Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы применения имущественных вычетов по НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде всего разберемся, что такое покупка квартиры по ДДУ. Это покупка жилья при долевом участии в строительстве. Когда между покупателем и застройщиком заключается Договор, по которому вы вместе с другими участниками (дольщиками) вкладываете деньги в строительство дома. И по окончании строительства застройщик обязан передать вам определенную квартиру, которая прописана в договоре.
Что такое долевое строительство?
Налоговый вычет при покупке квартиры в долевое строительство является имущественным вычетом, положенным при приобретении жилья. Это своеобразная льгота, которая помогает компенсировать часть расходов с помощью возврата ранее уплаченного налога.
Основной момент при оформлении налогового вычета при долевом строительстве, это то, что вам не нужно ждать выписки из ЕГРН, поскольку при ДДУ право на вычет возникает сразу после подписания акта приема-передачи квартиры, и получить возврат вы можете по окончании календарного года после подписания акта приема-передачи.
Размер вычета с примером расчета
Главное правило: налоговый вычет по ДДУ предоставляется в сумме стоимости квартиры, но не более 2 000 000 рублей. Из этих денег можно вернуть на руки из казны 13%, но не более 260 000 рублей.
Однако это не означает, что гражданин сразу получит перевод в полном размере причитающихся ему денег. Срок возврата полной суммы зависит от того, в каком размере налогоплательщиком был уплачен налог в текущем году. За год можно вернуть не более той суммы налогового вычета при долевом строительстве квартиры, что была перечислена с зарплаты в бюджет. Остаток можно перенести на будущие периоды.
Практика. Сидоров Е.В. приобрел в 2017 году квартиру по ДДУ за 1 730 000 рублей. Он вправе вернуть из бюджета 13% от этой суммы, что составляет 224 900 рублей. При этом гражданин работает на производстве и получает «белую» зарплату в размере 35 000 рублей до вычета НДФЛ. Ежемесячно с заработка он уплачивает в бюджет 4 550 рублей (13% от 35 тысяч). Всего за 12 месяцев 2017 года он перечислил в казну 54 600 рублей налога (4 550 * 12). Именно эту сумму он и сможет вернуть себе за покупку жилья. Остаток суммы, подлежащей возврату, он сможет получить за счет следующих налоговых периодов в будущем.
Если квартира по ДДУ стоит дороже максимальной суммы, то к вычету берется только 2 миллиона рублей, а к возврату – только 260 000 рублей.
Кроме этого, если квартира была приобретена в ипотеку, то гражданин получает право на дополнительную льготу по процентам, уплаченным в рамках кредитного договора:
- Имеют значение только уже уплаченные проценты, а не предполагаемые по графику платежей.
- Максимальный вычет по процентам предоставляется в размере 3 000 000 рублей, максимальный возврат из бюджета – 390 000 рублей.
Для этого потребуется ежегодно получать в банке справку о размере фактически уплаченных процентов. Оформить проценты «на будущее» через работодателя не получится – только через налоговую.
Налоговый вычет при долевой собственности рассчитывается с учетом долей, принадлежащих собственнику. Если, например, два лица приобрели квартиру в равных долях, то и вычет распределится пополам.
Налоговый вычет при покупке строящейся квартиры
Квартиры, приобретенные по договору долевого участия в новостройках, также относятся к жилым объектам, по которым можно получить имущественный налоговый вычет.
Возврат налога при покупке строящейся квартиры может получить налогоплательщик, если он:
- налоговый резидент РФ;
- имеет доход, облагаемый по ставке 13 процентов;
- вложил в покупку жилья собственные или заемные средства;
- не использовал ранее свое право на имущественный налоговый вычет при покупке или строительстве жилой недвижимости.
Пример 1. Супруги Некрасовы купили квартиру в строящемся доме в декабре 2016 года за 3 миллиона рублей, из них 1 200 000 рублей — это деньги, вырученные от продажи добрачного имущества супруги, а на остальную сумму взят ипотечный кредит. Супруг никогда вычетами не пользовался, а вот супруга в свое время получила возврат налогов за проданную потом квартиру. Таким образом, налоговый вычет по договору долевого участия сможет получить только супруг на сумму 2 миллиона рублей и величину уплаченных процентов по ипотеке.
Еще одно важное условие должно быть соблюдено, чтобы получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве, — вложение только собственных средств. Это могут быть как личные накопления, так и кредитные ресурсы.
В пункте 5 статьи 220 Налогового кодекса об этом сказано четко: на средства работодателя и на деньги, выделенные из государственных программ налоговые вычеты не предоставляются.
Пример 2. Семья Дворниковых приобрела квартиру по договору долевого участия в строящемся доме за 1 500 000 рублей. Эта сумма получена из трех источников:
- личные накопления — 500 000 рублей;
- средства материнского капитала — 453 026 рублей;
- ипотечный кредит банка — 546 974 рубля.
