Управление зарубежной недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление зарубежной недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Траст (trust) представляет собой совершенно особую по структуре организацию, используемую для доверительного управления собственностью преимущественно в странах англо-американского права и на территориях, подпадающих под соответствующие юрисдикции. Траст отделяет формально-юридическое владение собственностью от тех плодов, какие подобная собственность обычно приносит основателям. Организационно траст представляет собой соглашение между лицом, вносящим собственность, — основателем (settlor) или дарителем (grantor), и лицом, принимающим собственность во владение, — попечителем (trustee). Условия соглашения регулируются договором передачи в доверительное управление (trust agreement) либо актом учреждения доверительной собственности (deed of trust). Целью учреждения доверительной собственности обычно служит особый порядок ее использования, извлечения прибыли и предоставления благ лицам, поименованным в договоре передачи, т.е. бенефициарам траста.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Классификация доверительного управления

В зависимости от характера взаимоотношений между владельцем активов и экспертом, доверительное управление можно разделить на несколько видов:

1. Полное ДУ — предусматривает передачу всех активов в управление управляющему, который несет ответственность за принятое имущество. Но тут есть нюанс — в случае отсутствия прибыли, убыточности инвестиционных операций, владелец имущества не может требовать возмещения убытков от управляющего, т.к. для этого потребуется доказать умышленное нанесение вреда.
2. ДУ по согласованию — этот вид управления активами предусматривает получение профессиональных рекомендаций по инвестированию средств. Главный момент при управлении активами по согласованию заключается в том, что окончательное решение всегда остается за владельцем активов.
3. ДУ по приказу — данный тип управления предусматривает управление капиталом по согласованию с инвестором, при этом управляющий финансами самостоятельно не имеет права принимать решения.

Как заключить договор доверительного управления

Доверительное управление, позволяет собственнику квартиры избежать таких затратных по времени моментов, как подготовка жилья к заселению, поиск жильцов и последующее решение с ними бытовых вопросов, а также урегулирование споров и конфликтов, особенно связанных с задержкой арендной платы.

С определенными опасениями приходится столкнуться собственнику, принимая решение сдавать ли квартиру в аренду. Первое связано с сохранностью мебели и самой квартиры и второе – со своевременностью арендных выплат. И на другой чаше весов стоит тот факт, что квартира даже пустая нуждается присмотре и постоянных выплатах ЖКХ.

Рассуждая об услугах гарантированной аренды, не стоит забывать, что – помимо собственника и управляющей компании – здесь есть и третья сторона: те, кому и будут сдаваться все эти замечательные апартаменты. А арендаторы, как известно, часто отличаются наплевательским отношением к получаемой собственности (не свое – не жалко).

Допустим, от бабушки вам досталась квартира в другом городе, например в Саранске. Вы хотите её сдавать. Но у вас нет времени туда ездить, искать жильцов, подписывать договор, контролировать оплату ЖКУ. Вы можете поручить это доверительному управляющему за небольшую (или большую — как условитесь) плату.

В общем, подводит итог Евгений Лагутин, если управляющая компания надежная, ей можно доверить практически любую работу – вплоть до продажи вашей недвижимости.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов.

Если Вы действительно заинтересованы в максимальной доходности своих недвижимых активов при минимальных затратах времени и сил, то мы с радостью поможем Вам.

Для кого необходима эта услуга

Мы взяли на себя ответственность оказывать услугу по управлению недвижимости, потому что уверены, что добросовестно справимся с поставленными задачами. Нашей услугой по доверительному управлению пользуются собственники, проживающие в в Турции, Болгарии и на Северном Кипре.

Чтобы управляющий мог сдать квартиру, заключить договор и принимать арендную плату, собственник дает ему нотариально заверенную доверенность. В ней указывают все, что собственник доверяет управляющему.

Мы профессионально управляем недвижимостью в Украине с 2008 года. Наши сотрудники получили свой многолетний опыт в крупных Агентствах Недвижимости Украины, в украинских и международных Банках, в международных Управляющих и Финансовых Компаниях.

Спрос на подобные услуги (на профессиональном языке они называются propertymanagement) достаточно высок – соответственно, появляется и предложение. Правда, уровень предложения, мягко скажем, очень разнится.

