и на квартиру, к которой данная часть чердака будет «привязана». Примерный перечень выглядит так:
- Техпаспорт на квартиру.
- Паспорт заявителя-владельца жилья.
- Выписка ЕГРН на квартиру.
- Договор купли-продажи, дарения, приватизации и так далее.
- Протокол собрания жильцов, в котором присутствует согласие на оформление чердака в собственность.
- Разрешение на оформление и реконструкцию чердака.
- Справка из БТИ.
- Техпаспорт или другой аналогичный документ на чердак (обычно входит в состав техпаспорта дома).
В разных регионах могут требоваться и другие дополнительные документы. Более того, перечень может меняться в зависимости от сложившейся ситуации, что еще больше затрудняет процедуру. С другой стороны, квартира с оформленным в собственность чердаком стоит значительно дороже, так что в конечном итоге это все равно выгодно.
Когда приватизация невозможна?
Существуют определенные условия, при соблюдении которых приватизация чердака над квартирой может быть проведена. Но есть и некоторые факторы, которые влияют на то, что чердак никогда не сможет стать частью вашей собственности.
Итак, приватизация чердака над квартирой невозможна, если он уже является чей-то собственностью. Тогда в соответствии с Гражданским Кодексом вы не имеете права претендовать на приватизацию, вы лишь можете попросить у собственника вариант аренды или же покупки чердака.
К сожалению, часто встречается такая ситуация, что недвижимость, которая, казалось бы, находится в бесхозном состоянии, оказывается уже кому-то принадлежит на праве собственности, просто о ней забыли.
Также невозможно приватизировать чердак в случае, если он является центром пересечения каких-то важных коммуникаций и соединений. Электрические провода, газовые и водяные трубы – все это выходит непосредственно в верхнюю часть здания, и круглосуточно, к этому объекту должен быть доступ.
Не хотите жить в приватизированном жилье? Читайте как происходит отмена приватизации квартиры здесь.
Очень редко, когда управляющая компания принимает решение о переносе данных коммуникаций, для того чтобы освободить площадь для приватизации – занятие это на самом деле сложное и очень опасное. Так как круглосуточно к проводам и трубам должны иметь доступ мастера.
Согласитесь, вам наверняка не будет удобно принимать непонятных гостей, да и иметь в квартире коммуникации, отвечающие за весь жилой подъезд, тоже не вписываются в ваши планы. Поэтому в этом случае присвоить себе чердак также не получится.
Еще одна причина, по которой чердак не может быть приватизирован – это несогласие жильцов.
Поэтому, вы можете собрать всех жителей дома или же подъезда и попросить их проголосовать и оставить подписи за то, чтобы чердак стал вашей собственностью.
При наборе 100% голосов вы можете начинать действия по приватизации.
Но в случае, если найдутся противники этой идеи – вы не имеете права проводить подобные действия.
Также чердак нельзя приватизировать в случае, если он находится в аварийном состоянии. Тогда, к сожалению, ни вы, ни кто-либо другой не сможет приватизировать данную недвижимость, пока она не будет приведена в идеальное состояние, которое бы не составляло угрозу жизни.
Когда приватизация невозможна?
Существуют определенные условия, при соблюдении которых приватизация чердака над квартирой может быть проведена. Но есть и некоторые факторы, которые влияют на то, что чердак никогда не сможет стать частью вашей собственности.
Итак, приватизация чердака над квартирой невозможна, если он уже является чей-то собственностью. Тогда в соответствии с Гражданским Кодексом вы не имеете права претендовать на приватизацию, вы лишь можете попросить у собственника вариант аренды или же покупки чердака.
К сожалению, часто встречается такая ситуация, что недвижимость, которая, казалось бы, находится в бесхозном состоянии, оказывается уже кому-то принадлежит на праве собственности, просто о ней забыли.
Также невозможно приватизировать чердак в случае, если он является центром пересечения каких-то важных коммуникаций и соединений. Электрические провода, газовые и водяные трубы – все это выходит непосредственно в верхнюю часть здания, и круглосуточно, к этому объекту должен быть доступ.
