Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изъятие объектов недвижимого имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если лицо имеет землю на праве собственности, в наследуемом владении или в бессрочном пользовании, то оно должно знать – участок могут изъять, то есть “забрать” себе орган местного самоуправления, субъект РФ или государством в целом.
Пользование землей после принятия решения об изъятии, но до прекращения имущественных прав
В соответствии со стат. 280 ГК РФ, собственники участков земли и лица, владеющие ими на основании других вещных прав, обладают полномочием по владению, пользованию и распоряжению землей до даты регистрации перехода имущественных прав в Росреестре в связи с изъятием.
А это значит, что правообладатель может даже продавать, обменивать, дарить или иным образом отчуждать землю до тех пор, пока она фактически не перейдет в муниципальную, региональную или федеральную собственность.
Важно! Гражданин несет риск несения всех финансовых убытков, если со дня уведомления о принятии решения об изъятии он решит произвести неотделимые улучшения, реконструировать здания, находящиеся на участке, или иным образом “вложиться”. То есть все эти траты ему не скомпенсируют.
Основания резервирования и изъятия земельных участков
Земельный кодекс (п. 1 ст. 49, ст. 70.1) устанавливает перечень оснований для резервирования земель и изъятия земельных участков. К ним в том числе относятся:
- выполнение международных обязательств Российской Федерации;
- размещение следующих объектов государственного или муниципального значения:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
В том случае если земля не предоставлена юридическим и физическим лицам, то резервирование земли также допускается в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.
Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий. При этом следует помнить, что резервирование и изъятие для государственных или муниципальных нужд производятся в исключительных случаях при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Как оспорить изъятие земельного участка в суде
Решение об изъятии может быть отменено. Например, в одном деле суд отменил решение о привлечении гражданина к ответственности за неиспользование земельного участка — мужчина доказал, что строительству объективно препятствовало обращение взыскания на заложенное имущество. Отсутствие денег на строительство дома не является основанием для освобождения от административной ответственности, однако сложное финансовое положение может быть учтено в качестве обстоятельства, смягчающего административную ответственность.
Также при привлечении к административной ответственности необходимо учитывать время, необходимое для освоения земельного участка и обстоятельства, исключающие возможность его использования. В качестве примера обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка, можно сослаться на отсутствие электроснабжения, водоснабжения и водоотведения.
«Если у человека нет денег на строительство дома, необходимо в первую очередь обнести приобретенный земельный участок забором и периодически очищать землю от заросшей травы и кустарников для того, чтобы у инспекторов не было подозрений в неиспользовании земельного участка по назначению», — советуют адвокаты.
Садоводческое товарищество понимается как некоммерческая организация, в которой участвуют граждане, объединившиеся на добровольных началах. За счет функционирования СНТ не получает какой – либо прибыли. В товариществах действуют уставы, которые они разрабатывают самостоятельно. Налогообложение предусматривается исходя из учета общей площади товарищества.
СНТ не имеет правомочий относительно конфискации наделов. В законодательстве предусматриваются основания для изъятия, которые могут связываться только с правонарушением совершенным владельцев участка:
- когда лицо использует участок вопреки его назначению;
- отчуждение территории производится органами муниципалитета в интересах общества.
Порядок изъятия участка в 2019 году
Изъятию земельного участка для государственных нужд в Земельном кодексе посвящена глава VII.1. При переходе собственности государству совершается следующая последовательность действий:
- Решение госоргана или муниципалитета в рамках полномочий (ст.56.3 ЗК).
- Подача заинтересованной организацией ходатайства в муниципалитет (если потребность выходит за рамки прямых полномочий властных органов). Направить такой запрос имеют право подразделения естественных монополий, предприятия-недропользователи, компании, осуществляющие деятельностью, для которой требуется произвести отчуждение участка.
- Выявление при помощи запросов в Росреестр всех лиц, чьи участки будут переданы в госсобственность, а недвижимость изъята. При необходимости информацию запрашивают в архивах.
- Принятие официального решения, позволяющего однозначно идентифицировать отчуждаемые объекты. Одновременно изымают недвижимость, расположенную на отчуждаемой площади.
- Подготовка соглашения об отчуждении земель и передача его на рассмотрение собственникам. Проект документа должен содержать существенные условия договора, с которыми может согласиться или не согласиться собственник.
Оценка размера возмещения производится заинтересованной стороной на основании рыночной информации. Лицо, не согласное с проведенной оценкой своего участка, может обратиться в суд, предоставив данные независимой экспертизы стоимости и возникающих убытков.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – для государственных интересов возможность изымать земельные участки должна быть, или все-таки надо ставить на первое место частную собственность? |
Конфискация земельного участка
Земельный участок может быть конфискован на основании вынесенного судебного приговора за совершение преступления. Порядок конфискации имущества определен ст. 243 ГК РФ и ст. 50 ЗК РФ.
