Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы проверить перед покупкой, чтобы не остаться без жилья?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие новоиспеченные владельцы квартир уверены: сделка прошла без проблем, право владения перешло к новому собственнику и даже уже было соответствующим образом зарегистрировано, поэтому не о чем беспокоиться. Разве важно в этом случае, какие документы должны были остаться на руках?
Свидетельство о праве собственности или выписка: что важнее?
Выписка из ЕГРН — более универсальный документ, который полностью заменяет свидетельство. Она необходима при проведении сделки купли-продажи, регистрации договора найма или совершении иных регистрационных действий с недвижимостью.
Этот документ можно предоставить в государственные органы, например, при оформлении субсидий, в ГУВМ МВД РФ для постоянной или временной регистрации проживающих в квартире лиц, иные государственные органы.
Такая ситуация не значит, что свидетельство о праве собственности на квартиру стало полностью бесполезным и от него можно избавиться. Это по-прежнему документ, подтверждающий право собственности владельца недвижимости. Однако круг учреждений, которые принимают свидетельство, значительно сузился.
Документ не подойдет для сделок, так как в нем не отражена информация о наличии или отсутствии обременения на квартиру. Многие организации теперь также в обязательном порядке требуют выписку, однако другие обходятся и свидетельством. Например, свидетельство подтвердит права собственника при обращении в суд, в ТСЖ, при проведении голосования владельцев жилых помещений в многоквартирных домах.
Выписка из ЕГРН — более универсальный документ, который принимают и государственные, и негосударственные органы. Круг учреждений, принимающих свидетельство, постепенно сужается.
Договор — обязательный документ для собственника квартиры
Очевидно, что право собственности на квартиру регистрируется на основании какого-либо документа, в котором будет указано основание для его перехода от одного лица к другому. Наиболее распространенной и стандартной операцией на рынке недвижимости является покупка-продажа квартиры на первичном и вторичном рынке.
В первом случае собственник должен предоставить для регистрации своего права договор долевого участия или договор переуступки прав, заключенный между застройщиком и дольщиком.
Обратите внимание, что такой документ также обязательно регистрируется в Росреестре, в противном случае он считается недействительным. При приобретении квартиры на вторичном рынке собственник обязан предъявить стандартный договор купли-продажи с отметкой о регистрации в Росреестре.
Кроме того, существуют менее стандартные ситуации, в результате которых собственник получает квартиру. Естественно, в каждой из них переход права собственности должен подтверждаться соответствующей бумагой.
К ним относится договор обмена или дарения квартиры, свидетельство о наследовании или соответствующее судебное постановление и т.д.
Как восстановить технический паспорт на квартиру?
Технический паспорт на квартиру содержит описание основных характеристик недвижимости (технический план, материал стен и перекрытий, инженерные коммуникации, сведения о капитальном ремонте, площадь всех помещений, год постройки и другие сведения).
Получить документ можно в районном бюро технической инвентаризации по месту жительства. Для этого потребуется написать заявление (образец можно взять непосредственно в БТИ) и предъявить паспорт, квитанцию об оплате госпошлины и документы на квартиру (например, выписку из ЕГРН).
Порядок регистрации права
Процедура оформления недвижимости в собственность также регламентируется отдельными положениями Гражданского кодекса РФ. Регистрация права собственности на квартиру происходит в МФЦ или отделении Росреестра. Также есть возможность оформить имущество онлайн через портал госуслуги.
Процедура госрегистрации полномочий владельца недвижимости состоит из таких этапов:
- Сбор необходимой документации;
- Оплата госпошлины;
- Подача заявления;
- Получение расписки о приеме документов от сотрудника МФЦ или Регистрационной палаты;
- Ожидание окончания процедуры;
- Получение выписки ЕГРН.
Документы, которые могут прилагаться к основным правоустанавливающим документам:
- соглашение об определении (установлении) долей в праве общей собственности на квартиру (жилой дом);
- соглашение о разделе наследственного имущества;
- соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом и строения;
- соглашение о реальном разделе домовладения и прекращении долевой собственности;
- акт приёма-передачи при купле-продаже (с рассрочкой платежа);
- акт приёма-передачи по договору об инвестировании строительства жилья (договору о долевом участии в строительстве жилого дома, договору об уступке права требования);
- соглашение об установлении сервитута (сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком, например, когда только через ваш участок можно пройти к общей артезианской скважине);
- брачный договор.