В этом примере к собственным средствам, по которым можно получить налоговый вычет на строящееся жилье, относится сумма 1 046 974 рубля (500 000 +546 974). На материнский капитал вычеты не предоставляются. Таким образом, семья Дворниковых имеет право по своей новой квартире получить максимальный вычет в размере 136 106,62 рубля (1 046 974 * 0,13 = 136 106,62).
Налоговый имущественный вычет при покупке жилой недвижимости предоставляется налогоплательщику в том налоговом периоде, в котором произошло налоговое событие, и в последующие годы. Под налоговым периодом понимается полный календарный год: с 1 января по 31 декабря. А событием называется факт покупки или строительства жилья.
Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ в 2017 году можно получить за этот год, а если не хватит суммы налога для полного возврата, то остаток переносится на 2018, 2019 годы и далее, до полного погашения запрашиваемой суммы.
Пример 3. Слободянский И.П. купил квартиру в строящемся доме в 2015 году за 3 миллиона рублей, а на следующий год оформил ее в собственность. За 2016 год работодатель выдал ему справку по форме 2-НДФЛ, где была указана сумма удержанного налога. Она составила 105 215 рублей. А Иван Петрович претендует на возврат налога при долевом участии в строительстве в общей сумме 260 тысяч рублей (2 000 000 * 0,13 = 260 000). За 2016 год Слободянский получил на свой банковский счет 105 215 рублей, а оставшуюся сумму перенес на следующий год: 260 000 – 105 215 = 154 785 рублей. Если и в 2017 году у него не хватит перечисленного налога, то очередной остаток он перенесет на 2018 год.
Налоговый вычет за квартиру в строящемся доме можно оформить двумя способами:
- получить сумму налога на банковский счет;
- не платить налог по месту работы (вычет у работодателя).
В первом случае заявление на вычет можно подавать только после окончания того календарного года, в котором куплена квартира. Второй способ рассмотрим более подробно на примере.
Пример 4. Семья Солнцевых в апреле 2017 году приобрела квартиру за 4 миллиона рублей в совместную собственность. По закону оба супруга имеют право на имущественный вычет в пределах 2 миллионов рублей. У супруга Валентина Ивановича есть постоянное место работы, он стабильно получает заработную плату и ежемесячно платит налоги. Он воспользуется первым способом получения вычета и сразу после новогодних праздников 2018 года подаст заявление на получение вычета.
Марина Петровна, его супруга, три года до этого не работала, так как была в отпуске по уходу за ребенком. На свое место работы она вышла в июне 2017 года. И сразу же предоставила своему работодателю налоговое уведомление. По этому документу она стала получать полную заработную плату, без удержания налога на доходы.
Таблица 1. Ведомость учета налога на доходы Солнцевой Марины Петровны за 2017 год.
| Наименование месяца | Сумма начисленной зарплаты | Сумма налога на доходы |
| Июнь | 25 000,00 | 3 250,00 |
| Июль | 26 500,00 | 3 445,00 |
| Август | 25 000,00 | 3 250,00 |
| Сентябрь | 27 600,00 | 3 588,00 |
| Октябрь | 25 000,00 | 3 250,00 |
| Ноябрь | 25 000,00 | 3 250,00 |
| Декабрь | 28 600,00 | 3 718,00 |
| Итого: | 182 700,00 | 23 751,00 |
Что представляет собой данный вычет?
Имущественный налоговый вычет по договору долевого участия позволяет гражданину, заключившему соответствующий договор:
- Вернуть 13% от стоимости построенного жилья по долевому договору, а также 13% от ипотечных процентов, если для приобретения данного жилья оформлялась ипотека.
В случае, если квартира по долевому договору построена в 2014 году и позднее, то при возврате ипотечных процентов в расчет может браться сумма данных процентов, не превышающая 3 000 000 рублей. Если квартира построена до 2014 года, то данное ограничение не применяется (в расчет берется любая подтвержденная сумма ипотечных процентов).
При этом, если человек оформил вычет на квартиру, построенную до 2014 года, то он уже не сможет получить вычет с покупки какого-либо другого жилья.
Пример 1.
Иванов А.А. в феврале 2015 года оформил в собственность квартиру по долевому договору стоимостью 3 000 000 рублей. Из них 1 000 000 он вложил в покупку самостоятельно, еще 2 000 000 — в виде ипотечного займа по ставке в 10% годовых на 10 лет.
Иванов А.А. вправе:
- вернуть 13% от стоимости жилья — 390 000 рублей;
- вернуть 13% от ипотечных процентов за период времени между первым месяцем их выплат и последним (либо до тех пор, пока сумма процентов не достигнет 3 000 000 рублей).
Чтобы посчитать, сколько же можно получить денег с налоговой или с работодателя, нужно внимательно изучить все принципы, по которым рассчитывается налоговой вычет по ДДУ.
