Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать об СНТ при покупке участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:
- пacпopтa владельца земли и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- акт приема-передачи участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:
- кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
- письменное согласие залогодержателя;
- кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
Порядок покупки дачного участка
Для того чтобы приобрести садовый участок, можно воспользоваться следующей общепринятой пошаговой инструкцией:
|
Этапы: |
|
подбираем подходящий участок; |
|
договариваемся с продавцом о его осмотре; |
|
знакомимся с документацией на объект (выпиской из ЕГРН, кадастровым планом, правоустанавливающими бумагами и др.); |
|
проводим визуальный анализ земли; |
|
обговариваем с продавцом условия сделки; |
|
заключаем договор купли-продажи; |
|
передачу имущества оформляем актом приема-передачи (не обязательно); |
|
регистрируем переход права собственности. |
Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты
СНТ создают частные лица, собственники земли. Но товарищество распоряжается также и землей, находящейся в общем использовании, это следует учитывать.
Дачный домик с землей продают, руководствуясь статьями ЗК РФ. Для этого:
- производят оценку владения (приглашают специальную комиссию);
- приводят в порядок бумаги, удостоверяющие право пользования и продажи недвижимого имущества и земли.
Если покупатель найден, имеет смысл узнать о том, как продать садовый участок быстро и как это сделать, не нарушая закона. Договаривающиеся стороны:
- заключают предварительный ДКП (это позволяет продавцу чувствовать себя увереннее, а покупателю не беспокоиться о том, что понравившийся ему участок будет кем-то перекуплен);
- подписывают основной ДКП;
- производят расчет;
- регистрируют право нового собственника;
- вносят плату по НДФЛ.
Факт купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Подпись нотариуса на документе необязательна, но позволит избежать обмана и махинаций. Деньги также лучше передавать в присутствии нотариуса.
От покупателя во многом зависит, будет ли сделка безопасной. Поэтому при покупке нужно исключить все риски, которые могут привести к потере недвижимости или денег.
Владелец может продать землю по подложным документам или выставить необоснованную завышенную стоимость. Важно провести оформление сделки с юристом, опытным в вопросах земельного права.
- Проверьте, не находится ли земля в залоге, под запретом на отчуждение, под арестом. Порядок проверки простой – нужно обратиться в Управление Росреестра (в территориальное отделение). Иногда участки под залогом или арестом владельцы пытаются продать быстро и по низкой стоимости, это должно вызвать подозрение.
- На земле не должно быть никакой задолженности по налогам на землю, по коммунальным платежам. Ко многим садовым участкам может быть подведено центральное водоснабжение, электричество, за эти коммуникации следует платить своевременно и в нужном объеме.
- Можно также поинтересоваться вопросами членства в СНТ, это может быть выгодно тем, кто планирует заниматься садоводством или огородничеством на приобретенном участке. Обязательно следует проверить учет участка в Кадастровом Реестре.
- Должно быть проведено межевание надела, определены точные его границы. Неприятно начинать хозяйственную деятельность на земле с конфликтов с соседями. Заодно можно познакомиться с соседями, поинтересоваться атмосферой в СНТ, характеристикой владельца участка. Даже соседи часто знают, может ли продавать тот или иной член товарищества свою земельную площадь.
Нельзя прибегать к методу снижения цены на землю с помощью передачи книжки членства в садоводческом товариществе. Такой способ будут предлагать различные сервисы в интернете. Но законом он не предусмотрен, запрещен. И покупателя, который прибегнул к незаконным методам, могут ждать проблемы с правом владения участка.
Как оформить покупку дачного участка в снт
Человек, решивший оформить куплю-продажу дачного участка или земли, предназначенной для ИЖС, должен обладать определенными знаниями. Без них выполнить процедуру не получится. Однако наличие специфического образования не требуется. Достаточно внимательно изучить актуальную информацию по теме и ознакомиться с основными особенностями выполнения процедуры.
Какие бы ни были размеры и основательность конструкции здания, выстроенного на садовом участке, в документах оно будет значиться в качестве дачного домика. Такая особенность влечет за собой, например, низкую экспертную оценку при необходимости оформления его продажи, а также прочие трудности.
