Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в браке на одного из супругов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.
Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».
«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.
Как составляется брачный договор на квартиру?
Все тонкости брачного договора вначале нужно обсудить на семейном совете.
Для его заключения необходимо:
- добровольное согласие супругов;
- их дееспособность;
- понимание, что расторгнуть договор в одностороннем порядке можно будет только через суд.
Если оба супруга, обсудив все вопросы, пришли к единому мнению, то можно считать, что они готовы к составлению документа.
Брачный контракт можно составить:
- самостоятельно, но с дальнейшим заверением у нотариуса;
- в нотариальной конторе с помощью квалифицированного юриста.
Особенности брачного договора, связанного с ипотекой
За макетом брачного договора не обязательно обращаться к юристам – его можно сделать и самостоятельно. В большинстве случаев для покупки квартиры берется ипотека, поэтому этот аспект стоит внести в качестве условия в брачный договор.
В брачный договор при покупке квартиры в ипотеку муж и жена могут внести такие условия:
- Определение заемщика и созаемщика.
- Указывается, кто делает первый платеж. Если супруги решили сделать это оба, тогда определяются доли в конкретной сумме или в процентах.
- Обозначается, кто из супругов делает основные взносы и платит проценты.
- Предусматривается лицо, которое платит страховку.
- Определяется ответственный по штрафам, если таковые будут.
- В брачном контракте указывается, из чего платятся взносы по ипотеке.
- Распределение долгов по ипотечному кредитованию.
- Определение долей в праве собственности после окончания платежей по кредиту.
- Прописываются права детей.
- Указывается, что каждый получит при расторжении брака. То есть это либо деньги, либо доля в квартире.
- Предусматривается ответственность при несоблюдении пунктов контракта.
- Правила изменения договора.
Согласно Семейному кодексу РФ, в брачном договоре не должно быть условий, ущемляющих права и свободы одной из сторон. Если же это произошло, то такой документ может стать предметом длительных судебных разбирательств.
Изменение и расторжение брачного контракта происходит по соглашению сторон или по требованию одного из супругов на основе решения суда. Никакая из сторон не может самовольно отказаться от выполнения обязательств.
Порядок раздела имущества по договору
Имущество делится по брачному контракту в соответствии со следующими правилами:
- Условия договора имеют бесспорный приоритет перед нормами законодательства о разделе семейного имущества. Если разделение активов происходит в суде, то судья будет исходить при решении спорных вопросов из положений договора, а не из положений Семейного кодекса.
- Часть совместного имущества, которую супруги решили не делить по брачному договору, распределяется между ними в ходе развода согласно нормам Семейного кодекса.
- Если контракт на 100% признан недействительным или же признаны недействительными нормы контракта, касающиеся раздела супружеского имущества, то разделение активов происходит по нормам семейного законодательства.
Договор при покупке недвижимости в ипотеку
Наиболее частой ситуацией, когда муж и жена решают составить и подписать рассматриваемый документ, является необходимость составить брачный договор при покупке квартиры с использованием кредитных средств того или иного кредитного учреждения.
В связи с тем, что далеко не каждая вновь образованная семья способна позволить приобретение жилья на свои собственные средства, большую популярность, в том числе в нашей стране, приобрела ипотека. И при этом очень удобно заключить брачный договор на ипотечную квартиру, решая при этом сразу несколько проблем:
- при предоставлении подобного документа в кредитное учреждение (в том числе, к примеру, в Сбербанк) супруги становятся самостоятельными плательщиками своей части долга и несут за его погашение самостоятельную ответственность;
- в брачном договоре при покупке квартиры в ипотеку определяются доли недвижимости, собственниками которых они становятся также самостоятельно;
- подобным соглашением определяется ответственность мужа и жены в тех случаях, когда один из них прекращает оплачивать кредит или периодически нарушает сроки ежемесячных выплат и др.
При этом брачная пара имеет возможность заключить как брачный договор для ипотеки, так и брачный договор после ипотеки для регулирования вопроса определения размеров долей и получения их в собственность каждого из них в отдельности в случае прекращения брачных отношений.
