Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Само выделение доли детям при использовании материнского капитала способно выполняться различными способами: либо по соглашению сторон с указанием долей, либо посредством оформления дарения между членами семьи. После того, как сделка завершилась (имеется в виду либо покупка жилья, либо полная выплата обязательств), составляется документ, согласно которому право собственности распределяется между всеми членами семьи, включая детей, в установленных долях.
Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В Росреестре уточнили, что для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:
- паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
- свидетельства о рождении детей;
- правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
- свидетельство о браке или разводе;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации;
- если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.
Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 тыс. руб. на всех членов семьи. Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
- лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Купля-продажа недвижимости с маткапиталом
Согласно ст. 42 закона №218-ФЗ все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, подлежат нотариальному удостоверению. Семьи, покупающие жилье за маткапитал полностью или частично, обязаны оформить его в собственность всех членов семьи, включая детей. Таким образом, договор купли-продажи с материнским капиталом, удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.
В качестве собственников в ЕГРН приписываются родители и все дети. При этом размер долей устанавливается по соглашению. Понятно, то в данном случае родители являются законными представителями детей и самостоятельно решают вопрос. На практике встречается самый разный подход, особенно если жилое помещение покупается частично на собственные деньги, с дополнительным привлечением заемных средств и МСК.
Исходя из сложившейся судебной практики, самым правильным решением будет выделение долей, пропорциональных размеру материнского капитала, поделенного на всех членов семьи. Пример. Квартира куплена за 4 530 260 рублей, из которых 453 026 — маткапитал (10 %). В семье трое детей. На каждого члена семьи придется 1/50 доля, приобретенная за счет государственных средств.
Регистрация жилого помещения в Росреестре
Любой из оформленных документов: договор дарения или соглашение — являются основанием для регистрации в ЕГРН перехода права собственности на приобретенное жилье. С 2019 года для этого не обязательно обращаться в орган Росреестра или МФЦ.
По действующему порядку при удостоверении сделки с недвижимостью, влекущей переход права от одного собственника к другому, нотариус направляет заявление и документы в регистрационный орган по каналам электронной связи. Поскольку нотариально удостоверенные сделки не подлежат вторичной проверке, регистрация производится в течение одного дня. Нотариус получает выписку из ЕГРН на свой электронный адрес и передает сторонам сделки. По желанию заявителей он может распечатать документ и удостоверить его соответствие электронной форме.
Оформить соглашение и зарегистрировать его в Росреестре необходимо в течение полугода. В противном случае ваши обязательства по использованию материнского капитала будут считаться нарушенными. Когда нотариус помогает с выделением долей материнского капитала, задержек с оформлением всех необходимых документов не бывает.
Можно ли изменить обязательство и выделить доли в другой квартире или доме
Некоторые родители не придают должного значения составленному для получения средств материнского капитала документу. Со временем про него могут забыть или рассматривать его как нечто неважное. Также возникают ситуации, когда после оформления в собственность одного жилого помещения и возврата всех кредитов семья принимает решение купить новое (более удобное, современное, большое помещение). Тогда возникает вопрос о возможности изменить текст официальной бумаги.
Законодатель и сложившаяся практика дает в этом случае однозначный отрицательный ответ. Получатель сертификата обязался выделить детям долю именно в том жилом помещении, на приобретение или строительство которого был направлен МК. И все манипуляции с таким жильем (особенно, его продажа) допускаются только после выполнения родителем взятой на себя обязанности, удостоверенной нотариально.
Итак, нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей при направлении МК на улучшение жилищных условий является односторонней сделкой. Оно подлежит безусловному исполнению, что отслеживается и контролируется органами прокуратуры РФ. При неисполнении этой обязанности сделка купли-продажи может быть признана недействительной в судебном порядке.
Обязательство по материнскому капиталу и их нарушение
Чаще всего владелец сертификата (ее супруг) обращаются к нотариусу за составлением этого документа. Последний, имея образцы различных обязательств, исходя из конкретной ситуации составляет обязательство самостоятельно.