Покупка дачи и новый кадастровый закон
— свидетельство о государственной регистрации прав пользования земельным участком (собственность / аренда / бессрочное пользование / пожизненное наследуемое владение) с приложением правоустанавливающих документов (конкретный вид также будет указан в свидетельстве о государственной регистрации права);
Если вы решились на покупку, то в обязательном порядке запросите у продавца нотариально заверенное заявление о семейном положении. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, то от него также потребуется письменное разрешение супруга(ги) на отчуждение объекта недвижимости (конечно, если это их совместно нажитое имущество). В противном случае супруг(а) в будущем сможет оспорить договор купли-продажи и признать его недействительным.
Как перевести СНТ в ИЖС
Для перевода СНТ в ИЖС участок площадью не менее 5 соток нужно поставить на кадастровый учёт с установлением границ. Далее в правилах землепользования и застройки уточните название территориальной зоны участка. От него зависит способ перевода.
Получите выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Если в ней ИЖС отмечено в качестве основного вида разрешённого использования, подайте документы в МФЦ для его изменения.
При указании в правилах землепользования ИЖС в виде условно разрешённого варианта использования земли потребуется получить разрешение в местной администрации. Заявление с приложением документов рассматривается коллегиально. При отказе остаётся один вариант — оспорить решение комиссии в суде.
Что стоит узнать при покупке земельного участка в СНТ
Покупка садового участка – весьма ответственный шаг, который предусматривает достаточно крупные расходы.
Во-первых, стоит четко определить для себя местоположение будущего участка. Большинство людей стремятся уехать из пыльного мегаполиса на субботу, однако платой за такую поездку часто становится многокилометровая пробка на выезде из города и въезде в него. Чтобы избежать дискомфорта по пути в желанный дачный уголок, нужно выбрать наименее распространенное направление. Возможно, вам приглянется поселок, в который можно добираться на электричке – комфорта будет меньше, чем на автомобиле, зато вы не будете убивать время в пробках.
Следующий момент – форма участка. И этот момент – очень важен. Если вы приобретаете нестандартный участок, будьте готовы к тому, что строить на нем может быть запрещено, из-за несоблюдения норм безопасности противопожарных требований. Так отступ от краевой линии участка до строения должен быть не менее одного, а то и пяти метров – длина отступа зависит от функционала здания. Еще один нюанс – местность, на которой лежит участок. Если вы берете землю на склоне – рискуете подвергаться весеннему затоплению. Обращайте внимание и на коммуникации – грязные речки, электрифицирующие линии, шоссе, магистрали или железнодорожные пути, все это может испортить желанное пребывание на природе.
Если на участке расположен дом – ознакомьтесь с документацией на него. Поговорите с хозяевами обо всех деталях: дата постройки, материалы, износ – все это определяет цену сооружения. Кирпичный домик обойдется минимум в два миллиона рублей, тогда как деревянный брус или щитовая постройка выйдет от полутора миллионов до восьмисот тысяч рублей. Не пожалейте средств и наймите оценщика из среды строительных специалистов, ведь сам хозяин вряд ли станет открывать вам все существенные недостатки здания, которые потом могут повлечь за собой серьезные последствия. Ознакомьтесь с коммуникациями, оцените регулярность подачи, стоимость потребления и состояние всех сетей. Пообщайтесь с соседями на эту тему. Если вам стали известны реальные недочеты – смело пробуйте снизить цену.
Конечно, по сравнению с участком, назначенным для индивидуального строительства, СЗУ будет гораздо дешевле. Но при этом вы можете столкнуться с непредвиденными последствиями приобретения такой земли. Чтобы не попасть в печальную ситуацию, для начала стоит предпринять несколько действий, которые обезопасят вас, как будущего владельца садовой территории.
