Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залог права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотечный займ представляет собой передачу конкретного недвижимого имущества собственником под залоговое обеспечение. Этот залог гарантирует кредитору, что клиент вернет кредит вовремя, а в случае его финансовой несостоятельности, банк сможет направить взыскание долга на заложенную недвижимость, реализовав ее на торгах с целью закрытия кредита.
Возможно ли осуществить передачу в залог арендного права на территорию?
Арендное право на участок может стать залогом согласно требованиям, указанным в ЗК РФ, ГК РФ и ФЗ №102. Передача в залог права аренды допускается только тогда, когда это совпадает с условиями договора, законодательством и желанием владельца.
Потребность предоставления права лизинга под обеспечение может возникнуть:
- При необходимости взять ипотечный кредит на приобретение недвижимого имущества. Довольно часто эта разновидность обеспечения применяется при покупке жилого помещения в еще строящихся домах. Когда заемщик станет владельцем квартиры, согласно полученному акту приема-передачи от компании-застройщика, именно эта недвижимость и будет выступать в роли нового залогового обеспечения.
- При личной потребности заемщика получить займ на постройку здания на арендованной территории. В этом случае арендное право считается предметом обеспечения до начала процесса строительства. После этого под залог ипотечного кредита передается строящееся здание.
- При необходимости взять кредитные средства в банковском учреждении на личные нужды под залоговое обеспечение.
Особенности передачи прав на землю под ипотеку
Все обязанности, связанные с лизинговыми соглашениями, накладываются на первичного нанимателя. Предусматривается, что правомочия и обязательства не могут быть переданы кредиторам или другим гражданам. В отношении залогового обеспечения используются основные положения и условия, свойственные ипотечному кредитованию. Если лицо прекращает вносить средства по кредитному соглашению, у банковской организации появляется возможность направить взыскание на тот предмет, что находится в залоге. Это говорит о том, что объект будет реализован в ходе торгов. Сделать это можно без согласия собственника. На банк накладывается обязанность относительно заключения соглашения цессии на правомочия аренды. В роли собственника может выступать гражданин или органы муниципалитета.
ВНИМАНИЕ !!! В законе №102 прописано, что передать в залог арендные права, отнесенные к землям, находящимся в собственности государства или муниципалитете, не допускается. Это связывается с тем, что на указанной категории наделов не допускается возведение жилых комплексов.
Для примера, это участок, который ранее был выделен для использования недвижимости торгового назначения. Данный объект не может рассматриваться в качестве залогового. Кроме того, стоит учесть, что устанавливается запрет относительно оформления займа ипотечного типа на надел, которым владеет орган государственной власти. Данное правило применяется к предметам, являющимися самостоятельным предметом залогового акта. На таком участке не располагается жилое строение. Также они могут быть конфискованы или иметь ограничения в правах.
Если гражданин получает заемные средства по ипотеке на права аренды, то это не может выступать причиной для прекращения действия соглашения лизинга. Кроме того, не возникает необходимости для формирования еще одного акта. Если говорить про арендные права со множественностью лиц, что подразумевает долевую часть надела, то в этом случае не может быть однозначного решения. Этот вариант событий предусматривает возникновение трудностей. Связываются они с установлением порядка относительно использования каждым из арендаторов своей части надела. Данная причина влияет на признание указанной разновидности сделок не соответствующими действительности. У процесса передачи прав аренды есть свои положительные и отрицательные моменты.
ВАЖНО !!! К плюсам относится то, что оформить ипотечное соглашение вправе лицо, не обладающее имуществом, которое можно реализовать за короткое время. Кроме того, не требуется искать средства для приобретения объекта, так как есть возможность оформления ипотечного кредитования. Для этого необходимо иметь статус арендатора.
Когда права аренды передаются под обеспечение, равно как и имущество недвижимого типа, расположенное на территории, то сформированное соглашение с банком не говорит о том, что не получится приобрести права на надел. Целью в данном случае выступает личное владение. Подобные вопросы не один раз рассматривались в судебных органах. Зачастую во время принятия решений судьи занимают позицию того, кто занял денежные средства.
