Удобство и риски: за что отвечает риелтор при купле-продаже жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Удобство и риски: за что отвечает риелтор при купле-продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.

Инструкция для начинающего риэлтора

• Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
• Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
• Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
• Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее, чем через посредников.
• Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство, недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.

Обязанности риэлтора при покупке квартиры

Классический вариант сотрудничества (комплексная услуга риэлтора по покупке вторички) подразумевает следующий набор опций:

• Предоставление заказчику полной достоверной информации по конъюнктуре рынка в заданном сегменте.
• Рекомендации по наиболее выгодному варианту проведения сделки.
• Профессиональные консультации по грамотному поиску и выбору объекта недвижимости – факторы риска и ликвидности
• Подбор жилья по заданным критериям и параметрам
• Личное присутствие на просмотрах всех собственноручно подобранных и рекомендованных объектов.
• Снижение цены за счёт собственных профессиональных качеств и навыков.
• Проверка юридической чистоты приобретаемой недвижимости на обременения – это ключевой момент в риэлторской услуге по приобретению вторичной недвижимости. Анализ и экспертиза предоставленных продавцом правоустанавливающих документов на жильё, контроль за соблюдением прав несовершеннолетних собственников, гарантия вменяемости и дееспособности, отсутствие задолженности перед поставщиками коммунальных услуг ЖКХ и финансовыми обязательствами перед третьими лицами (потребительский кредит, ипотека).
• Сбор необходимого пакета документов для проведения сделки купли-продажи квартиры
• Оперативное решение смежных сопутствующих вопросов, препятствующих выходу сторон на сделку (срочная регистрация ранее возникшего права, неузаконенные перепланировки, постановка на кадастровый учёт и т.д.)
• Подготовка проекта предварительного соглашения (аванса или задатка), согласование договора со всеми заинтересованными участниками сделки купли-продажи
• Организация встречи для подписания предварительного ДКП с обсуждение на берегу ключевых моментов сделки (юридическое и физическое освобождение, схема финансовых операций)
• Организация сделки в банке, рекомендации по наиболее удобному формату взаиморасчётов: аккредитив или депозитарная ячейка. Фиксация в контракте условий доступа к денежным средствам, контроль за процессом регистрации перехода права собственности на квартиру
• Проведение работ по физической передаче жилья новому собственнику с подписанием соответствующего акта (об отсутствии каких-либо взаимных претензий, в первую очередь финансовых).

Рейтинг часто задаваемых вопросов об обязанностях риэлтора при купле-продаже недвижимости.

Самое время от общего перейти к частным случаям и рассмотреть самые популярные претензии к обязанностям риэлтора, которые предъявляют как заказчики, так и потенциальные покупатели:

Обязан ли риэлтор по первому требованию показывать квартиру потенциальному покупателю?

В разрез общепринятому заблуждению, отвечу, что агент совсем не обязан при первом же обращении клиента бежать со всех ног и показывать ему квартиру! А вот, что он точно должен сделать, так это распознать реальные намерения заявителя, задать ряд наводящих вопросов и подробно разузнать у голоса из телефонной трубки, например, за счёт каких средств потенциальный покупатель собирается приобрести жильё: наличные или ипотека? Подробно доходчиво изложить схему проведения сделки и выяснить подходит ли ему такой вариант купли-продажи. Дождаться, когда предполагаемый клиент «переспит с этой мыслью». И только после предварительного общения принять решение – если хоть какие-либо предпосылки для встречи на берегу и просмотра квартиры в живую. Только такой подход к обращениям по рекламе можно считать профессиональным.

Должен ли риэлтор отвечать на все вопросы покупателя?

Да, риэлтор обязан отвечать на абсолютно все вопросы, касающиеся купли-продажи объекта, какими бы смелыми, неудобными и нелепыми они ему не казались. Профессиональный агент должен предоставить достоверную информацию по жилью: изложить историю возникновения права собственности, дать дополнительное описание по техническому состоянию жилых и подсобных помещений, рассказать про недостатки квартиры (недобропорядочные соседи, факторы риска). В противном случае, сделка в судебном порядке может быть признана недействительной. Например, если продавец замаскировал грибок и плесень на стенах и утаил этот факт от покупателя, то добросовестный приобретатель по закону имеет право разорвать контракт и потребовать всё вернуть на круги своя.

Обязан ли риэлтор лично присутствовать на всех показах квартиры?

Организация оперативных показов жилья потенциальным клиентам в удобное для них время – прямая обязанность риэлтора. Во избежание недоразумений, личное присутствие и контроль за происходящим – ключевой момент в процессе реализации. Как показывает практика, всего лишь одно неверное слово или нечётко сформулированная мысль, по неосторожности и неопытности высказанные на просмотре, могут в итоге отпугнуть потенциального клиента от объекта. Яркая (эффектная и эффективная) презентация недвижимости и презентабельный внешний вид посредника, правильное уверенное позиционирование, грамотная речь специалиста, компетентность и квалификация агента – основополагающие фундаментальные детали риэлторского сервиса.