Конфискации подлежит только тот земельный участок, который принадлежит непосредственно лицу, в отношении которого вынесено наказание.
В случае конфискации земельного участка бывший собственник не получает права на получение компенсации, и в дальнейшем его имущество реализуется .
Земельный участок не может быть конфискован:
- если на территории земли располагается жилой дом или хозпостройки, не подлежащие конфискации;
- если данная земля является объектом ведения подсобных и сельскохозяйственных работ.
Другой комментарий к Ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации
1. Объективно существующие потребности экономического и социального развития общества вызывают необходимость перераспределения земель, их изъятия у одних лиц и предоставления другим. Если исключить такую возможность, то это станет тормозом общественного развития. Нельзя будет построить ни железную, ни автомобильную дорогу, ни электростанцию, ни завод и т.п. объекты, поскольку земли уже заняты, находятся в чьей-то собственности, используются на иных основаниях. Решать проблемы экономического развития только за счет изъятия публичных земель можно лишь отчасти. Поэтому изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе и тех, которые находятся в частной собственности или используются на иных титулах, является тем правовым инструментом, с помощью которого государство имеет возможность принудительно отчуждать земельные участки с тем, чтобы использовать их в общественных интересах.
Общие положения, касающиеся определения порядка изъятия (выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, отражены в ЗК РФ. Так, ст. 9 ЗК РФ относит к сфере полномочий РФ в области земельных отношений установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд и изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для нужд Российской Федерации. К полномочиям субъектов РФ относится изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов РФ (ст. 10 ЗК РФ). К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд.
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд — это функция управления, посредством которой осуществляется перераспределение земель, в том числе путем прекращения прав на землю, для удовлетворения общественных интересов при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основаниями прекращения права собственности на земельный участок (ст. 44 ЗК РФ), прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 5 ст. 45 ЗК РФ), прекращения аренды земельного участка (п. 5 ст. 46 ЗК РФ).
Изъятие земельных участков в качестве одного из видов оснований прекращения прав на земельный участок следует отличать от изъятия земельного участка, которое должно быть произведено по требованию лица, владеющего земельным участком. Согласно п. 7 ст. 23 ЗК РФ в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
Изъятие может быть осуществлено в двух формах: путем выкупа и без такового. Изъятие в форме выкупа осуществляется в том случае, когда земельный участок принудительно отчуждается у его собственника, и он переходит в собственность другого лица. Это случаи принудительного отчуждения частного земельного участка для нужд Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования или случаи принудительного отчуждения, например, муниципального земельного участка для нужд Российской Федерации. Если же изымаются земли, находящиеся в федеральной собственности, для нужд Российской Федерации, то никакого выкупа в этом случае не требуется, поскольку эти земли — объект права федеральной собственности. Не требуется выкупа и при изъятии земель, находящихся в собственности субъекта РФ, для нужд субъекта Федерации.
Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает, что земельный участок может быть изъят у собственника при соблюдении обязательных условий: только по решению суда; только в целях использования изымаемого земельного участка для публичных интересов, т.е. для удовлетворения государственных или муниципальных нужд; убытки должны быть возмещены собственнику до момента фактического изъятия; размер возмещенных убытков должен быть равноценным, т.е. справедливым — соответствующим рыночным ценам на данный земельный участок.
Для государственных или муниципальных нужд могут быть изъяты земли любых категорий, кроме тех, в отношении которых установлены ограничения или запрет на изъятие. Например, согласно п. 4 ст. 79 ЗК РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
Пункт 4 ст. 58 Федерального закона «Об охране окружающей среды» запрещает изъятие земель природно-заповедного фонда, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» запрещается изъятие или иное прекращение прав на земельные участки и другие природные ресурсы, которые включаются в государственные природные заповедники. Нельзя также изъять земли запаса, поскольку они никому не предоставлены для использования.
Согласно ч. 4 ст. 9 ГрК РФ не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами*(14).
Изъятие земельного участка непосредственно связано с осуществлением ряда иных функций управления. Так, изъятию земельного участка может предшествовать резервирование земель. Согласно ст. 70.1 ЗК РФ резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных комментируемой статьей. Изъятие непосредственно связано с последующим предоставлением земельного участка и переводом его из земель одной категории в другую. Согласно ст. 6 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления до предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению.
В комментируемой статье определены правовые основания изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие (выкуп) допускается только в исключительных случаях.