Банковские организации не отказываются от оформления рассматриваемого типа договоров. Причиной тому выступает то, что им становится намного выгоднее такой вариант, так как переходит во владение заемщиков. Также можно выделить отрицательные моменты, присущие ипотечному кредиту. Данные аспекты касаются прав аренды на земли. Главным минусом можно назвать то, что заключаются подобные соглашения на непродолжительный срок. Он ограничивается временными рамками, связанными с действием соглашения аренды. Для примера, когда лизинговый договор составляется продолжительностью не более пяти лет, то у гражданина возникает обязанность на протяжении указанного срока в полной мере выплатить задолженность по кредиту. Говоря о стандартном процессе ипотеки, стоит отметить, что сроки могут растягиваться на 20-30 лет.
ВНИМАНИЕ !!! Это дает возможность гражданину совершить все платежи по кредиту и не вызывать нехватку средств в семье. Если лицо предлагает заложить арендные права, то под них могут предоставить небольшие суммы. Они равны примерно половине стоимости арендных платежей. Часто у граждан возникают сложности с тем, что приходится оплачивать несколько раз выезд оценщика на участок.
Это необходимо для определения ликвидности. Если провести сравнение со странами Америки и Европы, то указанный тип кредитов в нашей стране может предоставляться только несколькими банками. Указанный момент в значительной степени накладывает ограничение на возможности заемщиков. Это в результате приводит к тому, что он оформляет ипотеку. Условия для лица не выгодны.
Связывается с тем, что изначально возникает сложность с определением суммы арендных платежей. По указанной причине многие банки предпочитают не рисковать и не использовать указанный способ обеспечения. Они не получают гарантию того, что произойдет полное перекрытие задолженности при продаже объекта залога. Права аренды на конкретно взятый земельный надел получают меньший показатель ликвидности, если сравнивать с объектами недвижимости. Причин на то несколько. Они отражены выше.
Ипотека под залог права аренды выдается достаточно редко, зачастую, только крупными банками. Все дело в том, что оценить ликвидность такого имущества сложно. Для того чтобы воспользоваться таким кредитным продуктом, можно следовать следующему пошаговому алгоритму действий:
- подаем заявление и пакет документов в банк;
- кредитная организация оценивает заемщика, а также объект, который выступает залогом и принимает соответствующее решение;
- в случае одобрения кредитного продукта, стороны заключают ипотечный договор;
- заемщик предоставляет право аренды земельного участка в залог, что регистрируется в государственных органах;
- в случае исполнения финансовых обязательств в полном объеме, земельный объект освобождается от обременений.
Отрицательные аспекты
В большинстве случаев такая форма залога оказывается невыгодной для кредитуемого лица. Это связано, прежде всего, с традициями и менталитетом российских кредитных организаций.
- срок закрытия ипотечного долга должен совпадать со сроком действия арендного соглашения. Даже если договор действителен в течение трёх лет, за этот срок заёмщик обязан полностью выплатить банку долг. Для сравнения, обычная ипотека с залогом в виде купленного имущества может иметь сроки 15-20 лет. Договор аренды в качестве залога делает ипотеку весьма накладной;
- занять у банка под договор аренды можно лишь небольшие суммы – до 70% от объёма арендной платы;
- дополнительные трудности создаёт юридическое оформление сделки. Перед одобрением ипотеки на место выезжает оценщик, который заполнит акт о пригодности (ликвидности) надела для кредитных целей. Работу оценщика и прочие трудности оплачивает заёмщик, наниматель участка;
- несмотря на то, что на законодательном уровне процедура вполне проста и законна, фактически далеко не каждый банк готов рассматривать в качестве залога арендные права. А те, что готовы кредитовать на таких условиях, предлагают чаще всего не самые выгодные условия, страхуя себя от возможных рисков. Сложно оценить арендное право в момент заключения кредитного договора, а значит, дело становится весьма рискованным для банка. Как показывает практика, кредитные организации любят точные цифры и фактические быстрореализуемые объекты, а не права, оформленные на бумагах;
- право аренды ценится значительно меньше, оно сложно реализуемо и считается не особо ликвидным в нашей стране. Риски закладываются в процентную ставку;
- оформить право аренды договора в качестве залога без согласия собственника можно только в одном случае – если земля принадлежит муниципалитету. От физических или юридических лиц согласие необходимо, так как договор аренды имеет срок, и в дальнейшем собственник может отказаться его продлевать. Договор с муниципалитетом продлить легче. Административный орган нужно только известить о желании заложить арендный договор под ипотеку.