Обязан ли риэлтор предоставлять контактные данные собственника, например, номер телефона или электронную почту?

Всему своё время. Если собственник недвижимости сам захочет обменяться номерами телефонов и иметь непосредственный контакт с покупателем до проведения сделки, то риэлтор должен предоставить ему всю исчерпывающую информацию для налаживания коммуникаций. В противном случае, агент вовсе не обязан и не должен предоставлять какие-либо данные личного характера встречной стороне. В целях предотвращения оказания какого-либо давления на продавца, всё общение непосредственных участников сделки ведётся через профессионального посредника. Конфиденциальность предоставленных данных – один из основных нюансов риэлторской услуги.

Обязан ли риэлтор предоставлять для ознакомления документы на квартиру на просмотре?

По-хорошему, так вести дела на рынке не принято – вываливать кипы правоустанавливающих бумаг первому встречному. Решение в этом вопросе остаётся на усмотрение риэлтора. Однако, иметь под рукой такие элементарные документы на квартиру, которые на самом деле находятся в открытом доступе, как выписка из ЕГРН или экспликация поэтажного плана, риэлтор несомненно должен. В остальном, только при предметном интересе — после предварительных переговоров со встречной стороной и в момент подписания авансового соглашения, агент обязан предоставить сканы или копии «правоустановки» покупателю/его представителю для ознакомления и проверки юридической чистоты сделки. Иными словами, такой обязанности как, разбрасываться направо и налево свидетельствами о праве на собственность, на специалиста по недвижимости никаким образом не может быть возложено.

Обязан ли риэлтор бесплатно сопроводить сделку для встречной стороны?

Нанятый по договору на оказание услуг специалист по недвижимости представляет интересы заказчика и только. Он не обязан предоставлять консультативную поддержку самостоятельным покупателям или продавцам на встречной стороне, а тем более делать это бесплатно. Агент не может объективно и беспристрастно сопровождать сделку купли-продажи сторон с диаметрально противоположными интересами – в противном случае, чтобы связать несовместимое/недопустимое воедино и не развалить сделку, он будет действовать исходя лишь из своих корыстных интересов. Это касается тех случаев, когда через чур прагматичные самостоятельные участники рынка (как продавцы, так и покупатели, а часто и те и другие одновременно) пытаются сэкономить на квалифицированной правовой помощи и на деле при острой необходимости стараются либо ложными манёврами выведать ценную информацию, либо воспользоваться услугами компетентного контрагента, либо нанять опытного риэлтора на сделку одного на двоих – это не допустимо ни при каких обстоятельствах! Такая кривая конструкция противоречит фундаментальным принципам работы посредника и самому назначению честной юридической услуги. В таком положении риэлтор должен игнорировать соблазн получения дополнительного вознаграждения, но при этом по просьбе обращающегося заявителя/участника на противоположной стороне сделки может проявить великодушие и безвозмездно разъяснить отдельные моменты и нюансы процесса по отчуждению недвижимого имущества.

Обязанности риелторов при покупке квартиры

Основные права риелторов при осуществлении посреднической деятельности при покупке квартиры будут примерно такими же (право на информацию, право на вознаграждение и т. д.).

Обязанности риелтора при покупке квартиры могут выглядеть следующим образом:

• поиск квартиры, подходящей под требования клиента;
• оказание информационных и консультативных услуг по поиску (см., например, апелляционное определение Ростовского облсуда от 20.06.2017 по делу № 33-10259/2017);
• организация просмотра подходящей квартиры;
• проверка «чистоты» квартиры, информирование покупателя о правах третьих лиц на квартиру и других подводных камнях;
• ведение переговоров с продавцами, согласование условий сделки;
• подготовка договора купли-продажи недвижимости и сопутствующих документов;
• помощь в передаче документов на регистрацию перехода права в Росреестр.

Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки. Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.

На что имеет право риэлтор

Список прав риэлтора выглядит внушительней списка обязанностей. Вот основные права агента по недвижимости. Риэлтор имеет право:

• Предоставлять услуги по риэлторской деятельности.
• Вести рекламные компании и рекламировать свои услуги.
• Отказать клиенту в оказании услуг.
• Получать информацию из Единого реестра недвижимости.
• Оказывать консультационные услуги.
• Получать доступ ко всей информации о недвижимости.
• Беспрепятственно осматривать объект недвижимости.
• Брать аванс за услуги, если такой пункт предусмотрен договором.
• Совершать за клиента действия указанные в нотариальной доверенности.
• Получать компенсацию за понесенные на рекламу и маркетинг расходы.

