Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить продажу квартиры в Минске и Беларуси». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Оформление сделки. Договор купли-продажи
Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.
Выписка из домовой книги
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
Сопутствующие документы
В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:
Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:
- Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
- Паспорта родителей или законных представителей
- Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки
Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):
- Нотариально заверенное согласие супруга на сделку
Для долевых собственников:
- Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости
Кроме того, скорее всего придется оформлять:
- Договор о задатке или выплате аванса
- Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
- Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
- Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами
Как оформить договор купли-продажи?
Когда все документы собраны, нужно подписать договор купли-продажи. Это документ, удостоверяющий акт передачи жилой площади за оговоренную сумму денег. Он должен быть составлен и заверен нотариусом.
Он делается в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистратора. В нем содержится вся информация о квартире: адрес, расположение, характеристики, а также ее стоимость. Помимо этого, в договоре указываются данные сторон, условия расторжения сделки, взыскание компенсации. По сути, этот документ – юридическая гарантия вашей продажи.
Когда договор подписан, нужно определиться со способом передачи денег: наличными или переводом на банковский счет. Чтобы себя обезопасить, лучше воспользоваться вторым способом. Достаточно открыть счет в банке, куда счастливый покупатель может перевести нужную сумму.
Теперь можно приступать к государственной регистрации сделки. Она осуществляется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, обычно – по предварительной записи. После посещения кадастра покупателю передаются ключи, регистрируется переход права собственности. Готово! У вашей квартиры теперь новый собственник.
Установление цены недвижимости
Процесс продажи квартиры в первую очередь начинается с публичного предложения о реализации. В данном предложении необходимо определиться с ценой объекта, опираясь на среднерыночные стоимостные показатели населенного пункта. Так, для грамотного определения стоимости нужно провести анализ цен на рынке недвижимости с учетом района города, в котором находится объект. На стоимость квартиры могут повлиять такие факторы как:
- Район населенного пункта или местоположение. Этот фактор является одним из основных при определении расценок на рынке. В первую очередь нужно брать во внимание как далеко от центра расположен объект недвижимости, престижность микрорайона, доступность его к другим частям города (наличие общественного транспорта);
- Состояние инфраструктуры. На показатель стоимости квартиры очень влияет наличие неподалеку от дома школы, детского сада, торговых центров, удобной парковки или автостоянки;
- Экологическое состояние. Для реального представление стоимости жилья необходимо взять о внимание экологичности района и удаленность его от промышленных предприятий. Так, например, если недвижимость располагается неподалеку от металлургического комбината, то и стоимость ее будет меньше, относительно квартиры возле парка;
- Особенности дома. Нужно учитывать на каком этаже располагается жилье, из какого материала построен дом (кирпич или панели), высоту потолков, жилую площадь квартиры;
- Наличие ремонта. При установлении цены на жилье берите во внимание также наличие теплых непродуваемых окон, межкомнатных дверей, паркета, ламинита и ровных потолков, состояние сантехники;
- Что расположено за окном. Данный фактор для большинства людей маловажен, но некоторые его учитывают.
Правильность расчета стоимости определяется количеством людей, желающих приобрести Ваше жилье после выставления квартиры на продажу. Если жильем заинтересовалось много людей, то квартира недооценена, а если предложений по покупке нет – цена завышена.
Продажа квартиры: пошаговая инструкция
Если вы решили продавать квартиру, то делать это можно самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.
Есть такое понятие, как «чистая» продажа, когда вы продаете свою квартиру на вторичном рынке и ничего не покупаете взамен. Совершить такую сделку самостоятельно хоть и проблематично, но можно.
Однако реалии таковы, что на рынке в основном совершаются так называемые альтернативные сделки, когда человек одновременно продает квартиру и покупает взамен новую. Как правило, в таких сделках участвует 4-6, а то больше человек (квартир), интересы которых свести без профессионального участника рынка – риэлтерской компании – практически невозможно.
Не важно, какое вы примите решение: будете самостоятельно продавать квартиру или решите привлекать к этому процессу профессионалов, вам не лишним будет знать процедуру продажи недвижимости. Как говорится, лишних знаний не бывает.
Внимание: перепланировка
Если в квартире сделана неузаконенная перепланировка, постарайтесь получить разрешение на ее производство до продажи. Процедура эта хлопотная и длительная. Придется вызывать комиссию из исполкома (администрации района) и при положительном принятии решения ждать еще месяц.
