Нюансы ремонта придомовых территорий МКД

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы ремонта придомовых территорий МКД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.

Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП

Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.

Что понадобится для оформления придомовой земли

Следует обратиться в Росреестр (лично или через МФЦ) с пакетом документов:

• заявление о регистрации права общей долевой собственности;
• паспорт представителя собственников;
• протокол общего собрания собственников;
• межевой план территории;
• технический паспорт дома (можно взять в управляющей компании);
• постановление об утверждении схемы расположения участка (выдается администрацией);
• квитанция об уплате госпошлины (составляет 200 рублей);
• документы, подтверждающие права всех собственников на помещения в доме;
• документ, где в свободной форме будут указаны сведения о собственниках, их долях в праве общей собственности, площадях квартир и дома.

Если все прошло успешно, то в течение 30 дней Росреестр предоставит выписку из ЕГРН, которая даст собственникам помещений право распоряжаться придомовой территорией.

Разрешенные и запрещенные действия в пределах придомовой территории

Использовать придомовую территорию жильцы могут по своему усмотрению. Однако они должны соблюдать при этом определенные нормы, поскольку эксплуатация этого участка должна вестись строго в интересах жильцов.

На придомовой территории по решению жильцов можно обустроить следующие объекты:

• детские и спортивные площадки;
• зоны отдыха и пешеходные дорожки;
• отдельные места для выгула собак;
• парковочные места;
• зону зеленых насаждений. Она может использоваться не только для высадки декоративных растений, но и для посадки овощей;
• забор, ограждающий границы участка;
• прочие объекты, которые будут служить обеспечению комфорта жильцов.

Также придомовая территория может быть использована в целях получения выгоды. При этом использовать вырученные средства можно на компенсацию платежей за капитальный ремонт или иные цели, связанные с благоустройством дома и участка. Стоит отметить, что управляющая компания не вправе без согласования с жильцами использовать объекты, расположенные на придомовой территории и сам земельный участок в коммерческих целях, особенно если средства идут не для обеспечения комфорта жильцов, а для увеличения прибыли компании. Подобные ситуации, к примеру, обустройство платных парковок на придомовой территории достаточно распространены и неправомерны.

Если собственникам недостаточно имеющегося у них участка, они вправе взять в аренду или выкупить землю по соседству. Подобная ситуация возможна, если это позволяют условия.

При использовании придомовой территории важно соблюдать следующие запреты:

• запрещено нарушать санитарные нормы. Так, зона, прилегающая к дому, должна содержаться в чистоте;
• запрещено проводить работы и возводить строения, назначение которых не связано с обеспечением комфортного проживания жильцов. К этой категории относятся, к примеру, платные парковки, самовольно учрежденные управляющими компаниями;
• запрещено устанавливать заборы, высота которых составляет более 60 сантиметров без предварительного согласования с администрацией населенного пункта;
• нельзя блокировать доступ к инженерным коммуникациям;
• запрещено оставлять транспортные средства с не заглушенным двигателем, за исключением случаев необходимости посадки и высадки пассажиров;
• запрещена парковка автомобилей в непредназначенных для этого местах. К примеру, на пешеходных зонах, газонах;
• нельзя блокировать доступы к подъездам;
• нельзя оставлять контейнеры для мусора в неспециально отведенных для этого местах.

Можно ли оформить придомовой участок в собственность?

После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:

• Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
• Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
• Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
• Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
• Юридическое оформление перехода земли в собственность.
• Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.

Положительные стороны	Отрицательные стороны
Повышение стоимости жилья	Возрастут затраты на ремонт
Возможность сдавать площадь в аренду и получать прибыль	Необходимо содержать территорию в порядке, иначе может быть назначен штраф
Возможность благоустройства территории по усмотрению жильцов	Необходимо платить налог за землю в долевой собственности
Уточнение границ участка
Защита от незаконной застройки участка

Заявите о правах на участок

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Что входит в благоустройство придомовой территории (двора) многоквартирного дома: элементы, правила

Что такое благоустройство придомовой территории многоквартирного дома? Изначально благоустроенный участок, сразу после сдачи дома – заслуга застройщика. Но такие услуги сразу после сдачи дома – редкое исключение. Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома — это проведение различных мероприятий, которые имеют целью улучшить санитарные и экологические условия вокруг дома.

