Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обращение взыскания на единственное жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вместе с тем судам, нужны общие нормативные ориентиры в определении достаточного уровня обеспеченности жильем гражданина-должника и членов его семьи. В связи с этим, в 2012 году КС РФ указал на обязанность законодателя внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета применительно к жилому помещению (его частям), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания.
Единственное жилье должно быть пригодным для постоянного проживания не только гражданина-должника, но и членов его семьи
Суды учитывают, что члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением (ч.2 ст.31 ЖК РФ).
Должнику и членам его семьи должны быть обеспечены нормальные условия существования и гарантии их социально-экономических прав (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48).
Кого следует относить к членам семьи собственника жилого помещения разъяснено в п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ». При определенных условиях к ним можно отнести и дальних родственников, и даже “сожителей” (решающее значение в данном случае имеет факт ведения общего хозяйства и единого бюджета).
Бремя доказывания наличия у должника членов семьи в понимании ч.1 ст.31 ЖК РФ ложится на должника.
В целях определения пригодности жилья для постоянного проживания суды учитывают его санитарно-гигиеническое состояние. Также некоторые суды проверяют соблюдается ли “учетная норма площади жилого помещения” в расчете на каждого жильца (ч.4 ст.50 ЖК РФ). Эта норма устанавливается органом местного самоуправления.
Для соблюдения “учетной нормы” суды проверяют, кто фактически проживает в жилом помещении (факт регистрации имеет второстепенное значение).
Если накануне банкротства должник формально зарегистрировал в квартире в качестве членов семьи своих родственников, то суды расценивают это как злоупотребление правом и не учитывают их при определении минимально необходимой площади единственного жилья. В этом случае суды проверяют, утратили ли новоявленные члены семьи должника возможность пользования жилыми помещениями, из которых они прибыли в спорную квартиру и с какими обстоятельствами была связана их перерегистрация.
Местом жительства несовершеннолетних признается место жительства их родителей (п.2 ст. 20 ГК РФ).
Надо отметить, что далеко не все суды применяют учетную норму площади жилого помещения при определении единственного жилья.
Так, рассматривая иск об обращении взыскания на долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок СКГД Верховного Суда РФ в Определении от 11.07.2017 N 78-КГ17-28 указала, что “существующие в жилищной сфере нормативы имеют иное целевое назначение и не подлежат использованию в качестве ориентиров при применении имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилого помещения”.
Возможно решающее значение для такого вывода послужило то, что предметом того спора являлась не квартира, а жилой дом. Однако в дальнейшем некоторые арбитражные суды восприняли данную правовую позицию и стали ее применять в делах о банкротстве, в том числе и в отношении квартир (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2019 по делу N А60-46648/2018, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.03.2020 по делу N А58-5008/2012).
В случае злоупотребления правом суд может лишить должника исполнительского иммунитета в отношении его единственного (роскошного) жилья
Очень часто должники совершают действия, направленные на создание формальной видимости наличия у них только одного жилого помещения (выводят квартиры, формально регистрируются по другому месту жительства, регистрируют в квартире родственников, фиктивно расторгают брак и т.п.). После чего они просят суд распространить на такое (порой роскошное) жилье исполнительский иммунитет.
Такие действия суды расценивают как злоупотребление правом и лишают должника исполнительского иммунитета в отношении его якобы единственного жилья. Часто в обоснование такого решения суды ссылаются на то, что у должника нет доходов, позволяющих содержать элитное жилье.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 29.11.2018 N 305-ЭС18-15724 (дело Фрущака), при рассмотрении спора об исключении из конкурсной массы должника единственного пригодного для проживания помещения арбитражный суд должен исследовать доводы кредиторов о недобросовестности должника и злоупотреблении с его стороны правом в виде создания ситуации, когда дорогостоящий объект недвижимости получает статус единственного пригодного для проживания помещения, что недопустимо.
Ссылки на данную правовую позицию стали появляться во многих судебных актах.
