Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Соблюдение претензионного порядка при возникновении спора по 214 ФЗ не является обязательным. На практике застройщик не отвечает на письма дольщика, игнорируя предъявленные требования. Однако при возникновении конфликта, лучше попробовать урегулировать его мирно. Впоследствии копию претензии можно приложить к исковому заявлению в подтверждении того, что гражданин пытался решить вопрос в досудебном порядке.
Как составить и направить претензию?
Если в претензии вы предлагаете расторгнуть договор или изменить его условия, срок на ответ будет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В любом случае, по нормам и обычаям делового оборота, срок на ответ не может быть больше 30 дней.
|
30 дней – оптимальный срок ожидания ответа на любую претензию.
Тем более что смысла слишком торопиться нет, если только срок давности по спору не подходит к концу. По спорам о взыскании неустойки по ДДУ срок давности – 3 года. |
Начнем по порядку, какие же виды строительных дефектов встречаются:
Здесь мы перечислим наиболее частые дефект, но не удивляйтесь, если из этого списка вам ничего не подходит в действительности их намного больше.
- Дефекты, касающиеся общественной территории дома, то шахты лифтов, пожарная лестница, фасад здания.
- Трещины в стенах, отслоение обоев и плитки, всё это является следствием нарушения СНиПов.
- Плохо собранные конструкции сантехники или неправильно установленные.
- Проблемы, возникшие при проектировании приточно-вытяжной вентиляции (слишком холодно или слишком жарко в помещении).
- Перебои электричества, появившиеся в следствии нарушений при производстве электромонтажных работ
- Повреждения дверей, окон, подоконников, раковин, унитазов и иного оборудования, монтаж которого предусмотрен условиями договора.
ШАГ 1: Досудебная строительно-техническая экспертиза
В первую очередь вы должны заняться поиском независимого эксперта инженера-строителя и обратиться к нему для того, чтобы провести строительно-техническую экспертизу, обязательно обговорите со специалистом дату осмотра для проведения строительно-технического исследования вашего помещения (квартиры или любого другого вида недвижимости). В течении трёх рабочих дней, но не позже (в том случае, когда застройщик зарегистрирован в том же субъекте, где находится жилой комплекс, по которому ведется спор), либо за 5 рабочих дней (в том случае, когда объект недвижимости и сам застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования помещения сообщите, отправив уведомление, застройщику по юридическому адресу о проведении вашей встречи со специалистом по строительно-технической экспертизе.
В заключении должны быть изложены все дефекты, которые были выявлены экспертом и его экспертное заключение о них (наименование выполненных работ, площадь, на которых проходила данная работа и стоимость устранения дефекта), также в приложении должны быть прикреплены фотографии, найденных дефектов.
Претензия застройщику по договору долевого участия: суть документа
Претензия необходима для урегулирования спора. Закон не содержит четких требований к данному документу. Поэтому претензия может быть составлена в свободной форме. Однако необходимо включать в текст претензии некоторые обязательные условия:
- Претензия должна быть правильно оформлена. Так, претензия должна включать дату подписания, паспортные данные подателя. Кроме того, в претензии нужно отражать номер договора долевого строительства и дату его заключения;
- В претензии следует подробно изложить нарушения договорных обязательств. При этом они должны быть подтверждены документально. Например, если квартира меньше по площади, нужно прикладывать к претензии акт замеров или любой иной документ, подтверждающий площадь квартиры;
- В претензии следует выразить требование устранить недостатки. Важно установить срок для компании, в который она должна ответить на претензию. Как правило, достаточно 10 суток для ответа. После чего,
Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?
Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).
Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:
Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.
Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.
Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).
Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?
Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:
-
Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон. -
Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).
Как получить максимум от застройщика, если что-то пошло не так
К претензии желательно приложить копии документов, которые у застройщика отсутствуют. Например, копию заключения специалиста, если в этом заключении установлены допущенные застройщиком нарушения. Также если претензию подписывает представитель, необходимо приложить копию доверенности. Копии ДДУ, передаточного акта, платежных документов к претензии прикладывать не нужно, эти документы должны быть у застройщика.
В некоторых случаях (например, в спорах о качестве объекта долевого строительства) Закон допускает возможность изменения в ДДУ порядка, предусмотренного законом. В таких случаях мы рекомендуем изучить условия договора относительно сроков удовлетворения таких претензий (вместе с тем, если дольщик является потребителем, то срок устранения недостатков качества не может быть более 45 дней). Если каких-либо особенностей на этот счет в ДДУ не установлено, то дольщику-физическому лицу необходимо исходить из срока, установленного законом для большинства требований потребителей — 10 дней с даты предъявления претензии (суды такой срок считают разумным и достаточным для разрешения спора во внесудебном порядке). Если же дольщик является юридическим лицом, то для него действует претензионный срок, установленный договором, а при его отсутствии — 30 дней.
Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество
В «досудебки» застройщику нужно указать срок, в который должна быть перечислена вам неустойка. Вполне достаточно указать срок равный десяти календарным дням, независимо от того, что написано в вашем договоре. При этом иск может быть подан ранее истечения срока на удовлетворение ваших требований по неустойке. Десять дней, предусмотренные законом о защите прав потребителей, обязывает застройщика выплатить неустойку в пределах указанного срока, но не ограничивают истца в сроках подачи иска.
- договора долевого участия;
- всех приложений к нему;
- договора уступки при наличии;
- переписки с застройщиком;
- документов об оплате ДДУ;
- договора найма квартиры (для компенсации убытков).
- кредитного договора (для компенсации убытков в виде переплаты процентов).
Существует два способа вручения претензии застройщику. Условно они делятся на обязательный и необязательный способы. Забегая вперед, отметим, что обязательный способ должен быть реализован в любом случае, даже если дольщик уже вручил претензию необязательным способом.
Перед подачей претензии необходимо оценить перспективу развития событий. Для этого следует понять, какова позиция застройщика по поставленному вопросу, а также оценить вероятность разрешения спора в судебном порядке. Претензия составляется в двух экземплярах, один из которых передается представителю строительной компании. Представитель на экземпляре дольщика должен проставить:
- Дату получения претензии.
- Свою фамилию, имя, отчество и должность.
- Подпись.
Желательно, чтобы на документе был проставлен регистрационный номер, однако если внутренним документооборотом компании не предусмотрена регистрация входящих документов, то добиться выполнения данного условия невозможно. У необязательного способа вручения претензии есть существенный недостаток. Такой способ подойдет при общении с застройщиком, старающимся исполнить свои обязательства надлежащим образом.
Если же строительная компания в суде будет утверждать, что не получала от дольщика никаких документов, то возникнут определенные трудности. Например, представитель компании представит выписку из штатного расписания за подписью руководителя, в которой лицо, принявшее у вас претензию, не значится. Суд не признает факта вручения документа.
Юристы советуют не прибегать к конфликтам, если претензию, переданную необязательным способом, отказываются принимать или отказываются проставлять подпись на вашем экземпляре.
У дольщиков хотят отнять право на претензию к застройщику
Если застройщик нарушил обязательства по договору долевого участия, дольщик в праве предъявить ему претензию. Эта мера иногда помогает урегулировать спор до суда, однако покупатель квартиры не обязан сначала направлять требование, а потом расторгать договор – к этой опции он может перейти сразу, если посчитает нужным. Для предъявления требования есть две причины.
Первая – нарушение срока передачи квартиры – основного обязательства девелопера в договоре долевого участия (ДДУ). По закону застройщик обязан передать жилье не позднее единого для всех участников строительства срока, предусмотренного договором. При этом ссылаться на другие документы (проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок) застройщик не может – значение имеет только указанный в ДДУ срок. Как правило, обозначается квартал, не позднее которого дольщик должен получить ключи. Соответственно после его окончания дольщики могут предъявлять претензию.
Важно: затягивать с предъявлением претензии не стоит, так как срок передачи квартиры не считается нарушенным, если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта. Если застройщик все-таки введет дом в эксплуатацию, то он может попытаться доказать в суде, что дольщик уклонялся от получения ключей.
Вторая распространенная причина для претензий – передача объекта недвижимости ненадлежащего качества. Речь идет о любых недостатках, которые удастся обнаружить при осмотре квартиры. Правда, отмечают эксперты «Метриум», многие изъяны могут быть скрыты от взгляда непрофессионала в строительстве и отделке, поэтому лучше призвать на помощь эксперта. Чаще всего речь идет о некачественной разводке проводки, плохо установленных окнах, засолах на стенах, плесени. Еще больше претензий может быть связано с отделкой помещений. Требования при нарушении срока строительства и качества квартиры отличаются.
По закону претензия к застройщику из-за нарушения срока составляется в произвольной форме. Однако эксперты «Метриум» рекомендуют подробно описать суть требования, приложить подтверждающие документы и сделать ссылки на нормы законодательства, подтверждающие правоту дольщика.
В претензии надо указать:
1. Название застройщика (не путать с названием девелоперской компании – лучше переписать название из ДДУ), адрес, телефон, адрес электронной почты.
2. Фамилию, имя и отчество дольщика, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты.
3. Описание претензии. В частности, нужно указать реквизиты ДДУ, запланированный и фактический срок передачи квартиры, дату оформления передаточного акта. Если квартира не получена, то так об этом и следует написать.