Обязательство на материнский капитал должно быть исполнено в неукоснительном порядке, даже если срок был просрочен.
Постановление Правительства РФ №862 устанавливает порядок использования МСК в части направления средств на улучшение жилищных условий. Закон предписывает – после получения сертификата следует оформить распоряжение (право потратить выделенные деньги). Для этого необходимо направить заявление в Пенсионный фонд (ПФР).
Заявление подается в письменной форме. В нем указываются размер и виды расходов:
- приобретение и строительство жилья;
- погашение или рефинансирование предыдущего целевого займа (ипотеки или иного кредита на квартиру, дом);
- строительство или реконструкция индивидуального жилого объекта;
- первоначальный взнос на покупку/строительство помещения.
Выделение доли детям по материнскому капиталу в приобретенной квартире / Юридические Советы
Молодая семья, ипотека, рождение второго (или последующего) ребёнка, материнский капитал… С некоторых пор место в этом ряду плотно заняло еще одно понятие – обязательство родителей о выделении доли детям в жилом помещении.
Оно составляется в том случае, если семья использует средства материнского капитала в целях погашения долга по ипотеке. Таким образом государство, которое стоит на страже интересов несовершеннолетнего ребенка, старается оградить его от риска при определенных обстоятельствах (распад семьи, смерть родителей и т.д.) остаться без крыши над головой.
Чаще всего ипотечный кредит оформляется семейными парами, где оба супруга являются созаемщиками и одновременно владельцами купленного в ипотеку жилья. Поэтому мы будем рассматривать в нашей статье именно такой вариант.
Какую долю нужно выделять?
Этот момент не урегулирован законодательством. Указывается, что размер долей устанавливается по соглашению членов семьи. Поскольку законными представителями несовершеннолетних являются родители, именно они и решают это вопрос. На практике им выделяют от 1/100 жилого помещения до части, приходящейся на каждого взрослого и ребенка поровну.
Оформление детей в качестве собственников жилья имеет принципиальное значение, поскольку в этом случае при сделках с купленным жильем родителям придется учитывать следующие нюансы:
-
Сделка купли-продажи с долевым участием сторон, в том числе с материнским капиталом, оформляется через нотариуса (ст.42 №218-ФЗ).
-
При продаже недвижимости, в числе собственников которой есть несовершеннолетние дети, допускается с разрешения органов опеки и также удостоверяется нотариально (ст. 54 №218-ФЗ).
Выделение долей детям по материнскому капиталу
Воспользоваться средствами материнского капитала на покупку квартиры или другого жилья можно по достижению ребенку 3-летнего возраста (в связи с рождением которого появилось право на получение сертификата). Исключение — случаи, когда у семьи имеется жилье, приобретенное по договору ипотеки или займа. В таком случае средства могут быть направлены выплату долга кредиторам.
Пенсионный фонд (ПФР) позволяет воспользоваться средствами на приобретение жилья под условием его оформления в общую собственность всех членов семьи. Однако в основном материнским капиталом оплачивается только часть стоимости, а распорядиться недвижимостью можно только после внесения всех платежей и снятия обременения.
Для подобных случаев ПФР позволяет досрочно воспользоваться правом на средства сертификата, но после предоставления обязательства, по условиям которого покупатель наделит долями всех членов семьи после оформления недвижимости в полноправную собственность. Сделка по выделению долей оформляется в Росреестре на основании соглашения о выделении долей или договора дарения.
Что такое обязательство
Немного о материнском капитале и обязательстве по выделению долей.
Материнский капитал или сертификат (МС) – это финансовая помощь семьям, имеющим два или более ребенка, которая выделяется при рождении второго или последующих (в случае, если МС не выделялся ранее) детей. Но эта помощь не будет предоставлена, если родители не укажут, на что именно они планируют использовать МС.
Обязательство о выделении долей – это документ, который подтверждает намерения выделить доли в жилом помещении после того, как квартиру или дом можно будет оформлять в собственность. Заверение в нотариальной конторе обязательно. Обязательство составляется от имени владельца МС (обычно матери) или от имени собственника жилого помещения, которое родители планируют улучшить с помощью материнского капитала.
