Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доходы от продажи унаследованной недвижимости освободят от НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Раздел недвижимого наследства у нотариуса
Как уже было отмечено, общая долевая собственность на жилое помещение не всегда удобна для наследников, так как создает неудобства при продаже такой квартиры. Один из вариантов решения — раздел наследства, который производится у нотариуса. Например, если в состав имущества входит квартира, загородный дом, гараж, автомобиль, наследники могут составить соглашение, в котором укажут, кому переходят конкретные объекты. При этом не обязательно придерживаться размера наследственных долей, или можно предусмотреть денежную компенсацию.
Соглашение о разделе наследственного имущества можно составить, как до регистрации недвижимости в органах Росреестра, так и после нее. После удостоверения нотариусом, оно является правоустанавливающим документом для государственных органов, на основании которого производится регистрация квартиры на одного наследника. Такое решение упрощает ее последующую продажу жилья.
Налог с продажи наследственной квартиры
Налог с унаследованного имущества по закону в нашей стране не взимается, его заменила уплата государственной пошлины при оформлении наследства у нотариуса. Что касается сделки по продаже полученной по наследству квартиры, то она облагается НДФЛ по общим правилам.
- Если продается недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее 3-х лет, то с дохода, полученного от продажи нужно уплатить налог в размере 13 % от полученной суммы.
- Если с момента наследования квартиры прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущества, то есть со дня смерти наследодателя.
В первом случае продавец обязан по истечении налогового периода, в котором была совершена сделка (год), подать в ФНС декларацию и перечислить самостоятельно рассчитанную сумму до 1 июля следующего года. С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако в отношении продажи квартир, основанием приобретения которых является наследование, сделано исключение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При продаже унаследованной недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.
Как начисляются налоги при продаже имущества
По закону налогами облагается любая продажа имущества физическим лицом. Но обязательный сбор равен 13 % от суммы полученной прибыли, а не всей суммы сделки. Например, если вы приобрели автомобиль за 500 тысяч рублей, а продаете за 600 тысяч, прибыль будет равна 100 тысячам. Сам налог к оплате составит 100 000 * 0,13 = 13 000.
Если имущество получено в дар, через приватизацию или по наследству, прибылью будет считаться вся сумма сделки. В качестве альтернативы налог в размере 13% может начисляться на всю сумму сделки в любом случае, но такой вид налогообложения вы должны выбрать сами для получения вычета.
Налог не платится, если вы владеете имуществом более трех календарных лет, но здесь есть особенность в отношении земли и жилья.
Жилая недвижимость и земельные участки при продаже облагаются налогами иначе, если получены в 2016 году и позже. В таком случае вы должны владеть ими пять лет. Если имущество было получено до 2016 года — те же самые три года. Также три года нужно будет ждать, если вы получили жилье или землю в дар, по наследству или через приватизацию.
Продажа недвижимости является доходом гражданина. Нормы п.1 ст.210 НК РФ причисляют к налоговой базе, которая определяется для расчета суммы НДФЛ, все виды поступлений к особе в денежной и натуральной форме. Гражданин избавляется от своей собственности посредством передачи прав на нее другому человеку за определенную плату.
Ставка налога на доходы зависит от срока проживания гражданина на территории РФ (является человек резидентом или нет). Согласно нормам п.1 статьи 224 НК РФ, размер НДФЛ (если нет исключений) устанавливается в 13%. Если же человек проживает в РФ в год продажи недвижимости менее чем 183 дня (полгода), то он не является резидентом и должен будет оплатить НДФЛ по ставке 30%.
Такое отличие в величине ставки налога обусловлено тем, что иностранцы либо россияне, которые проживают в РФ менее чем 6 месяцев в году, могут получать за границей доходы в значительно больших суммах, чем те, кто проживает в РФ на постоянной основе.
Как платить за несовершеннолетнего?
Если квартира или же доля в ней были в собственности несовершеннолетнего, то и он будет платить налог, как все. И льгот в связи с возрастом для него действующим законодательством не предусмотрено.
Но сам ребенок или подросток, конечно, не будет ни подавать декларацию, ни платить пришедшую в уведомлении налоговую сумму, ни нести ответственность, если всего вышеперечисленного не будет сделано в срок. Это прерогатива его родителя, опекуна, попечителя или любого другого законного представителя. На плечи данных товарищей ложится бремя расчета НДФЛ, оформления соответствующей отчетности, предъявления ее в инспекцию и перечисления налога.
Заполняется декларация от имени ребенка, а подписывается его законным представителем.
На бланке вручную придется заполнить титульный лист раздела «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации подтверждаю», с указанием специального кода «02», ФИО представителя и данных документа, подтверждающего полномочия.
Если декларационное заполнение происходит в программе, то в разделе «Достоверность информации» необходимо будет поставить флажок в поле «Представителем ФЛ», а также заполнить строки ФИО и «Документ».
Срок подачи декларации
- Готовый пакет документов, следует сдать в налоговую до 30 апреля года, который идет после года, за который декларант отчитывается.
Пример: от продажи получили деньги в 2020 году, значить декларацию с приложениями сдать нужно до 30.04.2021 г.
- Если последний день сдачи выпадет на выходной, то этот день автоматически переносится на первый будничный день.
Пример: за 2017 год последним днем сдачи налоготчетности был 03.05.2018 г. В 2020 году последний день сдачи выпадает на будний, то есть переносов не будет.