Типовая должностная инструкция агента по продаже недвижимости не обширна, но выполнение трудовых функций требует от специалиста полной выкладки и работы в рамках ненормированного графика.

Перечень основных обязанностей:

• осуществляет мониторинг предложений и спроса на региональном рынке недвижимости;
• занимается наполнением клиентской базы компании, проводит ознакомительный осмотр новых объектов, контролирует актуальность действующих предложений клиентов;
• получает и обрабатывает информацию о требованиях и условиях купли/продажи/аренды объектов от потенциальных клиентов;
• устанавливает деловые контакты с владельцами недвижимости;
• информирует клиентов об актуальных, наиболее выгодных предложениях на рынке, соответствующих их требованиям;
• организовывает внешнюю рекламу объектов недвижимости (проводит их фото-, видеосъемку с письменного разрешения собственников, размещает материалы на информационных Интернет-ресурсах), осуществляет презентацию перед потенциальными покупателями/арендаторами;
• оформляет договора об оказании услуг между клиентами и администрацией агентства недвижимости;
• оказывает консультационное сопровождение соглашения контрагентов;
• по поручению клиентов занимается оформлением документов, необходимых для проведения сделки по отчуждению недвижимости;
• в рамках своих полномочий проводит проверку подлинности правоустанавливающих документов собственников недвижимости, обеспечивает сохранность бумаг;
• по требованию сторон организовывает оформление договоров отчуждения и аренды недвижимости, проверку денежных средств на предмет подлинности;
• занимается представительством интересов клиентов в любых инстанциях по вопросу заключения сделки с недвижимостью до момента ее государственной регистрации;
• формирует отчетность за проделанную работу перед руководством.

Это важно: хороший риелтор не просто рекомендует клиенту любого покупателя, готового приобрести объект по установленной цене, а информирует заказчика обо всех предложениях, отмечая наиболее выгодные.

Главный принцип работы посредника – быть максимально полезным для клиента!

Обязанности агента по продаже недвижимости

Ключевой обязанностью риэлтора является оказание посреднических услуг в совершении сделок с недвижимостью.

Агенты по недвижимости занимаются подбором подходящих помещений, соответствующих запросам своих клиентов, поиском лиц или компаний, желающих купить или продать недвижимость, оформляют всю необходимую для сделки документацию, занимаются юридическим сопровождением сделки.

Допустим, если человек хочет купить квартиру, но у него нет времени заниматься поиском подходящего варианта, он может обратиться за помощью к риэлтору.

Специалист по недвижимости полностью берет на себя все обязанности и заботы по подготовке и оформлению сделки.

Его задача – найти оптимальный вариант, который устроил бы обе стороны соглашения.

Бытует ошибочное мнение, что основной обязанностью риэлтора является исключительно демонстрация жилой и коммерческой недвижимости потенциальным покупателям (арендаторам).

На практике же показ квартир и офисов – это лишь малая часть массивной работы, которая включает:

• поиск продавцов или арендодателей (покупателей, арендаторов);
• заключение договоров и соглашений;
• подбор выгодных условий для сторон предстоящих сделок;
• проверка чистоты необходимых для этого документов.

Основные обязанности риэлторов можно условно сформулировать в нескольких пунктах:

1. Агент по недвижимости в первую очередь должен знать фактическую ситуацию на рынке, изучать существующий спрос и предложение. Без этой информации он не сможет подобрать и предложить клиенту подходящие варианты покупки, продажи, аренды.
2. Риэлтор подробно рассказывает потенциальным покупателям о характеристиках объекта недвижимости, его выгодных сторонах, дает объективную оценку относительно качества, расположения, транспортного оснащения, приближенности к социально-значимым объектам, а также ценового диапазона.
3. Организует демонстрацию заинтересовавших клиента помещений.
4. Помогает в оформлении и сборе необходимого пакета документов, вводит покупателя в курс дела относительно прав на недвижимость третьих лиц (при наличии), занимается согласованием всех условий и оформлением сделки.
5. Помогает в урегулировании разногласий и споров между сторонами.
6. Разъясняет сторонам договора их права и обязанности, контролирует своевременное выполнение всех условий соглашения (например, внесение оплаты, освобождение помещения в установленный срок и прочее).
7. Составляет отчетную документацию о выполненной работе.

Инструкция для начинающего риэлтора

• Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
• Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
• Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
• Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее чем через посредников.
• Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.

На что имеет право риэлтор

Список прав риэлтора выглядит внушительней списка обязанностей. Вот основные права агента по недвижимости. Риэлтор имеет право:

• Предоставлять услуги по риэлторской деятельности.
• Вести рекламные компании и рекламировать свои услуги.
• Отказать клиенту в оказании услуг.
• Получать информацию из Единого реестра недвижимости.
• Оказывать консультационные услуги.
• Получать доступ ко всей информации о недвижимости.
• Беспрепятственно осматривать объект недвижимости.
• Брать аванс за услуги, если такой пункт предусмотрен договором.
• Совершать за клиента действия указанные в нотариальной доверенности.
• Получать компенсацию за понесенные на рекламу и маркетинг расходы.