А вот как описывается подобная ситуация в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2020 по делу N А40-60908/2016: “Вывод же суда апелляционной инстанции о том, что злоупотребление правом со стороны должника и его намерение причинить ущерб кредитору не должно вступать в противоречие с конституционным правом должника на жилище, не основан на положениях Закона о банкротстве, правовой позиции Верховного Суда РФ. Ситуация, при которой жилое помещение формально становится единственным пригодным для проживания должника в результате совершения должником действий, направленных на вывод ликвидного имущества из конкурсной массы и причинение тем самым вреда имущественным правам кредиторов, является злоупотреблением правом со стороны должника по смыслу ст. 10 ГК и исключает применение исполнительского иммунитета в отношении спорного имущества”.
Право на жильё и его неприкосновенность не означает, что единственное жильё нельзя изъять
Конституционный суд сказал: существует конституционное право на жильё и его неприкосновенность. У людей есть потребность в жилище, «достаточном для достойного существования». И конституционное право на жильё нужно для того, чтобы гарантировать гражданам и членам их семей «сохранение обеспеченности жильём на уровне, достаточном для достойного существования» и не более. Право на жилище не означает, что жилищное положение должника не может ухудшаться ни при каких обстоятельствах.
Поэтому запрет на взыскание единственного жилья нужен, чтобы гарантировать должнику и членам его семьи приемлемые жилищные условия, «удовлетворение разумной потребности человека в жилище».
Сам по себе запрет на взыскание единственного жилища не означает, что жилищные условия должника не могут ухудшится. Они могут ухудшиться.
А тем более они могут ухудшиться, если должник систематически не платит по своим долгам при общем размере долга явно несоразмерном имущественному положению должника. Мы считаем, что суд имел в виду ситуацию, когда размер долга намного меньше той недвижимости, которую купил должник. Причём эта недвижимость явно превышает необходимую (например, должник в одиночестве живёт в 5-комнатной квартире).
Пример № 3. «Красиво жить не запретишь или все-таки можно?»
Еще один пример, когда банк может забрать единственное жилье за долги по кредиту.
Теоретически давайте представим следующую ситуацию: вы являетесь счастливым обладателем скромного трехсотметрового единственного жилья с видом на Кремль. Но одновременно вы — обладатель астрономического долга перед кредиторами (предположим, банками), кредитные договоры с которыми заключены без ипотеки.
Но во время процедуры вашего банкротства собрание кредиторов, то есть банков, «по-братски» решает обеспечить вас другим жильем. Это жилье также пригодно для постоянного проживания, и находится на территории города-героя Москва. Но оно — с видом на Тульскую область (Новая Москва).
А вот ваши царских хоромы банки предлагают продать, и за счет вырученных средств погасить долги.
На сегодняшний день, данная процедура законодателем не предусмотрена. Но она также и не запрещена! А это позволяет кредиторам пользоваться данной лазейкой для защиты своих прав и законных интересов.
Интересен еще и тот факт, что главный российский суд высказался против такого добровольно-принудительного обмена. Казалось бы, что тема на этом должна быть закрыта, однако в том же документе Верховный суд делает оговорку о «роскошном жилье, превышающим разумную потребность в жилище», оставляя поле для маневра и надежды кредиторам.
В 2021 году по поводу единственного, но при этом роскошного жилья успели высказаться и Конституционный (в конце апреля), и Верховный суды (в августе). Общий итог таков — излишнее по площади для проживания должника и его семьи жилье можно изымать и продавать, если должник приобрел его в тот период, когда он уже имел долги перед кредиторами.
Но такое жилье может быть продано только в том случае, если кредиторы приобретут должнику квартиру, приемлемую по нормам санитарных и жилищных стандартов того региона, где живет должник.
Исполнительский иммунитет
Конституционный Суд, сославшись на Постановление от 14 мая 2012 года № 11-П, напомнил, что ранее КС РФ уже приходил к выводу, что для соблюдения конституционного принципа соразмерности в сфере защиты прав и законных интересов кредитора (взыскателя) и гражданина-должника исполнительский иммунитет должен распространяться на жилое помещение, которое по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения.
