Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать право собственности на гараж?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Важно! Владелец гаража не выкупает землю у муниципалитета или государства, а бесплатно оформляет на свое имя или берет участок в аренду.
Главный плюс для владельца гаража заключается в том, что он может узаконить недвижимость и распорядиться ею в дальнейшем по своему усмотрению: продать, оставить в наследство или подарить. Без согласования с собственником гараж не имеют права снести, а в случае строительства дороги или жилья гражданин получит материальную компенсацию.
Государство также заинтересовано в развитии этого закона. В Российской Федерации отсутствуют правовые нормы, которые контролировали бы работу гаражно-строительных кооперативов. В стране по официальным данным числятся около 4,5 млн незарегистрированных гаражей, которые не принадлежат своим пользователям. Но на самом деле таких объектов намного больше.
Новый закон позволяет упрощенно оформить недвижимость в собственность и стать ее полноценным владельцем. Эти меры выгодны государству: на зарегистрированные гаражи и землю под ними начисляются налоги. Еще один плюс закона касается вопроса благоустройства и безопасности сооружений (не всегда известно, кто хозяин гаража, кто отвечает за порядок на территории и т.д.).
Важные нормы, который урегулировал закон:
- Если объект был построен и узаконен до 1 сентября 2021 и проведен по документам как гаражный бокс, он считается гаражом.
- Гаражи, которые разделены общими стенами и крышей, также считаются отдельными зданиями.
- Плата за участок, взятый по амнистии в аренду, не может быть больше земельного налога.
- На плане размещения гаражей должны быть предусмотрены участки для стоянки и гаражи для людей с инвалидностью.
Оформление гаража в собственность: пошаговая инструкция
Капитальный гараж является, как и жилое строение, недвижимым объектом. Его стоимость может быть достаточно высокой, но без оформления документов о праве владения продать или совершить иную юридическую сделку становится невозможно. Однако, из-за отсутствия нужных бумаг регистрация права бывает затруднительной.
Однако, времена меняются и законодательство тоже. Теперь же гараж, не имеющий документально подтвержденного владельца, можно признать бесхозным. Не говоря уже о том, что любая сделка с таким имуществом просто запрещена. Его нельзя ни продать, ни подарить, ни завещать.
Возведенный в 90-e годы, когда не требовалось разрешение на строительство, гараж может получить статус самовольной постройки. В этом случае компетентные органы в праве обязать хозяина его снести. Поэтому лучше оформить все необходимые документы еще до начала проверок, чтобы не лишиться гаража и денег за оплату штрафа.
Приватизация гаража в гаражном кооперативе
Гаражно-строительный кооператив (ГСК) и каждый из его участников обладают преимущественными правами на приватизацию земли под гаражами. Владельцем гаража, согласно ст. 218 ГК РФ является гражданин, оплативший свой пай полностью. Процедура приватизации гаража состоит из двух этапов, так как необходимо оформить в собственность (зарегистрировать) не только сам гараж, но и участок земли под ним. В случае с ГСК земля под всеми гаражами данного кооператива оформляется в долевую собственность всех его участников, поскольку иначе пришлось бы делить участок под кооперативом на самостоятельные объекты, присваивать им самостоятельные кадастровые номера, что намного сложнее и дороже.
Зачем нужно приватизировать гараж?
После того, как приватизация будет завершена, каждый из участников сможет по своему усмотрению распорядиться гаражом. Если же муниципалитет захочет изъять этот участок земли и что-то на нем построить, тогда каждый из участников за свой гараж получит компенсацию, равную стоимости постройки и участка земли. Каждому от своего имени подавать документы на приватизацию достаточно сложно. Дешевле и проще объединиться, чтобы поручить оформление представителю – председателю ГСК.
Сами гаражи бывают двух типов: отдельно стоящие или объединенные в одно строение, когда все боксы имеют общие стены. Отдельно стоящий гараж можно приватизировать самостоятельно, а вот владелец бокса не сможет приступить к этой процедуре без согласия всех остальных собственников. Если кто-то из собственников против – остальным для продолжения процедуры придется оформить и нотариально заверить его отказ.
Заручиться поддержкой сразу всех собственников можно только путем организации и проведения общего собрания участников ГСК. На собрании следует разъяснить необходимость оформления документов и избрать представителя, на чье имя оформить доверенность для совершения действий по приватизации гаражей и земли.
Гараж вне участка ГСК
Такая постройка считается самовольной. Сохранить гараж можно только одним путем: получить в администрации договор аренды на участок. Обращаться для этого в суд следует лишь при наличии прав на землю. В противном случае вам в праве собственности на гараж откажут.