По закону вы можете вернуть налоговый вычет по ДДУ, а точнее, уменьшить налоговую базу, на 2 млн рублей. Это означает, что вычет возвращается с суммы не большей 2 млн рублей, или проще – вы сможете вернуть за покупку квартиры только 260 тыс. рублей. Если квартира куплена в ипотеку, то можно вернуть еще 390 тыс. рублей – но только если они являются 13-ю процентами от выплаченных вами процентов по ипотечному кредиту. Давайте рассмотрим ситуацию на примерах:
| Вы купили квартиру стоимостью 1 миллион рублей. | Вы можете вернуть деньги по налоговому вычету по ДДУ на следующий год. Эта сумма составляет 13% от миллиона рублей – 130 тысяч рублей. Налогов вы заплатили за год, в котором купили квартиру – 50 тыс. рублей. Значит, вы можете рассчитывать на получение 50 тыс. рублей налогового вычета по ДДУ в этом году и еще 80 тыс. рублей в следующих годах |
| Вы купили квартиру стоимостью 4 миллиона рублей | Здесь считать также просто. Берем максимальную сумму налоговой базы – это 2 млн рублей. Соответственно, неважно, что ваша квартира стоит дороже – ключевой момент именно в максимальной налоговой сумме. Получается, что вы можете вернуть 260 тыс. рублей. Налогов вы заплатили больше 300 тыс. рублей – значит, сумма вернется полностью в тот год, в который вы запросите налоговый вычет |
| Вы купили квартиру стоимостью 7 миллионов рублей по договору ДДУ и планируете получить имущественный налоговый вычет вместе с супругой | Если квартира оформлена и на вас, и на супругу, то сумма налоговой базы для вычета увеличивается соответственно в два раза. У вас есть 4 млн рублей или 520 тыс. рублей налогового вычета. Вы заплатили налогов за прошедший год 400 тыс. рублей, а супруга – 50 тыс. рублей. Значит, вернется налоговый вычет в размере 260 тыс. рублей вам и 50 тыс. рублей вашей супруге. То, что квартира дороже и то, что вы заплатили налогов больше, значения не имеет |
Какие документы нужны для получения вычета
- Паспорт
- Заявление на налоговый вычет
- Декларация 3-НДФЛ
- Справка 2-НДФЛ за нужный период
- Копия договора купли-продажи или долевого участия
- Выписка из ЕГРН или акт приема-передачи
- Документы, подтверждающие ваши расходы
- Справка об уплаченных по ипотеке процентах — при оформлении вычета за проценты. Ее можно заказать в личном кабинете Домклик
- Реквизиты карты или счета для перечисления средств
Список может немного отличаться в зависимости от типа недвижимости и вычета. Узнать точный список можно в налоговой службе.
Возврат налога при покупке квартиры по ДДУ и в ипотеку
При покупке жилья в ипотеку налогоплательщик также может возместить 13% с суммы, затраченной на уплату процентов по ипотеке. Такое право появляется сразу после закрытия сделки купли-продажи недвижимости. Заявителю нужно предъявить правоустанавливающий документ, подтверждающий владение недвижимостью, платежные документы из банка (расписки, чеки, квитанции), копии договора с банком об ипотечном кредитовании с указанием целевого назначения.
Если жилье приобреталось в ипотеку, возврат вычета составит 13% от суммы процентов по ипотечному кредиту, уплачиваемых ежегодно заявителем. Максимальная сумма процентов, с которой можно вернуть налог – 3 млн. рублей, то есть, максимальный размер вычета будет составлять 390 тыс. рублей.
При покупке квартиры по ДДУ право на налоговый вычет появляется только после получения акта приема-передачи жилья. Невозможно получить вычет, если строительство многоэтажного дома еще не закончено.
Когда возврат невозможен
Чтобы получить льготу, гражданин России должен соответствовать требованиям налогового кодекса. Также предусматривается ряд условий, когда можно получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве. Но иногда в возврате средств налоговики отказывают. При покупке жилья в новостройке по договору долевого участия это будут следующие ситуации:
- Гражданин за последние три года не трудоустроен официально и не выплачивает подоходный налог государству.
- Гражданин уже воспользовался правом.
- Жилье приобретено не на собственные средства, а по программе государственной поддержки (с использованием материнского капитала или за счет государственных субсидий) или на средства работодателя.
- Жилье приобретается у взаимозависимого лица (это близкие родственники: родители, дети, братья и сестры по одному или обоим родителям, опекуны и подопечные).
- Квартиру купил индивидуальный предприниматель, который работает по упрощенной схеме налогообложения и освобожден от уплаты налогов на доходы.
Таким образом, при приобретении жилья в строящемся доме по договору ДДУ физические лица сохраняют право на получение налогового вычета. Учитывая стоимость недвижимости, отказываться от такого права не стоит, если только не планируете в будущем покупать другое жилье. Право на получение льготы сохраняется даже через много лет после приобретения недвижимости, нужно только соответствовать требованиям, предъявляемым лицам, намеревающимся получить возврат.
Возможен ли вычет, если дом не достроен
Как получить вычет, если строительство многоэтажного дома не закончено?