ЗК предусматривает три главных основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Первое основание — случаи изъятия земельных участков, если это необходимо для выполнения международных обязательств Российской Федерации. Основанием для изъятия соответствующих земельных участков является международный договор Российской Федерации.
Причины конфискации земельных участков
Объект может быть изъят как у собственника-гражданина, так и организации, владеющей землёй. При этом немаловажное значение имеют обстоятельства, ставшие причиной для осуществления данной процедуры.
Закон выделяет следующие основания для конфискации земельных участков:
- выкуп муниципалитетом или государственными властями;
- совершение владельцем преступления (например, незаконное получение прав на территорию);
- нерациональное или нецелевое пользование участком;
- возникновение непредвиденной чрезвычайной ситуации, например, вспышки эпидемии (в таком случае речь идёт о реквизиции);
- неисполнение долгового обязательства (например, при неоплате кредита).
Местные власти также вправе изымать определённые территории для муниципальных нужд с целью их дальнейшего развития. При этом фактическому хозяину полагается финансовое возмещение, состоящее из выкупной цены конфискуемого объекта недвижимости и оплаты величины убытков, с которыми столкнётся лицо после потери прав на имущество.
Советуем материал: Кто должен ремонтировать почтовые ящики?
Все вопросы касаемо использования земельных участков, в частности, их целевого назначения, регулируются ст. 7 Земельного кодекса РФ. Согласно закону земли бывают:
- из водного фонда;
- из лесного фонда;
- из резервного фонда (запасные);
- объектами, относящимися к охраняемым территориям;
- из промышленного фонда;
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов.
Право пользования земельным участком определено в ст. 42 ЗК РФ, в которой отмечено, что собственники могут использования земельный надел только по целевому назначению, не подлежащему самовольному изменению (данные о земельном участке четко прописываются в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации). Нарушение законодательства влечет за собой штрафные санкции в соответствии со ст. 8.8. КоАП РФ. Отдельные статьи земельного законодательства регулируют порядок изъятия земельного участка у владельца или собственника. Так, реквизиция участка происходит в соответствии со ст. 51 и ст. 66 ЗК РФ, выкуп участка для нужд государства или муниципалитета регулируется ст. 49 ЗК РФ, выкуп земли ввиду его нецелевого использования – статьями 284-285 ГК РФ. Согласно закону основаниями для изъятия земельного участка могут служить:
- совершение преступления, наказание за которое предусматривает конфискацию имущества;
- реквизиция при возникновение чрезвычайной ситуации;
- выкуп государством или муниципалитетом;
- конфискация земли в связи ненадлежащим использованием;
- изъятие в связи с неисполнением залоговых обязательств по кредитному договору.
В зависимости от обстоятельств, возникших для изъятия земельного участка, законом предусмотрен определенный порядок в каждом отдельном случае. Остановимся более подробно на некоторых из них.
Что делать после принятия решения об отчуждении имущества?
Уполномоченные органы должны разместить информацию в СМИ и на собственном сайте, а также направить копии решений собственнику участка и организации, ходатайствующей об отчуждении участка в течение 10 дней с момента принятия решения. После этого начинается подготовка соответствующего договора, в котором будут указаны условия, на которых пройдет процедура. Типовой договор содержит следующую информацию:
- данные о сторонах соглашения;
- кадастровые номера реквизируемых участков;
- цель изъятия;
- основания отчуждения;
- срок выполнения условий соглашения;
- размер и порядок выплаты компенсации.
Ненадлежащее использование
Основания изъятия участка в связи с ненадлежащим использованием закреплены в статьях 284, 285 Гражданского кодекса РФ. Данные положения предусматривают изъятие земельного объекта вследствие использования его с нарушением норм действующего законодательства, в том числе в связи с использованием не по назначению.
Пункт 1 статьи 12.1 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 года указывает на то, что земли, не используемые и не переданные в аренду в течение трехлетнего периода времени, признаются невостребованными.
Однако, если право на землю зарегистрировано в соответствии с федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имущество не может быть признано невостребованным.
Изъятие производится в следующих случаях:
- Переданные для целей строительства либо для сельскохозяйственных нужд земли не используется в течение трех и более лет;
- Владелец участка эксплуатирует его в нарушение разрешенного вида использования (например, производит добычу полезных ископаемых на участке, предназначенном для строительства);
- В процессе эксплуатации участка значительно ухудшается экологическое состояние земли (например, при утилизации бытовых отходов на земельном участке сельхозназначения).
Внимание! В случае согласия владельца изъятый объект реализуется посредством проведения публичных торгов, в противном случае участок реализуется на основании решения суда.