Даже оформленный ранее гараж может приобрести статус самовольно построенного. Если вы переоборудовали, например, свой гараж в автосервис, то можете оказаться и гаража, и без автосервиса. Прежде всяких начинаний посоветуйтесь с грамотным юристом.
Только юридически оформленное право собственности позволит вам продать свой гараж или оставить его в наследство своим детям.
Сроки оформления и стоимость процедуры
Продавца часто волнует вопрос о том, сколько же по времени займет оформление документов на строение? Особенно этот вопрос актуален при наличии покупателя на объект недвижимости.
Продавцу нужно помнить, что для того чтобы поставить объект недвижимости на кадастровый учет уйдет не менее 10 дней. Паспорт на строение выдадут в течение 5 дней.
В зависимости от региона проживания цены на оформление будут различными:
- в регионах технический план в БТИ на гараж размером в 50 квадратных метров обойдется в 6000 рублей, а в Москве может превышать 25 тысяч;
- если заказывать кадастровый паспорт через портал Росреестра, тогда он обойдется в 200 рублей;
- государственная пошлина за регистрацию права собственности составляет от 350 до 2000 рублей.
Как зарегистрировать право собственности на гараж в упрощенном порядке?
Регистрация гаража в собственность по упрощенной схеме предполагает, что за вами одновременно регистрируют право собственности на гараж и на земельный участок под ним. Если гараж не состоит на кадастровом учете, сразу можно поставить его на учет. Все это делаете не вы сами — гражданин, который владеет гаражом, а исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, который дал вам участок (дальше мы будем также называть его уполномоченным органом). Этот орган получит вместо вас выписки из ЕГРН о вашем праве собственности на гараж и участок под ним, а потом передаст их вам (ч. 23 ст. 70 Закона N 218).
Чтобы зарегистрировать гараж в упрощенном порядке, должны выполняться следующие условия:
- гараж построен до 30.12.2004 (до даты введения в действие Градостроительного кодекса РФ),
- гараж является объектом капитального строительства,
- он стоит на земельном участке, который вам дали в собственность бесплатно в соответствии с Законом N 137-ФЗ,
- земельный участок предоставили вам в случаях и порядке, которые мы назвали выше,
- право собственности на гараж за вами не зарегистрировано.
Какие документы нужны для оформления права собственности на гараж в ГСК
Владельцы гаражей, расположенных на территории гаражного товарищества или кооператива, помимо членской книжки зачастую других документов не имеют. В такой ситуации продажа гаража происходит путем включения покупателя в члены гаражного объединения. Правда, с юридической точки зрения подобные сделки не имеют силы: права на гараж, как и на другую недвижимость, должны быть официально зарегистрированы. Кроме того, владельцам неоформленных гаражей надо иметь в виду, что в случае изъятия земли ГСК для государственных нужд они не получат никакой компенсации за свое имущество, так как формально этих гаражей не существует.
Для оформления в собственность гаража, входящего в состав ГСК, потребуется иной пакет документов, чем при оформлении гаража индивидуального. В частности, для регистрации права на кооперативный гараж понадобятся:
- удостоверение личности заявителя;
- справка о членстве данного лица в кооперативе и о полной выплате пая, подписанная председателем и главбухом;
- кадастровый паспорт на гараж;
- квитанция об уплате пошлины.
Ситуация несколько усложнится, если ни один гараж в составе ГСК еще не был оформлен в собственность. В таком случае дополнительно потребуются:
- устав ГСК;
- свидетельство о регистрации ГСК в качестве организации и постановке его на учет в налоговом органе;
- выписка из протокола общего собрания членов ГСК об избрании председателя;
- приказ о назначении гл. бухгалтера;
- список членов ГСК;
- документы, подтверждающие права ГСК на землю (договор аренды или распоряжение муниципального органа о предоставлении земли под гаражное строительство).
Порядок действий при переоформлении гаражного сооружения:
- Определить, каким образом будет переоформляться строение (продажа или дарение).
- Выяснить, поставлен ли объект на кадастровый учет, зарегистрирован ли в Россреестре. Если нет, оформить право собственности на гаражное сооружение и землю.
- Собрать все документы для переоформления на другого человека.
- Составить предварительное соглашение, обсудить все его пункты с другой стороной.
- Заключить договор у нотариуса в трех экземплярах.
- Перерегистрировать гаражное сооружение на нового владельца.
- Произвести расчет за покупку или получить деньги за продажу строения.
Что делать, если нет документов?
Земельный участок гаражному кооперативу, как правило, выделялся муниципальными властями по договору аренды. Затем происходит получение соответствующего разрешения на строительство. Поэтому для начала нужно запросить у председателя ГСК эти документы.