Помощник по текущим задачам

У риэлтора очень много задач, которые он может возложить на помощника. Работа такого сотрудника может включать в себя и обучение. Например, ваш помощник планирует стать риэлтором. Такому сотруднику, по мере обучения, можно делегировать большой круг рутинных обязанностей. Вот только некоторые из них:

• Составление заказа и расклейка объявлений.
• Раздача листовок и брошюр.
• Размещение объекта на досках объявлений.
• Обзвон потенциальных клиентов.
• Работа с БТИ и ЕГРЮЛ. Для получения справок и информации об объекте.
• Фото и видеосъемка объектов недвижимости.
• Подготовка документов для завершения сделки.

Постепенно, такому помощнику можно будет доверить и более сложные задачи, такие как проведение показа, оценка объекта недвижимости, восстановление утерянных документов, проведение приватизации.

Это еще один важный нюанс обсуждаемой темы. Выше были перечислены должностные обязанности риелтора в агентстве недвижимости, теперь следует поговорить о том, какие он имеет права. Их можно выделить в такой перечень:

• ознакомление с проектами решений начальства, которые касаются его деятельности;
• запрос информации и документов, являющихся необходимыми для выполнения должностных обязанностей риелтора по аренде/покупке/продаже недвижимости;
• внесение предложений, касающихся совершенствования работы компании и сотрудников в целом;
• сообщение руководителю о недостатках, выявленных в процессе работы, последующее предложение способов, которые помогут их устранить;
• требование от начальства предприятия оказания помощи, содействия в исполнении прав и должностных обязанностей.

Но все перечисленное, разумеется, должно осуществляться исключительно в рамках компетенции сотрудника.

За успешное выполнение своих должностных обязанностей специалист получает определенное вознаграждение. В агентствах недвижимости установлен различный порядок оплаты. Риелтор может получать либо оклад, либо еще дополнительно комиссию от суммы сделки. А иногда ему идет только этот процент.

Те агенты, которые работаю самостоятельно, получают лишь комиссионные. Как правило, они составляют от 1 до 5% от стоимости недвижимости. Если, допустим, она стоит 10 миллионов, то клиент ему выплачивает от 100 000 до 500 000 р.

Если же риелтор подыскивает человеку жилье для аренды, то комиссия составляет как минимум 50% от платы за 1 месяц. Но обычно это 100%. Если за проживание в квартире установлена цена 30 000 р./месяц, то и риелтор получает 30 000 р.

Это еще один важный нюанс обсуждаемой темы. Выше были перечислены должностные обязанности риелтора в агентстве недвижимости, теперь следует поговорить о том, какие он имеет права. Их можно выделить в такой перечень:

• ознакомление с проектами решений начальства, которые касаются его деятельности;
• запрос информации и документов, являющихся необходимыми для выполнения должностных обязанностей риелтора по аренде/покупке/продаже недвижимости;
• внесение предложений, касающихся совершенствования работы компании и сотрудников в целом;
• сообщение руководителю о недостатках, выявленных в процессе работы, последующее предложение способов, которые помогут их устранить;
• требование от начальства предприятия оказания помощи, содействия в исполнении прав и должностных обязанностей.

Но все перечисленное, разумеется, должно осуществляться исключительно в рамках компетенции сотрудника.

Купить квартиру самому или обратиться к риэлтору?

Покупка квартиры — это очень важный шаг в жизни человека. Кто-то обращается за помощью к специализированным агентствам, а кто-то, взвесив все “за” и “против”, решает заняться этим сам. К чему нужно быть готовым?

Основное преимущество самостоятельной покупки квартиры — это экономия. За работу риэлтора нужно будет заплатить от 3% до 10%. Учитывая стоимость недвижимости, это достаточно весомая сумма. Еще одно важное преимущество — это безопасность. Как и в любой профессии, здесь тоже есть мошенники, которые не прочь нажиться на доверчивых гражданах. Кроме того, покупая квартиру самостоятельно, можно выбрать именно то, что хочется. Риэлтор в большинстве случаев будет предлагать вариант, за который получит больший процент комиссионных.

Но у такого подхода есть масса минусов:

• затянутость сделки — у специалиста больше опыта в переговорах;
• большие риски — опытный риэлтор способен сразу раскусить мошенников;
• сложность — у специалиста больше опыта в общении с госструктурами и в оформлении документов.

Похожие записи:

• Как наследует несовершеннолетний ребенок
• пенсионеру 90 лет в крыму есть какие то выплаты
• Госпошлина за развод в 2022 году