В данном случае следует обратиться к пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, в которой говориться о том, что подтверждающим документом для получения установленной налоговой преференции является акт приема-передачи жилья.
При ДДУ право на имущественный вычет подтверждается передаточным актом, который подписывает покупатель и застройщик.
Тогда как при покупке жилья традиционным способом в уже существующем доме, за имущественным вычетом покупатель обращается только после того, как оформит жилье в собственность в Росреестре, и, соответственно, получит выписку из ЕГРН, подтверждающую новый статус.
Следует отметить, что на рынке недвижимости нередко возникают ситуации с обманутыми дольщиками, когда застройщик не сдает дом в эксплуатацию и затягивает строительство. В данном случае для получения налоговой льготы покупателю все равно придется дождаться завершения строительства жилья.
Если квартира не достроена получить вычет категорически невозможно.
Застройщик обязан передавать новому жильцу жилплощадь, качество и состояние которой соответствует проектной документации. Не всегда квартира сдается в эксплуатацию с чистовой отделкой, если это не предусмотрено ДДУ.
Однако тогда в соглашении должно быть отдельно прописан пункт о том, что квартира требует улучшений и фактически не пригодна для проживания.
Тогда новый владелец вправе вместе с налоговым вычетом на квартиру получить вычет за ремонт жилья.
При этом все ремонтные траты покупатель должен будет подтвердить документально. В качестве доказательства понадобятся чеки, квитанции, контракт с подрядчиком и т.п.
Оформление вычета по долевому договору: возврат расходов на покупку жилья
Соответствующий механизм оформления имущественного вычета предполагает:
- Заключение гражданином договора долевого участия со строительной компанией и внесение оплаты за строящееся жилье по нему за счет:
- собственных средств гражданина;
- собственных средств, дополненных заемными — в виде ипотечного кредита.
- Подтверждение участия налогоплательщика в договоре долевого строительства, а также оформление прав собственности на жилье (прав распоряжения им).
Подтверждение участия гражданина в соответствующих правоотношениях необходимо для удостоверения суммы сделки.
Участие налогоплательщика в долевом строительстве удостоверяется договором между ним и строительной компанией. Данное соглашение должно быть составлено по установленной законом форме и зарегистрировано в в Росреестре.
Право собственности на жилье подтверждается:
- свидетельством (в случае, если недвижимость зарегистрирована как имущество гражданина до 15.07.2016 года);
- выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (в случае, если жилье зарегистрировано, начиная с 15.07.2016 года).
Право распоряжения недвижимостью (пока не оформлено право собственности на жилье) удостоверяется актом приема-передачи соответствующего объекта. Данный акт подписывают гражданин и строительная компания, выступающая стороной договора долевого участия, после сдачи построенного дома.
С юридической точки зрения при оформлении рассматриваемого вычета все 3 указанных типа документа (свидетельство, выписка, акт приема-передачи) выполняют одну и ту же функцию и взаимно заменяют друг друга.
- Сбор документов:
- договора долевого участия;
- одного из указанных выше — свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН, акта приема-передачи объекта недвижимости;
- документов, подтверждающих оплату гражданином приобретения жилья по договору со строительной компанией;
- справки 2-НДФЛ (оформляется в бухгалтерии компании-работодателя), декларации 3-НДФЛ (оформляется гражданином самостоятельно или при обращении в специализированную фирму) за год, предшествующий тому, в котором планируется оформлять вычет;
- если оформлялась ипотека — кредитный договор, а также справку из банка, подтверждающую величину процентов, оплаченных по состоянию на конец года, предшествующему тому, в котором планируется оформлять вычет;
- заявление на вычет по установленной форме.
- Предоставление документов, указанных в пункте 3, в Налоговую инспекцию (ФНС) по месту прописки гражданина (при этом, заявление на вычет можно попросить прямо там, а заодно и проконсультироваться по его заполнению).
Размер вычета с примером расчета
Главное правило: налоговый вычет по ДДУ предоставляется в сумме стоимости квартиры, но не более 2 000 000 рублей. Из этих денег можно вернуть на руки из казны 13%, но не более 260 000 рублей.
Однако это не означает, что гражданин сразу получит перевод в полном размере причитающихся ему денег. Срок возврата полной суммы зависит от того, в каком размере налогоплательщиком был уплачен налог в текущем году. За год можно вернуть не более той суммы налогового вычета при долевом строительстве квартиры, что была перечислена с зарплаты в бюджет. Остаток можно перенести на будущие периоды.
Практика. Сидоров Е.В. приобрел в 2021 году квартиру по ДДУ за 1 730 000 рублей. Он вправе вернуть из бюджета 13% от этой суммы, что составляет 224 900 рублей. При этом гражданин работает на производстве и получает «белую» зарплату в размере 35 000 рублей до вычета НДФЛ. Ежемесячно с заработка он уплачивает в бюджет 4 550 рублей (13% от 35 тысяч). Всего за 12 месяцев 2021 года он перечислил в казну 54 600 рублей налога (4 550 * 12). Именно эту сумму он и сможет вернуть себе за покупку жилья. Остаток суммы, подлежащей возврату, он сможет получить за счет следующих налоговых периодов в будущем.