Во многих случаях прошло довольно много времени и документы могут быть просто утеряны или не сохранились. При их отсутствии потребуется восстановление с оформлением соответствующих запросов в адрес муниципалитета. Этот процесс довольно длительный по времени, поэтому регистрация права собственности может продлиться довольно долго.
Процедура длительная, но не безнадежная. Чаще всего добиться признания прав на такое строение можно в судебном порядке, где понадобится предоставить технический паспорт гаража, а также доказать, что:
- возведен на средства заявителя (предоставить сметы или договор со строительной компанией);
- не ущемлены права иных лиц;
- имеется разрешение на постройку. Если такого нет, суд может признать постройку незаконной и потребовать ее снести.
Как должно быть по закону?
Самый надежный и правильный путь является одновременно самым трудным и долгим, но зато вы будете уверены в совершаемой операции и ее последствиях.
Действующая система регистрации недвижимых вещей в стране учреждена с 1998 года и раньше делилась на ГКН и регистрацию прав — ими занимались БТИ и Регистрационная палата соответственно. С 2017 года эти два важных регистра объединили в Единый реестр недвижимости, а его ведение возложено на Росреестр.
Только в Росреестре вы можете получить сведения об интересующем вас объекте.
В него вносится любая недвижимость — и жилая, и нежилая. Сидя дома, вы можете навести самые простые справки о гараже, который хотите приобрести.
Для этого:
- Откройте сайт Росреестра.
- Среди электронных сервисов найдите предоставление справочной информации.
- Введите данные объекта — можете указать кадастровый, инвентаризационный или условный номер либо адрес. В поле адреса не нужно заполнять все строки — только субъект, населенный пункт, улица и номер.
Что нужно для оформления физическим лицам
Провести сделку купли-продажи самостоятельно будет несколько проблематично. Дело в том, что гаражи, построенные 20 и более лет назад, долго не проходили регистрацию, и за это время не раз менялись законы и правила регистрации подобных недвижимых объектов. Многие владельцы до сих пор имеют на руках только один документ удостоверяющий право собственности — членскую книжку ГСК.
Сегодня она не дает возможности гражданину распорядиться недвижимым имуществом по своему усмотрению, так как не считается правоустанавливающим документом. А современным действующим законодательством установлено, что на право владения собственностью должен быть пакет документов, оформленный надлежащим образом. Если пакет не был собран и заверен, тогда владельцу необходимо зарегистрировать свое право собственности в Росреестре, предоставив:
- выписку и ЕГРЮЛ
- устав ГСК
- свидетельство из кооператива о состоянии его в налоговом учете
- акт ввода объекта в эксплуатацию
- разрешение на строительство объекта.
Предоставив документы в Росреестр, регистрация права собственности будет завершена. Далее можно приступать к составлению ДКП гаража, и в этом случае в процессе действий также потребуется подготавливать такие документы:
- справка от председателя ГСК о факте внесения пая владельцем гаража
- оригиналы гражданских паспортов лиц – участников сделки
- юридическому лицу потребуются документы, подтверждающие законность деятельности организации
- техническая документация
- чек об оплате госпошлины за услугу регистрации.
Собранный пакет документации нужно также предоставить в Росреестр или в МФЦ, где и будет проходить процедура передачи права владения гаражом. Здесь также заметим, что законом допускается заключать сделки по доверенности, заверенной нотариально.
Когда можно сделать покупку в гаражном кооперативе?
Продавец обязан оповестить совладельцев по кооперативу о предстоящей продаже не позднее чем за 3 месяца до начала проведения сделки. За это время правление кооператива приглашает членов на собрание, которое даёт одобрение на сделку.
Согласие на сделку выявляется в результате открытого голосования, путём большинства голосов «за» согласие на продажу.
Впоследствии к протоколу собрания прилагается протокол голосования, что заменяет нотариально удостоверенное согласие совладельцев на сделку. После подготовки данных документов можно приступать к процедуре передачи права собственности.
Если общее собрание вынесло отрицательное решение по проведению сделки, собственник имущества может оспорить решение членов кооператива в суде.
Тогда вместо протокола прилагается выписка из решения суда, с признанием иска.
Как оформить покупку гаража в гаражном кооперативе?
- Собственник оформляет на себя пакет документации право собственности или право пользования долей в совместной собственности.
- Получает разрешение от совладельцев по кооперативу, в виде протокола, утверждённого учредителем. Если гараж приобретался в браке – нотариально удостоверенное разрешение супруга, по регламенту статьи 35 СК РФ.