Затем надо обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для проведения технической инвентаризации или проверки характеристик, внести изменения в техпаспорт или получить ведомость технических характеристик.
Если, вдруг, вам не дадут разрешения на перепланировку, а сейчас с этим очень строго, то вам и вовсе придется возвращать все в квартире в первоначальное состояние.
В практике есть немало случаев, когда продавец скрыл, а покупатель не заметил или не придал большого значения перепланировке. Этот вопрос может «всплыть» накануне подписания договора, и сделка будет поставлена под угрозу, если стороны полюбовно не договорятся между собой.
Есть покупатели, которые соглашаются купить квартиру с неузаконенной перепланировкой. Тогда вся ответственность ложится на них. За это они могут потребовать дополнительные деньги, и это вполне закономерно. Ведь в случае если они захотят со временем продать квартиру, все хлопоты по узакониванию перепланировки лягут уже на них. Ведь не факт, что им попадутся такие же, как они, сговорчивые покупатели.
Если к продаже квартиры привлекается агентство недвижимости, то все хлопоты по получению разрешения на перепланировку и документов оно берет на себя.
Юридические нюансы продажи недвижимости в Белоруссии
Налог для нерезидентов может оказаться слишком большим, но у вас есть несколько способов экономии:
- Получить налоговый вычет. Вам будет возвращено 10% от суммы, уплаченной в качестве налога. Например, если вы заплатили 6 500 долларов, вам зачислится обратно 650 долларов в течение 30 дней с момента подачи заявления в налоговый орган.
- Заказать в БТИ оценочную стоимость квартиры на день вступления в наследство – она будет существенно ниже стоимости, рассчитанной в году продажи. Налог уплачивается в виде разницы между указанной стоимости и фактически полученной прибыли.
- Использовать для вычета не оценочную, а рыночную стоимость. Она существенно выше, следовательно, вам вернется больше денег.
Продажа коммерческой недвижимости физическим лицом юридическому лицу
Вопрос. Я продаю коммерческую недвижимость юридическому лицу в рассрочку на 5 лет. Оплата равными долями. Подоходный налог я тоже буду уплачивать в течении 5 лет равными долями или едино моментно при заключении договора о продажи недвижимости. Если я покупал квартиру за 150 000 руб., потом перевел ее в нежилой фонд и продаю как коммерческую недвижимость за 250 000 руб. Подоходный налог я буду платить с 250 000 руб. или с разницы т.е. со 100 000 руб.
Ответ. Так как квартира уже является нежилым помещением то налог 13% должна удержать организация (юридическое лицо) (ч. 2 ст. 216 НКРБ), по желанию плательщика организация может применить только имущественный (затраты на приобретение) вычет 20%, но в данном случае есть право на применение большего вычета, поэтому нецелесообразно применять 20% и такое заявление юрлицу подавать не надо, т.к. лишитесь право на полный вычет. Полный имущественный вычет (затраты на покупку) можно применить только по окончании года в котором выплачена часть дохода в пропорциональном размере проиндексированные по курсу доллара на момент получения дохода.
Например, в 2021 году должны оплатить 50000 (одну пятую), но на руки выплатят 50000 — (50000 х 13%) = 43500, а 6500 подоходного налога перечислять в бюджет. После 1 янв. 2022 физическое лицо подаёт декларацию в налоговую (надо приложить справку с организации об удержанном налоге, договор продажи нежилого помещения и договор приобретения квартиры) и налоговая применит вычет в размере 30000 (одна пятая пропорционально сумме поученного дохода (п.1.2. ст. 211)), но проиндексированных по формуле 30000 делим на курс доллара на момент покупки квартиры и умножить на курс доллара на момент получения дохода в размере 50000 (при выплате частями в течении года будет несколько курсов и всё пропорционально считается) и налоговая вернёт часть или весь налог. И так далее по всем годам.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Часты случаи, когда квартиру необходимо продать, а ее долей владеет несовершеннолетний. Заранее позаботьтесь о документе из органов опеки, что они согласны на отчуждение собственности ребенка. Этот обязательный документ (распоряжение главы администрации района) нужен для подтверждения, что сделка не нарушает его права.
- Паспорт владельца жилья, если квартиру продает он сам
- Доверенность и паспорт доверенного лица, если вы перепоручаете ведение сделки
- Свидетельство о рождении, если владельцу не исполнилось 14 лет
- Свидетельство о рождении плюс паспорт, если ребенку, участвующему в сделке, от 14 до 18 лет
А есть налог на покупку недвижимости?
