Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заключить договор аренды земли и получать арендную плату за землю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По расчетам Минфина, которые озвучила замминистра Светлана Воробей на заседании налогового комитета 13 сентября, в Украине около 8,4 млн га земли обрабатывается нелегально (всего в Украине 42,7 млн га с/х земли, из которой 31,1 млн га находится в частной собственности).
Норма скажется и на легальных с/х производителях
Как заметила Светлана Воробей, при уплате всех налогов за пользования землей, которые идут в счет МНО, их сумма должна равняться или превосходить налоговое обязательство.
Однако, поясняют в ВАР, легальным сельхозпроизводителям из южных областей Украины из-за устаревшей методики расчета нормативной денежной оценки все же придется доплачивать до минимального уровня налогов.
Дело в том, что эта методика была разработана еще в советское время и не учитывает изменения климата, который на Юге страны стал более засушливым.
«Ярче всего это видно на примере Одесской области. Там есть предприятия, у которых НДО составляет около 40 тыс. грн/га – соответственно и минимальная нагрузка будет выше, чем в других областях. Но при этом в засушливом регионе и арендная плата ниже, чем по всей стране, так как меньше урожай. Ниже арендная плата – ниже НДФЛ с нее, который идет в счет минимального обязательства. Получается перекос«, – объяснил проблему Михаил Соколов.
Цены на частные дома достигли своего пика: к концу года прайсы снизят
Он также добавил, что в засушливых регионах возникают трудности с выращиванием овощей и разведением скота – из-за этого многие предприятия на Юге имеют меньше работников, чем в других регионах. Фонд оплаты труда, напомним, также влияет на размер МНО.
Признают этот изъян и законодатели. Чтобы исправить его, как объясняет Соколов, в рамках законопроекта №5600 Рада планирует поручить Кабинету министров разработать новую методику НДО, которая бы учитывала увлажненность грунта и другие особенности землепользования в южных областях.
Времени на это у исполнительной власти будет до 2023 года, когда МНО впервые начнет применяться.
«Антиконституционный механизм»
Категорически против закона №2194 выступает «Оппозиционная платформа — За жизнь» (ОПЗЖ). Во фракции утверждают, что документ создаёт «антиконституционный механизм», который позволяет без согласования с властями самостоятельно менять целевое назначение земельных участков.
В ОПЗЖ убеждены, что закон №2194 не предоставляет фермерам возможности продолжать работать на сельхозугодьях, которые они сейчас занимают. По мнению сопредседателя партии Юрия Бойко, документ ориентирован на удовлетворение интересов «международных финансовых корпораций».
Комментируя подписание Зеленским закона о передаче угодий территориальным общинам, народный депутат от ОПЗЖ Наталия Королевская заявила, что документ был продавлен «Слугой народа» ради перечисления очередного транша от Международного валютного фонда. Она уверена, что закон №2194 содержит лазейку, «позволяющую иностранцам скупать наши чернозёмы».
Какие ограничения отменяются?
Закон вводит поэтапную отмену действующего запрета на отчуждение земельных участков с/х назначения частной собственности с рядом ограничений, которые в основном сводятся к ограничению их приобретения определенными субъектами, а также ограничению концентрации земли до определенной площади в «одни руки».
В частности, Законом предусмотрены следующие основные сроки запуска оборота права собственности на с/х землю:
- в период с 1 июля по 1 января 2024 года – между гражданами Украины, государством, территориальными общинами;
- с 1 января 2024 года – с участием юридических лиц, созданных по законодательству Украины, с определенными ограничениями;
- после принятия решения на референдуме – с участием иностранных юридических лиц и граждан.
В то же время, запрет отчуждения земель государственной и коммунальной собственности остается в силе. Исключением будут земли крестьянского (фермерского) хозяйства государственной и коммунальной собственности, принадлежащие гражданам на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения. Такие лица имеют право их выкупить с рассрочкой оплаты до 10 лет.
Условия приватизация земель государственной и коммунальной собственности остаются неизменными. Кроме того, земельный фонд государственной и коммунальной собственности в дальнейшем возможно будет получить в аренду на земельных торгах.
Важным изменением является также отмена запрета на изменение целевого назначения земель в установленном порядке, что позволит удовлетворить потребности других отраслей.
Пересмотр Закона на соответствие Конституционным Судом Украины
Несмотря на довольно «урезанный» формат изменений, который вводит Закон, до сих пор продолжаются дискуссии относительно законности изменений, которые вносятся. В частности, основные дискуссии ведутся вокруг соответствия положений Закона Конституции Украины, которые позволяют приобретать право собственности на земли с/х назначения другими субъектами, помимо граждан Украины.
