Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оплата третьим лицам. Стоит ли бухгалтеру идти на такой шаг?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Образец типового договора купли-продажи в пользу третьего лица
Соглашение в пользу третьего лица должно быть заключено в соответствии со стандартными требованиями гражданского законодательства. То означает, что в них должны быть указаны существенные условия, а также они должны иметь письменную форму.
Выделяют следующий перечень существенных условий:
- О предмете договора;
- О стоимости предмета, указанного в соглашении;
- О процедуре исполнения обязательства;
- О порядке принятия выполненного стороной обязательства;
- Последствия отказать стороны принять исполненное обязательство.
Поскольку соглашение заключается в интересах третьего лица, то некоторые сделки указывают на это третье лицо, хотя этот пункт не является обязательным для включения в текст документа.
Когда же эти данные включаются, то о лице, которое получит право требовать исполнения соглашения, необходимо указать:
- Персональные данные этого лица;
- Контактную информацию.
В случае, когда заключается соглашение о купле-продаже в пользу третьего лица, необходимо помнить, что налоговое законодательство его определяет как одаряемого, то есть лицо, которое приобретает выгоду от совершенного в пользу него действия.
Помните, что такое соглашение должно пройти процедуру регистрации.
Необходимо четко обозначить, когда и как покупатель должен передать деньги продавцу (в наличной или безналичной форме, до или после регистрации перехода собственности).
При этом стоит учитывать, что если полный расчет за квартиру происходит после того, как собственность зарегистрируют за покупателем, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Это т. н. залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Если нет желания потом оформлять снятие залога с квартиры, нужно сразу указать в договоре, что стороны исключают действие п. 5 ст. 488 ГК РФ применительно к своим правоотношениям.
Кроме того, если в договоре указано, что на момент его подписания расчет между сторонами произведен полностью, это условие приравнивается к расписке о передаче денег между покупателем и продавцом.
Поэтому дополнительное составление расписки грозит после взысканием с продавца неосновательного обогащения (суд может посчитать, что он дважды получил с покупателя деньги за квартиру).
За приобретение жилья государство предоставляет налогоплательщикам налоговый вычет с суммы, равной 2 млн. руб. Возврату из казны государства подлежит 13% от этой суммы – 260 000 руб. Такой вычет предоставляется 1 раз, но он может быть разбит на несколько частей (если сумма покупки меньше 2 млн., то налогоплательщику возвращается 13% от потраченных денег, а оставшейся частью он воспользуется при приобретении другой недвижимости.
Положен ли имущественный вычет при оформлении ДКП в пользу третьего лица? Получить возврат НДФЛ не получится – для подтверждения права на вычет нужно предоставить документы, подтверждающие факт:
- осуществления оплаты;
- перехода плательщику прав собственности на приобретенное жилье.
Поскольку владельцем квартиры становится третье лицо, оснований для возврата НДФЛ не возникает.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как законодательство влияет на нюансы бухгалтерского учета оплаты за третье лицо?
На порядок производимых бухгалтерских проводок при оплате за третьих лиц могут оказать влияние нормы законодательства.
Закон не запрещает компании или ИП погашать обязательства третьих лиц. Тонкости этой процедуры описаны в ст. 313 ГК РФ. Но есть ограничение для такой операции — наличие в законе или договоре между сторонами оговорки об обязательном исполнении обязательств лично участниками сделки. Если такое условие есть, дополнительные проводки в учете контрагентов не понадобятся — все перечисления в рамках договора будут происходить без участия третьих лиц.
Хотя финансово поддержать должника третьему лицу никто не запрещает. Деньги на уплату долга это лицо может перечислить, например, в рамках договора займа. В таком случае расчеты между должником и третьим лицом будут производиться в рамках договора займа с применением присущих этому виду договора бухгалтерских проводок.
Налоговые платежи за третье лицо: проводки у должника
Ни один другой платеж не требует строгого выполнения платежных сроков, как группа налоговых платежей (налоги, сборы, страховые взносы). Если с контрагентом в большинстве случаев можно договориться по поводу переноса сроков или добиться рассрочки платежа, с налоговыми платежами дело обстоит намного сложнее. За просрочку налоговых платежей налогоплательщик страдает по всем направлениям:
- Материально — вынужден уплачивать пени и штрафы за любое опоздание с налоговыми платежами (в том числе при просрочке в 1 день).
