Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности отсрочки по арендной плате из-за коронавируса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Договор аренды и форс-мажор в связи с COVID-19
Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?
Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.
Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.
Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.
Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?
Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.
Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.
Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.
На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.
Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.
Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.
Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.
При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.
Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.
Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.
Вариант 2. Предоставление арендатору льготы с отражением расходов по упущенной выгоде
Данный вариант применяется в случае, если арендодатель не уменьшает справедливую стоимость арендных платежей (остаток по счету 401.40 «Доходы будущих периодов»), а отражает в учете предоставленную арендатору льготу в размере 150 000 рублей в составе отложенных расходов по упущенной выгоде (на счете 401.50 «Расходы будущих периодов»). В этом случае за апрель, май и июнь ежемесячное начисление доходов текущего периода продолжается, одновременно в учете на сумму льготы признаются расходы по упущенной выгоде.
Для корректировки объектов учета операционной аренды следует ввести документ Корректировка доходов будущих периодов. В документе следует установить следующие параметры:
-
вид операции — выбрать Корректировка доходов будущих периодов;
-
изменить — флаги Суммы доходов и Порядок учета доходов;
-
тип договора – изменить на Передача в аренду на льготных условиях.
Собираем доказательную базу наличия обстоятельств форс-мажора
Для того чтобы можно было убедить арендодателя дать арендные каникулы в силу форс-мажора, необходимо собрать документы, которые будут подтверждать соответствующие обстоятельства.
- Сертификат о форс-мажоре. Выдачей данного документа занимается Торгово-промышленная плата, однако действовать он будет лишь на внешнеторговые операции. По другим правоотношениям, которые возникли на территории Российской Федерации, сертификат выдан не будет (в том числе и арендные соглашения). Однако, если того потребует договор, то нужно получить отказ о выдаче документа от ТПП.
- Заключение о форс-мажоре. Его может выдать Торгово-промышленная палата, представительство которой находится в субъекте Российской Федерации. Заключение можно будет использовать в качестве доказательства в суде, однако решающей роли оно не оказывает, суд оценит его по своему усмотрению.
Каким образом уведомить контрагента о наступлении фактора форс-мажора
Оцениваем шансы изменения/расторжения арендного соглашения
Нет необходимости использовать гражданское законодательство о форс-мажоре для освобождения от внесения арендных платежей. Статья 451 Гражданского Кодекса РФ в настоящем случает наиболее применим, к арендным правоотношениям тоже. Для использовании вышеуказанной нормы нужно соблюсти 4 главных пункта:
- При заключении арендного соглашения ни арендодатель, ни арендатор не могли предвидеть наступление обстоятельств непреодолимой силы. Договор аренды должен был быть подписан до пандемии.
- Нет возможности преодолеть возникшие ограничения и запреты в силу распространения коронавируса.
- Возможность платить арендные платежи по договору аренды существует, однако в полном объеме выполнять свои обязательства арендатор не может.
- Риск изменения обстоятельств не должен в силу возникших договорных правоотношений нести арендатор.
Взыскание долга по аренде в арбитражном суде
Стоит ли обращаться в суд
Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.
Когда подключать суд
- арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
- арендатор не выходит на связь,
- арендатор начал судебное разбирательство.
Сначала определите, может ли арендатор требовать уменьшения платы. В частности, такое возможно в двух случаях:
- арендованную недвижимость нельзя использовать из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ);
- арендатор — субъект малого или среднего предпринимательства (СМСП), осуществляющий деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. При этом он должен использовать арендуемое здание, сооружение, нежилое помещение (или их часть) именно для этой деятельности, а договор должен быть заключен до принятия решения о введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Если все эти условия соблюдены, арендатор может требовать уменьшения платы на срок до года (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
На предложение арендатора ответьте письмом о согласии или об отказе снизить плату, можно предложить снижение на других условиях.
Если арендатор ссылается на невозможность использовать имущество, сделайте это в течение 30 дней со дня получения обращения от арендатора, если иной срок не установлен в законе (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Если арендатор по срочному договору работает в одной из наиболее пострадавших отраслей и относится к СМСП, рекомендуем ответить как можно быстрее, чтобы успеть договориться с ним за 14 рабочих дней. В противном случае у него появляется право отказаться от договора (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Что должно быть указано в договоре аренды, чтобы арендатор мог законно требовать снижения арендной платы
Часто в договорах встречаются разделы про обстоятельства, именуемые как форс-мажор. Эпидемии относятся к обстоятельствам, непреодолимой силы (к форс-мажорам).
Посмотрите свой договор аренды, в случае если в условиях прямо закреплено, что арендатор не вносит арендные платежи, если не может использовать арендуемое помещение, то арендатор освобождается от уплаты полностью.
Однако целесообразно направить уведомление арендодателю об освобождении от аренды со ссылкой на пункт договора.
Тем самым, вы будете иметь документ, подтверждающий вашу добросовестность на случай обращения в суд с требованием взыскать с вас задолженность по арендной плате.
А не платить, возможно, когда введут запрет на использование такого вида помещений.