На сегодняшний день представления народных депутатов касательно проверки соответствия положений Закона Конституции Украины находятся на рассмотрении Конституционным Судом Украины, и окончательная точка в этом вопросе еще не поставлена.
***
Таким образом, принятие Закона безусловно является первым шагом в реформировании рынка с/х земли. Определенная этапность запуска оборота рынка земли дает всем его участникам дополнительное время для надлежащей подготовки к нему. Наряду с этим, аренда земли не меняет своего статуса в случае смены собственника земли, потому прогнозируемо останется приоритетным инструментом на аграрном рынке.
Госрегистрация договора аренды земли
Договор аренды земли может быть заключен в простой письменной форме, его нотариальное заверение не является обязательным, однако возможно по желанию сторон.
Обязательной для такого вида договоров является государственная регистрация права аренды (субаренды) вне зависимости от того, заверяется ли договор нотариально.
Для государственной регистрации необходимо обратиться к государственному регистратору (находятся в центрах предоставления административных услуг, также государственными регистраторами являются нотариусы) в пределах области или г. Киева по месту нахождения участка.
Нотариальное удостоверение договора удобно тем, что при его осуществлении право аренды сразу же регистрируется нотариусом, к которому вы обратились, поэтому дополнительно куда-либо ходить не нужно. Однако стоимость такого оформления договора естественно увеличиться на стоимость нотариальных услуг (конкретные расценки стоит узнавать у нотариусов).
Ограничения для иностранцев
Также до 1 января 2024 года запрещается покупка земли компаниям, бенефициарами которых являются иностранцы или лица без гражданства. Ограничения распространяются на участки государственной и коммунальной собственности, а также частные участки и паи, предназначенные для ведения товарного и личного крестьянского хозяйства.
При этом данные ограничения не распространяются в случае покупки участков, которые используются на правах аренды, эмфитевзиса, при условии, если:
- с момента госрегистрации юридического лица — приобретателя права собственности прошло не менее 3 лет;
- право аренды, эмфитевзис возникло до вступления в силу настоящего пункта.
Без инопланетян, но с иностранцами?
Этот вопрос, как и в предыдущие годы, вызвал наибольшее количество замечаний, критики и возражений.
На аграрной конференции, где было представлено правительственное видение земельной реформы, президент Зеленский сразу заявил: «Первое и главное: земля принадлежит украинцам». Он также заверил, что «страшилки о китайцах, арабах или инопланетянах, которые вывезут нашу землю вагонами, — это бред».
Однако впоследствии, отвечая на вопросы участников конференции, премьер-министр Алексей Гончарук признал, что конечными бенефициарами украинских юридических лиц могут быть и иностранцы:
«В существующей модели могут быть иностранцы. В той модели, по которой мы сейчас дискутируем, это возможно».
По словам Гончарука, сейчас в Украине насчитывается более тысячи случаев, когда граждане других государств обрабатывают украинскую землю, хоть и не на правах собственности, а на правах аренды, и они заслужили право так или иначе принять участие в открытии рынка:
«Если сейчас ограничить и не предоставить никакого юридического инструмента для защиты подобных людей, это будет выглядеть так, словно Украина выгоняет иностранных инвесторов. Лично для меня это неприемлемая история».
По словам премьера, иностранцы также приносят современные технологии и инвестиции в украинское сельское хозяйство, создают рабочие места.
«Бояться нужно не юридических лиц. Не иностранцев или украинцев. Нужно бояться «черных «денег», — также прокомментировал «фобии», связанные с рынком земли министр экономики Тимофей Милованов.
Какую землю можно будет продавать и покупать?
Принятый закон касается запуска рынка земель сельхозназначения. Стоит отметить, что часть сельхозземель уже находилась в обращении до его принятия. Речь идет о участках для ведения личного крестьянского хозяйства, полученных гражданами Украины в рамках бесплатной приватизации, отмечают старший юрист Тимур Энхбаяр и его коллега юрист Святослав Козак из юридической фирмы «Sayenko Kharenko».
Закон об открытии рынка земли касается тех участков сельхозназначения, продажа которых была запрещена мораторием. Это земля для ведения товарного сельскохозяйственного производства и участки, выделенные владельцам земельных паев после расформирования колхозов для ведения личного крестьянского хозяйства. Именно для нее и открывается рынок.
Возможна ли аренда доли земельного участка
Исходя из норм Закона Украины «Про аренду», объектом аренды может быть только целый земельный участок, что означает, что аренда части земельного участка невозможна.
Вместе с тем, владелец может заключить договор аренды сразу с несколькими арендаторами, таким образом, распределив между ними и сам участок, и обязанность по уплате арендной платы. Однако при заключении такого договора настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом.
Что касается аренды паёв, то владельцы сертификатов на пай до выделения им земельного участка в натуре имеют право заключить договор аренды (договор должен соответствовать вышеперечисленным условиям обычного договора аренды земельного участка, в том числе в части определения размера арендной платы).