Эти документы являются вторичными по отношению к правоустанавливающим.
Разновидности документов
Какие документы должны быть у владельца квартиры зависит от того, каким образом она была получена. Беря во внимание самые распространённые варианты, можно отметить следующее:
| Вид жилья | Правоустанавливающие бумаги |
|---|---|
| Приватизированная квартира |
|
| Инвестиционное (кооперативное) жильё |
|
| Унаследованная недвижимость |
|
| Купленная квартира |
|
Для сделок с имуществом
Как называется документ на собственность квартиры? Ответ зависит от того, каким образом человек приобрел имущество. В целом подобные бумаги называют правоустанавливающими. Они должны быть в обязательном порядке при оформлении сделок с имуществом.
Что еще может пригодиться? Если человек планирует совершить юридически значимое действие, придется заранее подготовить:
- свидетельство о браке или разводе;
- нотариальное согласие от супруга на операцию с совместно нажитой недвижимостью;
- любые доказательства, указывающие на то, что жилой объект является личной собственностью гражданина;
- брачное соглашение (при наличии).
Все это обязательно поможет провести сделку с недвижимостью. Далее постараемся разобраться, где брать те или иные документы на квартиру. При правильной подготовке добиться желаемого результата проще, чем кажется.
Документы о собственности на квартиру в РФ бывают разными. Информацию о владельцах недвижимости можно увидеть в кадастровом паспорте. Что это такое?
Кадастровый паспорт — бумага установленного образца, содержащая информацию о жилье и ее собственниках. В качестве правоустанавливающего документа такая выписка не используется. Здесь можно увидеть характеристики имущества, а также ФИО владельцев жилой площади. Наглядный план помещения тоже указывается в упомянутой документации.
В отличие от техпаспорта, в кадастровой выписке можно увидеть иные данные. Например, номер недвижимости и оценочную стоимость объекта. Этой информации в технической документации нет и быть не может.
Кадастровый паспорт выдается исключительно на основании техпаспорта. Его может запросить обитатель жилплощади, а также собственник недвижимости. Запросить кадастровый паспорт можно через:
- МФЦ;
- кадастровую палату;
- портал «Госуслуги»;
- сайт Росреестра;
- местный орган Госреестра.
Для запроса подобной документации при себе придется иметь те же документы, что и в предыдущем случае. Только его придется дополнить техническим паспортом недвижимости.
Замена свидетельства о государственной регистрации выпиской из ЕГРП
Ранее Росреестр на основании вышеописанного пакета документов выдавал свидетельство о праве собственности на бумажном носителе. С 15 июля этого года в соответствии с ФЗ-360 Регистрационная палата начала выдавать электронные выписки из ЕГРП, заменившие прежние свидетельства. Подаются те же документы с той же целью – государственной регистрацией права на квартиру. Выписки из ЕГРП также называют правоподтверждающими, поскольку они подтверждают право владельца на собственность и содержат дату и номер регистрации права.
По сравнению со свидетельством выписка содержит более полную и более новую информацию. Она предоставляется бесплатно, так как ее стоимость уже включена в сумму госпошлины (2 тыс. рублей и 22 тыс. рублей для граждан и предприятий соответственно). Она сохраняет актуальность в течение месяца.
Если по истечении этого срока данная выписка требуется для оформления какой-либо сделки с квартирой, то ее заказывают повторно за умеренную плату (200 рублей для физических лиц и 600 – для юридических).
Постоянное обновление информации – большое преимущество, позволяющее избегнуть многих мошеннических схем по продаже квартир.
Такое название получили те документы, на основании которых происходит регистрация права собственности. Только при их наличии можно провести любую сделку с недвижимостью.