Стандартный образец обязательства имеет четко оговоренный срок исполнения. Учитывая, что ситуации с жильем бывают разные, срок так же не является одинаковым.
Ответственному супругу дается 6 месяцев на исполнение обещания – выделить доли детям + второму супругу.
Условия для начала отсчета срока исполнения:
- погашение ипотечного вноса – средствами материнского капитала;
- расчет с продавцом недвижимости – например, с помощью аренды банковской ячейки;
- завершение платежа по рассрочке;
- подписание акта приема-передачи объекта – строительство по договору ДДУ;
- окончательное введение дома в эксплуатацию (фирмой-подрядчиком);
- получение выписки из ЕГРН с кадастровыми данными – при самостоятельной постройке дома;
- иные условия.
Когда необходимо составлять письменное обязательство по маткапиталу?
Согласно «Правилам использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства от 12.12.2007 г. № 862, письменное обязательство требуется в случаях, когда:
- жилое помещение на момент обращения в ПФР с заявлением о распоряжении не оформлено в общую собственность владельца сертификата и его членов семьи (супруга, детей);
- право собственности на жилое помещение не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Обязательство составлять не нужно, если покупателями по договору о приобретении жилого помещения уже являются оба родителя и дети, а право собственности на них оформляется в Росреестре сразу после совершения сделки.
То есть составление обязательства необходимо, когда
-
Жилье оформлено не в общую собственность обладателя сертификата, его супруга и/или детей, а именно:
- по договору приобретателем (собственником) является один или оба родителя (дети не включены в договор);
- жилье принадлежит владельцу сертификата (супругу), но находится в залоге (ипотеке) и выделить доли можно только после снятия обременения.
- Регистрация права собственности на жилое помещение не осуществляется в момент совершения сделки:
- заключен договор с рассрочкой платежа с условием проведения регистрации права после выплаты последнего взноса;
- участие в долевом строительстве жилья — право собственности регистрируется после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию;
- участие в жилищном, жилищно-строительном или накопительном кооперативе (ЖК, ЖСК, ЖНК) — госрегистрация проходит после внесения всех взносов;
- строительство частного дома (объекта ИЖС) или его реконструкция — право собственности оформляется после введения дома в эксплуатацию (получения кадастрового паспорта на индивидуальное домовладение).
Регистрация выделения долей в Росреестре
И в случае с дарением, и в случае соглашения о распределении долей, этот документ передается в Росреестр (можно через МФЦ) для регистрации новых прав собственности.
За регистрацию выделения долей детям и супругу, нужно оплатить госпошлину. Сумма госпошлины (2000 руб.) делится на количество будущих собственников и уплачивается раздельно. То есть если членов семьи четверо, в Росреестр нужно предъявить 4 квитанции по 500 рублей каждая.
Затем следует обращение в МФЦ или в Росреестр со следующими документами:
- паспортами супругов;
- свидетельством о браке;
- свидетельствами о рождении (усыновлении) всех детей;
- договором дарения или соглашением о выделении долей (в простой письменной форме или нотариально заверенным);
- квитанциями об оплате госпошлины.
В результате, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись о регистрации общей долевой собственности на квартиру всех членов семьи с указанием размера доли каждого из них. Отчитываться в Пенсионный фонд об исполнении обязательства о выделении долей не нужно.
Если подтверждение исполнения обязательства понадобится (например, при последующей продаже этой квартиры), можно будет заказать общую Выписку из ЕГРН, где эти доли будут указаны.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.
Если доли не выделять
Вы нарушаете данное вами нотариальное обязательство о выделении долей.
Если прокуратура проведет проверку, вас могут обязать выделить доли по суду, вернуть государственные средства пенсионному фонду или привлечь к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.
Если решите продать квартиру без выделения долей, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей, как, например, произошло в Челябинске.
Также супруга может подать иск и обязать вас выделить ей и детям доли. Примеры таких судебных решений тоже есть.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.