- Преждевременная (досрочная) сдача в том же году, что и получается доход, не запрещена. Если налогоплательщик уверен, что иных доходов, вычетов не будет и отчетность не нужно корректировать, то можно сдавать и заранее.
Особенности определения срока владения: поочередное получение наследственных долей
Нередко случается так, что человек получает какую-то долю в наследство от одного родственника, а через несколько лет ему достается оставшаяся доля этой же недвижимости от другого. В случае объединения долей в целостный объект недвижимости, период владения этим имуществом начинается с дня принятия в наследство первой доли. Когда первая доля принадлежит новому собственнику более 3 лет, при продаже всего объекта недвижимости налог оплачивать не нужно, даже если вторая доля была получена намного позже.
Если доли имеют несколько собственников, каждый из них имеет право купить долю у другого совладельца и получить, налоговый вычет в том же порядке, который предусмотрен при покупке любого жилья.
Если имущество, полученное в наследство, на каком-либо основании признается неделимым, собственникам придется заключать соответствующий договор и продавать его как единое целое.
Срочная продажа наследства: налоговое резидентство
Если жилье, принятое в наследство по завещанию или без него, очень желательно продать как можно быстрее, и нет возможности ждать три года, значит, придется внести налог с полученного дохода. Ставка налога зависит от времени проживания наследника в России:
Если срок проживания в России составляет больше, чем полгода (если точно, 183 дня в году, когда жилье было продано), ставка налога будет равняться 13% от стоимости жилья.
Для тех, кто большую часть находился за рубежом, ставка увеличивается до 30%.
Граждане РФ, работающие в своей стране, могут также воспользоваться правом на налоговый вычет (1 млн. рублей).
Конечно, налог получается немаленький, и велик соблазн отразить в договоре уменьшенную сумму сделки, чтобы сэкономить на платежах в бюджет. Кроме рисков, связанных с неполучением всей суммы, есть перспектива получить неприятное известие от налоговой службы. Дело в том, что к сделкам, при оформлении которых указана цена, меньшая, чем кадастровая стоимость жилья, основой для начисления налога становится именно кадастровая стоимость недвижимости с учетом понижающего коэффициента 0,7.
Последствия нарушений: пени, штраф, доначисления
Если подать отчётность с опозданием или не сделать этого, налоговая служба начислит штраф. Он рассчитывается так. Количество месяцев, на которое задержана декларация, умножается на 5% от размера НДФЛ. Одновременно действует правило, по которому общая сумма не должна быть меньше 1 тысячи рублей или больше, чем 30% от НДФЛ.
При опоздании по оплате налога придётся заплатить пени: 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Если опоздание обнаружит ФНС, она может наложить и штраф. Его размер составляет до 20% от суммы налога. А при умышленной неуплате он может быть увеличен до 40%.
При занижении стоимости квартиры возможно доначисление налога. Дополнительно придётся заплатить пени и штраф.
Справка! Если собственник – несовершеннолетний, подачей декларации и уплатой налога занимается его родитель (или опекун).
Как видим, необходимость уплаты НДФЛ зависит от того, сколько времени прошло со смерти наследодателя. Ставка налога зависит от статуса (гражданин, резидент или нерезидент). Также есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу с помощью использования вычета.
При продаже квартиры, полученной в наследство, придется оплатить налог на продажу недвижимого имущества в 13%, ведь по сути она считается доставшейся наследнику бесплатно, а после сделки он получает доход. Налог при продаже квартиры пенсионером также не отменяется.
И вот именно он будет облагаться НДФЛ, при нахождении продаваемого жилища во владении продавца до 5 лет. А если она в собственности дольше, облагается ли в этом случае? Нет, тогда платить ничего не нужно, продавец от уплаты налогов освобождается. Таким образом, если вы не хотите платить довольно большой налог от продажи имущества в 13% от продажи унаследованной недвижимости, имеет смысл выждать 5 лет. Придется заплатить налог также и от продажи доли в наследованном жилище.
Стоит иметь в виду, что налоговая инспекция может уведомить в письменной форме о необходимости в оплате налога и подачи декларации НДФЛ-3 по причине получения дохода с продажи недвижимости. Дело в том, что фискальный орган получает данные о дате, когда было зарегистрировано право собственности на имущество, но не сведения о фактическом владении им. Чтобы избежать недоразумений, следует отправить в налоговую письменное пояснение и документы, подтверждающие период, на протяжении которого наследник владеет недвижимостью.
Отсчет этих трех лет идет с момента открытия наследственного права, то есть даты смерти наследодателя. Отсчитывать с даты факта вступления в наследства или госрегистрации является ошибкой. Напомним, что на вопрос надо ли оплатить налог при покупке квартиры пенсионеру ответ однозначен: да, как и всем остальным.
Как используются налоговые послабления?
Налоговый вычет – послабление для собственников наследованной недвижимости, которую они реализуют раньше трехлетнего срока. Норма вычета оговорена в законе, она понижает сумму дохода, следовательно, сокращает размер взыскания. В отношении квартир и иной жилой собственности установлен фиксированный размер вычета, в 2017 году это 1 млн. руб.
Ст. 220 НК определяет сумму налогового сбора для недвижимых объектов.
Стоит отметить еще один момент: вычет 1 000 000 рублей действует в отношении домов и коттеджей, квартир и дачных домиков, комнат и земельных наделов. Распространяется он также на доли в этих типах имущества.
А что касается собственности в виде нежилой и движимой недвижимости, то тут сумма послабления ниже. Максимальная сумма вычета для автомобилей, гаражей, складов не может превышать 250 000 рублей.