При этом запрет обращения взыскания на единственное пригодное для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи жилое помещение конституционно оправдан постольку, поскольку он обеспечивает этим лицам сохранение жилищных условий, приемлемых в конкретной социально-экономической обстановке, от которой и зависят представления о том, какое жилое помещение можно или следует считать достаточным для удовлетворения разумной потребности человека в жилище, отмечает Конституционный Суд.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
После постановления об аресте имущества, пристав приступает к его оценке. Предварительная оценка по движимому имуществу указывается в акте (описи).
- по собственному усмотрению пристав не может оценить рыночную стоимость недвижимости
- в обязательном порядке должен определить стоимость профессиональный оценщик, который выдаст экспертное заключение или отчет
- на основании отчета оценщика, сотрудник ФССП издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта.
Копия постановления с определением стоимости объекта направляется участникам дела. Срок действия отчета не более 1 месяца. Если в этот срок сотрудник ФССП не начал реализацию имущества через специализированную организацию, оценку жилья необходимо будет заказывать повторно.
От первоначальной оценки зависит начальная цена на торгах. Если в отчете эксперта стоимость была занижена, то имущество будет продано дешевле рыночных предложений. Чтобы такой ситуации не произошло, должник необходимо следить за сроком оспаривания и при необходимости потребовать проведения повторной оценки.
Реализацией недвижимости занимается специальная организация, которая и проводит торги, выполняя следующие действия:
- специалист ФССП издает постановление о реализации имущественных активов; в организацию, заключившую договор с ФССП, передаются правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, техническая документация, постановление об оценке;
- для организации торгов размещаются объявления в СМИ, на специализированных интернет-ресурсах;
- принять участие в торгах может любое частное или юридическое лицо, подавшее заявку, зарегистрировавшееся через организатора, внесшее обеспечительный депозит.
Могут ли наложить арест на квартиру за неуплату кредита
Да, могут, но после суда. При этом не важно, является ли квартира единственным жильем. Арест является обеспечительной мерой, которую вправе применить приставы. Арест повлечет следующие последствия:
- запрет на регистрационные действия и на любые сделки по распоряжению объектом (продажа, дарение, мена);
- ограничение права пользования (например, пристав вправе запретить сдачу квартиры в аренду);
- административная или уголовная ответственность за нарушение режима ареста, правил пользования жильем.
Арест с единственного жилья снимается после полного погашения долга либо при начале реализации (торгов). Также пристав снимает арест, если в отношении должника возбуждено банкротство. Однако в этом случае автоматически возникнут ограничения на распоряжение квартирой в рамках банкротного дела.
Если у вас возникли вопросы, связанные с реализацией единственного жилья за долги, сразу обращайтесь к нашим специалистам. Мы поможем эффективно избавиться от кредитов и займов!
Понятие единственного жилья
Как следует из положений ст. 79 ФЗ № 229 от 02.10.2007 “Об исполнительном производстве”, судебные приставы могут обращать взыскание на любое имущество, кроме того, с которым такие действия запрещены.
Перечень видов такого имущества утвержден процессуальным законодательством. В частности, этому вопросу посвящена ст. 446 ГПК . В документе определяются предметы собственности, которые не могут выступать в качестве объектов имущественных взысканий.
Согласно абз. 2, 3 п. 1 ст. 446 ГПК, обращение взыскания на единственное жилье должника, а также на землю, на которой оно расположено, запрещено. Законодатель установил имущественный иммунитет в отношении такой недвижимости. Это значит, что жилье нелья изъять, независимо от следующих факторов:
- размера долга;
- стоимости самого помещения;
- количества проживающих в нем лиц;
- учета прочих качественных и количественных характеристик.
Проще говоря, законодатель не установил пределов действия такого иммунитета – достаточно, чтобы жилье было единственно пригодным для проживания.