Читайте, какие нужны документы для приватизации квартиры, если вы еще не успели ее приватизировать.
Не хотите жить в приватизированном жилье? Читайте как происходит отмена приватизации квартиры здесь.
О повторной приватизации написано тут
Очень редко, когда управляющая компания принимает решение о переносе данных коммуникаций, для того чтобы освободить площадь для приватизации – занятие это на самом деле сложное и очень опасное. Так как круглосуточно к проводам и трубам должны иметь доступ мастера.
Согласитесь, вам наверняка не будет удобно принимать непонятных гостей, да и иметь в квартире коммуникации, отвечающие за весь жилой подъезд, тоже не вписываются в ваши планы. Поэтому в этом случае присвоить себе чердак также не получится.
Еще одна причина, по которой чердак не может быть приватизирован – это несогласие жильцов.
По факту, чердак — это общедомовое имущество, ответственность за который несет
управляющая компания, а на праве собственности он равно одинаково принадлежит всем жильцам.
Поэтому, вы можете собрать всех жителей дома или же подъезда и попросить их проголосовать и оставить подписи за то, чтобы чердак стал вашей собственностью.
При наборе 100% голосов вы можете начинать действия по приватизации.
Но в случае, если найдутся противники этой идеи – вы не имеете права проводить подобные действия.
Запрашиваемые документы
Для присвоения чердачного нежилого помещения одного согласия всех собственников будет недостаточно. Процесс приватизации является весьма затруднительным и требует большого количества документации.
Сбор документов можно разделить на два этапа: посещение всех необходимых инстанций и подготовка документов на квартиру.
В первом случае пакет бумаг состоит из:
- разрешение на переоборудование чердака;
- акт об удовлетворительном состоянии техпомещения;
- бумаги об осмотре МЧС и отдела ГО (если чердак будет оборудован под нежилое помещение);
- справка о том, что чердак никому не принадлежит, то есть не имеет собственника либо арендатора;
- выписка из технического паспорта на дом;
- план дома;
- планировка самого чердака.
Что касательно справки из БТИ, то для её получения необходимо вызывать сотрудника организации на дом для осуществления замеров приватизируемого технического помещения. Делать это следует заранее, так как на приезд работника БТИ может понадобиться около месяца.
Второй пакет документов состоит из следующих бумаг:
- технический план квартиры, над которой находится чердачное помещение;
- кадастровый план;
- документы, устанавливающие право собственности (свидетельство);
- дарственная либо другие бумаги, подтверждающие право на наследование конкретной квартиры;
- паспорт собственника и его копия.
Вся документация должна предоставляться в соответствующие органы двух экземплярах: копии, заверенные собственником, и оригиналы.
Приватизация чердака над квартирой
- Архитектурное бюро. Если планируется реконструкция чердака. Также эта организация может в принципе оценить, насколько реально использовать данное помещение частному лицу.
- Роспотребнадзор, Газовая и Пожарная инспекции. Проверяют чердак на предмет соответствия всем необходимым нормам.
- Жилинспекция. Сюда нужно обращаться в том случае, если планируется использовать чердак как жилое помещение.
Как приватизировать чердак над своей квартирой
Вторая проблема – наличие домовых коммуникаций на чердаке. Если они есть, то чаще всего использовать помещение в личных целях не получится, ведь по закону требуется обеспечивать постоянный доступ для обслуживающего коммуникации персонала. В отдельных случаях такие элементы можно перенести в другое место, но подобное случается достаточно редко и чаще всего ничего изменить нельзя.
- Определитесь со статусом чердака.
- Оповестите жильцов дома о приватизации нежилого помещения.
- Заручитесь согласием жильцов.
- Создайте план реконструкции, получите разрешительные документы.
- Закажите экспертизу переустройства чердачной площади.
- Оформите право собственности в Росреестре.