После выделения земли на местности такой договор нужно будет перезаключить на таких же самых условиях, однако со ссылкой на данные государственного акта на землю.
- Условия возобновления договора изначально прописываются в предварительно оформленном документе. Но данная возможность не касается территорий коммунальной и государственной собственности.
- Для продления сроков арендатор предоставляет владельцу земельного участка соглашение-приложение к письменной просьбе.
- Отказаться от дальнейшего сотрудничества может любой из участников дела, ели предварительно (за месяц до окончания действия документа) обратится к государственному регистратору.
- Форма договора аренды земельного участка подразумевает обязательные пункты (объект аренды, срок действия документа, особенности оплаты) и дополнительные (определяются двумя участниками).
- Максимальный срок использования арендованного участка ‒ 49 лет.
- Действует временный запрет на покупку земель юридическими лицами.
Новые положения касаются тех договоров, которые были заключены до принятия Закона про землю. Учитывая все вышесказанное, напрашивается вопрос: какой будет будущая судебная практика?
Рынок земли в Украине – отмена моратория на продажу
В условиях интеграции Украины в мировые экономические процессы именно агропромышленный комплекс становится основным направлением экономического развития государства. Отсюда – потребность в четком урегулировании земельных отношений и возможности свободно распоряжаться собственным имуществом.
Первый проект закона о создании рынка земли в Украине разработан Министерством экономики, торговли и сельского хозяйства, основными тезисами также поделился министр Т. Милованов на своей странице в Facebook. Однако после публикации проекта на сайте украинского парламента заметны некоторые отличия в тезисах. Попробуем разобраться в истинной картине и последствиях, которые принесет Украине рынок земли.
По мнению автором правительственного закона, документ четко сформирует понятие законодательного поля для введения оборота земельных участков с/х назначения. Второй важный момент – проект предусматривает возможность собственников свободно распоряжаться своим имуществом, а это, кстати, конституционное право, которое ранее реализовать было невозможно.
Инициаторы земельной реформы с запуском рынка земли в Украине считают, что после нововведения аграрный сектор сможет привлечь большое количество инвестиций, которые позволят активно развиваться и расширяться. Отсюда – рост стоимости украинской земли, обусловленный выходом большинства сделок из тени. По мнению Всемирного банка, снятие моратория позволит Украине ежегодно получать прирост ВВП на 1,6%.
Предсказания экстрасенсов
А вот экстрасенсы в своих предсказаниях о будущем Украины в целом не противоречат мнению аналитиков. Если обобщить все пророчества, всех жителей Украины ожидает непростой год:
- Чётких ответов никто не даёт. Однозначных путей, как изменить будущее Украины в лучшую сторону, экстрасенсы не дают. Однако единственное, что поможет украинцам преодолеть кризис – это здравый образ мысли и отказ от агрессивной риторики в сторону России. Только отказавшись от войны, можно сосредоточиться на внутренних проблемах. Поэтому смена правящей верхушки на более лояльную — жизненно необходима.
- Стабильность. Наиболее приоритетной задачей, кроме военных действий, для правительства Украины является поиск оптимального решения социальных вопросов и стабилизация экономической и политической жизни в стране.
- Внешний долг. МВФ продолжит выдавать кредиты и оружие Украине, что поможет удержаться на плаву и сыграет на руку действующей власти. Однако, с каждым днём беспристрастность действий украинских политиков всё больше будет ставиться под сомнение.
Согласно ст.14 Конституции Украины, каждый гражданин имеет право на получение участка земли в собственность. А ч.1, ст. 81 Земельного кодекса Украины гласит, что право собственности можно получить на землю, бесплатно переданную из государственной или коммунальной собственности.
Причем, участок земли не имеет никаких географических привязок к месту проживания или регистрации человека. То есть, каждый украинец имеет право получить участок земли в любом регионе страны, где есть свободные участки.
Таким образом, мы видим, что на законодательном уровне закреплено право каждого гражданина на приватизацию земельного участка разного целевого назначения (для строительства дома, гаража, сельхозхозяйства и другие).
Ключевые нормы закона
Самые важные условия открытия рынка земли, что так долго и ожесточенно обсуждались и в зале парламента, и в обществе, можно уместить на одном листе.
Основное — внедрение рынка земли будет происходить в несколько этапов:
- с 1 июля 2021 года – только граждане Украины смогут покупать паи и только до 100 га в одни руки;
- с 1 января 2024 года – юридические лица тоже смогут покупать паи, но площадь земель, которая может быть в собственности одного лица (как физического, так и юридического) увеличится до 10 тыс. га (исключение – банки);
- после референдума – юридические лица, которые созданы в Украине иностранцами, смогут стать собственниками земель с/х назначения.