- Покупатель проверяет правоспособность документации, представленной собственником, и осматривает приобретаемый объект.
- После достижения устных договорённостей составляется предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Здесь указываются условия проведения сделки, устанавливается дата её проведения.Отдельным пунктом вносится сумма оценки объекта, которая не должна изменяться. Вносится задаток или аванс, после чего объект снимается с торгов.
В некоторых случаях ПДКП оформлять нет смысла. Например:
- гараж имеет невысокую стоимость – до полумиллиона рублей;
- спрос на объект невысок;
- имущество находится в собственности ГСК, без выдела долей.
В этом случае сразу составляется основной договор купли-продажи.
Из этого документа должно следовать, что стороны осуществили имущественную сделку согласно нормам гражданского законодательства.
Если стоимость имущества сравнительно невысока, договор так же приобретает силу акта приёма-передачи недвижимости, о чём в акте указывается отдельным пунктом.
Документы на продажу неприватизированного гаража
Прежде чем прочитать, как купить законно неприватизированный гараж, стоит ознакомиться с требуемым пакетов документов. Для оформления сделки необходимы следующие бумаги:
- Оригиналы паспортов продавца и покупателя.
- Книжка с отметками об уплате членских и паевых взносов.
- Свидетельство о заключении/расторжении брака спрашивают у продавца, состоявшего в браке. Если имущество совместно нажитое в браке и нет брачного договора о раздельных доходах, требуется нотариально заверенное разрешение от супруги или супруга. Оно послужит доказательством, что супруг не претендует на данную недвижимость.
- Иные квитанции об оплате за ГСК.
- Заявление от старого владельца о выходе и от будущего о вступлении в кооператив.
- Если нет уверенности в покупателе или продавце, можно попросить справку из ПНД о том, что человек не состоит на учете.
Рекомендовано заключение сделки договоров купли-продажи для неприватизированного гаража в ГСК. В нем будет отражаться дата и сумма сделки, паспортные данные и Ф.И.О. участников или сторон. Обязательно указывается номер объекта на плане.
Как продать гараж полученный в наследство без регистрации гаража?
Официально и юридически правильно оформить продажу гаража можно лишь при наличии государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако на практике подобные сделки без надлежаще оформленных документов проводятся достаточно часто.
Один из вариантов – когда отдельно стоящие гаражи оформляются в договоре купли-продажи как строительные материалы, а не недвижимость, без регистрации в Росреестре.
Другой распространенный способ – передача членства в кооперативе, если гараж является его частью. Подобная схема проста: обе стороны обращаются к председателю кооператива. Продавец пишет заявление о выходе из состава ГСК, покупатель – о вступлении. Последнему передается членская книжка, и он становится владельцем гаражного бокса.
Продать незарегистрированный наследуемый гараж не так сложно, однако такие сделки грозят неприятными последствиями, в первую очередь, для покупателя, поскольку он не получает законного права распоряжаться приобретенным имуществом.
Как оформлять гараж в ГСК в собственность
Купля-продажа гаража в ГСК начинается с того, чтобы определить тип строения и приобретаемого имущества. Для полноценного приобретения гаража с участком следует убедиться в том, что ГСК имеет право его продать. Именно приобретение участка должно будущего владельца заботить больше. До покупки гаража надо убедиться в том, что:
- данный участок отделен от общей доли участников кооператива, если это не сделано, надо получить согласие на отделение и отделить;
- продаваемый участок отмечен на кадастровом плане и имеет кадастровый паспорт;
- ГСК имеет право продавать этот участок;
- ГСК не имеет проблем с муниципалитетом в юридическом плане – оплачивал все платежи и не имеет задолженностей по данному участку, иначе возникнут серьезные затруднения при оформлении;
- есть правоустанавливающие документы на гараж в ГСК;
- должным образом отмечено членство в ГСК, вовремя проводились коммунальные платежи и другие отчисления;
При этом следует убедиться в том, что ГСК является таковым и имеет такие документы:
- документы ГСК как юридического лица;
- учредительные документы – устав;
- регистрационное свидетельство;
- свидетельство о постановке на учет в ФНС;
- документы, подтверждающие полномочия управляющих и бухгалтера ГСК;
- документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости.
Все юридические договоренности, оформление происходят между ГСК, государством и новым владельцем. Проще говоря – руководство должно доказать свое право на то, чтобы отдать участок в полное владение покупателю. Не всегда они имеют на это право. Кроме того, существуют региональные особенности при оформлении документов, поэтому лучше, перед тем как оформлять сделку, проконсультироваться с компетентным в этом вопросе нотариусом и юристом. Это позволит не лишиться своих денег и имущества.
Похожие записи: