Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Топ-8 вопросов о правах детей в сделках с жильем. Разъяснения Росреестра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Как было сказано, если после совершения покупки недвижимости новый владелец вдруг обнаружил, что на приобретенной жилплощади имеются зарегистрированные лица, выписать их в большинстве случаев не составит труда. Однако в некоторых ситуациях сделать это будет проблематично и даже невозможно, если прописанные в купленной квартире граждане относятся к следующим категориям:
- зарегистрированные в соответствии с отказом от завещания;
- не реализовавшие свое право на приватизацию, подтвержденное отказом в пользу иных лиц в письменной форме;
- участники жилищно-кооперативного товарищества;
- инвалиды, лица, признанные недееспособными;
- дети, не достигшие совершеннолетия.
Процедура продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком
Каждый шаг родителей прописан законодательством. Лучше всего такие вопросы решать вместе с грамотным юристом. Но, когда нет возможности получить от специалиста консультацию (ведь она платная), то можно познакомиться самостоятельно со всеми требованиями, которые предстоит соблюсти, совершая сделку купли-продажи квартиры. А тем более, если там прописан несовершеннолетний ребенок.
Принимая решения, органы опеки всегда ориентируются на то, чтобы улучшить условия проживания ребенка. Они ни в коем случае не допустят ущемления его прав при отчуждении собственности. То есть, если идет продажа квартиры в семье из трех человек, то квадратуру условно делят на 3.
Какой механизм продажи квартиры, если в числе собственников имеется несовершеннолетний?
Для заключения сделки ребенком любого возраста понадобится согласие органов опеки и попечительства. Чтобы его получить, родителям или опекунам необходимо доказать, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшаться и будут как минимум такими же, как прежде. Если сделка будет заключена без одобрения органов опеки, в дальнейшем ее могут признать недействительной.
К сожалению, доказать, что продажа квартиры не ухудшит условия проживания ребенка, удается не всегда. В таком случае ребенку, как правило, выделяют такую же по площади долю в квартире бабушки, скажем, и получают разрешение на продажу. Так делают в случаях, когда взамен старой семья покупает меньшую по площади квартиру, но, к примеру, в более хорошем районе. Но практика показывает, что органы опеки обращают внимание, в основном, на сухие цифры.
Разрешение из органов опеки
Органы должны убедиться, что всё проходит по закону и права ребёнка не ущемляются. Для этого они создают оценочную комиссию, которая и проводит экспертизу.
Разрешения органов опеки на ДКП содержит:
- разрешение органов опеки реализовать квартиру на тех условиях, которые указаны в договоре;
- перечень требований к родителям и установленный срок их выполнения;
- если ребенку не дают новое жилье, то описывают условия создания спец.счета на неполнолетнего который будут перечислены деньги от сделки;
- обязанности родителей про оповещение органов опеки о выделении собственности детям и закрытии сделки ДКП.
В попечительский совет обычно входят ключевые лица, связанные с управлением организацией. Другие лица могут быть назначены или избраны на основе их опыта и знаний в областях, относящихся к управлению организацией. Правление часто будет состоять из внутренних и внешних доверенных лиц.
Попечительский совет аналогичен совету директоров и может действовать как таковой в некоторых организациях. Попечительский совет чаще встречается в частных организациях. Организации с попечительскими советами включают банки взаимных сбережений, университеты, университетские фонды, художественные музеи и ассоциации.
Фраза попечительского совета часто может использоваться взаимозаменяемо с советом директоров, советом управляющих или советом регентов. Некоторые организации, такие как государственные корпорации и паевые инвестиционные фонды, могут иметь требования, определенные отраслевыми правилами, которые относятся к надзору и обязательствам совета попечителей. В некоторых случаях попечительский совет может представлять собой особую группу, которой поручено управление определенной частью комплексной организации.
Как безопасно купить залоговую квартиру с прописанными детьми?
Закон не запрещает продавать квартиру, если в ней зарегистрированы дети. К тому же если продажу недвижимости одобрит банк, в залоге у которого она находится, сделка не будет отличаться от обычной. И всё же, чтобы не потерять деньги и не остаться без квартиры, учтите следующие нюансы.
Выясните, на самом ли деле ребенок не участник сделки. Для этого запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если ребенок не значится собственником квартиры и у него нет доли в ней, он не будет фигурировать в продаже недвижимости.
Уточните, есть ли куда прописать детей. По закону несовершеннолетнего нельзя выписать с ухудшением условий жизни. Например, покупаете двухкомнатную квартиру, а бывший житель говорит, что пропишет ребенка в комнате общежития. Это должно насторожить. Возможные сложности с пропиской несовершеннолетнего по новому адресу усложнят покупку недвижимости. Исключение — развод, когда ребёнка прописывают в жилье меньшей площади по адресу регистрации одного из родителей.
Договоритесь о том, чтобы ребёнка выписали до подписания договора. Смена собственника не означает автоматического снятия с регистрационного учета, прописанных в квартире людей. Если до заключения сделки сделать этого не удалось, проверьте, чтобы в договоре купли-продажи был указан конкретный срок, в течение которого ребенка выпишут. Если несовершеннолетнего вовремя не сняли с регистрационного учёта, обратитесь в суд и органы опеки.
Действия сторон после получения разрешения
В согласии органы опеки пропишут – какие условия сделки должны быть соблюдены, чтобы права ребенка не были нарушены.