Относительно юридических лиц, которые могут получить права собственности на землю, установлены весомые ограничения. Прежде всего, участниками (акционерами, пайщиками) таких юридических лиц должны быть исключительно граждане Украины или государство, или территориальные общины. Это означает, что в случае, если в составе участников одного юридического лица есть другие юридические лица, то оно не будет иметь права вступить в права собственности на участки.
Если гражданин владеет долями, акциями, паями в юридическом лице, которое имеет в собственности участки с/х назначения, то будет считаться, что этому гражданину также принадлежат участки пропорционально размеру его доли, пая или количества акций и это количество гектаров будет учитываться при определении общей площади, которая есть в собственности такого гражданина.
Банки смогут приобретать право собственности на земли с/х назначения только в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога и обязаны продать в течение 2 лет.
Земли государственной и коммунальной собственности продаже не подлежат.
Определен перечень лиц, которые ни при каких обстоятельствах не могут быть владельцами сельскохозяйственной земли. В частности, это:
- подсанкционные лица и лица, которые принадлежат или принадлежали к террористическим организациям;
- юридические лица, конечными бенефициарами которых являются иностранные государства, граждане государства, которое признано Украиной государством-агрессором, или которые зарегистрированы в офшорных зонах или в странах, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов согласно списку FATF;
- юридические лица, конечного бенефициара которых невозможно установить.
Рынок земли в Украине – какие ограничения установит закон?
Отмена моратория вызвала массу бурных обсуждений, недовольства и критики. В частности, со стороны украинских арендаторов, которые буквально впадают в панику на фоне ужасающих историй из СМИ. Однако в реальности ситуация более привлекательна – в проекте заложены конкретные ограничения для будущих владельцев украинской земли. А именно:
- при покупке участков юридических лиц, в том числе связанных ЮЛ с общим бенефициаром, разрешено приобретать не более 15% земельного фонда в конкретном регионе, не более 0,5% от общей площади в Украине;
- арендаторам дается привилегированное право на приобретение участков, находящихся в аренде для сельского, лесного или рыбного хозяйства;
- рынок земли в Украине будет доступен физическим и юридическим лицам, на которых распространяются санкции СНБО. То есть, граждане России или компании не получают запрета на приобретение украинских земель;
- собственники/наследники участков, ведущие фермерское хозяйство на этой земле, смогут выкупить ее на протяжении 5 лет. При этом стоимость рассчитывается не в торгах, а по нормативной денежной оценке.
Увеличить плату за аренду земли от 2 до 40 раз предлагал еще Киевраде городской голова в 2008 году. Соответствующий проект решения появился в октябре 2009г. на рассмотрении в постоянной комиссии Киеврады по вопросам земельных отношений, градостроительства и архитектуры.
В проекте решения, который предложил на рассмотрение депутатам мэр, речь шла о том, что с 1 января 2009 года плата за аренду земли в Киеве должна вырасти в разы. В частности, в 3,33 раза увеличится плата для пользователей жилищного фонда и строительства, в 2,66 раз — для производителей игрушек и спорттоваров, вдвое — для вещевых рынков, в 3 раза — для продуктовых рынков, в 8 раз — для поставщиков телефонной связи, в 4 раза — для заведений образования и в 40 раз — для рыбного и лесного хозяйства.
Депутаты Киеврады предупредили команду Черновецкого о том, что такое повышение платы за аренду земли спровоцирует новый скачок цен для киевлян.
Аренда земли: земли водного фонда
В отношении земель водного фонда п. 4 ст. 59 ЗКУ предусмотрено, что гражданам и юридическим лицам могут передаваться на условиях аренды земли прибрежных защитных полос, полос отвода и береговых полос водных путей, а также озера, водохранилища, другие водоемы, болота и острова для:
- сенокошения;
- рыбохозяйственных нужд;
- культурно-оздоровительных, рекреационных, спортивных, туристических целей;
- проведения научно-исследовательских работ и т.п.
Причем такая деятельность может осуществляться только с учетом ограничений и запрещений, установленных ст. 61 — 63 ЗКУ. Так, ст. 61 ЗКУ предусмотрено, что в прибрежных защитных полосах вдоль рек, вокруг водоемов и на островах запрещено:
- распахивать земли;
- заниматься садоводством и огородничеством;
- хранить и применять пестициды и удобрения;
- устраивать летние лагеря для скота;
- строительство любых сооружений, в том числе баз отдыха, дач, гаражей и стоянок автомобилей;
- устройство свалок мусора, навозохранилищ, накопителей отходов производства, кладбищ, скотомогильников, полей фильтрации и т.п.;
- мойка и обслуживание транспортных средств и техники.