Выделяют следующие виды правоустанавливающих документов на квартиру:
- Договор купли-продажи;
- Договор о передаче жилья, если в результате приватизации оно передается в собственность;
- Договор дарения;
- Договор мены;
- Договор ренты, если осуществляется передача недвижимости взамен ухода и обеспечения;
- Соглашение об обмене собственности на наем;
- Свидетельство о наследстве;
- Свидетельство о собственности на долю;
- Справка из жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая;
- Договор долевого участия, который оформляется в случае покупки жилья в строящемся доме;
- Решение суда с печатью о вступлении в силу.
Как составить договор купли-продажи
В договоре обязательно должны быть отражены следующие пункты:
- ФИО и паспортные данные участников процесса, включая доверенных лиц.
- Описание документа, на основании которого право возникло у продавца, с обозначением действующей регистрационной записи и даты возникновения (содержится в любом правовом документе – выписке из ЕГРН, ЕГРП, свидетельстве).
- Четкое указание на объект (кадастровый номер, этаж, площадь).
- Цена, порядок оплаты.
- Отсутствие обременений, арестов.
- Отсутствие прописанных жильцов и притязаний третьих лиц.
- Запись о том, что данный договор имеет силу передаточного акта. Можно передаточный акт подготовить отдельно. Данный акт удостоверяет, что продавец действительно передал жилье, а покупатель принял и оплатил. Акт является неотъемлемой частью договора.
- Иной пункт по договоренности сторон. Здесь могут быть прописаны особые условия договора — относительно оплаты (каким образом, когда произойдет передача средств), коммунальных платежей (продавец гарантирует оплату задолженностей в случае выявления долгов). Или состояние квартиры на момент передачи — в каком состоянии отделка, есть ли мебель и какая она.
Оформление права собственности: основные проблемы
Жилье остается не оформленным в собственность граждан по различным причинам: кто-то не успел приватизировать жилье, кто-то не вступил в права наследства после смерти собственника, владельца жилого помещения, кто-то не зарегистрировал переход права собственности по сделке с недвижимостью, как того требует действующее законодательство.
Довольно часто хозяева своей недвижимости владеют и пользуются ею на основании какого-либо права, но не заботятся о надлежащем оформлении права собственности на жилое помещение.
Описанная ситуация бывает, например, при наличии на руках свидетельства о государственной регистрации права собственности старого образца.
Иногда на квартиру или комнату отсутствует кадастровый паспорт, т.е. объект недвижимости не поставлен на кадастровый учет либо такие сведения устарели. Часто возникают проблемы с регистрацией права собственности на квартиры в новостройках, например, в тех случаях, если застройщик не проявляет должную заботу о регистрации права собственности на квартиры за дольщиками и уж тем более если дольщику самостоятельно через суд приходилось признавать право собственности на квартиру в недострое. Все это является юридическим препятствием к оформлению квартиры или комнаты как полноценного объекта недвижимого имущества. Во всех подобных случаях у владельца жилья могут появиться проблемы в ходе осуществления сделки с недвижимостью или унаследования объекта недвижимости будущими наследниками.
- После покупки квартиры на вторичном рынке нужно переоформить все документы на нового собственника.
- Только выписка из ЕГРН подтверждает право собственности на недвижимость.
- Чтобы оформить недвижимость в собственность, нужно заплатить госпошлину — 2 000 рублей.
- Прописку в новой квартире нужно оформить в течение 7 дней, иначе можно получить штраф.
- Выписаться из старой квартиры и зарегистрироваться по новому месту жительства можно одновременно.
- Придется переоформить все договоры на услуги ЖКХ.
- При покупке квартиры можно оформить имущественный вычет.
Как анализировать договор купли-продажи, дарения квартиры?
Место совершения сделки. Если место совершения сделки отличается от места нахождения объекта (например, квартира в Москве, а сделка проводилась в Рязани), это не критично, но требует дополнительных разъяснений к ситуации.
Стороны сделки могут быть представлены другими лицами по доверенности. Если по доверенности представлен покупатель – без вопросов, если продавец – то требуется дополнительная проверка на предмет наличия полномочий представителя (доверенность могла быть отозвана до сделки, такая сделка недействительна).