В качестве заключения
Подводя итог очередной статьи, посвященной проблемным вопросам в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, мы хотим сказать вам – не стоит верить всему тому, что вам говорят вокруг. Читайте законы самостоятельно, перечитывайте их вновь и вновь, и вы будете удивлены, обнаружив для себя масштабы того, о чем стараются умолчать.
Наверняка вы подумали, легко взять вот так и написать: согласие не требуется! Банки то требуют, Росреестр отказывает в регистрации. Поверьте нашему опыту, с банком можно и нужно договариваться. В этой организации работают такие же люди, как и мы с вами. Встречайтесь, ведите переговоры, представляйте доводы, обосновывайте их с правовой и практической точки зрения.
Что же касается Росреестра, то их позиции рушатся в Арбитражных судах! Да, не всегда и не «без боя», но проблему решить можно. Если вы предоставите в суд обоснованные доказательства, и дадите трактовку нормы права, и она будет логичной, то суд, скорее удовлетворит ваши требования (если требования сформулированы грамотно и в соответствии с законом), чем откажет.
Законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что заложить банку можно любое недвижимое имущество гражданина, на которое у него имеются зарегистрированные права. Если кредитуемое лицо своевременно не погасит кредитный долг, то банк вправе присвоить себе заложенное имущество для дальнейшей его реализации и возврата своих средств.
Под залог подпадает имущество, участвующее в допускаемом законодательством обороте:
- жилые помещения, их выделенные части;
- сооружения, используемые в предпринимательской деятельности;
- садовые дома, гаражи;
- участки земли;
- машино-места;
- воздушные и морские суда.
Если имущество находится во владении по арендному договору, то ипотечные правила распространяются на право аренды. Использование этого права как обеспечение не противоречит арендным отношениям и также не запрещено законом. При договоре с ипотекой оно выступает гарантом возврата средств кредитору. При неисполнении обязательств по кредиту продажа происходит по договору переуступки прав.
Порядок получения кредитных средств
Оформление займов кредитными организациями, работающими с залоговым правом, происходит по следующей схеме:
- Выбор программы кредитования. Банк предлагает линейку продуктов, из которых клиент выбирает подходящую по срокам, ставкам, иным условиям программу.
- Предварительное одобрение займа. Происходит изучение предоставленных клиентом документов, оценка его платежеспособности, осмотр участка оценщиком. Может понадобиться проведение арендатором межевания.
- Письменное согласование предстоящей сделки с арендодателем, собственником, направление извещения об этом – в зависимости от вида собственника, действующего периода аренды и иных факторов.
- Получение согласия от других собственников, арендаторов – при залоге права на долю участка.
- Заключение кредитного договора – если условия выделения кредитных средств, способ обеспечения подходят обеим сторонам.
- Государственная регистрация сделки в Росреестре. Без нее договор считается недействительным.
После того, как кредит будет выплачен, обременение права аренды необходимо снять. Для этого заемщик получает от банка справку об отсутствии задолженности и предоставляет ее в Росреестр.
Программные продукты ипотечного кредитования банковских организаций
При кредитовании банковские организации нуждаются в гарантированном залоге, обеспечивающем беспрепятственное возвращение выделенных денежных ресурсов в требуемый временной отрезок.
Залоговая формулировка в виде права арендования земельной площади не во всех обстоятельствах устраивает банки, так как существуют затруднения, вызванные объективными обстоятельствами, в определении реальной стоимости и ликвидности реализации аренды земли (как проводят оценку права аренды ЗУ и как выглядит ее отчет узнаете тут) . Ипотека указанного плана осуществляется в масштабных банках и организациях, специализирующихся на ипотеке.
Как правило, ипотека арендного права на землю представляет собой составную часть программного продукта ипотечного кредитования под залог недвижимости, числящейся в собственности.
Для нормального развития экономики необходимы денежные средства, одним из самых распространенных способов для получения которых является использование привлеченных средств. При этом мало кто готов предоставить кредит или заем, не обеспечивая возможность его вернуть; особенно актуальным вопрос обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств становится во время кризиса.