Нет. И вот почему. Согласно закону, налоги взимаются только с доходов граждан. А когда человек приобретает недвижимость, он несет расходы.
Скажу больше, если вы стоите в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, вам полагается налоговый вычет. То есть вы можете вернуть 13% от тех денег, которые потратите на покупку недвижимости. Вычет будет работать, даже если вы приобретаете жилье в кредит или в лизинг.
Например, вы купили дом или квартиру за 100 тысяч рублей. Это и есть сумма налогового вычета. То есть 100 тысяч рублей, которые вы заработаете в ближайшее время, не будут облагаться подоходным налогом.
То есть ваш работодатель будет оставлять 13% от зарплаты, которые обычно переводил государству, на вашем счету. В зависимости от стоимости жилья выплаты могут затянуться на 5 и на 10 лет. Подробности – на портале МНС.
Регистрация недвижимости в БТИ
Это самый важный момент, после которого имущество полностью перейдет во владение нового собственника. Подавать документы нужно орган по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него. В Минске эти услуги оказывает РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Потребуются документы:
- оригинал паспорта;
- заявление по установленной форме (выдается специалистом БТИ и заполняется в его присутствии);
- договор купли продажи, заверенный надлежащим образом;
- квитанция об оплате сбора за услугу (реквизиты можно взять в БТИ и оплатить в день обращения через банк);
- передаточный акт;
- расписка в получении денег, если этого требуют условия договора.
Обычно покупатель и продавец вместе регистрируют сделку. Однако в договор может быть включен пункт о том, что данное право принадлежит только одной стороне, а присутствие второй не потребуется. Исключение составляют случаи, когда пакет документов неполный или подлинность документов вызывает сомнения.
После этого нужно зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество. Пакет документов аналогичен, подается тоже в БТИ, а сам процесс не занимает больше 5 рабочих дней. По окончании на руки выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Как оформить продажу квартиры
Если право собственности возникло не по факту постройки квартиры, а появилось в результате приобретения недвижимости, то потребуются подтверждающие это документы: договор купли-продажи (дарения), удостоверенный государственным регистратором, свидетельство о праве на наследство, копия судебного постановления и т.п.
При нотариальном удостоверении сделки потребуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением (т.е. лиц, зарегистрированных в квартире). Согласие на продажу квартиры представляет собой документ, в котором записано: «Личность (фамилия, собственное имя, отчество подписавшего (подписавших) согласие) установлена, дееспособность проверена». Согласие заверяется подписью нотариуса с указанием даты и остается в делах у нотариуса.
Документы для регистрации договора купли продажи
Как только возникла необходимость продать ваше недвижимое имущество, например, квартиру, необходимо начинать сбор всех документов для проведения сделки. Вопреки частому заблуждению, продавец обязан собрать приличный список документов, которые обеспечивают переход права собственности к третьим лицам. Более того, именно на этом этапе часто выясняется отсутствие некоторых документов, потеря их актуальности, выявляются нарушения в оформлении и в фактической планировке квартиры. Как же выглядит список документов для купли продажи квартиры?
- Основной документ – кадастровый паспорт.
- Техпаспорт на квартиру;
- Выписка из Единого реестра прав (ЕГРП), которая подтверждает, что продавец является собственником указанной квартиры. Данную выписку лучше предоставлять оформленную недавно, хоть документ и не имеет фактического срока использования, однако данные в Росреестре могут потерять актуальность. Обычно, риелторы просят выписку с давностью от 3 до 7 дней. Если срок будет больше, может потребоваться срочное оформление выписки из ЕГРП.
- Предоставляется новым покупателям также сведения о состоянии лицевого счета, в котором отражается задолженность по коммунальным платежам. Не принимаются квитанции, получить необходимо справку, с печатью и подписью уполномоченного лица.
- Иногда, покупатель требует справку из психоневрологического диспансера. Это связано с тем, что если лицо не может отвечать за свои действия, любая сделка может быть обжалована в суде, и при этом задатки, стоимость оплаты за квартиру и прочие расходы не возмещаются. По такой мошеннической схеме только в Москве каждый год совершаются сотни продаж квартир, когда вписанный владелец состоит на учете в наркодиспансере или психоневрологической клинике.
- Иногда покупатели также требуют справку из налоговой об уплате налога, если квартира была подарена текущему владельцу или он получил ее в наследство. Дело в том, что если налог не был уплачен, новых владельцев могут обязать перечислить крупную сумму в виде налога.