Нюансы по выбору компании

При выборе компании, оказывающей услуги по доверительному управлению, помните, что вы это делаете для экономии своих сил, времени и для получения прибыли. Ваш будущий партнёр должен:

1. Быть с опытом в сфере и дорожить своей репутацией. Крупные компании, давно занимающие нишу управления коммерческими объектами, имеют свою клиентскую базу и заботятся о каждом объекте недвижимости, как о своём.

2. Попробуйте узнать у клиентов, работающих с данным агентством, о их впечатлениях о работе доверительного управляющего.

3. Не торопитесь. Всегда взвесьте все «за» и «против», досконально изучите шаблон договора и держите в голове мысль, что данная компания будет управлять вашим имуществом, а от этого зависит финансовое благосостояние.

Тандем с профессионалами в области управления недвижимостью будет пополнять ваш бюджет долгие годы.

Что следует учитывать, выбирая объект для покупки

Если 2019 год ознаменуется для вас покупкой зарубежной недвижимости, не забудьте, что успешной сделку можно считать не только в том случае, когда вам подвернется нечто по хорошей цене. В большинстве случаев значение имеет и сам объект. Прежде чем остановить свой выбор на чем-либо, примите во внимание следующие характеристики:

• место расположения дома или квартиры. В крупных городах Германии очень сложно приобрести невостребованное жилье. Чем бы вы ни решили обзавестись в таких городах как Берлин или Мюнхен, вы всегда сможете это жилье сдать. Чего не скажешь о сельской местности.
• качество постройки. Несмотря на то, что все в этой стране так хорошо, вероятность попасть на ветхий или некачественный объект очень высока. Это означает, что вам предстоит разузнать все о вашей покупк: дата строительства, по возможности сведения об используемых материалах, инфраструктура дома, фасад и прочие технические характеристики. Особое внимание уделите крыше, отоплению, стенам. Уточните, как давно проводились последние ремонтные работы, какие переделки были осуществлены после строительства. Возможно, были затронуты несущие стены или утеплен пол;
• соответствие запрашиваемой стоимости рынку в данном регионе. Очень часто она бывает завышенной, что является личной прихотью прежних владельцев;
• внимательно изучите заключения собраний собственников помещения. Порой они могут содержать в себе очень полезную информацию;
• проанализируйте коммунальные платежи. Имеет значение, насколько регулярно они вносились, не оплачивались ли они по завышенному тарифу. Если такой факт имел место, нужно выяснить, почему. Может оказаться, что предыдущие собственники находятся на стадии судебного разбирательства по данному вопросу;
• уточнить, сколько человек владеет жильем на момент продажи.

Приобретая недвижимую собственность за рубежом, приготовьтесь к тому, что вам понадобится посредник, который возьмет на себя заботу об объекте вашей покупки. В Германии такую услугу предоставляют управляющие компании. Но прежде чем заключить договор с одной из них, примите во внимание следующие моменты:

• профессиональный посредник берет на себя решение всех текущих задач – юридических, технических, финансовых;
• доверенное лицо, согласно подписанному соглашению, получает право решать все вопросы от лица собственника, кроме отчуждения имущества;
• выбирая специалистов, попросите их предоставить рекомендации, изучите историю их работы, убедитесь, что они являются членами профильных ассоциаций.

А вот сможете ли вы самостоятельно выбрать, кому доверить свою покупку, будет зависеть от типа объекта и вашей доли участия во владении им.

Удаленка: управление недвижимостью на расстоянии

Заключая договор доверительного управления недвижимостью, клиент может включить туда нужные услуги – при условии, что управляющая компания согласна их оказывать. Например, если квартире или дому требуется серьезный ремонт перед сдачей внаем, компания может отказать, сославшись на то, что у них нет заключенных договоров с подрядчиками, выполняющими сложные работы.

Передав квартиру в доверительное управление, собственник может получать доход от сдачи в аренду своего жилища, не занимаясь самой сделкой и бытовыми вопросами. Это весомое преимущество для людей, которые по каким-то причинам не могут позаботиться об этом сами.

