Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить условия и состав участников в договоре ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопросы касательно снятия обременения и вывода имущества из-под залога следует решать непосредственно с банком. Общепринятой практики на этот счет не существует. Решения принимаются в индивидуальном порядке на основании предоставленной клиентом информации. Чтобы повысить шансы на одобрение заявки, придется не просто доказать свою лояльность кредитору, но и подтвердить наличие безукоризненной репутации. Клиентам с просроченными платежами и иными нарушениями опция вывода ликвидного имущества из-под залога недоступна.
Какие документы понадобятся
Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:
- паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
- документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
- документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
- документы на приобретаемую квартиру.
Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.
Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:
- правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
- выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
- кадастровый паспорт жилплощади;
- справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
- отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.
Уточненный список необходимой документации может несколько отличаться в зависимости от выбранного банка.
Можно ли поменять квартиру в ипотеке?
Согласно статье №37 Федерального закона «Об ипотеке» ФЗ-102, заёмщик имеет право на продажу или обмен залогового имущества, если данная сделка одобрена банком. Если владелец попытается совершить указанные действия без согласования с кредитором, это будет расцениваться как грубое нарушение договорных обязательств. В таком случае банк вправе применить штрафные санкции и потребовать полного погашения задолженности в досрочном порядке.
Особенности получения разрешения на обмен ипотечной квартиры зависят от условий кредитора и включают следующие аспекты:
- банк имеет право отказать в проведении сделки без объяснения причин (согласно законодательству, кредитор не обязан давать своё согласие на подобные операции с залоговым имуществом);
- порядок замены залога регламентируется внутренними нормативными документами банка и прописывается в ипотечном договоре;
- при обмене происходит переоформление жилищного кредита на новый объект недвижимости.
Процедура обмена квартиры в ипотеке
В отличие от традиционной продажи недвижимости, при обмене между физическими лицами заключается договор мены, а стоимость жилья не переводится в денежное выражение. Такая сделка имеет 3 участника, где третьей стороной выступает кредитор, который контролирует переход ипотечного обременения со старой квартиры на новую.
Обменная операция ипотечной недвижимости включает следующие этапы:
- Заёмщик обращается в банк для составления заявления на обмен жилплощади. Кредитор рассматривает запрос клиента и выносит решение относительно возможности дальнейшей процедуры.
- При наличии разрешения от банка клиент осуществляет сбор пакета документов по выбранному объекту недвижимости, на основании которых ответственные специалисты проверяют ликвидность потенциального залогового имущества. На данном этапе банк может отказать в проведении обмена, если выяснится, что новое жильё не соответствует его требованиям или имеет какие-либо обременения.
- Между владельцами имущества заключается договор обмена, в котором указывается способ проведения сделки (с доплатой или без). Заёмщик обязательно должен уведомить другую сторону о том, что недвижимость находится в ипотеке.
- На новую квартиру накладывается обременение, и она переходит в залог банка.
- С имущества, которое ранее принадлежало заёмщику, снимаются все ограничения кредитора.
Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?
-
Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
-
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
-
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
-
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
-
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
-
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
-
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.
Обмен через куплю-продажу
Наиболее трудный с документальной точки зрения вариант — двойная сделка. С учетом сложности поиска вариантов по обмену для многих ипотечников это наиболее подходящее решение. Порядок действий:
- находим покупателя на ипотечную квартиру;
- получаем согласие от банка на продажу залогового жилья;
- находим подходящую недвижимость для себя;
- получаем одобрение ипотеку на новое жилье;
- продаем ипотечную квартиру и расплачиваемся с банком по первому кредиту;
- приобретаем новое жилье с заключением нового договора ипотеки (банк может быть другой).
В этой схеме есть нюансы, которые следует учитывать с самого начала:
- банк снимает обременение с жилья только после полного погашения долга по займу. Для этого покупатель должен сделать предоплату в размере оставшейся задолженности, а сделка купли-продажи будет зарегистрирована только после снятия банковского обременения. Такая схема может отпугнуть покупателя, и придется продавать квартиру со значительным дисконтом;
- если вы подаете заявку на новую ипотеку до погашения первого займа, ваш доход должен быть достаточным для одновременной выплаты двух кредитов. Для надежности лучше подавать заявку на новую ипотеку уже после погашения старой.
При обмене ипотеки на ипотеку через двойную куплю-продажу инициатор сделки не ограничен в выборе нового жилья. Он может в обмен на старую квартиру получить новостройку или дом с участком — все зависит от его желания, возможностей и готовности банковских работников пойти ему навстречу. Если вы планируете брать дом в кредит, нужно сразу уточнять возможность приобретения участка по ипотеке. Некоторые банки готовы выдать деньги на приобретение дома если участок покупатель оплачивает из своего кармана.
Как добиться согласия банка на сделку?
Чтобы произвести обмен квартиры с ипотекой, заемщик должен выполнить следующие условия:
- Клиент должен выбрать объект для размена, который подходит под требования банка. Так, новое жилье должно являться реальным объектом недвижимости. То есть не получится обменять квартиру на недвижимость, располагающуюся в не построенном доме. Подойдут только уже готовые квартиры.
