Как самому вывести квартиру из жилого фонда

1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
   • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
   • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
   • могут потребовать договор основания на помещение;

   Срок получения документа – до 1 месяца.

2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.

Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

Для получения согласия нужно:

1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

   Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа

Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.

Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.

Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.

Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.

Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.

Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.

Требования, которые предъявляются к недвижимости чтобы вывести её из жилого фонда

Перед переводом жилого помещения в категорию нежилых, нужно убедиться, соответствует ли оно следующим требованиям:

1. В помещение не должно быть прописанных граждан.
2. У недвижимого имущества должен быть единственный владелец, только он может заниматься процедурой перевода.
3. Помещение не может располагаться над жилой квартирой.
4. Запрещено выведение жилплощади в нежилую в подлежащих сносу или находящихся в аварийном состоянии домах.
5. Есть возможность оборудовать отдельный вход с улицы.
6. Квартира не может быть заложена или куплена в ипотеку, во втором случае требуется письменное согласие банка кредитора.

Традиционно, специалисты по недвижимости гарантируют полное завершение процедуры не ранее, чем через год. И на то есть весомые основания. Ведь помимо разрешения администрации предстоит получить еще и одобрение от экологической, пожарной и санитарно-гигиенической служб.

Вывод из жилого фонда в нежилой может быть сопряжен и с другими трудностями:

• Пролегание коммуникаций вдоль стены, куда вы намерены вывести крыльцо. В таких случаях отказ практически не может быть и обжалован, ведь повреждение кабелей и труб грозит коммунальным службам дорогостоящими вложениями;
• Историческая ценность здания. Даже серое и унылое, оно может быть частью архитектурного ансамбля города, где проводить реконструкцию запретят. Единственный способ избежать подобной ситуации – обратить внимание на год постройки и уточнить в архитектурном бюро, не будут ли они против;
• Блокированные постройки. В Беларуси немало примеров, когда 2-4 семьи разделяются лишь символическими стенами. И, если вы задумались над тем, как перевести часть дома в нежилое помещение, стоит заранее согласовать вопрос с соседями. Ведь если они откажут, все усилия пойдут прахом;
• Жилищные товарищества. Специалисты рекомендуют обходить их стороной, выбирая исключительно те дома, что во власти ЖРЭУ. Ведь эти инстанции практически всегда соглашаются с мнением предыдущей инстанции, а вот товарищества принимают решения на общем совете и часто отказывают без твердых обоснований;
• Обременение другими собственниками. Выяснить их наличие стоит еще на этапе купли-продажи. Если где-то далеко проживает родственник владельца, имеющий право на долю, то лучше от такой покупки отказаться;
• Ошибки в технических документах после реконструкции. Если строительная бригада не имеет существенного опыта подобных работ с сопутствующим оформлением нового технического паспорта и других бумаг, то от ее услуг лучше отказаться;
• Порядок перевода жилого помещения в нежилое меняется и при прописке в нем детей. В таком случае вам нужно доказать органам опеки, что у несовершеннолетних есть другое жилье и получить их письменное согласие.

Препятствия могут создать и конструктивные особенности здания. Даже малейший риск возникновения трещин в фасаде дома или фундаменте, могут создать целый ряд дополнительных сложностей. Поэтому многие люди и обращаются за помощью к профессиональным агентствам.

Тем не менее, перевод жилого помещения в нежилое – дело экономически выгодное и способное обеспечить будущее вашей семьи. Поэтому, невзирая на все трудности, заниматься им стоит.

Суды принимают немало обращений по поводу смены статуса жилья. Одним истцам отказали в переводе по техническим параметрам, другим – по административным, третьим – по юридическим. Суды смотрят, правомерен ли отказ. Если администрация выносит решение, должна быть причина – ее и анализируют с учетом судебной практики.

Пример:

Жильцы многоэтажного дома подали коллективный иск против ИП Самохина В.С. Суть претензий сводилась к тому, что по мнению жителей ответчик подделал итоги голосования. Самохин выкупил 2 квартиры на первом этаже. Он планировал переоборудовать их под косметологический салон. Однако, по мнению жильцов, никакого ОСС и голосования не проводилось. Истцы считали, что ИП попросту сфальсифицировал результаты голосования, проставив согласие от несуществующих граждан. Итоговый протокол был подан в администрацию, но не встретил никакого сомнения. Жильцы были против открытия салона. Требование – запретить ответчику перевод квартир в нежилые помещение в силу нарушения ст. 46 ЖК РФ, а также положений ФЗ № 116.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке

• паспорт РФ;
• идентификационный номер;
• если заемщиками является супружеская пара, тогда нужно письменное согласие второй стороны (жены/мужа);
• если супруги состоят в официальном браке, тогда потребуется и свидетельство о браке;
• выписка по кредитной отчетности, подтверждающая, что клиент не имеет просроченных выплат и штрафов (этот документ можно взять прямо в банке).

1. Самый возможный вариант – эквивалентный обмен жилплощадью, когда дом, находящийся под ипотечным обременением, или квартиру, клиент обменивает на недвижимость, равную по рыночной цене. Причем может быть так, что жилье меньше по площади, но более новое и качественное. Либо на большую площадь, но хуже по качеству. В обоих случаях цена уравнивается. Для банка, да и для заемщика, этот вариант привлекателен своей относительной простотой и быстротой. Одним из ключевых факторов является расположение выбранной заемщиком недвижимости. Если квартира расположена в доме, который стоит поблизости от отделения банка-заимодавца, тогда вероятность получить добро на сделку становится еще выше.
2. Ситуация, когда другая квартира/дом дороже. Здесь бенефициар имеет еще больший интерес, поскольку новый залог будет иметь более высокую рыночную стоимость, а значит, большая защита от издержек. Хорошо, когда разница в цене превосходит 20%. Тогда банк наверняка даст разрешение на обмен с доплатой. Для заемщика главной проблемой станет вопрос, где взять деньги на доплату. Некоторые ради этого берут потребительский кредит, становясь клиентом уже двух банков.
3. Наоборот, когда другая квартира/дом дешевле. Самый трудноосуществимый вариант, поскольку здесь банк ни разу не заинтересован получать в залог более дешевую недвижимость. Согласие кредитор даст только тогда, когда будет погашено минимум 2/3 всей ипотеки. Поэтому заемщику придется либо ждать, либо изыскивать дополнительные средства для крупной досрочной единовременной выплаты. Например, все тот же потребительский кредит. К слову, поскольку здесь уже заемщик получит денежную доплату, он может пустить ее на погашение взятого потребительского кредита.

Можно Ли Квартиру Купленную В Ипотеку Перевести В Нежилое Помещение

Он услышал, что ему было нужно, и пошел решать вопросы. Тем более мы уже говорим о профессиональных аспектах, а посетителя интересуют чисто практические ответы типа «можно», «нельзя», «рекомендую», «не рекомендую» и т.п. На самом деле когда обычные люди без медицинского образования приходят к врачу, они тоже хотят слышать более-менее четкие ответы и раздражаются когда слышат, что «это зависит от выбранного Вами курса лечения» или «результат трудно спрогнозировать».

Рекомендуем прочесть: Аккредитованного метрологического учреждения поверка электросчетчика в москве без снятия стоимость

Как поменять водительскоеудостоверение? Как оформить загранпаспорти каков срокего действия? Какие товарынельзя вернутьили обменять? Могут ли отказать в скороймедицинской помощигражданину безполиса ОМС? Как делится имуществопри наследованиипо закону? Как поехать учитьсяпо обмену? Как рассчитатьбудущуюпенсию? Как заключить брачный договор? Как поменять водительскоеудостоверение? Как оформить загранпаспорти каков срокего действия? Какие товарынельзя вернутьили обменять? Могут ли отказать в скороймедицинской помощигражданину безполиса ОМС?

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Разница между нежилыми и жилыми объектами заключается в цели их назначения, обеспеченности обязательными системами жизнедеятельности. Квартиры изначально предназначены для размещения людей. Для этого обеспечивается перечень норм гигиеническо-санитарной, пожарной, эпидемиологической безопасности, соблюдаются нормы по коммунальным услугам и освещенности, по множеству других показателей. В жилых помещениях запрещено вести почти все виды коммерческой деятельности.

Нежилые помещения, напротив, не используются для проживания. Исключением являются только апартаменты, которые отнесены законодательством к нежилым объектам. В нежилых помещениях можно заниматься предпринимательством. Однако при их размещении в МКД действует ряд запретов. Например, нельзя организовать вредное производство или продажу потенциально опасных товаров.