4. Требование о выплате неустойки с указанием суммы и расчетом. Неустойка подсчитывается так: ставка рефинансирования Центробанка (сейчас она составляет 4,25%) делится на 300, а затем умножается на 2. Полученное производное умножается на число дней просрочки. Итоговое значение отнимается от стоимости квартиры в виде процента. К примеру, если квартиру стоимостью 5 млн рублей передали с опозданием на 31 день, неустойка составит 43 865 рублей.
Важно: средний срок нарушения ввода жилья по России составляет порядка 6 месяцев, поэтому размер неустойки может быть большим. Однако суд далеко не всегда однозначно принимает сторону дольщика и может в разы уменьшить размер неустойки.
5. Реквизиты счета для перевода средств.
6. Перечень документов, которые дольщик прилагает к претензии.
7. Дата и подпись дольщика.
Какие документы необходимо приложить к требованию
Претензию нужно подкрепить документами, связанными со сделкой. В частности, приложить следует копи договора долевого участия, справку об уплате стоимости квартиры (банковский чек, расписку в получении средств и т.п.), а также передаточный акт, если квартира все-таки была принята, но с опозданием. Если от лица дольщика действует его представитель, то он должен иметь доверенность.
Обязанность застройщика – передать квартиру, соответствующую условиям договора, проектной документации, требованиям технических регламентов и градостроительного законодательства. Если квартира построена с отступлениями от этих норм, приведшим к ухудшению качества, у дольщика есть три опции:
1. Потребовать устранить недостатки.
2. Получить скидку, уменьшив цену договора долевого участия.
3. Возместить расходы, если дольщик устранил недостатки сам.
Важно: претензия может быть предъявлена в течение пяти лет со дня передачи квартиры дольщику, если недостатки проявились в конструкциях здания, и в течение трех лет, если проблемы возникли с инженерным и технологическим оборудованием. Однако, отмечают эксперты «Метриум», в этом случае у застройщика есть пространство для маневра, ведь он может заявить, что недостатки возникли из-за неправильной эксплуатации квартиры дольщиком.
Что указать в претензии к качеству квартиры
1. Название застройщика (не путать с названием девелоперской компании – лучше переписать название из ДДУ), адрес, телефон, адрес электронной почты.
2. Фамилию, имя и отчества дольщика, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты.
3. Описание проблемы. Желательно изложить её подробно и объяснить, каким именно образом она нарушает удобство использования квартиры по прямому назначению.
Важно: до составления претензии имеет смысл позвать представителя застройщика, который подтвердит наличие проблемы, и составить акт о выявленных дефектах, а также приложить к нему фотографии. Впоследствии этот документ можно продемонстрировать в суде.
4. Требования застройщику. В зависимости от выбранного варианта претензии (см. предыдущий пункт), указывается желаемая скидка к цене договора, расчет стоимости устранения недостатков и т.д.
5. Перечень прилагаемых к претензии документов.
6. Реквизиты счета для перечисления средств.
7. Дата и подпись дольщика.
Какие документы приложить к претензии
Документы должны подтверждать требования дольщика: копия ДДУ, свидетельства об оплате договора, передаточный акт, заключение независимого эксперта с указанием стоимости необходимых материалов и работ для устранения недостатков.
Важно: С 3 апреля 2020 до 1 января 2021 не начисляются неустойки, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. По ранее предъявленным претензиям предоставляется отсрочка.
Дольщики месяцами, а нередко и годами, ждут свои квартиры. Многие участники, пытаясь решить спор мирно, направляют застройщику претензию, однако ответа, как правило, приходится ждать долго, а чаще всего он не приходит совсем. Строительные компании просто игнорируют претензионные письма дольщиков или ограничиваются отписками.
Между тем, претензия является официальным юридическим документом, и она не должна оставаться без ответа. Что делать, если застройщик не отвечает на претензию и не желает возвращать деньги?
- 1 Как направить претензию
- 2 Ответа нет, что делать?
- 3 Судебное урегулирование спора
Как направить претензию Соблюдение претензионного порядка урегулирования спора по 214 ФЗ не является обязательным, и скорее всего застройщик не станет выполнять требования дольщика.
Обязательно ли предъявлять претензию застройщику
Согласно положениям закона № 214-ФЗ, дольщик вправе по своему выбору предъявить претензии застройщику, либо сразу обратиться с иском в суд. Для исков о защите прав участников долевого строительства обязательный порядок направления досудебной претензии застройщику не предусмотрен.