Пожалуй, к числу наиболее востребованных способов обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, особенно в сфере строительства, относится залог недвижимого имущества либо прав на него. В силу норм гражданского законодательства залог является мерой обеспечения исполнения обязательств и прежде всего — передача в залог имущества или имущественных прав, которая направлена на защиту интересов кредитора по обязательству.
В силу норм ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Действующее гражданское законодательство не содержит определения, что следует понимать под имущественными правами, однако анализ положений ГК РФ позволяет определить имущественные права как любые права юридических и физических лиц на определенное имущество. Так, например, право аренды представляет собой имущественное право на пользование и владение определенным объектом в течение некоторого срока.
Однако в то же время право собственности является по своей правовой природе не имущественным, а вещным правом, в связи с чем право собственности в залог передать нельзя; предметом залога в таком случае будет являться само по себе недвижимое имущество.
Возможность внесения имущественных прав в залог зависит от объема правоспособности лица, ими обладающего, иными словами, в залог без соблюдения дополнительных прав могут быть переданы только те права, которые находятся в собственности залогодателя либо не обременены правами иных лиц. Так, например, в соответствии с положениями п. 2 ст. 295 ГК РФ унитарное предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы определения предмета и целей деятельности предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
Необходимость согласия арендодателя
В соответствии с российским законодательством если земля находится в государственной или муниципальной собственности, то самостоятельный залог арендатором участка своего права не допускается, если срок аренды не превышает пяти лет. В таком случае арендатору необходимо известить соответственно орган государственной власти либо местного самоуправления. В дальнейшем государственное или муниципальное ведомство, уполномоченное на соответствующее действие, дает арендатору согласие на залог права аренды надела.
Со своей стороны государственные или муниципальные органы могут отказать в данном запросе, если арендатор допустил те или иные нарушения, в том числе:
- Задержал с внесением арендной платы;
- Возвел на участке несанкционированные постройки, которые в дальнейшем не были оформлены надлежащим образом;
- Допустил неоднократные нарушения условий заключенного с ним договора.
Законодательство в сфере залогового кредитования
Ипотечный договор всегда подкрепляется залоговым обеспечением. В случае если кредитуемое лицо окажется не в состоянии погасить долг перед кредитором, последний сможет присвоить себе залог в качестве погашения, чтобы в дальнейшем вернуть свои деньги, продав его на торгах. Законодательство приравнивает к залогу не только физические объекты, но и юридические права арендовать участок.
Залог может быть:
- самостоятельным объектом для покупки частного дома или земельного надела;
- дополнением при необходимости увеличить кредитную линию.
Эти нормы закреплены в следующих законах:
- Земельный Кодекс;
- Гражданский Кодекс;
- ФЗ №102.
Положительные аспекты залога права аренды
Законодательство, разрешая временную передачу права аренды в залог, расширяет возможности тех, кому затруднительно получить ипотеку обычным стандартным способом.
- шанс получить ипотечный заём есть даже у тех, кто не имеет в собственности имущества, которое может быть принято в качестве залога;
- арендаторы приравниваются к полноправным заёмщикам, а значит, покупать землю, чтобы заложить её под ипотеку, не нужно;
- факт залога аренды земельного надела и дома, расположенного на нём, не препятствует праву арендатора купить этот участок и оформить на себя. Он продолжит обеспечивать ипотеку, но уже не как арендованный, а как быстрореализуемая собственность.
Условия на которых можно передать в залог право аренды земельного участка
Предоставление права аренды земельного надела в роли залогового инструмента осуществляется при соблюдении ряда предписаний, прописанных в законодательных документах:
- передача земельного надела в положение гарантийного средства реализуется только во временах рамках функционирования арендного соглашения;
- обладатель земельной собственности должен быть осведомлен и согласен на внесение залогового средства;
- не могут воспользоваться данной возможностью резиденты особых зон экономики, перечень которых закреплен законодательно;
- возникновение обстоятельств, прописанных в договорном тексте аренды, позволяющих или, наоборот, препятствующих залогу арендованного землевладения.
Дополнительные нюансы
К ним относится:
Итак, залог арендных прав на земельную территорию – не слишком распространенная практика.
Наиболее незащищенными в данной ситуации остаются банки, залогодатель практически не несет каких-либо рисков. Обязательным является взятие согласия от арендодателя – в противном случае, сделку могут признать незаконной.
Аренда холодильного склада рассматривается тут.