Учитывая вышесказанное, стоит выяснить, что такое единственное жилье должника. В статье 446 ГПК РФ этот термин применяется к жилому помещению или его части, которые являются единственными пригодными для проживания для должника и членов его семьи.
Обращение взыскания на единственное жильё
Теперь детально рассмотрим второй вопрос, непосредственно касающийся нового взгляда законодателей на проблему принудительного изъятия единственного жилья. Означает ли выход Постановления КС РФ, что подобная практика будет широко распространена в реальных делах о банкротстве или исполнительном производстве? На данный момент однозначного ответа на него нет.
Традиционный порядок взыскания предусматривает последовательное выполнение судебным приставом таких действий:
- Розыск активов, находящихся в собственного должника. Для этого направляются запросы в ЕГРН, ГИБДД и другие федеральные ведомства, которые располагают подобной информацией.
- Изъятие имущества или наложение на него ареста. Основанием становится невозможность закрыть долги за счет денежных средств. Действия судебного пристава приводят к тому, что сделки с активами не проводятся. Например, Росреестр блокирует продажу объектов недвижимости.
- Реализация имущества на торгах. Особенностью мероприятия становится выгодная цена, которая обычно несколько ниже рыночной. Это позволяет продать активы должника сравнительно быстро. Но даже при таком раскладе организация и проведение торгов занимает не один месяц.
Описанную выше процедуру сложно назвать простой и быстрой. Но если речь идет об единственном жилье, в дело вступает несколько новых факторов, явно, не способствующих скорости реализации мероприятия.
Даже с учетом новой трактовки законодательных норм, данной Конституционным судом, для положительного ответа на вопрос, могут ли забрать единственное жилье при банкротстве или в рамках исполнительного производства, необходимо наличие ряда дополнительных оснований. Первое и главное из них – оценка рыночной стоимости и площади единственной квартиры или дома должника. При этом обязательно учитываются социальные нормы, действующие как в России в целом, так и установленные для отдельных регионов.
Только после этого судьей принимается решение об избыточности жилых помещений, находящихся в распоряжении должника. Дальнейшие действия происходит по следующей типовой схеме:
- жилье выставляется на торги;
- взамен приобретается новая, более «скромная» по размерам и цене недвижимость;
- в нее переселяется должник;
- разница между ценой продажи существующего жилья и покупкой нового направляется кредиторам в счет погашения финансовых обязательств.
Стоит ли считать описанную схему простой для реализации? Конечно же, нет. Другими словами, даже потенциальные изменения, которые только еще будут приняты законодателями, не приведут к быстрому изъятию единственного жилья должников. В подавляющем большинстве случаев, и судьи, и приставы будут ориентироваться на более простые и оперативные способы взыскания.
Завершающим этапом рассмотрения данного вопроса нужно отметить следующее. Конституционный суд обладает большим набором возможностей. Но среди них нет изменения действующего законодательства и корректировка судебной практики. Поэтому логичным предварительным выводом становится такой: ситуация с принудительным изъятием единственного жилья еще далека от четкого и однозначного решения. Хотя единичные случаи правового применения подобной практики вполне возможны и даже вероятны.
Могут ли приставы арестовать единственное жилье должника
Могут ли судебные приставы за долги перед банком наложить арест на единственное жилье? Раньше считалось, что не могут, но в этом году есть целый ряд ситуаций, когда единственное жилище могут забрать по суду.
Когда приставы могут арестовать единственное жилье должника.
Обращение взыскания на единственное жилье должника возможно только если жилое помещение находится в залоге, например, является предметом ипотечных обязательств.
По состоянию на 2020 год судебные приставы-исполнители не имеют права арестовывать жильё должника во всех остальных случаях. Получается, если вы взяли в ипотеку квартиру или жилой дом и это жильё у вас единственное, пригодное для проживания, суд сможет забрать у вас это жилище, как только вы не сможете за него платить взносы.
Кроме того, в ряде случаев, как показывает судебная практика, Верховный Суд встает на сторону кредиторов, даже если единственное жилье не было взято в ипотеку.