Проконтролировать соблюдение этих предписаний в интересах, прежде всего, самого покупателя недвижимости.
Примерные требования выглядят так:
- если продается доля ребенка, к примеру, 1/3, значит, должна быть приобретена в собственность доля в другой квартире, не меньше этой 1/3 (по площади);
- момент продажи доли в одной квартире и покупки в другой должны полностью совпадать по времени, то есть осуществляться “день в день”.
Законные основания для совершения сделки
Согласно ст. 21 ГК РФ: «Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста».
Ограничения по возрасту на законные действия несовершеннолетних детей описаны в статье 28 ГК РФ и статье 26 ГК РФ:
- За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет имущественные сделки вправе совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
- Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать имущественные с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Прежде, чем подписывать договор купли продажи покупателю необходимо удостоверится в разрешении на продажу объекта недвижимости, находящегося в полной или долевой собственности несовершеннолетнего ребенка, его подлинности, а также согласии на продажу остальных со-собственников жилья, либо их письменные отказы на покупку доли несовершеннолетнего, либо если нет ни того, ни другого у продавца можно запросить документы, подтверждающие отправку заказных писем с уведомлением о вручении.
Несовершеннолетний — собственник доли
Перечисленные выше правила о нотариальном удостоверении сделки и получении согласия опеки применяются и в случае, когда несовершеннолетнему принадлежит не вся квартира, а доля в ней.
Продажа доли в квартире влечёт за собой необходимость соблюдения других формальностей — уведомления собственников других долей о предстоящей сделке. Продажа постороннему лицу может состояться не ранее месяца с момента уведомления других собственников, которые имеют преимущественное право ее приобрести (ст. 256 ГК РФ). Не требуется направлять извещение в случае, если доля продаётся одному из сособственников.
Законный представитель несовершеннолетнего не вправе заключать сделки с его имуществом в отношении себя лично.
Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?
Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.
Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.
В их числе:
- прописка в квартире;
- проживание на её жилплощади;
- сохранность имущественных интересов.
Особенности покупки квартиры с детьми
Первым делом нужно понять, что на территории РФ за соблюдением прав детей внимательно следят органы опеки. Именно они и являются тем основным проблемным моментом, который может привести к потере уже вроде как купленной недвижимости. Таким образом, прежде чем приступать к обсуждению условий сделки и другим переговорам, следует сначала поинтересоваться, есть ли разрешение от органов опеки на продажу квартиры. Без него любая операция может быть с легкостью оспорена, чем нередко пользуются мошенники.
Более того, для продавца в данном случае риски минимальные. Как следствие, постоянно отслеживать процедуру получения разрешения, а также выполнения продавцом всех условий такого разрешения, нужно непосредственно покупателю. В случае невыполнения условий он рискует больше всех.
Как снять с регистрационного учёта детей?
Данные вопросы регулируются ст. 26, 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 26 ЖК РФ.
Согласно нормам права, выписка возможна при соблюдении нижеперечисленных условий:
- Ребёнку необходимо предоставить альтернативную жилплощадь, не уступающую по размерам и по условиям предыдущей. Например, если до переезда несовершеннолетний проживал в комнате размером 12 кв.м., то после переезда он должен иметь такую же комнату либо большую.
- Если родители живут раздельно, то выписать ребёнка получится при получении согласия обоих родителей. Когда ребёнок зарегистрирован в одном месте, а живёт в другом, снятие с учёта возможно только путём обращения в суд. Согласно ст. 20 ГК РФ, выписать несовершеннолетнего можно только в то помещение, в котором зарегистрированы его родители (родитель) или опекун.
Особо важные документы
Квартира с долей, принадлежащей ребенку, не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства – об этом должен знать каждый покупатель. Данное разрешение обязан подготовить продавец – агент или непосредственно текущий собственник. Кроме согласия на продажу от органов опеки продавец должен предоставить подтверждение получения несовершеннолетним доли в новой недвижимости.
Если документы предоставлены, но в них обнаружены ошибки, это чревато серьезными неприятностями – впоследствии сделку опять же могут признать недействительной. Проверить необходимо такие данные:
· Фамилия, имя и отчество несовершеннолетнего – написание должно быть идентичным в справках, паспорте, свидетельстве о рождении, а также в выписке из ЕГРН (или праве собственности);
· Размер доли в новой недвижимости – он не может быть меньше, чем в продаваемой квартире, иначе права несовершеннолетнего признают ущемленными, а сделку будет легко оспорить.
Как обезопасить себя?
Прежде всего, наймите хорошего риелтора. Затем проверьте, не привлекался ли материнский капитал – в большинстве случаев, это прописывается прямо в договоре купли-продажи. Если же такой отметки нет, попросите предоставить продавца справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося маткапитала. Не предоставит – отказывайтесь от покупки.
Тщательно проверьте все документы, особенно – согласие от органов опеки. Если сомневаетесь, свяжитесь с ведомством лично. И, конечно, уточните условия, которые поставили органы опеки, выдав свое согласие – права ребенка не должны быть ущемлены.
Также можно воспользоваться титульным страхованием. Оно защищает от потери права собственности. Но, конечно, лучший способ обезопасить себя – выбрать квартиру, где всем собственникам уже есть восемнадцать лет.