Вывод жилого помещения в нежилое допускается ЖК РФ. Но для этого требуется оформить согласие владельцев соседних квартир и правообладателей помещений МКД, подтвердить безопасность предстоящих работ при согласованиях. Есть и ряд технических ограничений, при которых изменить целевое назначение будет невозможно.

Комментарий юриста. Основной целью перевода жилья в нежилой фонд является снятие ограничений на коммерческую деятельностью. В нежилых помещениях можно открывать офисы, магазины, организации с других профилем деятельности. Допускается и обратная процедура, при которой можно сделать квартиру из нежилого помещения. Но это еще сложнее, так как необходимо обеспечить соблюдение жилищных условий.

Резюме: сложно, но можно

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.

Как вывести из жилого фонда квартиру

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается

, если соблюдены следующие условия: 1.

Квартира располагается на первом этаже здания (она может находиться выше, но под ней не должно быть жилых квартир).

В исключительных случаях возможно изменение функционального назначения всего здания, а также его реконструкция с устройством отдельного входа.

Документ, уведомляющий о переводе жилого помещения в нежилое, является основанием для использования переведенного помещения в нежилых целях, при этом сдача помещения в эксплуатацию не требуется.

Приемка в эксплуатацию переведенного помещения производится только в случае проведения перепланировки, переустройства или других работ, необходимых для использования помещения в качестве нежилого (примечательно, что раньше этот этап был необходим в любом случаев).

Требования, которые предъявляются к недвижимости чтобы вывести её из жилого фонда

Перед переводом жилого помещения в категорию нежилых, нужно убедиться, соответствует ли оно следующим требованиям:

1. В помещение не должно быть прописанных граждан.
2. У недвижимого имущества должен быть единственный владелец, только он может заниматься процедурой перевода.
3. Помещение не может располагаться над жилой квартирой.
4. Запрещено выведение жилплощади в нежилую в подлежащих сносу или находящихся в аварийном состоянии домах.
5. Есть возможность оборудовать отдельный вход с улицы.
6. Квартира не может быть заложена или куплена в ипотеку, во втором случае требуется письменное согласие банка кредитора.

Важно! Если недвижимость удовлетворяет всем перечисленным требованиям, собственник может выводить её из жилищного фонда.

Порядок перевода недвижимости из жилого фонда:

1. Собрать комплект документов необходимых для вывода жилплощади из жилищного фонда.
2. Обратится с заявлением в государственный орган, выполняющий действия по смене статуса помещений.
3. После получения уведомления о согласовании процедуры вывода приступить к работе по перепланировке жилья.
4. Предъявить работы по перепланировке, подписать акт соответствия.
5. Оформить свидетельство, которое подтверждает право собственности на помещение.

Далее подробно разберём каждый перечисленный нами пункт.

Для перевода жилого помещения в нежилое должны выполнятся следующие условия:

• К переводимому помещению должен иметься доступ без необходимости использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность его оборудовать – в случае, если переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его собственником (другими людьми) для проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
• Переводимая квартира в многоквартирном доме находится на 1 этаже.
• Переводимая квартира в многоквартирном доме находится на 2 этаже и выше – в случае, если расположенные под этой квартирой помещения являются нежилыми.

Перевод из жилого помещения в нежилое не допускается:

• в наемном доме социального использования;
• для осуществления религиозной деятельности.

Для перевода жилого помещения в нежилое требуются следующие документы:

• заявление;
• паспорт;
• документы, подтверждающие право собственности на помещение;
• план переводимого помещения с техническим описанием;
• технический паспорт помещения;
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (если планируется переустройство и/или перепланировка для функционирования нежилого помещения);
• согласие собственников помещений в многоквартирном доме (если работы по переустройству/перепланировке невозможны без присоединения части общего имущества помещений собственников);
• лист записи Единого государственного реестра юридических лиц (при необходимости);
• нотариально заверенная доверенность (при обращении через представителя).

Вместо оригиналов документов могут быть поданы нотариально заверенные копии.

Если сведения о праве собственности на переводимое помещение есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), заявитель вправе не предоставлять их на бумажном или электронном носителе. Кроме того, за заявителем закреплено право не предоставлять технический паспорт, план помещения и поэтажный план дома – уполномоченных орган сам делает на них межведомственный запрос.

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

• в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
• в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Похожие записи:

• Минимальный размер алиментов на ребенка
• Генеральная доверенность на продажу квартиры
• Срок исковой давности по кредиту