Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое чистая продажа квартиры и на что стоит обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Агенты по недвижимости и домовладельцы используют термин «чистая продажа» для обозначения определенного типа жилья. Как было сказано выше, это означает, что в квартире нет долгов, ограничений и нет зарегистрированных людей. Кроме того, хозяину не нужна чистая квартира, продавца интересует только получение денег, которые будут собраны при продаже.
Рекомендации покупателям
Для того чтобы не попасться на нечестных продавцов, покупателю стоит обращать внимание на следующее:
- Очень внимательно читать объявления о продаже жилья. Как правило, покупатели приукрашают и вуалируют свои намерение о продаже.
- Покупателю необходимо поговорить с продавцом. Стоит задать вопрос, по типу, когда он вывезет вещи, как правило, продавец, если имеет какие-то скрытые мотивы не сможет быстро среагировать и соврать. Компрометирующиеся вопросы выводят на чистую воду недоброжелательных продавцов.
- Покупателю стоит поехать и посмотреть лично продаваемый объект. Стоит съездить и просто посмотреть не живёт ли там кто-то. Это можно сделать и без участия продавца.
- Продавцу и покупателю стоит встретиться в непринуждённой обстановке и поговорить о сделке, расспросить за квартиру, за причину продажи и так далее.
- Покупателю необходимо выяснить есть ли прописанные лица в квартире и живёт ли там сейчас кто-то.
- Как правило, продавец квартиры, которая не имеет никаких проблем и обременений желает продать её как можно быстрее и получить своё вознаграждение.
- Тщательно проанализируйте цены в объявлениях по аналогичным квартирам и суммы по сделкам за последнее время. Эту информацию нужно учитывать при установлении цены продаваемой квартиры и бюджета на покупку новой.
- Оценивайте каждое предложение от потенциального покупателя. Не исключено, что скидка, которую они просят, позволит ускорить продажу вашей квартиры и выгоднее купить новую.
- Начинайте поиск варианта взамен продаваемой квартиры заранее. Для этого не обязательно ждать, когда найдется покупатель на вашу квартиру.
- Если вы рассматриваете вариант покупки квартиры в новостройке, то учитывайте, что некоторые застройщики предлагают возможность бронирования на срок продажи вашей квартиры. Срок оговаривается индивидуально.
Самый популярный случай чистой продажи — это продажа жилого помещения, унаследованного несколькими людьми. Продавцы заинтересованы только в получении своей доли наследства.
Приобретая чистую квартиру, вы будете уверены, что вам не придется ждать, пока хозяева жилплощади найдут для себя другое подходящее жилье и переедут. Этот момент иногда упрощает сделку.
У продаваемых в сети квартир есть минус: они примерно на 5% дороже обычной жилой площади.
Рекомендации покупателям
Для того чтобы не попасться на нечестных продавцов, покупателю стоит обращать внимание на следующее:
- Очень внимательно читать объявления о продаже жилья. Как правило, покупатели приукрашают и вуалируют свои намерение о продаже.
- Покупателю необходимо поговорить с продавцом. Стоит задать вопрос, по типу, когда он вывезет вещи, как правило, продавец, если имеет какие-то скрытые мотивы не сможет быстро среагировать и соврать. Компрометирующиеся вопросы выводят на чистую воду недоброжелательных продавцов.
- Покупателю стоит поехать и посмотреть лично продаваемый объект. Стоит съездить и просто посмотреть не живёт ли там кто-то. Это можно сделать и без участия продавца.
- Продавцу и покупателю стоит встретиться в непринуждённой обстановке и поговорить о сделке, расспросить за квартиру, за причину продажи и так далее.
- Покупателю необходимо выяснить есть ли прописанные лица в квартире и живёт ли там сейчас кто-то.
- Как правило, продавец квартиры, которая не имеет никаких проблем и обременений желает продать её как можно быстрее и получить своё вознаграждение.
Чтобы обозначить особый тип жилья, выставленного для продажи, собственники или риелторы часто пользуются этим словосочетанием. И это совсем не значит, что на жилье нет ограничений и долгов, будто там нет зарегистрированных жильцов. Чистая или прямая продажа – это значит, что для собственника продаваемого жилья оно является избыточным, и он продаёт квартиру, чтобы получить деньги на определённые нужды, не связанные с жильём. Один из случаев чистой продажи – это реализация полученной в наследство жилой площади, где полученные за неё денежные средства делятся между наследниками имущества.
Преимуществ у такой сделки достаточно: не требуется строить взаимоувязанные цепочки по купле-продаже другого жилья, что значительно упрощает сделку. Даже если квартира по чистой продаже стоит несколько дороже, чем в среднем по рынку, предпочтение может быть именно ей, чтобы сократить время покупки и выиграть время. По данным риэлтерских фирм, до 15% квартир, продаваемых на рынке недвижимости, приходится на чистые продажи, а их стоимость до 5% дороже, чем рядовых.