Сколько стоит оформить брачный контракт на квартиру
Правовой нигилизм современного общества и нежелание предусмотреть различные варианты развития событий после вступления в брак и приобретения жилплощади зачастую даже не приближают супругов (будущих или уже состоявшихся) к тому, чтобы задать себе очень важный вопрос о том, нужен ли брачный договор при покупке квартиры.
Ответственные и рациональные пары сегодня все больше склоняются к заключению имущественного соглашения, и перед ними встает естественный вопрос о стоимости услуг оформления. У каждого нотариуса она может быть различной, поскольку ценообразование ничем не ограничивается.
В стоимость составления договора, как правило, входит консультация специалистов, использование технических средств, ответы на вопросы и разъяснение непонятных клиенту моментов, корректировка уже ранее согласованных пунктов договора на недвижимость, купленную в браке.
Цена нотариального удостоверения документа законодательно регламентирована единым размером госпошлины, действующей на территории всей страны, которая для заверения данного вида контракта составляет 500 рублей (НК РФ, ст.333.24).
Как погасить ипотеку, взятую в браке
Финансовые обязательства супругов, оформленные ранее, остаются неизменными после развода. Их график выплат будет прежним. Банкам личный статус граждан не важен.
Согласно положениям Семейного кодекса, законный супруг является вторым созаемщиком и несет равную ответственность.
Однако,порядок выплат может измениться под влиянием обстоятельств:
1. Долевая собственность – тогда супруги будут гасить ипотеку соразмерно полученным долям. И делят недвижимость тоже по тем частям. У кого доля больше, он соответственно и платит больше. Это оформлено документально, закреплено в тексте ипотечного договора.
2. Пара заключила ранее брачный договор, установив раздельную собственность. Тогда ипотеку будет брать один супруг, он же гасит ее. Второй не имеет к кредиту отношения.
3. Общая собственность – платить продолжают оба, если второй не выражает отказ.
Граждане должны поступать, придерживаясь ипотечного соглашения, заключенного ранее. Главное правило – своевременно производить оплату.
Нужен ли брачный договор при покупке квартиры по материнскому капиталу?
В соответствие с ФЗ-256 о поддержке семей с детьми, покупка недвижимости, в том числе и ипотечной, может сопровождаться использованием маткапитала.
Жильё, приобретаемое на материнский капитал, должно изначально оформляться не в общую, а долевую собственность всех членов семьи.
Это значит, что квартира, приобретённая на данные средства, должна делиться поровну между всеми членами семьи, включая детей, причём дети являются правообладателями в автоматическом порядке.
Изменить законодательные нормы брачным договором не удастся, следовательно заключать его в этом случае не обязательно.
Как бы ни распределялось в брачном договоре имущество между членами семьи, деньги из фонда маткапитала всегда сохраняются за родителями и детьми в одинаковых долях.
Любые положения брачного контракта, идущие вразрез с этим правилом, определяются законом как ничтожные.
Отказ от части имущества (добровольный или принудительный), приобретённой на средства маткапитала, невозможен, пока дети не достигнут совершеннолетия.
До наступления этого возраста все вопросы с банком, предоставившим ипотеку, будут решаться судом с участием органов опеки и попечительства.
Когда нужна регистрация брачного договора
В подписании брачного контракта участвуют две стороны – оба супруга. Муж и жена письменно фиксируют достигнутые договоренности относительно распределения имущественных прав в период зарегистрированных отношений и после расторжения брака. Оговариваются условия перехода права собственности по брачному договору другому партнеру и иные последствия тех или иных действий сторон.
Необязательно подписывать соглашение до свадьбы. Супружеская чета, испытывающая потребность в документировании договоренностей, вправе подписать контракт на всем протяжении брака. Если договор составлен до свадьбы, он вступает в силу после регистрации в ЗАГСе. Если его подписывает супружеская чета, вступление в силу оговаривается отдельно, но не ранее даты подписания документа.