Но есть еще ряд нюансов, которые нужно учитывать. Собственнику нужно заключать договор с арендатором либо самому, либо, если он находится, например, за границей, оформлять доверенность на другое лицо. А чтобы заверить доверенность, нужно обратиться в консульство России в стране пребывания. Часто это далеко от места проживания собственника, и он не может это сделать дистанционно.

Иногда управляющая компания требует застраховать объект недвижимости. К счастью, это легко сделать и по интернету.

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Retail-Realty – агентство по доверительному управлению квартирами с более, чем 20-летним опытом работы. С 1998 года мы управляем квартирами в совершенно разных сегментах рынка жилой недвижимости. Это квартиры в жилых комплексах бизнес-класса и объекты жилой недвижимости, расположенной от исторического центра до ликвидной точечной застройки в новых микрорайонах.

В нашем комплексном управлении находится более 250 объектов жилой недвижимости в Москве и Московской области. У нас одинаковые стандарты и подходы к управлению квартирами как в современных жилых комплексах, так и в домах сталинской застройки. Все объекты, находящиеся в нашем доверительном управлении, регулярно проходят проверку по ЧЕК-ЛИСТУ компании Ритейл-Риэлти.

Для собственника доверительное управление жилой недвижимостью – это дополнительное время для профильного бизнеса, гарантия своевременного получения арендной платы, свобода передвижения и одновременно полный контроль за состоянием квартиры. Обращение к нам существенно увеличит ваши доходы. Опыт нашей команды предостережет вас от возможных ошибок. Наша прибыль напрямую зависит от дохода, который приносит вам арендный бизнес, а бизнес нашей компании построен исключительно на долгосрочных отношениях.

К нам обращаются собственники квартир, живущие в Москве, в других городах и за рубежом. Это владельцы недвижимости, желающие выйти из операционной волокиты. Если Вы устали постоянно решать проблемы с арендаторами, отвечать на бесконечные звонки риелторов, вести бухгалтерский учет и управленческую отчетность, постоянно следить за сохранностью имущества, воспользуйтесь услугой доверительного управления квартирой. Мы поможем Вашим квартирам приносить больше денег!

15.11.2016 Стас Климов

С агенством «Ритейл-Риэлти» работаю уже давно. Несколько раз до кризиса бывал у них на Колобовском, но парковка платная, так и машину не припаркуешь… кружишься-кружишься… ж… какая то)))) собирешь все пробки на бульваре. Тут нашел для них арендатора, звоню. «Retail-Realty» с марта как переехал на Сокол. Поехал за ключем от помещения и опа))) припарковался сразу… Б Е С П Л А Т Н О!!!! ЗАТО НЕЖДАНЧИК ПРИЛЕТЕЛ С ДРУГОЙ СТОРОНЫ. Поднимаясь в лифте на их 8 этаж понял, что застрял. Просидел в их допотопном душном лифте 50 мин. Вот это была жесть))!!! Хорошо телефон брал. Девчонки обо мне беспокоились, смеясь, сказали, что я не первый. Комиссию получил — не тянут, не умничают, корочь, все норм))) Но их лифт я надолго запомню!!!

• Правоустанавливающие документы на квартиру
• Поэтажный план и экспликация
• Согласие супруга на передачу имущества в доверительное управление (нотариальное)
• Делегирование полномочий Учредителя управления Доверительному управляющему (нотариальная доверенность)
• Опись имущества, находящегося в квартире

Вышеуказанный пакет документов сдается на регистрацию через МФЦ с оплатой госпошлины в размере 2000 руб. С момента регистрации ваша недвижимость переходит в доверительное управление.

Инвестиции в недвижимость предусматривают покупку жилой или коммерческой недвижимости за пределами родного государства с целью получения прибыли от роста стоимости такого объекта в будущем или получении пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду. Причем, отечественные инвесторы сегодня, как правило, приобретают именно жилую недвижимость. Хотя коммерческая недвижимость потенциально может принести доход больше, но она и требует к себе больше внимания. Вклад в коммерческую недвижимость более рискован, хотя, повторюсь, более доходен. Так что основным мотивом для инвестиций в зарубежную недвижимость является получение пассивного дохода на надежном рынке с минимальными рисками.