Если квартира по ДДУ стоит дороже максимальной суммы, то к вычету берется только 2 миллиона рублей, а к возврату – только 260 000 рублей.
Кроме этого, если квартира была приобретена в ипотеку, то гражданин получает право на дополнительную льготу по процентам, уплаченным в рамках кредитного договора:
- Имеют значение только уже уплаченные проценты, а не предполагаемые по графику платежей.
- Максимальный вычет по процентам предоставляется в размере 3 000 000 рублей, максимальный возврат из бюджета – 390 000 рублей.
Для этого потребуется ежегодно получать в банке справку о размере фактически уплаченных процентов. Оформить проценты «на будущее» через работодателя не получится – только через налоговую.
Налоговый вычет при долевой собственности рассчитывается с учетом долей, принадлежащих собственнику. Если, например, два лица приобрели квартиру в равных долях, то и вычет распределится пополам.
Размер компенсации по договору ДДУ
Налоговый вычет при покупке долевого строительства предоставляется в законодательно установленных пределах.Сумма госльготы составляет 260 000 руб. Если расчет по договору участия в строительстве был произведен с использованием заемных средств (ипотеке), то из бюджета можно получить не только затраты на покупку жилья, но и на начисленные проценты. В этом случае размер общий возмещения составит 390 000 рублей.
Собственники квартиры за один календарный год могут вернуть только ту сумму, которая указана в предоставленной им справке НДФЛ. Поэтому, если размер переведенных работодателем в госбюджет налоговых отчислений меньше, чем 260 000 рублей, за возмещением можно обращаться каждый год, пока ИФНС не выплатить сумму компенсации полностью.
Как получить налоговый вычет в 2021 году: что нового
Понятие налогового вычета очень распространено среди людей, которые так или иначе сталкиваются с покупкой или постройкой жилья.
Имущественный вычет – это НДФЛ в размере 13% от покупки жилья или ипотеки, которую предоставляет государства как помощь семьям для решения жилищного вопроса.
Важно! В Российской федерации он предоставляется с 2 000 000 рублей, когда граждане покупают или строят за счет собственных средств и 3 000 000 рублей, когда это происходит за счет кредитования либо погашения долга в счет уже существующего кредита.
Условиями для получения данного вычета являются:
- Приобретение жилья на территории России
- В сделке с недвижимостью не должно быть родственных взаимоотношений, таких как покупка квартиры у мамы, сестры и т.д.
- Запрещается приобретать жилье у юридического лица, если покупателем является его учредитель, владеющий от 25% уставного фонда
- Вычет не распространяется на средства материнского капитала
- Наличие у претендента на вычет зарегистрированного права собственности на квартиру или его участие в долевом строительстве.
- Претендующий на вычет должен обязательно быть официально трудоустроен и являться плательщиком НДФЛ
- Декларация по НДФЛ сдается каждый квартал, следующий за отчетным, ее образец заполнения можно найти на сайте ИФНС и заполнить вручную либо на компьютере
Обратиться и получить денежные средства можно двумя способами:
1.В налоговую инспекцию по месту регистрации новой квартиры, составить заявление по образцу, сделать это необходимо в начале года , следующего за отчетным, при этом денежные средства при положительном исходе будут перечислены на банковский счет в полном объеме.
2.Можно сдать пакет документов, тот же, что и в налоговую работодателю, он в свою очередь пересылает в ИФНС и дет ответа, в случае положительного решения, на работу придет уведомлении о том, чтобы определенный период времени с человека не удерживалось НДФЛ
1.Акт приема-передачи квартиры, самый важный документ для получения вычета
2.Паспорт гражданина и супруги или супруга, в случае совместного приобретения или каждый подает на свой вычет отдельно
3.справка по форме 2НДФЛ с места работы
4.Свидетельство о браке
5.Кредитный или ипотечный договор и справка по процентам
6.Договор долевого участия
7.декларация по доходам за прошлый год
8.заяление
1.Вопрос №1:
Если я воспользовалась материнским капиталом на постройку квартиры по договору долевого участия, внесла им первоначальный взнос, смогу ли получить 13% НДФЛ?
Ответ:
В условиях на получения налогового вычета на строительство есть пункт, когда он не распространяется на материнский капитал, из этого следует, что если сумма вашей квартиры либо кредита на нее составит сумму, равную сертификату, а именно 453 026, то вычет вам не положен, в случае если жилье стоит, например, 2 500 000, с 500 000 вы вычет не получите, а с двух миллионов сможет получить 260 000
2.Вопрос №2:
Приобрели квартиру за 1.500.000р. по договору участия в долевом строительстве дома с использованием средств ипотечного кредита. Государственная регистрация права собственности на квартиру осуществлена в июле 2017 г. Часть основного долга (250.000р.) погашена с использованием средств материнского капитала. Планируем продать квартиру в 2018 году за 1.700.000р. Сколько НДФЛ необходимо заплатить?