- С даты оформления ипотечного договора должно пройти как минимум 2 года. Однако здесь все зависит от конкретного банка-кредитора. Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы прошла хотя бы половина срока кредитования.
- Заемщик должен иметь положительную кредитную историю, при этом не должно быть допущено ни малейшей просрочки.
- Новая квартира должна отвечать требованиям банка и являться ликвидной.
- Также учитывается стоимость недвижимости: она не должна превышать стоимость нынешнего жилья.
- Необходим провести оценку нового жилья за счет клиента.
В зависимости от выбранного способа сделка проводится по определённому сценарию. Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника.
Действия проводятся таким образом:
- На каждое из обмениваемых помещений оформляются договора купли-продажи. Продаваемая заёмщиком жилплощадь на данном этапе остаётся в качестве залога у банка.
- Заёмщик обращается в Росреестр и регистрирует покупку нового жилья.
- На основании нового Свидетельства оформляется новый договор, по которому приобретённая жилплощадь переходит в залог кредитору.
- Кредитная организация выдаёт разрешение на снятие обременения с бывшей ипотечной жилплощади, и новый владелец может закончить оформление собственности.
Главная проблема, которая может возникнуть при обмене ипотечной квартиры на другую, состоит в ценовой разнице. Здесь возможны три варианта:
- Обмен на жилье, идентичное по цене. Этот вариант наиболее простой, а потому предпочтительный как для банка, так и для заемщика. При этом разница в квадратных метрах не будет иметь значения. То есть в этом случае фактически можно сделать размен на большее по площади жилье при условии, что цена у них одинаковая. Или допустимо разменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную.
- Обмен на более дешевое жилье. Это наиболее сложный вариант обмена, потому что кредитору невыгодно получить менее дорогой объект залога. Согласия можно, как правило, добиться только в том случае, если ипотека практически полностью погашена.
- Обмен на более дорогое жилье. Банку даже выгоден такой обмен, поскольку он получает более дорогое залоговое обеспечение. Если разница в стоимости окажется более 20%, то кредитор почти всегда одобрит такой обмен с доплатой.
Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?
В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.
Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.
При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.
Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.
Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.
Можно ли заменить предмет залога в ипотеке
Также, залог приходится менять и в силу сложившихся неблагоприятных обстоятельств. Если вы в качестве залога используете не приобретенную в кредит квартиру, а другое жилье, и вы лишились права собственности на таковую недвижимость, то предмет залога, конечно же, придется изменить. То же самое касается и случая, когда заложенная квартира получила повреждения или же серьезно потеряла в стоимости.
Согласно законодательству, чтобы это сделать, необходимо просто добиться согласие залогодержателя. В данном случае, таковым является банк. Поэтому, если залогом вашей ипотеки является приобретенная за средства банка квартира в Москве, то вы всегда можете оформить это жилье на себя, предоставив кредитору другой залог, например, жилье, полученное в наследство.
Указывают, что недостроенная недвижимость на заложенном участке не обременена
По общему правилу при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на здание или сооружение, которое находится или строится на этом участке.При этом должники часто не регистрируют такую недвижимость даже как объект незавершенного строительства. В этом случае залогодатели ссылаются на то, что недостроенная недвижимость — не объект гражданских прав, значит, не может быть и предметом залога.
Если залог не зарегистрировали и заявление на такую регистрацию не подали, то права залогодержателя у кредитора не возникли
Чтобы избежать негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований, суд вправе признать их обеспеченными залогом на незарегистрированный объект. При этом в отношении этого объекта нужно представить достаточные доказательства, что он соответствует признакам недвижимого имущества без учета регистрации.
Вариант второй: переуступка долга
Как и предыдущий вариант, замена залогодателя при продаже ипотечной квартиры осуществляется исключительно с разрешения банка. Однако этот способ позволяет решить вопрос кардинально – продать недвижимость, не выводя ее из залога и рассчитаться с банком. Как это происходит:
- Покупатель оформляет ипотеку в банке, его заявление банк рассматривает на общих условиях в соответствии со своими правилами.
- Если заявка одобрена:
- покупатель оформляет кредит на сумму, равную задолженности продавца – долг заемщика погашается полностью, остатки по стоимости квартиры продавец получает наличными от покупателя;
- покупатель оформляет кредит на сумму меньшую, по отношению к сумме долга продавца – долг заемщика перед банком погашается за счет средств выданного кредита и наличными в размере недостающей суммы долга;
- покупатель оформляет кредит на сумму большую, по отношении к сумме долга продавца – долг заемщика перед банком погашается полностью, остатки передаются продавцу банком наличными.
- Продавец квартиры оформляет в банке заявление на замену залогодателя, а также заявление о досрочном погашении ипотеки.
- Банк закрывает кредит заемщика продавца, а с заемщиком покупателем подписывается новый договор либо дополнительное соглашение о смене залогодателя.