Также нужно обратить внимание, где выдавалась доверенность, это момент истории продавца или покупателя. Нечастый случай, но доверенность могла быть выдана при исправительном учреждении, и нужно смотреть, не было ли кабальных условиях сделки (тоже недействительна)
Предыдущее право собственности описывается в соответствующем пункте. Там можно увидеть, приватизация, дарение или другое. Если это была не приватизация или долевое участие в строительстве (первичная собственность), то нужно запрашивать историю до первичных документов. Ведь один недействительный договор делает недействительными все последующие договора.
Стоимость предыдущей сделки. Здесь важно, не была ли стоимость занижена. Если да, то должны пройти 3 года (а для сделок, зарегистрированных с начала 2016 года — 5 лет).
Срок продажи с момента регистрации права. Если прошли года и десятилетия, то это приятно. Если недели и месяцы, то покупать можно только после изучения предыдущей сделки. Если промежуточный вариант – более года, но менее трех, то на первый план выходит цена квартиры в договоре купли-продажи. Если полная, то хорошо. Если нет, то риски нужно оценивать индивидуально в каждом случае.
Утрата документов. Сделка с дубликатами правоустанавливающих документов сама по себе не критична. Но утрата документов может быть косвенным признаком каких-либо имущественных конфликтов. Поэтому обстоятельства утраты требуют дополнительной проверки.
После изучения договора продавцы должны дать объяснения на все возникшие по договору вопросы. Если какая-то часть предыдущей сделки не находит разумного объяснения, то покупатель должен придержать аванс до выяснения подробностей, -советует Виктор Куприянов.
Проверка квартиры и продавцов не ограничивается внимательным изучением правоустанавливающего документа. Это только экспресс-анализ перед внесением первой суммы денег – аванса. От документов на квартиру зависит состав запрашиваемых покупателем документов и срок проверки до сделки.
Какие документы подтверждают право собственности на квартиру
Пакет документов на квартиру может выглядеть по-разному, в зависимости от того, как она была получена.
Один из главных документов – договор или акт, указывающий на способ получения квартиры. В случае оформления приватизации на жилье основанием собственности является акт или договор передачи городом (селом, поселком или иным муниципальным образованием) объекта недвижимости в пользу частного лица. Если квартира была куплена или обменяна на другую, оформляется договор мены или купли-продажи, который заверяется подписью нотариуса. Дарение, получение в наследство или пожизненная рента, долевое строительство здания, замена снесенного жилья или постановление суда так же подтверждаются документами государственного образца и заверяются юристом, имеющим на это право.
Второй важный документ – это свидетельство на собственность. Оно выдается в государственной службе Россреестра или так называемом БТИ, выпускается только на бланке с гербовой символикой и тиснением.
При оформлении документов на продажу, дарение или наследование недвижимости понадобится и технический паспорт квартиры или дома, который внешне выглядит как подробный план или чертеж, с указанием количества, местоположения, размеров и описания жилых и нежилых помещений, схемой коммуникаций и указанием их вида.
Замена свидетельства о государственной регистрации выпиской из ЕГРП
Ранее Росреестр на основании вышеописанного пакета документов выдавал свидетельство о праве собственности на бумажном носителе. С 15 июля этого года в соответствии с ФЗ-360 Регистрационная палата начала выдавать электронные выписки из ЕГРП, заменившие прежние свидетельства. Подаются те же документы с той же целью – государственной регистрацией права на квартиру. Выписки из ЕГРП также называют правоподтверждающими, поскольку они подтверждают право владельца на собственность и содержат дату и номер регистрации права.
По сравнению со свидетельством выписка содержит более полную и более новую информацию. Она предоставляется бесплатно, так как ее стоимость уже включена в сумму госпошлины (2 тыс. рублей и 22 тыс. рублей для граждан и предприятий соответственно). Она сохраняет актуальность в течение месяца.
Если по истечении этого срока данная выписка требуется для оформления какой-либо сделки с квартирой, то ее заказывают повторно за умеренную плату (200 рублей для физических лиц и 600 – для юридических).
Постоянное обновление информации – большое преимущество, позволяющее избегнуть многих мошеннических схем по продаже квартир.