Ответ:
В данной ситуации налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов, в том числе произведенных за счет средств материнского капитала. Следовательно, налогоплательщик должен будет заплатить в бюджет 26.000р. ((1.700.000-1.500.000)*13%). Т.е. гражданину не нужно будет увеличивать налогооблагаемую базу на сумму материнского капитала.
Для реализации своего права на имущественный налоговый вычет, а именно так он называется в случае, когда речь идет про операции с недвижимостью, вам необходимо соответствовать нескольким условиям:
- приобрести ли построить объект недвижимости, также подходит участие в долевом строительстве, покупка недостроенного объекта с последующим его завершением;
- Иметь доход на территории РФ и уплачивать с него налоги;
- Подать декларацию в налоговую инспекцию.
Налоговый вычет за приобретенную недвижимость фактически можно получить двумя способами: во-первых, вернуть ранее уплаченные 13% по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ). Во-вторых, получить в налоговой инспекции документ, подтверждающий ваше право на налоговый вычет, который вы предоставляете работодателю и «ваша зарплата автоматически увеличивается на 13%». На самом деле, конечно же она не увеличивается. Действующие правила исчисления налогов говорят нам о том, что ваш работодатель должен удержать с вашего государства 13% налогов и перечислять их государству. В случае, если у вас есть документально подтвержденное право на налоговый вычет, делать этого не нужно в пределах суммы, указанной в данном документе.
Наиболее распространенная схема: сочетание в себе двух форм. Вначале налогоплательщик возвращает себе ранее уплаченные налоги. В случае же, если их недостаточно, получает уведомление о праве на налоговые вычеты и освобождается от уплаты налогов на определенный срок.
Если вы рассчитываете на получение налогового вычета, не стоит забывать о сроках, в течении которых необходимо обратиться за его получением. В общем случае, этот срок составляет 3 года. То есть сейчас, в 2021 году мы можем подать декларацию и получить налоговый вычет за недвижимость и проценты по ипотеке за сделки, совершенные в 2020 г, 2019 г и в 2018 г. По сделкам совершенным ранее, налоговый вычет уже не получить. В том же случае, если вы купили квартиру, например, в 2015 году, каждый год подаете декларацию, но ваших налогов недостаточно для получения вычета в полном объеме, разумеется, и в 2021 году вы можете вернуть налоги по данному праву.
Однако, если ваше право уже подтверждено, гораздо целесообразнее, вместо того, что бы сначала заплатить, а потом вернуть налог, обратиться через личный кабинет в ИФНС для получения подтверждения права на налоговый вычет. Данное уведомление предоставить работодателю и освободить себя от ежегодных хлопот по возврату уплаченных сумм.
Декларируя доходы, граждане тем самым отчитываются перед государством об имеющейся прибыли и, соответственно, уплачивают в казну установленные налоги. Государство идет на встречу и позволяет вернуть часть НДФЛ в тех или иных случаях.
Например, при лечении, получении образования, в том числе и при улучшении жилищных условий — при покупке собственной квартиры по ДДУ в новостройке.
При заключении договора ДДУ следует обратить внимание на то, чтобы в документе была точно прописана дата сдачи дома в эксплуатацию, а также указана сумма недвижимости. Именно от стоимости квартиры зависит величина налогового возврата.
Согласно ст. 220 НК РФ, вернуть можно не более 13 % уплаченного НДФЛ от установленного лимита, с учетом которого рассчитывается величина имущественного вычета. Его размер составляет 2 млн. рублей.
Если гражданин заключил ДДУ до 2008 года, то данный лимит составляет 1 млн. р., а не 2 млн.р.
В том случае, если при расчете с застройщиком покупатель использует заемные средства, например, ипотеку, то он вправе получить вычет по процентам от кредита. В данном случае установлено ограничение в размере 3 млн. рублей.
Как получить вычет, если строительство многоэтажного дома не закончено?
В данном случае следует обратиться к пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, в которой говориться о том, что подтверждающим документом для получения установленной налоговой преференции является акт приема-передачи жилья.
При ДДУ право на имущественный вычет подтверждается передаточным актом, который подписывает покупатель и застройщик.
Тогда как при покупке жилья традиционным способом в уже существующем доме, за имущественным вычетом покупатель обращается только после того, как оформит жилье в собственность в Росреестре, и, соответственно, получит выписку из ЕГРН, подтверждающую новый статус.
Следует отметить, что на рынке недвижимости нередко возникают ситуации с обманутыми дольщиками, когда застройщик не сдает дом в эксплуатацию и затягивает строительство. В данном случае для получения налоговой льготы покупателю все равно придется дождаться завершения строительства жилья.
Если квартира не достроена получить вычет категорически невозможно.
Застройщик обязан передавать новому жильцу жилплощадь, качество и состояние которой соответствует проектной документации. Не всегда квартира сдается в эксплуатацию с чистовой отделкой, если это не предусмотрено ДДУ.