Понятие единственного жилья
Как следует из положений ст. 79 , судебные приставы могут обращать взыскание на любое имущество, кроме того, с которым такие действия запрещены.
Перечень видов такого имущества утвержден процессуальным законодательством. В частности, этому вопросу посвящена . В документе определяются предметы собственности, которые не могут выступать в качестве объектов имущественных взысканий.
Согласно абз. 2, 3 п. 1 ст. 446 ГПК, обращение взыскания на единственное жилье должника, а также на землю, на которой оно расположено, запрещено. Законодатель установил имущественный иммунитет в отношении такой недвижимости. Это значит, что жилье нелья изъять, независимо от следующих факторов:
- размера долга;
- стоимости самого помещения;
- количества проживающих в нем лиц;
- учета прочих качественных и количественных характеристик.
Проще говоря, законодатель не установил пределов действия такого иммунитета – достаточно, чтобы жилье было единственно пригодным для проживания.
Возможно ли фактическое выселение из квартиры по долгам?
Многие должники задаются вопросом, могут ли забрать квартиру за долги? Особенно, если квартира является единственным достойным жильем для должника и членов его семьи. Ответ прост – выселение из квартиры за долги происходит только в том случае, если у заемщика набежала немыслимая сумма, превышающая стоимость квартиры. Но даже если сумма слишком огромная, выселение происходит в исключительных случаях и в отношении злостных неплательщиков.
Фактическое выселение из квартиры за долги невозможно:
- Если квартира или дача – это единственная жилая площадь должника и членов его семьи. Вторым условием является отсутствие иных видов собственности кроме как единственная квартира.
- При наличии несовершеннолетних детей, проживающих в семье должника в единственной квартире. В данном случае арест не производится ввиду ущемления прав детей в отношении жилой площади. Соответственно, изъятие невозможно даже в том случае, если долги сравнялись или превысили стоимость квартиры.
Фактическое выселение отличается от ареста. Процедура предусматривает изъятие квартиры за долги, а затем ее дальнейшую продажу с молотка. Порядок ареста имущества происходит по другой схеме.
Могут ли отобрать единственное жилье за долги по кредитам?
При наличии потребительского кредита банки редко идут на процедуру взыскания на квартиру. Что связано со следующими обстоятельствами:
- осуществлять юридически значимые сделки в виде продажи или дарения квартиры;
- обменять жилье на меньшее по площади для получения разницы от продажи в виде наличных средств;
- прописать или зарегистрировать иных лиц на территории квартиры.
В результате заемщик оказывается в ситуации, при которой он имеет право только проживать на территории собственного жилья и пользоваться им для собственных целей.
Решающими факторами для получения одобрения от органов опеки является:
- попадание под правило «единственное жилье»;
- проведение оценки статуса семьи и ее материального положения;
- соотношение суммы задолженности к общей стоимости жилого помещения.
Вне зависимости от того, какое решение будет выдано органом опеки, окончательный вердикт о возможности наложения взыскания на квартиру остается за судом. Обращение взыскания будет проводиться только на жилую недвижимость, удовлетворяющую определенным требованиями.
Основными критериями станут:
- превышение расчетной нормы на семью в 2 и более раз;
- превышение средней стоимости жилья в 2 и более раз.
Взыскания будут проводиться только в следующих случаях:
- заемщик не имеет иного имущества для продажи;
- должник не имеет денежных средств, достаточных для оплаты задолженности по кредиту;
- заемщик не имеет постоянной заработной платы для возможности удержания задолженности.
Такие меры направлены на тех, кто имеет долговые обязательства, но пользуется правом «единственного жилья» и живет в роскошных условиях.
Если на очередных торгах недвижимость не будет реализована, то проведение следующего торга назначается только через год.
Для заемщика такой исход означает, что в течение 12 месяцев он может спокойно проживать на территории арестованной квартиры. При получении денег по решению судебной инстанции бывший должник будет обязан потратить средства только на приобретение жилья. Контроль за целевым использованием денег возложен на приставов.