- Репутационно — благодаря сервису «Прозрачный бизнес» информация о неуплаченных налогоплательщиком налогах, сборах и взносах не является закрытой. Заинтересованные лица при оценке потенциального партнера при наличии такой информации могут решить вопрос потенциального партнерства не в его пользу.
- В основной хозяйственной деятельности — если компания планирует участвовать в конкурсах на получение выгодных для себя заказов. Среди обязательных критериев отбора претендентов для исполнения заказа может быть требование об отсутствии неуплаченных налогов и сборов.
В результате вопрос своевременного погашения налоговых платежей для большинства налогоплательщиков стоит всегда остро. И возможность погашения таких сумм третьими лицами приобретает особую актуальность. Тем более что с 2017 года такая возможность напрямую предусмотрена в ст. 45 НК РФ.
Четко и недвусмысленно
Право третьего лица получить от должника по договору исполнение не может предполагаться, оно должно быть в нем четко и недвусмысленно сформулировано (например, право третьего лица получить исполнение в виде передачи товара по договору купли-продажи от должника-продавца и обязанность последнего такое исполнение произвести в пользу третьего лица). При отсутствии такого условия в договоре он не может быть квалифицирован как договор в пользу третьего лица и соответственно не порождает у третьего лица права требовать исполнения по договору в его пользу (Постановления Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 N 2410/10, ФАС ДО от 11.08.2009 N Ф03-3105/2009, ФАС СЗО от 02.02.2012 по делу N А05-5580/2011).
Судебная практика свидетельствует: для того чтобы тот или иной гражданско-правовой договор можно было квалифицировать в качестве договора в пользу третьего лица, необходимо включить в него условие о том, что должник по договору должен произвести исполнение в пользу конкретного третьего лица, а также указать на право этого лица требовать осуществления исполнения в его пользу и на обязанность должника такое исполнение произвести.
Договор в пользу третьего лица налоговые риски
4 названной статьи в случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору. Москва Договор покупки комнаты в пользу третьего лица Моя сестра приобрела для меня комнату и оформила ее по договору в пользу третьего лица, т.е.
Нам советовали много вариантов: сделать договор дарения денег конкретно для покупки квартиры. купить квартиру самим, зарегистрировать все права и затем оформить договор дарения. Как проще и надёжнее сделать это?
С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).
К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.
Стандартно, договор по своему формату схож с таковым для обычной сделки купли-продажи. Как правило, отличия могут быть только в упоминании плательщика и право получателя как разных лиц. В остальном, все основные части договора указываются все те же – данные сторон, описание объекта, сумма сделки, условия ее расторжения и так далее.
Сделка оформляется по общей схеме, но отличается рядом особенностей, основным из которых является то, что третье лицо, для которого приобретается недвижимость, должно письменно выразить свое согласие. В остальном, сопровождение сделки полностью идентично таковому стандартной процедуры купли-продажи.
Гражданско-правовые инструменты, какими являются договоры, призваны оптимизировать гражданский оборот, сократить излишние звенья, достичь эффективного результата при минимальном количестве средств. Договор купли-продажи в пользу третьего лица — яркий тому пример.
Договор купли-продажи — возмездная сделка, и если покупатель по этой сделке состоит в браке, то по умолчанию, по формальным признакам, возникает общая совместная собственность супругов на нажитое в браке имущество.
Покупка квартиры на третье лицо
Такие сделки могут заключаться по разным причинам:
- Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
- Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
- Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.
Пример: Предположим, что есть пожилой человек, который не особо разбирается в современных реалиях и опасается, что может просто не понять как нужно правильно заключить сделку купли-продажи. Он просит своего сына найти и купить ему квартиру, передав тому некую сумму. Сын самостоятельно занимается всей процедурой, а договор заключает в пользу третьего лица – своего пожилого отца. В результате пожилой человек становится владельцем недвижимости и, фактически, для этого ничего не предпринимает, кроме как подписывает договор и регистрирует право собственности.
Статьей 430 ГР РФ устанавливается определение договора в пользу 3 лица, согласно которому – это вид гражданско-правовых отношений, в которых выгодополучателем становится лицо, не относящееся к сделке.
Запутанная формулировка на практике выглядит так: покупатель и продавец договариваются между собой о предмете сделки, а деньги или товар получает не ее участник — другой человек.
Исходя из этого можно выделить основные признаки такого предприятия:
- желание продавца предоставить товар или услугу;
- согласие покупателя принять блага;
- наличие лица, готового получить оплату.