Однако тогда в соглашении должно быть отдельно прописан пункт о том, что квартира требует улучшений и фактически не пригодна для проживания.
Тогда новый владелец вправе вместе с налоговым вычетом на квартиру получить вычет за ремонт жилья.
При этом все ремонтные траты покупатель должен будет подтвердить документально. В качестве доказательства понадобятся чеки, квитанции, контракт с подрядчиком и т.п.
Чтобы получить полагающийся вычет налогоплательщику придется предоставить соответствующую документацию. Список документов будет зависеть от того, какой способ получения компенсации выберет гражданин.
Если это происходит через налогового агента, то есть работодателя, то гражданин должен подготовить:
- заявление на получение вычета;
- уведомление от налогового органа, которое подтвердит право на получение данной компенсации.
Для самостоятельного оформления и последующего обращения в ИФНС понадобятся:
- копия общегражданского паспорта (каждая страница);
- документ, подтверждающий право на квартиру, а именно, ДДУ, также выписка из ЕГРН, передаточный акт;
- документация, подтверждающая расходы на ремонт, если вместе с вычетом на квартиру покупатель претендует на возврат ремонтных затрат;
- справка 2 НДФЛ из бухгалтерии по месту трудоустройства;
- квитанция или иной другой документ от застройщика о том, что сумма по договору выплачена полностью;
- 3 НДФЛ декларация.
Наибольшие трудности у граждан возникают при оформлении последнего документа. Чтобы правильно заполнить бланки можно воспользоваться услугами специальных организаций, которые за небольшую плату правильно оформят декларацию. Однако это можно сделать и самостоятельно, воспользовавшись программой на официальном сайте налоговой службы.
В том случае, если вычет по ДДУ оформляется с участием супруга, гражданин помимо перечисленных документов должен будет принести:
- согласие супруга на заключение ДДУ, удостоверенное нотариально;
- брачное свидетельство;
- заявление на вычет от супруга.
Возможно, вариант оформления возврата 13 % через работодателя намного проще и удобней.
Если сумма вычета не будет выплачена работнику до конца календарного года, то выплата ее остатка будет осуществлена в следующем году.
Следует обратить внимание на то, что согласно законодательству РФ сроки для подачи документации на получение налогового вычета ничем не ограничиваются. Однако, в силу пп. 7 ст. 78 НК РФ, оформить возврат положенных 13 % можно только за предшествующий трехлетний период.
Так, если покупка квартиры по ДДУ произошла в 2015 году, а гражданин решил оформить налоговый вычет только в 2018 году, то соответственно, вычет 13 % НДФЛ будет возвращен за предыдущие три года, то есть с 2015 по 2017 год.
Таким образом, оформить налоговый вычет по ДДУ в 2018 году можно только после того, как строительство многоквартирного дома будет полностью окончено, а покупателю будут вручены ключи от жилплощади и передаточный акт.
Если договор ДДУ был заключен после 2008 года, то предельная сумма, на которую может рассчитывать налогоплательщик равняется 260 тыс. рублей.
Как правило, при невысокой заработной плате, собственник жилья не успевает за календарный год получить всю полагающуюся сумму, поэтому в новом году документы придется оформлять заново, чтобы получить оставшиеся деньги.
Предоставление имущественных налоговых вычетов регулируется ст. 220 НК РФ. В соответствии с ее пунктом 1 возврат налога осуществляется, в том числе, в размере фактически произведенных расходов на новое строительство жилых домов или квартир, а также долей в них.
Договор уступки или переуступки прав вместо договора купли-продажи заключается в том случае, если квартира находится в стадии строительства. Как правило, это относится к жилью, строящемуся по правилам Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
На основании уступки права по заключенному ДДУ передаются новому дольщику, который взамен уплачивает предыдущему дольщику некоторую денежную сумму. Часто жилье по переуступке продают подрядчики застройщиков, с которыми расплатились за работу квартирами (точнее, правами на них).
Право на вычет возникает, когда был подписан акт приема-передачи квартиры с застройщиком. Также дольщик (старый или новый) должен произвести с застройщиком расчет по ДДУ в полном объеме.
Например, если акт приема-передачи был подписан в 2020 году, на возврат налога можно подать в 2021. При этом НДФЛ будет возвращен в сумме не более уплаченной за 2020 год.
Если же заработок заявителя за этот год составил менее 2 миллионов рублей (максимальная сумма налогового вычета), то остаток можно перенести на 2021, 2022 и последующие годы — до тех пор, пока заявителю не будет возвращен НДФЛ с 2 миллионов рублей.
Вычет у работодателя можно получить и раньше — в тот же год. Подробнее об этом читайте здесь.
Для подтверждения права на возврат НДФЛ необходимо предоставить налоговой инспекции документы, подтверждающие:
- приобретение квартиры,
- произведенные расходы;
- декларацию 3-НДФЛ.