Важно понимать, что сам договор не нуждается в регистрации, ни в Росреестре, ни в иных реестрах брачных договоров, кроме нотариальной конторы. В свою очередь, нотариус придает процессу легитимность, удостоверяясь в законности пунктов контракта и наличия доброй воли и здравого ума каждого подписанта.
Наличие брачного договора – не гарантия передачи имущества тому или иному супругу. Документ регулирует, при каких обстоятельствах муж или жена могут переоформить собственность на себя, обходясь без длительных судебных разбирательств и расходов на адвокатов. Порядок применения брачного контракта предусматривает регистрацию права собственности по брачному договору с переходом его новому владельцу через внесение новой записи в Росреестр.
- Личное и совместное имущество супругов
При намерении применить пункты брачного договора при наступлении обстоятельств, указанных в документе, при изменении принадлежности имущества потребуется регистрация нового собственника.
Фактически, регистрационные записи способны подтвердить признание государственными структурами права конкретного гражданина распоряжаться и владеть определенной собственностью. Подтверждением прав станет внесение записи в единый реестр.
Продажа жилья супругов
По общему правилу, если купить жилье в браке, оно будет считаться совместной собственностью супругов. Под этим термином подразумевается такой режим владения, пользования и распоряжения имуществом, при котором оно принадлежит паре в одинаковой мере без выделения долей каждого.
Реализовать такого рода объекты супруги могут лишь по общему согласию. Совладелец не может просто так продать или подарить принадлежащую ему часть совместного имущества, для этого нужно сначала выделить свою долю.
Если иное не предусмотрено договором или законом, считается, что у супругов равные доли.
На протяжении семейной жизни пара нуждается в улучшении жилищных условий, особенно после рождения детей. Время от времени возникает необходимость продавать жилье, которое уже находится во владении супругов.
Продажа жилья в браке также имеет свои особенности. Во многом порядок зависит от вида общей собственности, в которую данное жилье оформлено.
Жильем, которое находится в совместной собственности супругов, пара распоряжается совместно по общему согласию. Для его продажи понадобится нотариально заверенное согласие мужа или жены.
Имеет свои отличительные черты и продажа недвижимости, оформленной на одного из супругов.
Каждый собственник может распоряжаться своей долей. Однако особое значение имеет преимущественное право остальных владельцев на покупку доли.
Раздел общего имущества через суд
По закону допускается два способа раздела:
- через суд при наличии разногласий;
- заключение соглашения по договоренности.
При заключении брачного контракта раздел производится согласно его положениям.
В суд следует обращаться при наличии споров. Процедура выглядит так:
- Инициатор определяет, что будет делиться, составляет и подает исковое заявление.
- Иск принимается к производству в течение 5 дней, судья выносит соответствующее определение.
- Стороны получают письменные уведомления с датой первого заседания.
- В мировом суде разбирательства разрешаются в течение одного, в районном – двух месяцев.
- По результатам принимается судебное решение, определяющее размер долей или компенсаций.
На оспаривание решения в апелляционном порядке отводится 1 месяц. После этого оно вступает в силу и может быть предъявлено в Росреестр для переоформления долей или в иные организации для изменения собственников.
Подробную информацию о разделе через суд читайте здесь.
Как погасить ипотеку, взятую в браке
Финансовые обязательства супругов, оформленные ранее, остаются неизменными после развода. Их график выплат будет прежним. Банкам личный статус граждан не важен.
Согласно положениям Семейного кодекса, законный супруг является вторым созаемщиком и несет равную ответственность.
Однако,порядок выплат может измениться под влиянием обстоятельств:
1. Долевая собственность – тогда супруги будут гасить ипотеку соразмерно полученным долям. И делят недвижимость тоже по тем частям. У кого доля больше, он соответственно и платит больше. Это оформлено документально, закреплено в тексте ипотечного договора.
2. Пара заключила ранее брачный договор, установив раздельную собственность. Тогда ипотеку будет брать один супруг, он же гасит ее. Второй не имеет к кредиту отношения.
3. Общая собственность – платить продолжают оба, если второй не выражает отказ.
Граждане должны поступать, придерживаясь ипотечного соглашения, заключенного ранее. Главное правило – своевременно производить оплату.