Однако, в этом правиле есть определенные исключения:
- В случае расторжения договора (при наличии соответствующих оснований) участник строительства обязан направить застройщику уведомление (требование) о расторжении ДДУ (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 9 закона № 214-ФЗ).
- Согласно внесенным Постановлением Правительства РФ № 442 изменениям, в период до 31.12.2022 дольщик, обнаружив при приеме помещения недостатки, сначала должен попытаться решить все вопросы во внесудебном порядке и лишь в случае неудачи может обращаться в суд.
Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков
Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.
Пример.
Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.
Количество дней просрочки составляет 25 дней.
Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).
***
Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.
Все стены в квартире кривые: как добиться устранения недостатков застройщиком?
Чтобы добиться устранения недостатков, необходимо придерживаться следующих правил.
- Пригласите на осмотр эксперта строителя, что позволит выявить дефекты и недостатки, допущенные при строительстве.
- Зафиксируйте выявленные нарушения в одном из следующих документов: дефектной ведомости либо акте осмотра.
- Подпишите акт осмотра и убедитесь, что он подписан уполномоченным лицом со стороны застройщика. После чего вручите акт застройщику, предварительно сделав его копию.
- Составьте самостоятельно или с привлечением юриста претензию застройщику об устранении недостатков и дефектов указанием срока их устранения.
- Если застройщик уклоняется от устранения недостатков, можно обращаться в суд с требованием взыскать с застройщика стоимость устранения недостатков.
- Перед обращением в суд нужно провести строительно-техническую экспертизу для установления стоимости устранения недостатков.
Важно понимать, что как и в случае любого другого товара, на квартиру предоставляется гарантия.
Согласно ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок устанавливается договором и должен быть минимум на пять лет.
В остальных случаях гарантийный срок указывается в договоре с застройщиком. Важно, чтобы в документе были детально прописаны условия данной гарантии и ответственность застройщика.
- Если дефект возник после начала эксплуатации квартиры (сломанные двери, оторванные обои), будет весьма трудно доказать, что вы приняли жилье в таком виде. Гарантия на такие случаи не распространяется.
- Если недочет может быть расценен как брак строителей, застройщик должен устранить недочет или выплатить компенсацию. Допустим, что вы подписали акт в соответствии с ДДУ, и только спустя некоторый промежуток времени обнаружили, что стены кривые и промерзают с приходом зимы. Такой дефект не может возникнуть вследствие ненадлежащей эксплуатации жилья после подписания акта.
- Не редки случаи, когда спустя 1-3 года после сдачи жилья по стенам начинают появляться трещины, вследствие чего может повредиться отделка и мебель. Многие застройщики утверждают, что это нормальное явление, обусловленное усадкой дома. Рекомендуется обратиться к экспертам в строительной отрасли. Если подобный брак недопустим по строительным нормам, вы имеете полное право потребовать его устранения. Можно также потребовать у застройщика компенсации расходов на отделку и закупленные материалы.
Даже при истечении гарантийного срока суд встанет на сторону владельца жилья, если будет установлено, что изначально существовали факторы, которые привели к возникновению дефекта, то есть до того, как квартира была передана дольщику. Так, например, если произошло обрушение перекрытий вследствие несоблюдения нормативов или неверных инженерных расчетов. В таких случаях вы имеете полное право на получение компенсации с застройщика.
Как добиться от застройщика устранения недостатков строительства – пошаговая инструкция
По закону, дольщик при обнаружении дефектов должен следовать такой инструкции:
Шаг 1. Проведите независимую экспертизу. Найдите лицензированную компанию, проводящую независимую экспертизу. В дальнейшем этот документ может потребоваться для суда.
Шаг 2. Зафиксируйте самостоятельно все дефекты. Конечно же, если у вас нет средств обратиться к экспертам, можете самостоятельно при приемке квартиры составить список недочетов. Предложите его подписать комиссии и застройщику. Если отказываются, отправляете его заказным письмом с требованием исправить выявленные недостатки жилья.
Шаг 3. Составьте претензию застройщику. Можно передать ему лично документ или отправить по почте. Обязательно оставьте подписанную копию для себя.
Шаг 4. Получите ответ от застройщика. Это может быть и письмо с отказом, и игнорирование ваших требований.
Шаг 5. Напишите исковое заявление и подготовьте доказательства.
Шаг 6. Участвуйте в судебном споре. Если вы не желаете приходить в суд и разобраться в данном вопросе, за вас может сделать это адвокат или юрист.
Шаг 7. Получите решение суда и исполнительный лист.
Шаг 8. Дождитесь исполнения решения суда и устранения всех недочетов.
Если застройщик игнорирует решение суда, подавайте повторный иск и просите суд привлечь застройщика к ответственности за неисполнение требований судебных органов.