Так что если обобщить все преимущества такой инвестиции, то ими будут:

• Надежность
• Низкие риски
• Получение дохода в валюте
• Защита от локальной инфляции
• Возможность получения долгосрочных виз или ВНЖ
• Перспектива получения двойного гражданства с возможностью более легкого перемещения по миру

Зарубежная недвижимость — недвижимое имущество, расположенное в иностранном государстве, которое покупается для извлечения прибыли при последующей продаже или получении пассивного дохода при сдаче в аренду.

Кому доверить сдачу квартиры, если хозяин не может заниматься этим сам?

В Гражданском кодексе прописано, что деньги в чистом виде, не могут передаваться в доверительное управление. Однако в случае открытия депозитного счета в банке или вложения в ценные бумаги, банк или финансовая компания берет на себя обязанности доверительного управляющего. В ДУ не могут передаваться векселя или чеки, хотя они относятся к ценным бумагам.

1. Недостаток времени

Возникает при наличии нескольких объектов недвижимости, которые сдаются в аренду. Без УК, владельцу требуется самостоятельно искать клиентов, заниматься юридическими вопросами сделки, контролировать выплаты и сроки аренды. Если имущество передать в ДУ, то всю организацию аренды на себя берет профессионал.

1. Невозможность постоянного контроля над активами.

Владелец недвижимости может проживать в другом населенном пункте или стране, работать вахтовым методом, совершать длительные командировки. В этом случае распоряжение собственностью затруднено.

1. Отсутствие профессиональных знаний и навыков.

Финансовая грамотность многих людей ограничивается знаниями, полученными из разговоров со знакомыми или коллегами. Такого багажа для грамотного инвестирования будет просто недостаточно. Поэтому чтобы не потерять заработанное имущество, лучше довериться профессионалам.

1. Нежелание заниматься вложением и использованием активов самостоятельно.

Многие владельцы недвижимости или ценных бумаг обращаются в управляющие компании, так как не хотят самостоятельно участвовать в реализации актива. Им проще и гораздо выгоднее, доверить ведение дел специалистам.

ДУ позволяет инвестировать небольшие средства, при этом получать высокую ликвидность по вкладам и имуществу.

Как любое начинание ДУ имеет положительные и отрицательные стороны, которые следует учитывать при передаче активов.

Плюсы

• Экономия времени, которое требуется на ведение всех дел и отчетности.
• Сохранность нервов, так как нет необходимости напрямую контактировать с клиентами, которые желают арендовать помещения.
• Надежность вложений и получение прибыли.
• Снижение рисков. Незнание финансовой сферы и юридических аспектов, может привести к неудачным вложениям, которые приведут к убыткам. Кроме того можно наткнуться на мошенников, которые совершают сделки нечестным путем и не соблюдают правила доверительного управления.

Минусы

• Незамотивированный управляющий может работать спустя рукава, получая свой минимальный процент, в качестве вознаграждения. Возникает упущенная прибыль, которая могла бы быть получена.
• Доходность напрямую зависит от квалификации специалиста, поэтому стоит тщательно относиться к выбору компании, которая будет заниматься управлением активами.
• Высокие комиссионные. Многие организации назначают слишком крупное вознаграждение за свои услуги, при это не приносят достаточных доходов.
• Возможность передачи прав управления мошенническим организациям. К сожалению, сфера ДУ, как и любая другая отрасль, не защищена от действий мошенников. Чтобы не попасть к таким компаниям, при выборе управляющего следует тщательно изучить всю документацию об организации и ознакомится с отзывами клиентов.

Каждый вид ДУ имеет свои особенности, знание которых необходимо для грамотного распоряжения средствами.

Объектами договора могут выступать:

• Жилая или коммерческая недвижимость;
• Земельные участки;
• Транспортные средства;
• Доля в компании.

Не имеет значения, является собственник физическим или юрлицом. После подписания договора распоряжаться имуществом начинает представитель. Чтобы минимизировать риски, в договоре следует прописать пункт, который регламентирует обязанности УК: согласование действий с собственником. При этом налоговый, бухгалтерский учет, и ведение отчетной документации осуществляет управляющий.

В качестве управляющих компаний деньгами выступают только банки или биржи, которые принимают валюту для брокерских ставок. Если финансовые организации, гарантировано выплачивают клиентам проценты по вкладам, то игры на бирже – самый рискованный тип вложения.