1. Озеленение:
   крышное;
2. вертикальное;
3. придомовое.
4. Покрытия поверхностей (обеспечивают удобство передвижения):
   твердое;
5. мягкое;
6. газонное;
7. комбинированное.
8. Элементы сопряжения поверхностей:
   ступени;
9. пандусы;
10. лестницы;
11. бортовые камни.
12. Ограждения
13. Малые архитектурные формы.
14. Водные устройства.
15. Мебель.
16. Коммунально-бытовое инженерное оборудование для улиц.
17. Техническое оборудование.
18. Игровое оборудование.
19. Спортивное оборудование.
20. Осветительное оборудование:
    архитектурное;
21. функциональное;
22. световая информация;
23. освещение зон;
24. источники подачи света.
25. Некапитальные сооружения.
26. Нестационарные сооружения.
27. Площадки:
    детские;
28. для отдыха;
29. спортивные;
30. для мусороприемников;
31. для прогулок с животными;
32. автостоянки;
33. пешеходные сообщения;
34. транспортные проезды.

Благоустройство дворовой территории многоквартирного дома

Установка ограждения возможна, если оно не нарушает право свободного передвижения собственников соседнего дома. В противном случае, городская администрация может наложить на забор сервитут (принудительное обеспечения права свободного передвижения по соседней территории) и демонтировать его.

Забор можно установить частично, ограничив вокруг детскую площадку, но при условии, если двор имеет сквозной проход. Жильцы многоквартирного дома могут ограничить въезд на дворовый участок для частных машин. На кареты скорой помощи, полиции, газовой и пожарной службы данные правила не распространяются. В случае если забор установлен не по правилам, и его придётся демонтировать. Беспрепятственно можно использовать забор в качестве обрамления клумб, если они располагаются около подъезда.

КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.

Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».

По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».

С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».

Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».

С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.

Как определяется размер и границы

Под каждым МКД образуются отдельные земельные участки с четко определенными границами. Они не должны нарушать права третьих лиц: например, не допускается, чтобы граница формируемого участка проходила по территории собственника другого участка.

Какие еще есть условия:

1. Нежелательно включать в границы участка земли, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общедомовому имуществу.
2. В состав формируемого участка не могут входить земли общего пользования.
3. Размер формируемой территории устанавливается, исходя из площади МКД, то есть суммарной площади всех квартир и нежилых помещений.
4. При определении размера должны учитываться территории, которые нужны для обеспечения нормальной работы инженерных систем. Обязательно соблюдать санитарные нормы, требования пожарной безопасности, нормы градостроительного законодательства.

Программа благоустройства придомовой территории многоквартирного дома предусматривает финансирование на:

• федеральном уровне;
• местном уровне.

За счет федерального бюджета в основном осуществляется финансирование только определенного набора работ по благоустройству, в состав которого входят:

1. Проведение ремонтных работ проездов и внутридворовых дорог. Ремонт парковки осуществляется за счет федерального бюджета только в том случае, если она является частью проезда.
2. Проведение ремонтных работ тротуаров.
3. Проведение ремонта подъездов, в той части, которая относится к придворовой территории.
4. Установка малых форм, к которым обычно относят фонари, скамейки, урны и др.

Данные работы по благоустройству гарантируются на федеральном уровне.

Но помимо вышеперечисленного перечня работ, так же требуется озеленение двора, создание автостоянок, оборудование площадок для детских игр и др.

Финансирование данных работ осуществляется в каждом регионе по-своему, что обусловлено особенностями местных законов.

Какие дворы не принимаются к участию в программе?

Решение о включение двора в проект принимается на сметном уровне. В соответствие с условиями проекта установлен следующий перечень ограничений:

• при наличии в непосредственной близости ко двору аварийных строений, которые подлежат сносу с данный период;
• при проведении запланированного на данный год ремонта или замены инженерных коммуникаций, проходящих по территории двора;
• если на прилегающих ко двору территориях возведены новостройки, в которых нее истек срок гарантии при введении в эксплуатацию;
• в случае, когда те виды работ, которые запланировали провести жильцы, уже проводились за счет средств местного бюджета

Об этих ограничениях рекомендуется заранее навести справки в муниципалитете.