Стоит прояснить следующие моменты:
- Нет ли на продаваемой земле ареста, залога, запрета на отчуждение или любых других обременений. Такие сведения можно запросить в Управлении Росреестра, к территориальному ведомству которого относится выбранный вами участок;
- Нет ли на приобретаемом вами участке задолженности по оплате коммунальных услуг, в первую очередь по электрическому и водопроводному снабжению. А также стоит убедиться в отсутствии задолженностей по внесению порядковых платежей в Садовое Товарищество, к которому принадлежит земля. Заодно неплохо ознакомиться с порядком вступления в местное СНТ, если у вас есть желание пополнить его ряды;
- Выясните степень привлекательности выкупа вашего участка Государством для исполнения муниципальных нужд, существование судебных тяжб относительно выбранной земли. Подобная информация выдается собственнику участка в территориальной администрации. Также сведения может предоставить районный суд – либо по местоположению участка, либо по регистрации собственника;
- Проверьте нахождение садового участка на кадастровом учете, а также убедитесь в наличии межевания и сервитутах в отношении данной земли. Важно быть уверенным, что у третьих лиц нет, и не может быть права владения или использования вашего будущего участка. Все это поможет избежать возможных осложнений во взаимоотношениях с соседями и владением землей.
- Обязательно получите выписку в Кадастре. /Она выдается на основании кадастрового паспорта.
- Пообщайтесь с соседями и другими участниками СНТ. Люди, долго находящиеся в одном сообществе, часто знают тонкости и нюансы практически про каждого своего соседа. Приятным бонусом станет знакомство с возможными соседями-дачниками.
- Внимательно ознакомьтесь с проектом договора на сделку. Этот документ будет официально устанавливать ваше право владения земельным участком, поэтому каждый пункт условий прочтите по несколько раз. А самый безопасный вариант – нанять профессионального юриста, который сможет оценить все тонкости сделки и дать рекомендации по ее совершению.
Если соблюсти все вышеперечисленные действия, вы сможете значительно снизить вероятность возникновения юридических сложностей по владению садовым участком земли.
После того как будут выполнены все формальности и в договоре появятся подписи покупателя и продавца, можно будет смело обращаться в Росреестр для регистрации изменения права собственности на землю.
Плюсы и минусы покупки земельного участка в СНТ
Целью создания СНТ является совместное решение различных вопросов, относящихся к огородничеству и садоводству. При этом не предусматривается получение прибыли. Здесь имеется только одно исключение: разрешается та предпринимательская деятельность, при которой коммерческий результат используется для решения задач товарищества.
Если имеется возможность в СНТ провести коммуникации, то такое решение нельзя принимать единолично. В этом случае необходимо получить разрешение товарищества. Важно понимать, что провести оформление участка и дома в собственность, добиться решения о возможности прописки здесь возможно только при том условии, что товарищество действует на законных основаниях. Поэтому, покупая землю, надо тщательно изучить относящиеся к делу документы.
Важным плюсом является то, что такой участок подходит для тех, кто намеревается заняться сельскохозяйственной деятельностью. К минусам нужно отнести неразвитые коммуникации и сложность осуществления регистрации для проживания.
Необходимые документы
Основным документом, подтверждающим совершение сделки, является договор-купли продажи земельного участка между продавцом и покупателем. Но у собственника перед продажей обязательно должны быть следующие документы:
- удостоверение личности продавца;
- правоподтверждающий документ, дающий возможность продать надел. Это ДКП земли, договор дарения, свидетельство о наследовании и т.д. Именно он является основанием для регистрации права собственности;
- выписка из ЕГРН, как доказательство, что участок прошел регистрационный учет в Росреестре;
- межевой и кадастровый планы;
- справка об отсутствии долгов по земельному налогу, которая выдается в ИФНС;
- согласие супруга или супруги, если надел находится в совместной собственности. Документ обязательно заверяется нотариусом.
Особенности покупки земли под ИЖС
Преимуществом участков земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство является в первую очередь инфраструктура. Это территории в пределах населенных пунктов. Соответственно покупка такого участка имеет свои особенности:
- обязательно проверьте наличие межевого плана, чтобы исключить споры с соседями по поводу границ участка;
- возможность подключения к коммуникациям, что позволяет построить жилой дом и пользоваться центральными сетями поселения;
- после постройки дом можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, что даст возможность проживать в нем и прописаться;
- предварительно необходимо уточнить не находится ли участок в природоохранной зоне, что станет ограничением для его использования.
Эти документы не нужны
- Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
- Кадастровый паспорт. Эти паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
- Кадастровый план. Этот план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.