Как получить отсрочку
Обратитесь к арендодателю, чтобы заключить дополнительное соглашение и составить график погашения платежей, лучше письменно.
Не исключено, что арендодатель еще не знает о своей обязанности предоставить вам отсрочку. Приложите копию Постановления № 439 от 03.04.2020г. и информацию, подтверждающую, что вы относитесь к пострадавшей отрасли и имеете право на отсрочку. Можете сразу приложить текст дополнительного соглашения и график погашения платежей.
Помните, отсрочка – не право, а обязанность арендодателя. При этом местным властям рекомендовали предоставить таким арендодателям льготы по налогу на имущество организаций, земельному налогу, арендной плате за землю на период отсрочки.
Если арендодателю закон не писан, и он отказывается дать отсрочку, вы можете обратиться в суд или просто расторгнуть договор аренды безо всяких штрафных санкций со стороны арендодателя.
пролонгации (продлении) арендных отношений в период пандемии.
Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.
5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.
Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.
- Для арендатора
При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:
1.1. Отсрочку
- Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
- Общие основания:
внесения изменений в договор аренды на период пандемии
(в части срока внесения платы).
НО: суды обычно указывают, что финансовый кризис, ухудшение фин.состояния – не существенное обстоятельство, а предпринимательский риск.
- Льготные основания:
Арендаторам, входящим в перечень наиболее пострадавших сфер экономики (постановления Правительства от 03.04.2020 № 434, от 10.04.2020 №479, от 18.04.2020 №540), согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ в течение 30 дней со дня обращения обязаны дать отсрочку.
Согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, отсрочка предоставляется на следующих условиях:
— отсрочку в размере всей арендной платы арендодатель должен предоставить только на период действия режима повышенной готовности;
— когда действие особого режима закончится, арендатор может рассчитывать на отсрочку только половины суммы арендной платы, сроком до 1 октября 2020 года;
— задолженность, образовавшаяся за период отсрочки, погашается с 1 января 2021 года до 2023 года равными платежами, не более половины ежемесячной арендной платы по договору, не чаще одного раза в месяц.
Примечание: отсрочка не распространяется на платежи за коммунальные услуги, которые арендатор должен вносить в обычном порядке.
1.2. Снижения платежей либо уменьшения площадей
- Когда применяется: деятельность прекращена полностью или частично; из-за пандемии используется часть помещений.
В обоих случаях арендодатель не обязан соглашаться на снижение/уменьшение площадей, расчет только на его лояльность.
- Общие основания (льготных нет):
— статья 451 Гражданского кодекса РФ — существенное изменение обстоятельств — основание для изменения договора (в части размеры платы);
— пункты 3, 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ — изменение используемой площади – основание для изменения платы.
- Дополнительное основание: пунктом 1 Постановления Правительства №439 от 03.04.2020 арендодателям рекомендовано уменьшать плату с учетом фактического неосуществления деятельности арендаторами, а также с учетом нерабочих дней
Примечание: исходя из сегодняшней практики, в среднем уменьшают платеж на 30-50%. Разумно в дополнительном соглашении об уменьшении платежа предусмотреть переходный период – постепенное увеличение оплаты после снятия ограничительных мер.
1.3. Приостановления договора / обязательства
Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?
| Да, запрещен | Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением |
| Арендатор может просить приостановить действие договора. Закон прямо не предусматривает основания приостановления договора – это возможно только по соглашению сторон. Примерным основанием может явиться статья 328 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, в случае непредоставления помещения в пользование, арендатор вправе приостановить оплату. Статья применяется с оговоркой: помещение не предоставляется в пользование не по воле собственника, а из-за законных ограничений. | Арендатор может заявить о приостановлении оплаты (и перестать платить) и потребовать исполнения договора – предоставления возможности пользоваться объектом аренды.