Связанные одной цепью
При прямой (или чистой) продаже продавец жилья получает за него деньги и при этом не участвует в других, связанных сделках с недвижимостью. За предметом купли (продажи) не тянется цепочка из других, продаваемых/покупаемых одновременно с ним. В этом случае в совершении сделки участвуют только продавец и покупатель. Такой вид операций с недвижимостью считается оптимальным – с точки зрения как оформления, так и проведения взаиморасчетов.
Однако чистые сделки купли-продажи редки на столичном рынке недвижимости. Чаще всего москвичи приобретают квартиры с целью улучшения жилищных условий, поэтому покупка новой квартиры происходит одновременно с продажей имеющегося жилья.
Те же цели преследует продавец недвижимости. В результате каждая операция купли-продажи становится лишь элементом длинной цепочки операций с различными квартирами. По словам адвоката Олега Сухова, около 80 % сделок на вторичном рынке недвижимости являются альтернативными. Чаще всего в них выступают в качестве объектов 4-5 квартир, хотя встречаются цепочки и из 9-10 квартир.
Свободная продажа квартиры – что это?
Словосочетание «свободная продажа» повсеместно встречается в объявлениях о продаже жилья. Однако не все знают, что это значит. Наиболее часто под свободной или чистой продажей подразумевается совсем не тот смысл. Например:
- Продажа без посредничества.
- Сделка без выплаты комиссионных.
- Продажа в соответствии с законодательными нормами (к слову, все сделки происходят с соблюдением требований закона).
- Объект недвижимости, который еще никогда не был предметом сделки.
В действительности, свободная продажа – это отсутствие цепочки сделок. То есть продавец хочет просто получить деньги за товар. Он не планирует приобретать другое жилье взамен квартиры, которая выставленная на реализацию. Соответственно, потенциальному покупателю не придется ждать момента, когда продавец найдет альтернативное жилье и выселится.
То есть, под свободной продажей квартиры следует понимать, что:
- продавец имеет все необходимые документы для совершения сделки;
- жилплощадь физически свободна – там никто не прописан и не проживает;
- продавец не будет на вырученные деньги подбирать альтернативное жилье, так место проживания у него и членов его семьи другое;
- купля-продажа может быть осуществлена в тот же день, когда покупатель даст согласие на приобретение.
Проще говоря, эта квартира не нужна собственнику. Он ею не пользуется, там никто не проживает. Возможно, он продает все имущество по причине отъезда на ПМЖ за границу или в другой город. Свободная (чистая) продажа – это гарантированная готовность к проведению сделки сразу. Продавцу не нужно времени на оформление документов, снятие с регистрационного учета, перевозку вещей и мебели.
Как избежать проблем?
Юристы рекомендуют при свободной продаже серьёзно подойти к заключению договора.
В тексте документа должны быть оговорены все основные условия, включая момент выселения прежних жильцов, снятие граждан с регистрационного учёта, дату передачи ключей от помещения, наличие у объекта каких-либо обременений, порядок действий в случае наступления форс-мажорных ситуаций.
Кроме этого, при подписании передаточного акта покупатель должен честно записать в документе все имеющиеся у квартиры недостатки (к примеру, протекающие трубы или проблемы с электропроводкой).
Перед заключением сделки всегда тщательно проверяйте документацию, предоставляемую продавцом. Если у вас имеются сомнения в намерениях хозяина объекта, откажитесь от заключения договора.
Если же вы не уверены, имеются ли у гражданина права на отчуждаемую недвижимость, проверить юридическую чистоту сделки вам может помочь специалист (например, адвокат).
Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.
Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:
1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.
Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).
Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.
Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.
2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.
Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.
3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.
Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.
Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.
К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.
Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.
Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.
Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.
4. Выписка из финансового лицевого счета.
Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.
Цепочная не значит быстрая
По словам Светланы Куделко, скорость проведения «цепочной» сделки и вообще вероятности ее успешного завершения во многом зависит, с одной стороны, от того, сколько «звеньев»-квартир завязаны в «цепи», а с другой – насколько опытным является специалист, который координирует и решает все возникающие в процессе ведения «цепи» вопросы. А возникать их может много и по каждой из квартир: где-то не хватает сведений о наследниках, где-то документов и т.п.
– Например, могу сказать по нашему агентству: из 10 цепочных сделок в трех случаях приходится для покупателей искать альтернативные варианты квартир – поскольку время затягивается и не все готовы ждать. Но при этом в двух случаях из десяти, сделки успевают завершиться в срок до 1 месяца.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Свободная или чистая продажа квартиры – это сделка, заключающаяся только между двумя участниками: покупателем и продавцом. Это наиболее простая на рынке недвижимости ситуация. В результате проведения процедуры одна сторона получает деньги, квартира освобождается от прописанных лиц, их личных вещей и переходит в собственность второй стороне.
Ответ на вопрос, что значит свободная продажа квартиры в объявлении, достаточно простой. Термин означает прямую сделку, при которой отсутствуют промежуточные юридические операции и мероприятия. Продавец желает получить свои деньги и не планирует покупать новое жилье вместо квартиры, которую реализует. Поэтому покупатель после заключения сделки и юридического оформления может использовать недвижимость и не ждать момента, когда бывшие жильцы выселяться.