Для законодателя важна совокупность критериев, иначе сделка не подпадает под данную правовую категорию.
Например, продажа квартиры в пользу 3-го лица имеет смысл, когда речь идет о долевой или коммунальной собственности. Договор позволяет уйти от необходимости собирать согласие других собственников или извещать их публично. А нарушение этих пунктов противоречит ст. 250 ГК РФ и приведет к признанию сделки недействительной.
Чтобы избежать подобных проблем договор составляется между двумя владельцами долей в коммунальной собственности, при этом право на объект недвижимости переходит к еще одной стороне – реальному покупателю.
Также такая покупка актуальна в ситуации, когда родители хотят помочь детям, состоящим в браке, улучшить жилищные условия и при этом сделать так, чтобы на недвижимость право совместной собственности не возникло. По условиям договора покупатель получает право собственности на квартиру, но оплачивают цену родители. Таким образом полученное имущество нельзя отнести к совместно нажитому.
Ст. 430 ГК РФ не ограничивает круг лиц, в интересах которых может быть заключен договор, но на практике чаще всего жилье покупают пожилым родственникам или детям. По своему смыслу такое соглашение очень похоже на дарение, но оно имеет весомое преимущество – процедура передачи жилья значительно упрощается. Покупателю удается обойтись всего одним документом (ДКП), ему не приходится тратить время и деньги на составление дарственной.
ДКП в пользу кого-либо имеет свои особенности, но по большей части этот документ схож со стандартным договором. Он оформляется в письменном виде и содержит следующие сведения:
- дата, место, предмет сделки;
- информация о продавце/покупателе;
- стоимость жилья (сумма обязательно пишется прописью и цифрами);
- процедура исполнения;
- порядок приема квартиры;
- обязанности/права, условия расторжения, последствия нарушения соглашений.
Важная специфика такого соглашения – наличие в тексте информации о том, что оно заключается в пользу лица, не являющегося стороной сделки, и именно в его отношении будут исполнены обязательства.
В соответствии с законом, в текст можно включать паспортные данные выгодоприобретателя или не делать этого – предоставляется свобода выбора. Чаще всего покупатель жилья все же указывает в договоре эту информацию (контактные данные, ФИО). Также в ДКП прописываются сроки исполнения, перечень действий со стороны третьего лица, последствия, которые наступят в случае неисполнения в его отношении обязательств, дополнительные условия. Лицо, в пользу которого осуществляется покупка недвижимости, должно письменно удостоверить свое согласие.
В чьих интересах совершается сделка?
Ст. 430 ГК РФ не ограничивает круг лиц, в интересах которых может быть заключен договор, но на практике чаще всего жилье покупают пожилым родственникам или детям.
По своему смыслу такое соглашение очень похоже на дарение, но оно имеет весомое преимущество – процедура передачи жилья значительно упрощается. Покупателю удается обойтись всего одним документом (ДКП), ему не приходится тратить время и деньги на составление дарственной.
Такой особенностью пользуются некоторые родители – приобретая жилье в качестве свадебного подарка сыну/дочери, они оформляют договор купли-продажи в пользу своего ребенка. Даже если со временем пара решит развестись, квартира не будет приниматься в расчет при разделе имущества, поскольку по закону она не относится к совместной собственности.
Договор купли-продажи в пользу третьего лица
Принесли тут договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица. Торможу третий день. Что это вобще такое? Это как? Такое бывает вобще?
1. Вася продает а Петя купил в пользу третьего лица-Саши, квартиру.
2. Согласие Саши на покупку ему квартиры (и принятие ее в собственность) Петей получено.
Вся каша варится по следующему принципу:
1. Есть малолетний ребенок от незарегистрированного брака. Отцом ребенка указан Сергей.
2. Сергей имеет другого (первого) ребенка в зарегистрированном браке.
3. Жена от зарегистированного брака не хочет давать согласие на покупку Сергеем квартиры другому ребенку, хотя фактически брачных отношений нет.
4. Сергей дает Саше деньги и Саша покупает квартиру в пользу новорожденного ребенка Сергея.
5. Сергей беспокоится о том, что члены семьи матери его ребенка от незарегистрированного брака в случае его (ребенка) смерти или смерти его матери унаследуют купленную им ребенку «через Сашу» квартиру.
6. Фактически он указан отцом, следовательно он наследник первой очереди?
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Налогообложение при договоре в пользу третьего лица
Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.
Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.
Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.