На что следует обратить внимание при реализации проекта

Жильцы сами определяют, как будет выглядеть их двор, но чтобы построенное не пришлось демонтировать, важно помнить, что работы по благоустройству должны производиться в строгом соответствии требованиям СНиП. Все проводимые в рамках проекта мероприятия, используемые материалы должны отвечать нормам строительства и экологической безопасности. Члены инициативной группы обязаны контролировать качество работ, выполняемых подрядчиком, их соответствие техническому заданию.

Планируя техническую документацию, следует проконсультироваться с юристами в области ЖКХ, изучить положения Жилищного и Градостроительного кодексов, требования ГОСТа, касающиеся всех вопросов проведения благоустройства, от укладки асфальта до озеленения, от установки лавочек до создания парковочных мест. Пристальное внимание нужно уделить качеству оборудования для спортивных и детских площадок.

Кто Должен Асфальтировать Придомовую Территорию Многоквартирного Дома

Напомним, что по российским требованиям к эксплуатационному состоянию, допустимому по условиям обеспечения безопасности дорожного движения, размеры ям не должны быть больше следующих параметров: 15 см по длине, 5 см в глубину и 60 см в ширину. Ямы, размеры которых превышают один из параметров, должны быть обозначены и огорожены в соответствии с ГОСТ 50597–93.

Можно приступать к заключительному этапу. Асфальт наносят на основание при температуре около 120 градусов асфальтоукладчиками и тут же укатывают катками. В труднодоступных местах все это делается с помощью ручных приспособлений. Перед нанесением второго слоя асфальта первый покрывают битумом. Чтобы вода не образовывала лужи, уклоны финишного покрытия просчитываются заранее и тщательно соблюдаются во время всего процесса.

Рекомендуем прочесть: Понижающий коэффициент для военных пенсионеров в 2020 году

Придомовая территория МКД: что это и в чьей собственности находится

Придомовая территория – четко ограниченный участок земли, расположенный вблизи многоквартирного дома и относящийся к общедомовой собственности. Зона включает в себя множество элементов: площадку, парковку, ограждение, зеленые насаждения и так далее.

Как правило, проект благоустройства двора включает в себя не только организацию, но и обслуживание территории:

• участка земли, на котором расположен дом;
• элементов озеленения (деревьев, кустарников, газонов, клумб);
• трансформаторной подстанции;
• детской и спортивной площадки;
• парковки;
• пожарного проезда.

Этот список не исчерпывающий, могут включаться иные объекты, необходимые для комфортного проживания жильцов.

Зачем проводить собрание инициативной группы

Но идею должны поддержать собственники помещений на общем собрании. Поэтому до того, как провести такое собрание, инициативная группа совместно со специалистами УО должны проработать свои предложения, собрать информацию. Это важно по нескольким причинам:

1. Инициативные жители дома при этом подтвердят желание участвовать в благоустройстве двора, смогут чётко определить запрос на изменения: что, по их мнению, нужно поменять, какие есть идеи, на чём сделать акцент.
2. Выносить вопрос о благоустройстве двора на обсуждение с широким кругом жителей, в том числе на общем собрании собственников, нужно только после появления у инициаторов конкретных предложений, чётких вопросов. Люди не любят, когда их отрывают от дел для обсуждения абстрактных идей.
3. Заранее необходимо определить возможные источники финансирования работ: из средств на текущий или капитальный ремонт, за счёт целевых взносов жителей дома, за счёт участия в муниципальных и федеральных целевых программах.

На заседаниях инициативной группы в обязательном порядке должны присутствовать представители УО. Они помогут жителям дома разобраться в законодательстве, которое регулирует благоустройство дворов, подготовить информацию и документы для ОСС.

Похожие записи:

• Выплаты за долгий брак: 50 лет сумма в Москве, регионы
• Можно ли продать квартиру с прописанным человеком
• Правила перевозки детей в автомобиле: ПДД 2023