Пассивный тип инвестирования, при котором управляющая компания собирает средства нескольких клиентов и объединяет их в общий фонд. Эти деньги используются на покупку акций, товаров или вкладываются в недвижимость. При этом полученная прибыль разделяется между участниками ПИФ, в зависимости от процента вложенной суммы.

Зарубежная недвижимость: способ приумножить деньги или неудачное вложение?

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором. По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.

Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.

Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.

В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.

По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие – все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества. Стороны агентского договора (договора доверительного управления имуществом) вправе предусмотреть, что предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг будет осуществлять также агент (доверительный управляющий).

Кроме того, в этом случае арендодатель (агент, доверительный управляющий), выступающий в качестве посредника, перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС. При этом арендатор вправе принять к вычету сумму налога на основании счета-фактуры, выставляемого агентом (доверительным управляющим), которые в данном случае выступают арендодателями.

Таким образом, основным отличием агентского договора (договора доверительного управления имуществом) от договора аренды является то, что все функции арендодателя передаются собственником имущества агенту (доверительному управляющему). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов.

Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ.

В настоящее время наиболее оптимальной и часто используемой схемой построения арендных отношений является передача имущества в аренду через агента на основании агентского договора, который предоставляет полномочия по управлению имуществом и обеспечению коммунальными и иными услугами. Собственник имущества в данном случае обязан оплачивать вознаграждение агенту и производить оплату налогов и сборов в бюджет и вправе контролировать деятельность агента.

Статья 1012 ГК РФ — Договор доверительного управления имуществом

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Плюсы доверительного управления очевидны: собственник получает стабильный доход от сдачи своего жилья в аренду и не участвует в решении каких бы то ни было бытовых и прочих проблем, связанных с жильём — эту ношу несёт агентство недвижимости согласно договору доверительного управления. Первоначально необходимость в предоставлении такого рода услуги возникла в крупных городах, когда при наличии одной или нескольких квартир собственнику было сложно их контролировать. Как правило, такими людьми выступают иностранные граждане или клиенты из других регионов Российской Федерации, а также лица, не имеющие времени или возможности на сдачу квартир самостоятельно, без помощи посредников. Также, всё большее количество собственников недвижимости в России сдают жильё в доверительное управление и уезжают в другие страны, например, по работе.

Должен был кристально прозрачен и понятен собственнику жилья. Во избежание проблем необходимо тщательно прописать в договоре все пункты, регулирующие права и обязательства обеих сторон сделки, в частности, каким именно образом будет сдаваться квартира (на длительный срок, на несколько месяцев, посуточно), и какое количество людей может проживать в ней одновременно.

Риэлторское агентство «Адресъ-недвижимость» может взять на себя все хлопоты и риски, связанные с извлечением дохода из сдаваемой в аренду недвижимости. При подписании договора доверительного управления агентство становится представителем интересов собственника квартиры. На практике это означает следующее:

• подбор клиента, отвечающего Вашим требованиям;
• составление и подписание договора, максимально подходящего под Ваши условия;
• оценка стоимости аренды;
• рекламная кампания квартиры;
• поиск нанимателя и показ квартиры;
• приём и передача квартиры нанимателю;
• контроль внесения нанимателем арендной платы своевременно и в полном объеме;
• контроль оплаты счетов за коммунальные услуги (квартплата, электроэнергия, домофон, вода, телефон, интернет);
• перечисление денежных средств собственнику квартиры;
• ведение и предоставление отчётов;
• регулярная проверка квартиры с целью предотвращения ущерба;
• контроль сохранности Вашего имущества;
• юридическое сопровождение договора.

Стоимость услуги доверительного управления в «Адресъ-недвижимость» составляет от 8% от стоимости ежемесячной оплаты квартиры и колеблется в зависимости от объёма предоставляемых услуг.

Хотите сдать квартиру в доверительное управление для получения максимального дохода и полном отсутствии проблем? Приходите к нам, в «Адресъ-недвижимость»!

Счета для доверительного управления

Собственность, передаваемая в ДУ, не должна смешиваться с остальным имуществом доверителя — по ней должен вестись отдельный баланс и учёт доходов. Центробанком РФ выработаны правила для бухгалтеров, занимающихся учётом для ДУ. Если имущество находится на доверительном управлении, то для него должны быть открыты следующие счета:

• Кассовый: с его помощью будут учитываться финансовые средства, перечисленные доверителем и полученные им.