Покупку по переуступке подтверждает договор уступки прав требования по ДДУ. Иногда дополнительно к нему заключают отдельный договор или дополнительное соглашение к договору долевого участия с застройщиком — в этом случае его также нужно подать в налоговую.
Но подобное отдельное соглашение не обязательно. Права по ДДУ переходят к новому дольщику непосредственно на основании соглашения об уступке.
К документам, подтверждающим произведенные расходы, относятся квитанции или платежные поручения к договору уступки или переуступки прав в пользу предыдущего дольщика (цедента). Также в качестве расходов можно заявить средства, перечисленные напрямую застройщику, если новый дольщик осуществлял такие платежи.
Учет расходов при возврате НДФЛ
Возмещение НДФЛ при долевом строительстве производится в том же порядке, как и при приобретении любого другого жилья, но самое главное условие — у налогоплательщика должен быть акт приема передачи квартиры или свидетельство о регистрации прав собственности. До момента получения какого-либо из этих документов, то есть до сдачи дома в эксплуатацию, гражданин не имеет права претендовать на имущественный вычет.
Расходы, понесенные налогоплательщиком, которые могут быть учтены при расчете имущественного вычета:
- Сумма, указанная в договоре долевого участия и фактически уплаченная застройщику;
- Сумма, израсходованная на выполнение ремонтных работ: затраты на приобретение материалов для отделки, расходы на разработку проекта отделки и воплощение его на практике. По этому пункту возврат НДФЛ осуществляется только в том случае, если в подписанном договоре долевого участия имеется пункт о состоянии квартиры (черновая отделка или вообще без нее). Таким образом, если в договоре не проведена оценка жилья, претендовать на вычет по этой статье расходов налогоплательщик не может.
На основании требований статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации предельный уровень налогового вычета установлен в два миллиона рублей, то есть налогоплательщик может вернуть уплаченный налог только с этой суммы, даже если фактически было израсходовано гораздо больше. 13% от 2 миллионов — 260 тысяч рублей — такая сумма уже уплаченного налога подлежит возврату.
Если договор долевого строительства заключен до 1 января 2008 года и тогда же были переданы средства застройщику, то размер вычета будет составлять один миллион рублей (или 130 тысяч рублей возврата НДФЛ).
Необходимые документы
Первым делом мы должны оформить право на получение налогового вычета. Для этого мы собираем нужный пакет документов и отправляем его в налоговую инспекцию по месту нашей прописки.
Если мы находимся в другом городе, можно отправить документы почтой. В налоговую отправляем копии документов, но они должны быть заверенными с оригиналов. Помочь с этим может нотариус. Услуги юриста бесплатными не будут, а потому если есть возможность – лучше самостоятельно поехать в отделение налоговой. Обычно при личной подаче документов у вас попросят оригиналы для того, чтобы заверить копии. Эта процедура поможет избавиться от лишних проблем в будущем. Далее у налоговой есть 30 календарных дней на то, чтобы выдать вам разрешение на получение налогового вычета.
Теперь мы занимаемся возвращением налогов с покупкой квартиры. На этом этапе нам нужны будут уже новые документы – из старого пакета останутся лишь копии паспорта и ИНН. Список будет следующим:
- копия паспорта и ИНН;
- справка 2-НДФЛ;
- документы, подтверждающие расходы (чеки, квитанции, выписки из банка, расписки и так далее);
- выписка из ЕГРН или копия документа о праве собственности;
- копии акта передачи недвижимости в вашу собственность и договора о ее приобретении;
- реквизиты банковского счета, на который вам вернут средства.
Собрав такой пакет документов, нам нужно опять обратится в налоговую, желательно лично. После этого остается только ждать результата. В итоге, вам просто может прийти уведомление из банка о денежном переводе с нужной пометкой.
Кто может получить льготу при ДДУ
Воспользоваться льготой, по НК РФ, вправе далеко не все приобретатели строящегося жилья. Законодатели обозначили ряд требований, которые обязательны к исполнению. Иначе деньги не вернут из бюджета.
Требования к получению возврата НДФЛ по ДДУ:
- Приобретаемое жилье строится на территории Российской Федерации.
- Покупатель является налоговым резидентом, то есть проживает в России не менее 183 дней в году.
- Приобретатель имеет официальный налогооблагаемый доход по ставке 13% НДФЛ.
- Покупка жилья оформлена документально. В нашем случае требуется договор долевого участия для налогового вычета.
- Сохранены платежные документы по расчетам за жилье.
- На руках у покупателя квартиры имеется подписанный передаточный акт или иной документ, подтверждающий, что застройщик сдал жилье, а покупатель принял.
Допускается приобретение квадратных метров ДДУ за счет кредитного ипотечного капитала, государственных бюджетных субсидий и средств работодателя. НДФЛ можно вернуть только с собственных средств и ипотечного кредита. Возврат НДФЛ с бюджетных субсидий, материнского капитала и прочих целевых средств от государства и работодателя не предусмотрен.