Некоторые граждане ошибочно воспринимают термин «свободная продажа». Люди под значением словосочетания нередко понимают сделку без комиссии, просто заключение договора согласно действующему законодательству или, например, продажу без посредничества.
Плюсы чистой продажи квартир
Подобные сделки имеют немало преимуществ. Для собственника это жилье является избыточным, то есть при продаже деньги идут на другие нужды, не связанные с покупкой квартиры для проживания.
Наиболее распространенным случаем чистой продажи является реализация жилплощади, перешедшей по наследству. Тогда собственники заинтересованы в быстрой продаже квартиры или комнаты.
Продавец имеет другое жилье, а значит, не нужно подбирать альтернативную жилплощадь за полученные деньги. Кроме того, квартира находится в юридической собственности у продавца. То есть сделка может состояться сразу же после проверки документов.
Таким образом, выделяем основные плюсы:
- скорость проведения сделки. Обычно в таких квартирах никто не прописан. А документы оформлены заранее. Это дает возможность провести сделку за 1–2 дня;
- первый плюс влечет за собой второй: сделка не зависит от колебаний цен на рынке. Зачастую «чистые квартиры» несколько дороже. Но покупка другого жилья взамен проданного иногда затягивается на месяцы, за это время недвижимость может вырасти в цене;
- вероятность срыва сделки минимальна. Опять же, нет взаимоувязанной цепочки по покупке-продаже жилья, поэтому больше вероятность, что сделка состоится;
- зачастую возможен торг с продавцом. Поскольку нет необходимости уложиться в определенную сумму на покупку другого жилья, продавец может снизить цену. Особенно это касается случаев, когда собственник живет в другом городе и ему легче немного уступить, чем снова искать покупателей.
Несколько советов для покупателя вторичного жилья
Чтобы не попасть в сложную ситуацию при совершении сделки, необходимо обращать внимание на все детали и прислушиваться к советам профессионалов. С особым вниманием стоит покупать вторичное жилье. Что значит чистая продажа квартиры во вторичке? Эта реализация жилья, которое удовлетворяет требованиям, описанным ниже.
Итак, при покупке вторичной квартиры учтите следующие моменты.
- Нет ли в квартире лиц, чьи права могут быть ущемлены. К этим лицам относятся люди с инвалидностью, дети и личности, которые состоят на учете у психолога. Также к этой группе людей относятся студенты, которые уехали учиться в другой город, лица, которые служат в армии или находятся в местах лишения свободы.
- Сколько раз продавалась данная квартира. Частые перепродажи — это повод насторожиться.
- Причину продажи квартиры.
- Количество собственников у квартиры. Идеально, если он один. Но бывают ситуации, когда собственников несколько, и они находятся в недружественных отношениях. В этом случае может возникнуть спор между продавцами, как следствие, продажа затянется на неопределенный срок.
Чтобы быть уверенным в быстром проведении сделки по свободной продаже квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.
Возможные подводные камни чистой продажи
Следует понимать, что гарантии 100-процентной чистоты сделки никто не даст. Но опытный риелтор осведомлен о возможных рисках и сможет собрать максимум информации о собственнике и объекте недвижимости.
Чтобы избежать в дальнейшем судебных разбирательств и признания сделки недействительной, нужно узнать, есть ли зарегистрированные в квартире граждане, чьи права могут быть нарушены. К таким категориям относятся:
- несовершеннолетние. Это самый распространенный случай. Дети моложе 18 лет жили в квартире на момент приватизации и не были включены в нее;
- недееспособный собственник. Если этот факт установлен по закону, то покупатель лишается и купленной недвижимости, и уплаченных за нее денег;
- несколько собственников. Если жилье перешло по наследству, не всегда родственники могут мирно договориться, что влечет за собой перенос сделки. Во избежание подобных проблем лучше иметь дело с одним собственником, который действует по доверенности. Также потенциальный подводный камень — неизвестный наследник, который заявит о своих правах на наследование;
- освободившийся из колонии. На время заключения его сняли с регистрационного учета и не включили в план приватизации;
- студенты или срочные служащие. На период обучения или службы в армии собственники выписывались и уезжали. По возвращении они потребуют свою долю;
- арендаторы. Понятие «чистая продажа» не предусматривает отсутствие там квартиросъемщиков. По закону арендаторы вправе занимать жилплощадь до конца срока найма, указанного в договоре. Смена собственника не является основанием для выселения жильцов.
Альтернативная сделка
Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить.
Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».
В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта.
«Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.
Главные участники такого договора:
- покупатель первой квартиры;
- продавец первой квартиры, в то же время он же становится покупателем второй (альтернативной) квартиры;
- продавец второй (альтернативной) квартиры.
Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.
Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:
- поиск альтернативы у продавца может растянуться на недели и даже месяцы;
- придется много контактировать с другими участниками цепочки;
- большая вероятность сложностей с органами опеки в случае, если один из собственников еще не достиг 18-летия — разрешение выдается только на 15 дней, и в случае «срыва» сделки придется получать документ заново;
- возможна несогласованность действий участников цепочки;
- стоит быть готовым к задержкам в выселении уже бывших собственников.