Основание: статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства). Поскольку арендодатель не обеспечивает право арендатора пользоваться помещением, он теряет право на получение арендной платы, о чем указал Верховный суд РФ в определении от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735. |
Бизнес, который так или иначе зависит от аренды коммерческой недвижимости (а это подавляющее большинство предпринимателей среди малого и среднего бизнеса), пострадал из-за коронавируса и ограничений, связанных с ним, сразу по нескольким причинам, а именно:
- запреты и ограничения не определенные виды деятельности – из-за необходимости сдержать распространение вируса были введены ряд ограничений: запретили работать кафе, ресторанам, барам, салонам красоты и парикмахерским, спа-салонам, многим непродовольственным магазинам. В некоторых регионах закрыты целые торговые комплексы, отели, офисные центры и другие объекты торговли, промышленности, инфраструктуры. Из-за этого предприниматели, которые арендовали недвижимость, столкнулись с невозможностью оплачивать ее на предыдущих условиях, ведь продаж и прибыли нет, другие же вообще не видят необходимости вносить арендную плату в период, когда деятельность их сферы полностью запрещена;
- падение трафика и продаж – даже те заведения, которым разрешено работать в период карантинных ограничений, сталкиваются с резкими падениями продаж. Во-первых, это связано с рекомендациями самоизоляции – многие люди по максимуму сократили походы по магазинам и заведениям, оставив лишь самое необходимое – продуктовые магазины, аптеки, банки. Во-вторых, у людей из-за продолжительного карантина и приостановки деятельности стало намного меньше денег: кто-то потерял работу, кто-то был вынужден перейти на меньшую ставку и уйти во временный неоплачиваемый отпуск. В результате арендаторы коммерческой недвижимости, особенно те из них, которые арендуют элитные помещения в центральных районах, больше не могут оплачивать аренду – низкие продажи вынуждают их закрываться или искать более дешевые варианты размещения;
- массовое закрытие точек арендаторов – проблемы коснулись не только тех, кто арендует коммерческую недвижимость, но и тех, кто ее сдает в аренду. Для многих предпринимателей доходы от аренды являются основным источником дохода, а поскольку отмена аренды в связи с коронавирусом стала очень распространенным явлением, пострадали десятки тысяч арендодателей по всей стране. А даже те, которые остались работать, не могут оплачивать аренду в полном размере, и для них правительство предусмотрело т.н. «арендные каникулы» – на протяжении действия карантинных ограничений плату за аренду недвижимости могут не вносить некоторые категории предпринимателей, особенно пострадавших от пандемии коронавируса. Это еще больше усугубляет положение собственников коммерческой недвижимости.
В результате указанных выше проблем споры по аренде возникают сегодня массово, и найти выход из ситуации не всегда бывает просто. А учитывая тенденцию, вскоре таких конфликтов станет еще больше, и нужно быть готовым к решению подобных конфликтов.
Каким арендодателям положена отсрочка по налогам
В конце мая правительство внесло изменения в документы, регулирующие предоставление отсрочки по уплате налогов. Арендодателей приравняли к бизнесу из отраслей, пострадавших от коронавируса. Теперь исполнительная власть субъектов РФ будет составлять перечень налогоплательщиков-«льготников» и отправлять документ фискальным органам региона.
Чтобы попасть в перечень, арендодатель – любое юридическое лицо или ИП — должен соответствовать четырем условиям:
— Быть собственником недвижимости, сдаваемой в аренду. Субарендаторы права на налоговые льготы не получат.
— Арендодатель предоставил арендаторам отсрочку по оплате во время действия «коронавирусных» ограничений (нерабочие дни, период повышенной готовности в регионе). В региональном перечне надо указывать ИНН арендаторов, получивших отсрочку по оплате. «ТОП ЛАЙН» рекомендует арендодателям, желающим получит налоговую отсрочку, подготовить списки таких арендаторов самостоятельно
— Основным ОКВЭД арендодателя в ЕГРЮЛ — 68.2 «Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом».
— Сдаваемое в аренду имущество относится к категории «торгового недвижимого».
Примечание: в постановлении расшифровано и понятие «торговое недвижимое имущество». Это объект коммерческой недвижимости на земельном участке, на котором разрешено размещать объекты торговли, общепита и бытового обслуживания.
ВАЖНО: Местные власти могут корректировать отдельные критерии получения налоговых отсрочек. Например, они могут расширить список кодов ОКВЭД для арендодателей или установить ограничения на площадь объекта недвижимости. Изучайте распоряжения региональных властей перед заявлением о включении в перечень.
Статья 614 ГК РФ. Арендная плата
Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;3) предоставления арендатором определенных услуг;4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
КонсультантПлюс: примечание.
Плата по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 г. в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. (ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Ответ не вполне однозначен: он не лежит на поверхности, готовый к применению, а требует изучения конкретной ситуации.
Две стороны заключают договор, по которому одна из них предоставляет свое имущество во временное владение и пользование за определенную плату, а вторая обязуется своевременно платить за возможность пользоваться данным имуществом.
В соответствии со ст 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить плату за используемое имущество своевременно.
Существует общее правило, по которому, при просрочке платежа по договору, арендатору направляется предупреждение в письменном виде о необходимости внесения платы в срок до 30 дней.
Если предупреждение будет проигнорировано, арендодатель может взыскать не уплаченные средства через суд, с требованием расторгнуть договор.
Если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату – это основание для одностороннего расторжения договора арендодателем, причем, если такой пункт внесен в договор, он может сделать это внесудебном порядке.
Однако при этом договор должен признаваться прекращенным только с момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Если же доступ в помещение запрещается арендодателем без направления такого уведомления, его действия можно считать незаконными. Ведь арендатор сохраняет свои права на владение и пользование имуществом по договору.
Арендодатель вправе запретить доступ в помещение после расторжения договора. Но правомерен или нет запрет на доступ в помещение в случае, если договор в силе?
Ответ таков: правомерен, если это предусмотрено в договоре; и неправомерен, если в договоре нет подобного пункта.
Арендодателю целесообразно включать в договор данное условие, для того чтобы суд признавал законным его право на ограничение доступа в помещение. В противном случае закон останется на стороне арендатора, признав действия арендодателя незаконными.