• Для акций: в нём отражаются цена и переоценка всех ценных бумаг — и тех, которые предоставил учредитель, и тех, которые были приобретены во время доверительного управления.

• Для драгоценных камней, металлов: эти ценности — и отданные в управление собственником, и купленные управляющим в период сотрудничества — тоже учитываются отдельно.

• Для кредитов: здесь учитываются деньги, выплачиваемые кредиторам.

• Для контроля расходов на цели, не входящие в эти правила.

• Для расчётов с инвестором: здесь отражается задолженность перед ним.

• Для издержек и убытков, понесённых в процессе ДУ.

Права и ответственность доверительного управляющего

С момента подписания соглашения правом доверительного управления имуществом обладает управляющий.

Его роль в процессе ДУ ключевая — он как бы замещает настоящего собственника имущества и берёт на себя его функции, причём осуществляет управление строго в соответствии с договором. Огромное значение имеют те пункты договора, в которых отражены обязанности, права и ответственность управляющего.

Имущественные права входят в состав того имущества, которое передано в ДУ, и исполнитель обязан защищать эту собственность. Он может использовать весь набор инструментов защиты имущества, как если бы он сам был его исконным владельцем. Сюда входят:

• отъём имущества у тех, кто им завладел незаконно;

• требование возврата имущества в случае, когда добросовестный покупатель попался на удочку мошенников, не имеющих права продавать данное имущество;

• требование соблюдения своих прав и устранения всех нарушений в этой области (включая нарушения, не относящиеся к лишению владения);

• защита имущества даже от его собственника.

Кто может быть доверительным управляющим?

Договоры на управление недвижимостью сегодня заключаются достаточно часто. Причин, по которым требуется передача прав на личное имущество другому лицу, достаточно много.

Наиболее распространенные случаи описаны ниже:

• имеется несколько объектов, которые нужно сдать в аренду;
• собственник квартиры планирует переезд в другую страну на постоянное место жительства. Продавать имеющееся недвижимое имущество он не хочет;
• владелец квартиры или прочего недвижимого имущества на длительный период уезжает из города или страны. Он не имеет возможности либо не хочет регулировать все вопросы, связанные с совершением операций с квартирой (ее сдача в аренду), дистанционно.

Важно знать, кому можно, а кому нельзя передавать право на распоряжение объектом, находящимся в личной собственности. Доверять управление недвижимым имуществом по закону разрешается юридическим и физическим лицам. В первом случае, это может быть индивидуальный предприниматель, ООО, ОАО и т.п. Запрещается доверять права унитарным организациям. Об этом говорится в .

Обусловлено такое ограничение тем, что унитарное предприятие не имеет прав на управляемое имущество, а распоряжаться чужой собственностью недопустимо по закону. Что касается физических лиц, человек должен быть дееспособным, совершеннолетним. Как правило, права на управление квартирой, дачей доверяются родственникам, хорошим знакомым.

Ключевая задача — освободить клиента от изматывающей работы с арендаторами, взаимодействия с контролирующими органами, улаживания бытовых проблем. Вся схема сотрудничества построена таким образом, чтобы участие собственника в управлении объектом было минимальным. В то же время наши сотрудники всегда будут на связи, чтобы предоставить отчет или обсудить предложения.

Сотрудничество в рамках доверительного управления объектом коммерческой недвижимости включает следующие шаги:

1. Консультацию, анализ документов на объект.
2. Согласование условий сотрудничества и показателей по проекту.
3. Заключение договора.
4. Страхование недвижимости.
5. Разработку концепции объекта.
6. Анализ рынка, определение оптимальной арендной платы.
7. Подготовку предложений арендаторам.
8. Заключение договоров аренды.
9. Оперативное управление объектом недвижимости.
10. Контроль за исполнением условий договора арендаторами и перечисление арендной платы на счет собственника.

Похожие записи:

• Какие социальные выплаты будут проиндексированы в 2023 году
• Налоговый вычет на ребенка в 2023 году
• Компенсация за использование личного авто. Бухгалтерский учет и налогообложение