Вариант 4. Продажа для смены жилья
Случается так, что в процессе выплаты ипотеки у владельца возникает потребность в приобретении большей квартиры. Причиной может быть и улучшение материального состояния и желание перебраться в лучший район, и рождение в семье детей. Как правило, банки охотно идут навстречу заемщику, если он хочет улучшить свои жилищные условия и купить жилье большей площади и более дорогое.
В таких случаях клиенту разрешается реализовать имеющуюся квартиру традиционным способом. При этом часть оставшегося долга гасится при продаже, а оставшаяся от продажи сумма вносится в качестве первоначального взноса при заключении последующего ипотечного договора.
Банки не очень охотно соглашаются на такую схему, если жилье приобретается более дешевое и меньшее по площади, ведь, по сути, они теряют часть своей выгоды. Нужно быть готовым к тому, что такую сделку кредитные специалисты будут держать на жестком контроле.
Важно! Новое жилье также находится в залоге у банка до момента полного погашения собственником долга по кредиту.
Обмен ипотечной недвижимости предполагает следующий порядок действий:
- Подписание двух договоров купли-продажи.
- Новая недвижимость обретает статус залога финансового учреждения после того, как гражданин зарегистрирует на неё свои права.
- С проданной квартиры снимается обременение. Получив на это согласие банка, клиент обращается в Росреестр, МФЦ или делает это через сайт Госуслуг.
- Покупатель (он же новый собственник) теперь может обратиться в одну из вышеуказанных организаций для поведения госрегистрации права собственности на приобретённую квартиру.
Обмен квартиры, находящейся в залоге у финансового учреждения, предусматривает подготовку пакета бумаг, включающего:
- заявление, в котором отражена суть обращения в банк;
- паспорт заёмщика;
- копию лицевого счёта – эти данные позволят банку узнать, какими средствами располагает заёмщик, и оценить его способность корректно обслуживать новый ипотечный договор;
- документы, подтверждающие факт проведения выплат по ипотеке без просрочек.
- выписку из домовой книги;
- брачное свидетельство. Если заём был оформлен на лицо, состоящее на тот момент в браке, его супруга/супруг тоже становится собственником недвижимости, купленной на заёмные средства;
- правоустанавливающие документы на новую квартиру.
Плохая кредитная история заёмщика, скорее всего, послужит причиной отказа банка. Впрочем, некоторые финансовые организации всё-таки рискуют и выдают долгосрочные ссуды недобросовестным в прошлом клиентам. Правда, на более жёстких условиях.
Какой порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Когда суд вынес решение об обращении взыскания на заложенное имущество должника, держатель кредита направляет судебным приставам по своей инициативе документы. Теперь будет возбуждено исполнительное производство и дело примет следующий оборот:
- Судебный пристав, являющийся исполнителем судебного решения, должен будет взять у должника документы, требующиеся для обращения взыскания на заложенное имущество или изъять у него предмет залога (если речь идет о движимом имуществе).
- Заложенное имущество должника будет реализовано на торгах по решению суда.
На этапе реализации залогового имущества на торгах события могут развиваться следующим образом:
- Если имущество было благополучно реализовано на торгах, полученная сумма идет на погашение задолженности перед кредитором и оплату услуг устроителей аукциона. Если деньги после этого остались, они будут возвращены должнику. В случае, когда денег после реализации имущества на покрытие вышеперечисленных пунктов не хватило, то оставшийся долг будет погашен из другого имущества должника;
- Торги признаются несостоявшимися, и поэтому кредитору в течение десятидневного срока будет предложено выкупить залоговое имущество должника, включив в него имеющийся долг;
- Если кредитор отказывается от выкупа, то будут проводиться повторные торги, спустя 30 дней;
- Повторные торги признаны несостоявшимися. Кредитор получает еще одно предложение о выкупе заложенного имущество, но цена его будет на ¼ меньше суммы, заявленной на первых торгах;
- Если кредитор от покупки имущества со скидкой отказывается, то залог прекращает свое действие.
Если разобраться детально, процедура реализации имущества почти не отличается от внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Разница есть только одна: если используется внесудебный порядок, то вопросами реализации имущества занимается банк, а если дело рассматривалось судом, то исполнитель – судебный пристав.
Обращение взыскания на предмет залога — страшный сон любого заемщика. Ведь залог — это всегда дополнительный риск для должника. Никто не знает, что в этой жизни будет дальше, особенно, если вопрос касается денег. Сегодня ты зарабатываешь достаточно и ни в чем не нуждаешься, а завтра ты можешь лишиться работы или потерять трудоспособность. А от этого, к сожалению, никто не застрахован.
Поэтому брать на себя финансовые обязательства, осложнённые залогом — всегда нужно крайне взвешенно. Но если ситуация все же повернулась против вас, то можно спасти свое заложенное имущество и исправить сложившееся положение. Надо вовремя обратиться за помощью к юристу, который знает все тонкости залоговых дел, а также варианты разрешения спорных моментов.